Verjährungsfrist Nebenkostenabrechnung

  • Hallo zusammen,


    ich habe die Nebenkostenabrechnung für das KJ 2011 erst im März 2013 erhalten. Somit wäre die Forderung meiner Vermieterin verjährt. Allerdings erhielt meine Vermieterin die Verbrauchszahlen von der Hausverwaltung erst im April 2012.


    - Hat sich aufgrund dessen auch die Verjährungsfrist verschoben?


    Im Internet liest man immer wieder dass es bei Gründen, welche der Vermieter nicht zu vertreten hat, zu solchen Verschiebungen kommen kann.



    Zwei weitere Frage, welche allerdings das Thema „Auszug“ betreffen. Bei der Wohnungsübergabe wurde im Protokoll festgehalten, dass der Teppich an einigen Stellen Flecken aufweist, welche ich aber auch mit herkömmlichen Mitteln nicht beseitigen konnte. Meine ehemalige Vermieterin hat daraufhin eine Reinigungsfirma beauftragt.


    - Hätte sie mir erst einen Kostenvoranschlag vorlegen müssen?
    - Muss ich die volle Summe zahlen oder xx%, je nachdem wie alt der Teppich ist.


    Vielen Dank schon einmal!

  • Hallo MandP


    ich habe die Nebenkostenabrechnung für das KJ 2011 erst im März 2013 erhalten. Somit wäre die Forderung meiner Vermieterin verjährt. Allerdings erhielt meine Vermieterin die Verbrauchszahlen von der Hausverwaltung erst im April 2012.


    - Hat sich aufgrund dessen auch die Verjährungsfrist verschoben?


    Nein durch so eine Lapalie verändert sich die Abrechnungsfrist nicht.
    Deine VM hätte immernoch 8 Monate Zeit gehabt
    um dir rechtzeitig eine Abrechnung zukommen zulassen.


    Und um so eine Abrechnung zuerstellen braucht man allerhöchstens einen Tag.



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


    Keinesfalls sind meine Antworten als Rechts und/oder Steuerberatung zu verstehen.
    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • Hallo MandP,


    "ich habe die Nebenkostenabrechnung für das KJ 2011 erst im März 2013 erhalten. Somit wäre die Forderung meiner Vermieterin verjährt. Allerdings erhielt meine Vermieterin die Verbrauchszahlen von der Hausverwaltung erst im April 2012.
    Hat sich aufgrund dessen auch die Verjährungsfrist verschoben?
    Im Internet liest man immer wieder dass es bei Gründen, welche der Vermieter nicht zu vertreten hat, zu solchen Verschiebungen kommen kann."
    - Den schwarzen Peter der ("fleissigen") HV zuzuschieben halte ich für zu simpel. "Richtige" Gründe wären bspw. eher beim Versorger zu suchen. Ob ich hier opponieren würde, würde ich mir gründlich überlegen, auch im Hinblick auf Prozessrisiko und mögliche andere Konsequenzen.


    "Bei der Wohnungsübergabe wurde im Protokoll festgehalten, dass der Teppich an einigen Stellen Flecken aufweist, welche ich aber auch mit herkömmlichen Mitteln nicht beseitigen konnte. Meine ehemalige Vermieterin hat daraufhin eine Reinigungsfirma beauftragt.
    Hätte sie mir erst einen Kostenvoranschlag vorlegen müssen?"
    - Ich meine ja wegen dem Gebot der Schadensminderung. Gab es (k)eine diesbezgl. Vereinbarung bei Rückgabe der Mietsache? Wie alt war der Teppich?

  • Wow, geht ja echt schnell hier! Danke für eure Antwort!




    - Ich meine ja wegen dem Gebot der Schadensminderung. Gab es (k)eine diesbezgl. Vereinbarung bei Rückgabe der Mietsache? Wie alt war der Teppich?



    Nein, es gab keine Vereinbarung. Im Protokoll wurde festgehalten, dass die Flecken keine natürlichen Abnutzungserscheinungen sind und sie hat mir dann nur gesagt, dass sich mal eine Firma die Flecken ansehen soll und dann entschieden wird, ob ein neuer Teppich her muss oder er doch gereinigt werden kann.



    Der Teppich ist ca. 5 Jahre als und war/ist wohl etwas hochwertigerer. Nach 8-10 Jahren soll/muss der Vermieter den Teppich tauschen, richtig? Wäre die Frage ob man hier sagen könnte ich übernehme max. 50% der Kosten.
    Ich will sie nicht komplett auf der Reinigung sitzen lassen, allerdings hatte ich gedacht ich erhalte bevor sie einen Auftrag vergibt eine Info, in welcher Höhe sich die Kosten bewegen werden.

  • MandP:


    "Nein, es gab keine Vereinbarung. Im Protokoll wurde festgehalten, dass die Flecken keine natürlichen Abnutzungserscheinungen sind und sie hat mir dann nur gesagt, dass sich mal eine Firma die Flecken ansehen soll und dann entschieden wird, ob ein neuer Teppich her muss oder er doch gereinigt werden kann."
    - Die Firma wurde also von der VM beauftragt.


    "Der Teppich ist ca. 5 Jahre als und war/ist wohl etwas hochwertigerer. Nach 8-10 Jahren soll/muss der Vermieter den Teppich tauschen, richtig?"
    - Njet, MUSS garnicht. Aber Lebensdauer werden oft zw. 8 (eher 10) und 12 Jahren veranschlagt.


    "Wäre die Frage ob man hier sagen könnte ich übernehme max. 50% der Kosten."
    - Würde ich machen.


    "Ich will sie nicht komplett auf der Reinigung sitzen lassen, allerdings hatte ich gedacht ich erhalte bevor sie einen Auftrag vergibt eine Info"
    - Das war doch nur ein KVA?

  • "Ich will sie nicht komplett auf der Reinigung sitzen lassen, allerdings hatte ich gedacht ich erhalte bevor sie einen Auftrag vergibt eine Info"
    - Das war doch nur ein KVA?


    Nein, ich habe eine Mail von ihr bekommen das ich in kürze die Rechnung der Teppichreinigung erhalte. Wie gesagt, zur Übergabe der Wohnung hat sie nur gesagt das geprüft werden muss ob eine Reinigung klappt oder ein neuer Teppich her muss. Danach war Funkstille bis jetzt die Info kam das ich eine Rechnung für die Reinigung erhalte.

  • So, habe soeben die "Rechnung" meiner Ex-VM im Briefkasten gefunden.


    Sie hat neuen Teppich verlegen lassen, für ca.30qm soll ich jetzt 1004€ zahlen (80% der eigentlichen Kosten). Bei dem Schreiben ist auch keine Rechnung dabei, sondern nur das Angebot vom 04.02. Könnte man natürlich jetzt denken sie hat sich ein Angebot eingeholt, den Teppich selbst für weniger Geld getauscht und will jetzt noch etwas rausschlagen.


    Es ist doch auch so das der neu verlegte Teppich dem alten qualitativ entsprechen muss. Um das zu prüfen bräuchte ich die Rechnung des alten Teppichs...kann ich diese einfordern?

  • So, habe soeben die "Rechnung" meiner Ex-VM im Briefkasten gefunden.


    Sie hat neuen Teppich verlegen lassen, für ca.30qm soll ich jetzt 1004€ zahlen (80% der eigentlichen Kosten). Bei dem Schreiben ist auch keine Rechnung dabei, sondern nur das Angebot vom 04.02. Könnte man natürlich jetzt denken sie hat sich ein Angebot eingeholt, den Teppich selbst für weniger Geld getauscht und will jetzt noch etwas rausschlagen.


    Es ist doch auch so das der neu verlegte Teppich dem alten qualitativ entsprechen muss. Um das zu prüfen bräuchte ich die Rechnung des alten Teppichs...kann ich diese einfordern?


    Ich würde die ihrer Berechnung zugrunde liegenden Belege in Kopien anfordern.
    Ich sehe es aber schon kommen, dass Du Dir einen guten Fachanwalt suchen wirst. Bitte berichte weiter.

  • Ich würde die ihrer Berechnung zugrunde liegenden Belege in Kopien anfordern.
    Ich sehe es aber schon kommen, dass Du Dir einen guten Fachanwalt suchen wirst. Bitte berichte weiter.


    Nächste Woche geht es erst mal zum Mieterschutzbund. Mal sehen was die sagen.


    Gibt da nämlich noch einige andere komische Dinge.


    Z.b. Heiz-/Wasserkosten:


    2011 - ca. 16.500€ für das ganze Haus
    2012 - ca. 11.000€ für das ganze Haus (1/3 weniger...)


    Ich halt euch auf dem Laufenden.

  • Eine Frage hab ich noch.


    In meiner Abrechnung für die Nebenkosten ist der Verteilerschlüssel für z.b. die Grundkosten Heizung meine Wohnungsgröße (31,58qm), bei der Hausreinigung, Strom Treppenhaus usw. aber 40,06 von dem Gesamtanteil 1000. Hat jemand eine Ahnung was diese 1000 sind bzw. müsste als Verteilerschlüssel für Hausreinigung etc. nicht auch die Wohnungsgröße gelten?

  • Hallo MandP



    Eine Frage hab ich noch.
    ...
    40,06 von dem Gesamtanteil 1000. Hat jemand eine Ahnung was diese 1000 sind


    Du wohnst ja scheinbar in einer Eigentumswohnung,
    dann werden die Kosten wohl nach MEA (MitEigentumsAnteilen) verteilt.


    Dies MEA werden je nach größe der WEG in 100, 1000, oder 10.000 MEA angegeben.
    Berechnet werden die MEA meistens nach der Wohn oder Nutzfläche
    und werden schon bei der Teilung in der Teilungserklärung festgelegt.



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


    Keinesfalls sind meine Antworten als Rechts und/oder Steuerberatung zu verstehen.
    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • Zitat

    Nach 8-10 Jahren soll/muss der Vermieter den Teppich tauschen, richtig?


    Falsch


    Zitat

    Um das zu prüfen bräuchte ich die Rechnung des alten Teppichs...kann ich diese einfordern?


    Nein


    Zitat

    Nächste Woche geht es erst mal zum Mieterschutzbund. Mal sehen was die sagen.


    Klasse, bin schon ganz gespannt.
    Berichte weiter.


    Bei den den billigeren Heiz-u.WW-kosten wird der MSB bestimmt sofort protestieren.

  • Leider war erst diese Woche ein Termin beim MSB frei.


    Bzgl. dem Teppeich hat er mir geraten bis zum 06.07. die Füße still zu halten, da dann die Verjährung greifen würde. Es war zwar nie in meinem Interesse meinem Ex-Vermieter auf gut deutsch über den Tisch zu hauen aber was anderes hat mir der MSB nicht geraten. Sollte vor dem Termin noch etwas von meinem Ex-Vermieter kommen gibt es ja noch die Haftpflicht.


    Wobei es mich schon wundert. Eine "Forderung" habe ich ja von meinem Ex-Vermieter erhalten. Aber da diese inhaltlich falsch ist, läuft die Frist weiter. Sprich bis zum 06.07. muss etwas richtiges da sein.



    So, dann noch die Heiz-/Warmwasserkosten, welche 2011 für das ganze Haus bei ca. 16k lagen und in allen anderen Jahren bei ca. 11k. Für 2011 und die restlichen Jahre fordere ich bei meinem Ex-Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung für das ganze Haus an, da ich immer nur eine für meine Wohnung erhalten habe.

  • Hatte zwar den Beitrag gestern schon kommentiert, aber da kam die Info das mein Kommentar erst von einem Admin freigegeben werden muss. Da bis jetzt nix passiert ist, hier nochmal in Kurzform:


    Der Mieter-Schutz-Bund hatte leider erst diese Woche einen Termin frei.
    Ergebnis: Ich soll bis zum 06.07. warten, da dann die Verjährung in Kraft tritt und Forderungen meines Ex-Vermieters hinfällig wären.


    Bzgl. den 16k Heiz-/Warmwasserkosten die sonst jährlich immer bei ca. 11k lagen, soll ich bei meinem Ex-Vermieter die Rechnung für das ganze Haus anfordern, da ich nur einen Nachweis für meine Wohnung habe und somit nicht ersichtlich sind ob die 16k als Bemessungsgrundlage wirklich korrekt sind.

  • Hallo MandP



    Der Mieter-Schutz-Bund hatte leider erst diese Woche einen Termin frei.


    Kein Kommentar



    Ich soll bis zum 06.07. warten, da dann die Verjährung in Kraft tritt und Forderungen meines Ex-Vermieters hinfällig wären.


    Was soll das für eine Verjährung sein?
    Die regelmäßigen Verjährungsfristen enden immer am 31.12. um 23:59:59




    Bzgl. den 16k Heiz-/Warmwasserkosten die sonst jährlich immer bei ca. 11k lagen, soll ich bei meinem Ex-Vermieter die Rechnung für das ganze Haus anfordern, da ich nur einen Nachweis für meine Wohnung habe und somit nicht ersichtlich sind ob die 16k als Bemessungsgrundlage wirklich korrekt sind.


    Das ist nicht ganz korrekt,
    du darfst die Originalrechnung beim VM ansehen,
    ein Recht auf die Zusendung einer Kopie besteht nur wenn die Einsichtnahme beim VM unzumutbar ist.
    Dies wird von Gerichten regelmäßig mit mehr als 60 km Anreise bewertet,
    die Kosten hierfür hat der M zu tragen.



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


    Keinesfalls sind meine Antworten als Rechts und/oder Steuerberatung zu verstehen.
    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • Zitat

    Was soll das für eine Verjährung sein?
    Die regelmäßigen Verjährungsfristen enden immer am 31.12. um 23:59:59

    § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts BGB - Einzelnorm


    Zitat

    Das ist nicht ganz korrekt,
    du darfst die Originalrechnung beim VM ansehen,
    ein Recht auf die Zusendung einer Kopie besteht nur wenn die Einsichtnahme beim VM unzumutbar ist.
    Dies wird von Gerichten regelmäßig mit mehr als 60 km Anreise bewertet,
    die Kosten hierfür hat der M zu tragen.


    Aber ist es nicht so, dass eine Zusammenstellung der Gesamtkosten in die Nebenkostenerklärung gehört? Ich habe als Position nur ~16.000€ Heiz-/Wasserkosten und daneben wieviel mein Anteil beträgt. Ich sehe allerdings nicht, wie sich diese 16.000€ zusammen setzen.

  • Aber ist es nicht so, dass eine Zusammenstellung der Gesamtkosten in die Nebenkostenerklärung gehört? Ich habe als Position nur ~16.000€ Heiz-/Wasserkosten und daneben wieviel mein Anteil beträgt. Ich sehe allerdings nicht, wie sich diese 16.000€ zusammen setzen.


    Richtig. Aufgeführt werden müssen: Betriebskostenart, Abrechnung nach ..., Gesamtjahresbetrag, Dein Anteil.