Ist diese Klausel rechtens?

  • Hallo Zusammen,


    bin absoluter Neuling und habe mich bis dato nur wenig mit dem Thema auseinandergesetzt.


    Folgendes Problem:


    Meine Frau und ich haben uns ein Eigenheim zugelegt. Jetzt müssen wir unsere aktuelle und zugleich erste gemeinsame Wohnung kündigen. In unserem Mietvertrag steht hierzu folgende Klausel:


    „Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2006 und endet am 30.4.2007. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.“


    Das bedeutet theoretisch, wir könnten erst zum 30.4.2014 das Mietverhältnis beenden, was eindeutig zu spät ist, da wir natürlich nicht einen Kredit bedienen wollen und zugleich Miete löhnen können.
    Wenn ich mir das Mietrecht so ansehe, ist diese Klausel gesetzwidrig oder liegt hier doch ein Zeitvertrag vor? Aus meiner Sicht nicht, da das Mietende ja offen ist.


    Über Rückmeldungen würden wir uns freuen. Aktuell trübt diese Klausel noch die Freude übers Eigenheim :(.


    Danke und Gruß


    adi_gilch

  • Es ist kein Zeitmietvertrag, da er keine Begründung der Befristung enthält.
    Automatische Verlängerungen von Mietverträgen gibt es nicht.


    BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses
    (1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
    (2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
    1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
    2. verlängert wird.


    Sie können also das Verhältnis mit einer gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen.


    Siehe auch:
    BGB § 545
    Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses


    Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
    1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
    2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

    Einmal editiert, zuletzt von Kolinum ()

  • Hallo adi_gilch



    Das bedeutet theoretisch, wir könnten erst zum 30.4.2014 das Mietverhältnis beenden, was eindeutig zu spät ist, da wir natürlich nicht einen Kredit bedienen wollen und zugleich Miete löhnen können.


    Ich denke hier solltest du dich auch von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.


    Da ein Zeit-MV an gewisse Formvorschriften gebunden ist,
    könnte dein MV ein "normaler" unbefristeter sein.


    Man kann aber die Kündigung ausschließen,
    ggf. wird der VM argumentieren,
    dass eine Kündigung immer im Zeitraum vom 01.05. bis 31.01. ausgeschlossen ist.
    Und diese Form des Kündigungsausschlusses ist zulässig.



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


    Keinesfalls sind meine Antworten als Rechts und/oder Steuerberatung zu verstehen.
    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • Zitat

    Und diese Form des Kündigungsausschlusses ist zulässig.


    Das ist doch ganz großer Quatsch! Lies dir die Antwort von Kolinum durch und lass die Finger von selbst konstruierten neuen Gesetzen.

  • Hallo mein liebes Quitscheentchen



    Das ist doch ganz großer Quatsch! Lies dir die Antwort von Kolinum durch und lass die Finger von selbst konstruierten neuen Gesetzen.


    Kolinum hat ja nur den Gesetzestext zur ordentlichen Kündigung und stillschweigende Verlängerung gepostet.
    Der von mir geäußerte Kündigungsauschluss steht weder dem entgegen,
    noch irgendwelchen Urteilen und ist auch nicht zum Nachteil des M.


    Außerdem habe ich das so gepostet wie ein findiger
    oder gewiefter VM ggf. mit Fachanwalt argumentieren könnte.


    Es soll ja auch "dumme" VM geben,
    wo der TE mit 3 monatiger Kündigungsfrist ohne Probleme durch kommt.



    VG Syker


    PS: Ernie geht jetzt in die Badewanne kommst du mit?

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  • Schon schlimm, wenn du deine Unwissenheit mit "Quitscheentchen" und "Ernie" überdecken musst. Damit beweist du, dass du außer blöd zu reden nichts auf der Pfanne hast.


    Lass es dir gesagt sein, es gibt nach aktuellem Mietrecht nur noch qualifizierte Zeitmietverträge und Mietverträge mit Kündigungsauschluss bis maximal 48 Monate, bei letzterem sind per Individualvereinbarung auch längere Zeiten möglich.


    Im Eingangsposting ist weder ein Zeitmietvertrag oder ein gültiger Kündigungsausschluss vereinbart, also kann da auch kein gewiefter Vermieter mit Anwalt etwas hinein interpretieren. Darum mein Vorschlag, der ganz nett gemeint ist, spiel weiter mit deiner Lego-Eisenbahn. Mir bist du nicht gewachsen, auch wenn du mich noch Hundert Mal Quitscheentchen nennst.

  • „Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2006 und endet am 30.4.2007. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.“


    Das ist der typische Text von Gewerbemitverträgen.
    Bei Eurem Wohnraum-MV gelten die üblichen Fristen: 3 Monate für M, 6 Monate (z.Zt.) für VM.

  • Hallo Mainschwimmer



    Lass es dir gesagt sein, es gibt nach aktuellem Mietrecht nur noch qualifizierte Zeitmietverträge und Mietverträge mit Kündigungsauschluss bis maximal 48 Monate, bei letzterem sind per Individualvereinbarung auch längere Zeiten möglich.


    Diese Meinung habe ich bisher auch immer vertreten,
    bis ich diesen Text eine mietrechtlich sehr versierten Person gelesen haben:


    Zitat von RMHV

    Üblicherweise wird die Unwirksamkeit - ich würde sagen ohne überhaupt darüber nachgedacht zu haben - mit § 575 BGB begründet oder damit, dass "Zeitmietverträge mit Verlägerungsoption" seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr zulässig wären.
    Beide Ansätze lassen völlig unberücksichtigt, dass man mit der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit eins Zeitmietvertrags nur argumentieren kann, wenn es sich vom Vertragsinhalt her überhaupt um einen Zeitmietvertrag handelt bzw. handeln soll. Damit wird man zunächst die Frage zu beantworten haben, was einen Vertrag zum Zeitmietvertrag macht. Die Überschrift kann es nicht sein. Sowenig wie ein mit "Mietvertrag" überschriebener Kaufvertrag durch die Überschrift zu einem Mietvertrag wird, wird ein Mietvertrag durch eine Überschrift zum Zeitmietvertrag.
    Die wesentliche Eigenschaft eines Zeitmietvertrags dürfte - vermutlich unstreitig - sein, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeit endet. Daran fehlt es aber regelmäßig bei der mit dem Schlagwort "Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption" bezeichneten Vertragsgestaltung. Das Mietverhältnis endet in diesen Fällen eben nicht nach Ablauf einer vereinbarten Zeit, sondern durch eine Kündigung. Ohne Kündigung läuft das Mietverhältnis immer weiter. Es handelt sich also um nichts anderes als ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
    Die "Besonderheit" der hier konkret in Rede stehenden Vertragsgestaltung ist, dass ein Kündigungsausschluss, der einmalig ohne jeden Zweifel zulässig ist, nicht nur einmalig sondern immer wieder vereinbart ist.
    Will man begründen, dass der wiederholte Kündigungsausschluss unwirksam wäre, wird man erklären müssen, warum ein Kündigungsausschluss, der bis zu 48 Monaten (einmalig) zulässig ist, plötzlich unwirksam wird, wenn der Mieter in diesem Zeitraum 3 zusätzliche Kündigungstermine nutzen kann. Worin um alles in der Welt mag also die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegen. Der Mieter wird - so die BGH-Rechtsprechung - unangemessen Benachteiligt durch eine Bindung, die über 4 Jahre hinaus geht. Bei jährlicher Verlängerung ist die Bindung mit jeweils einem Jahr aber nun mal erkennbar kürzer als 4 Jahre.


    So und jetzt bin ich auf deine Gegenargumente gespannt.



    VG Syker

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    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


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  • RMHV ist mir irgendwie unangenehm als Spinner in Erinnerung. Sagt mit tausend Worten viel Kauderwelsch.
    Ich halte mich bei meinen Äußerungen an das BGB.

  • Zitat

    So und jetzt bin ich auf deine Gegenargumente gespannt.


    Ich brauche keine Argumente, sondern schließe mich der Meinung von Kolinum voll an. Wer sich bei seiner Argumentation auf die Meinung eines Foris stützt, zeigt doch, dass er nicht in der Lage ist, Gesetze zu lesen und zu verstehen. Wobei es in deinem Fall auf das Verstehen ankommt.


    Und noch was: Dieser Halbsatz "„Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2006 und endet am 30.4.2007. " aus dem Eingangsbeitrag ist nur Blabla und kein Kündigungausschluss für 12 Monate. Es ist lediglich eine Absichtserklärung des Vermieters.

  • Hallo Mainschwimmer



    Ich brauche keine Argumente, sondern schließe mich der Meinung von Kolinum voll an. Wer sich bei seiner Argumentation auf die Meinung eines Foris stützt, zeigt doch, dass er nicht in der Lage ist, Gesetze zu lesen und zu verstehen.



    Das was du mir hier vorwirfst machst du doch selber indem du "nur" auf Kolinum verweist.
    Ich warte mal weiter auf stichhaltige Gegenargumente


    Wobei es in deinem Fall auf das Verstehen ankommt.


    Das gebe ich dann mal an dich zurück,
    denn meine hier vertretene Meinung steht keinem Gesetz entgegen.




    Und noch was: Dieser Halbsatz "„Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2006 und endet am 30.4.2007. " aus dem Eingangsbeitrag ist nur Blabla und kein Kündigungausschluss für 12 Monate. Es ist lediglich eine Absichtserklärung des Vermieters.


    Wenn überhaupt wäre es ein Kündigungsausschluss von 9 Monate,
    denn die normale 3 monatige Kündigungsfrist ist ja auch vereinbart.



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


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    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • Zitat

    Das was du mir hier vorwirfst machst du doch selber indem du "nur" auf Kolinum verweist.
    Ich warte mal weiter auf stichhaltige Gegenargumente


    Gegenargumente, bist du wirklich so naiv? Kolinum nennt Gesetze, an denen sich RMHV und auch sein Nachplapperer Syker zu halten haben. Warum soll ich also mit dir weiter diskutieren, denn du schnallst es doch nicht. Spiel weiter mit deinen Legos!

  • Nochmal zur Klarstellung:



    „Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2006 und endet am 30.4.2007. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.“


    Dieser Vertrag ist kein befristeter Mietvertrag, weil eine Begründung der Befristung fehlt. Damit ist es automatisch ein unbefristeter Mietvertrag.
    Ein unbefristeter Mietvertrag muß nicht verlängert werden und gilt theroretisch bis in alle Ewigkeit.


    Man sollte sich bei der Beantwortung auch einer gewissen Logik bedienen und nicht immer alles in Aber, Vielleicht, Könnte, Möglich, Eventuell und sonstigen nebulösen Argumenten kleiden.

  • Vielen Dank für die vielen und schnellen Rückmeldungen.


    Ich stecke in der Thematik nun wirklich nicht tief drin, aber rein logisch betrachtet interpretiere ich den Gesetzestext analog Kolinums' Ausführungen.


    Mal sehen, ob das mein Vermieter bei der Kündigung ähnlich sieht. Im Notfall muss ich halt meine Rechtsschutzversicherung bemühen.


    Danke!


    Gruß adi_gilch

  • Mal sehen, ob das mein Vermieter bei der Kündigung ähnlich sieht.



    Dein Vermieter muß das nicht ähnlich sehen, er muß es akzeptieren.


    Ohne Nennung eines der 3 gesetzlich anerkannten Gründe ist die Befristung unwirksam.


    Mal davon abgesehen verlängern sich befristete Mietverträge nicht automatisch.


    Dein Vermieter verwendet scheinbar ein Uraltexemplar eines Mietvertrages.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
    ____________________________________________________________________________
    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari


  • Man kann aber die Kündigung ausschließen,
    ggf. wird der VM argumentieren,
    dass eine Kündigung immer im Zeitraum vom 01.05. bis 31.01. ausgeschlossen ist.
    Und diese Form des Kündigungsausschlusses ist zulässig.


    Aber nur einmalig, nicht jedes Jahr.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
    ____________________________________________________________________________
    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari

  • Syker


    also meine Anwälte sehen das wie Mainschwimmer und wenn man sich den § 575 (1) anschaut
    fehlt im Vertrag die schriftliche Begründung der Befristung auf ein Jahr.
    Zudem sind die möglichen Gründe angegeben. Keiner davon ist hier zutreffend, somit nach § 575 (4) ungültig...


    Die Ausführungen von RMHV wer immer das ist, halte ich für eine Fehlinterpretation, die zeitliche Begrenzung wird hier umgemünzt in einen gegenseitigen Kündigungsverzicht was sehr kreativ aber doch eher Unsinn ist.
    Es wird imho auch noch § 573 BGB (1) ausgehebelt, wonach der VM ein berechtigtes Interesse zur Kündigung nachweisen muss, was in diesem Fall ja durch das "automatische Auslaufen" auch nicht gegeben ist.


    imho in aktuellen privaten Mietverträgen sowas von unzulässig

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung. Jeder Mensch hat ein Recht auf meine Meinung.
    Die Summe der Intelligenz auf dem Planeten ist eine Konstante. Die Bevölkerung wächst.

  • Hallo anitari



    Aber nur einmalig, nicht jedes Jahr.


    Dann auch an dich:
    Quelle dazu schreiben!



    VG Syker

    Meine Beiträge basieren ausschließlich auf meiner Erfahrung als Vermieter und Immobileneigentümer,
    und stellen nur meine persönliche Meinung zu diesem speziellen und fiktiven Sachverhalt dar.


    Keinesfalls sind meine Antworten als Rechts und/oder Steuerberatung zu verstehen.
    Dieses ist mir weder im realen Leben noch in einem Forum erlaubt.

  • ... und sowieso seit 2007 kein Thema mehr ist - *gähn*.


    ja Berny .. setz Dich, nimm Dir nen Keks ...

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung. Jeder Mensch hat ein Recht auf meine Meinung.
    Die Summe der Intelligenz auf dem Planeten ist eine Konstante. Die Bevölkerung wächst.