Staffelmiete - Klausel für zukünftige Erhöhungen nach Ende gültig?

  • Hallo,


    ich schließe gerade einen neuen Mietvertrag ab und er hat meines Erachtens eine Staffelmietklausel, die mich ziemlich irritiert:


    Ist es rechtens, sich per Klausel zukünftige Erhöhungen zu sichern? Kann der Vermieter anschließend kündigen, wenn ich mit Erhöhungen ala 5% anschließend nicht einverstanden bin?


    Was ist, wenn der qm Preis von 01.06.2014 mit 9€ bereits mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt?
    (laut Mietspiegel mit normaler Wohnlage beträgt dieser 5,28€ + ein paar Zuschläge (ich gehe mal von 6€ aus))? Wäre dann ein Ansatz Punkt bzgl. Wucher gegeben?


    Vielen Dank für ein paar Hinweise zum Vertrag!


    Viele Grüße
    Peter

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  • Was ist, wenn der qm Preis von 01.06.2014 mit 9€ bereits mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt?


    Wenn Du eine solche spezielle Frage mit solchen bestimmten Werten stellst (sinngemäß: Wucher = 20% über Vergleichsmiete), dann hast Du doch schon darüber nachgelesen. ;)


    Wo hast Du gelesen und was daran war unverständlich?

    *** Das alles ist nur meine müde Meinung. Irrtümer und sonstige Dummheiten sind dabei möglich, wenn auch nicht gewollt. ***

  • Hallo Peter,
    welche Macht zwingt Dich, solche Bedingungen zu akzeptieren? Gibt es dort nicht auch andere Vermieter?

  • Wenn Du eine solche spezielle Frage mit solchen bestimmten Werten stellst (sinngemäß: Wucher = 20% über Vergleichsmiete), dann hast Du doch schon darüber nachgelesen. ;)


    Wo hast Du gelesen und was daran war unverständlich?


    Danke für deine Antwort. Ich habe mich natürlich eingelesen, bevor ich eine Frage stelle (u.a. natürlich hier). Ich bin leider mit der Unwägbarkeiten bei der Geltendmachung davon nicht vertraut und wollte prinzipiell erst einmal meinen Eindruck als Laie bestätigen. Der Unterschied kommt einen bei einer Neuvermietung einfach zu krass vor, als dass ich der erste mit einer solchen Idee wäre. Die Erhöhung von bald 3€ und somit 50% ist einfach mal viel zu viel... am Ende habe ich auch bei der Vergleichsmietermittlung gepatzt.


    Wirklich vor mich darauf einzuklagen hätte ich jedenfalls nicht, weil ein Rechtsstreit in keinem Verhältnis mit dem möglichen Gewinn stünde. Neumietverträge sind in dieser Gegend und Einschätzung jedenfalls meistens zwischen 8-10€/m². Der Mietspiegel der Stadt scheint mir hier einfach zu alt zu sein (anhand der Wohnlagenkarte konnte ich eine mittlere Wohnlage identifizieren, wobei die Wohnungsausstattung ebenfalls im mittleren Bereich war)




    Meine wirkliche Frage betrifft die jedoch die "Verlängerung" der Staffelmiete. Ist damit prinzipiell eine gewöhnliche Mieterhöhung mit allen bekannten Bedingungen eines normalen Mietvertrags nach Ende einer Staffelmiete gemeint oder hat ein Vermieter mit dem markierten Satz eine Hintertür geschaffen?


    Danke falls du hier eine kurze Einschätzung deinerseits hast!

  • Hallo Peter,
    welche Macht zwingt Dich, solche Bedingungen zu akzeptieren? Gibt es dort nicht auch andere Vermieter?


    Vielen Dank für den Tipp :)


    Natürlich gibt es auch andere Vermieter. Nach einer längeren (eher ernüchternden) Suche blieb aber nur dieses Angebot übrig... und weder Makler noch der Vermieter hat die Staffelmiete in den 2 Gesprächen / Treffer vorher angekündigt. Diese kam jetzt erst über den Mietvertrag von der Hausverwaltung. Ich gehe jedenfalls erst einmal ins Gespräch mit der Hausverwaltung, wollte vorher jedoch die Formulierung verstehen, welche ich so im Netz noch nirgends finden konnte.

  • BGB § 557a Staffelmiete


    (1)............
    (2)............
    (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
    (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


    Dann kündigen Sie nach 4 Jahren um einer weiteren Erhöhung der Miete zu entgehen.
    Übrigens, das nach dem Ablauf der Staffelung die Miete neu festgesetzt werden muß, ergibt sich aus der Logik.
    Sie können dann immer entscheiden, ob Sie dem folgen oder nicht.

  • Meine wirkliche Frage betrifft die jedoch die "Verlängerung" der Staffelmiete. Ist damit prinzipiell eine gewöhnliche Mieterhöhung mit allen bekannten Bedingungen eines normalen Mietvertrags nach Ende einer Staffelmiete gemeint oder hat ein Vermieter mit dem markierten Satz eine Hintertür geschaffen?


    Wir reden jetzt von dem roten Teil in Deinem Eingangsposting?
    Falls ja: Ich habe keine Ahnung, was der Vermieter damit sagen will. Das musst Du ihn fragen.


    Spekulieren wir aber ruhig mal: "6) Die Kaltmiete erhöht sich ab 01.01.21 durch neue Mietvereinbarung"


    Will er damit den Mietvertrag befristen und ausdrücken, dass dann ein neuer Mietvertrag gemacht werden muss? Das geht so m.E. nicht. Eine zu vereinbarende Befristung unterliegt ganz anderen Regeln.


    Will er damit sagen, dass er ab dann möglicherweise die Miete nach allgemeinen Mieterhöhungsregeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erhöhen wird und Du ja Mieterhöhungsverlangen zustimmen musst, falls Du da weiter wohnen möchtest? Das wäre unnötig, denn wenn der durch die Staffelung definierte Zeitraum um ist, läuft ein Mietvertrag m.W. von alleine als "normaler" Mietvertrag weiter.


    Überhaupt muss er aufpassen, was er da tut. Die Formulierungen von Staffelungen in Mietverträgen sind genau und penibel vom Gesetzgeber gefordert. Der Teil "Die Kaltmiete erhöht sich ab 01.01.21" bestimmt eine neue Staffel. Die Erhöhung für die Staffel ist aber nicht klar in Euro ausgedrückt, so dass möglicherweise die ganze Staffelung dadurch unwirksam sein könnte.


    Denn Sinn der peniblen gesetzlichen Regelungen ist ja, dass der Mieter genau weiß, wann ihm welche Mieterhöhung blüht. Das genaue Gegenteil ist hier aber der Fall, denn wir rätseln herum!


    Dann kündigen Sie nach 4 Jahren um einer weiteren Erhöhung der Miete zu entgehen.


    Er kann kündigen, wann immer er will, wenn kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Einen automatischen 4-jährigen Kündigungsverzicht gibt es m.W. dabei nicht (auch wenn das dumme Gesetz hier vielleicht so klingt). Wenn man aber einen Kündigungsverzicht vereinbart, dann sind hier max. 4 Jahre zulässig.


    Übrigens, das nach dem Ablauf der Staffelung die Miete neu festgesetzt werden muß, ergibt sich aus der Logik.


    Eben nicht. Wenn der Zeitraum der Staffelung um ist (also die letzte Staffelerhöhung erfolgt ist), läuft der Mietvertrag normal weiter. Mit der Miete auf dem letzten Stand; solange, bis sie wieder erhöht wird. Dann aber nach allgemeinen Mieterhöhungsregeln des BGB.

    *** Das alles ist nur meine müde Meinung. Irrtümer und sonstige Dummheiten sind dabei möglich, wenn auch nicht gewollt. ***

  • Vielen Dank für die Ausführungen! Ich habe ja eine ähnliche Vermutung und ein solches Verständnis gehabt. Der Mietvertrag enthält auch viele weitere Stolpersteine, die ich gerne mit dem Vermieter klären will (u.a. zwei bis viermal pro Besichtigungsrecht, was ich gerne mal klären wollen würde, was hier besichtigt wird und warum das zwei bis viermal im Jahr geschehen soll oder das Schlüssel beim Schornsteinfeger im Büro vorgehalten werden klingt für mich nicht gerade vertrauenserweckend bzgl. Hausrecht usw...)


    Ich werde die Klausel in der Form aber auch nicht akzeptieren, schon gar nicht jetzt kurz vor der Unterschrift. 5% in 3 Jahren liegen außerdem 5% über der angedachten Mietpreisbremse von 10% in 3 Jahren und sind somit ziemlich ambitioniert, finde ich. Eine Antwort zur Deutung der Klausel seitens der Hausverwaltung steht noch aus, soll jedoch schriftlich erfolgen.