Mietzeit, Kündigung, Mieterhöhung

  • Mieter und Vermieter schließen folgenden Index - Mietvertrag ab.


    1. Mietverhältnis beginnt am 01.11.2011.
    Das Mieverhältnis läuft für unbstimmte Zeit.Eine Kündigung ist jedoch für beide Parteien frühestens
    zum 01.11.2015zulässig. Für die Zeit davor verzichten beide Vertragsparteien wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht,
    danach kann das Mietverhältnis untr Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden.


    Das Mietverhältnis verlängert sich nicht auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter die gemietete Wohnung nicht
    oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen vereinbahrt werden. Die Regelung des
    § 545 BGB, wonach sich ein beendetes Mietverhältnis im Falle der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter auf unbestimmte Zeit verlängert, ist somit ausgeschlossen.Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen vereinbahrt werden.


    2.Mieterhöhung, Indexmiete
    Es wurde zwischen den Parteien vereinbahrt, die Grundmiete für das Mietobjekt nach Preisindex für
    Lebenshaltungskosten erstmals nach Ablauf von 4 Jahren oder immer dann verlangt werden kann, wenn die Miete seit mindestens 1 Jahr seit der letzten Anpassung unverändert war.


    Frage


    1.Kann der Vermieter den Mieter zum 01.11.2015 kündigen?


    2.Kann der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses den Indexmietvertrag in einen normalen Mietvertrag
    mit einem ortsüblichen Mietzins ändern, wenn ja, in welchem Zeitraum?


    Um wieviel Prozent darf der Vermieter bei Fortsetzung des Indexmietvertrags nach Ablauf von 4 Jahren die Miete erhöhen?

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  • Zitat

    1.Kann der Vermieter den Mieter zum 01.11.2015 kündigen?


    Nö! Um den Vertrag zu kündigen benötigt der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, z.B. Eigenbedarf.


    Zitat

    2.Kann der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses.......


    Dann kann der Vermieter den Mietpreis an die ortsübliche Miete anpassen, natürlich nur unter Berücksichtigung der ortsüblichen Kappungsgrenze.


    Und dieser Satz: "Das Mietverhältnis verlängert sich nicht auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter die gemietete Wohnung nicht oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen vereinbahrt werden."


    ist Kokolores, denn ein Mietverhältnis mit Kündigungsausschluss wird automatisch an seinem Ende zu einem unbefristeten. Etwas anderes lässt sich per Vertrag nicht vereinbaren.

  • Zitat

    1.Kann der Vermieter den Mieter zum 01.11.2015 kündigen?


    Wenn er einen wichtigen dazu hat, ja.


    Evtl noch früher. Nämlich dann wenn die Klausel über den Kündigungsverzicht unwirksam ist.


    Und das wäre sie wenn der 1.11.11 nicht das Datum des Vertragsabschlußes ist.


    Zu 2.: Ein Indexmietvertrag ist ein "normaler" Mietvertrag.


    Zitat

    Um wieviel Prozent darf der Vermieter bei Fortsetzung des Indexmietvertrags nach Ablauf von 4 Jahren die Miete erhöhen?


    Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen binnen 3 Jahren um 20 bzw. 15 %.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    "Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von "Das sag ich meiner Mama":p

    Gruß anitari

  • Hallo. vielen Dank für die schnellen antworten.


    Zur Antwort von von Mainschwimmer


    In meiner ersten Frage zu 1 Absatz 2 bin ich durcheinander gekommen.


    Hier die Verbesserung


    Das Mietverhältnis verlängert sich nicht auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter die gemietete Wohnung bzw. das Mietopjekt nicht zurückgibt und den Gebrauch fortsetzt.DieRegelung des & 545 BGB, wonach sich einbeendetes Mietverhältnis im Falle der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter auf unbestimmte Zeit verlängert, ist somit ausgeschlossen.Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach Ablauf müssen vereinbahrt werden.


    Zur Antwort von anitari


    Der Vertragsabschluss war mitte Juli 2011
    In dem Fall könnte der Mieter, wenn ich richtig liege, auch vorzeitig kündigen.


    Zum Indexmietvertag
    Kann der Mieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Indexmiete, die ja schon 4 Jahre Bestand hätte und für den Mieter bei niedriger Inflationsrate im Jahr 2015 möglicherweise auch günstiger wäre, bestehen?


    Danke im Vorraus

  • Zitat

    Das Mietverhältnis verlängert sich nicht auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter die gemietete Wohnung bzw. das Mietopjekt nicht zurückgibt .......


    Das ist Wunschdenken eines ahnungslosen Vermieters. § 545 BGB hat nichts mit diesem Vertrag zu tun, denn das Mietverhältnis endet ja nicht, es wird ja nur der Kündigungsausschluss beendet. Es muss also keine Vereinbarung getroffen werden.

    Zitat

    Der Vertragsabschluss war mitte Juli 2011


    Dann ist der vereinbarte Kündigungsausschluss eh ungültig.

  • Zitat

    Der Vertragsabschluss war mitte Juli 2011
    In dem Fall könnte der Mieter, wenn ich richtig liege, auch vorzeitig kündigen.


    Richtig. Denn der Kündigungsverzicht darf ab Vertragsabschluß maximal 4 Jahre, besser gesagt 45 Monate betragen.


    Sprich die ganze Klausel ist unwirksam und der Mieter kann jeder Zeit kündigen. Mit seiner gesetzlichen Frist natürlich.

    Was ich hier schreibe ist lediglich meine Meinung, resultierend aus Erfahrungen und etwas angelesenem Wissen.
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    Gruß anitari

  • Das ist Wunschdenken eines ahnungslosen Vermieters. § 545 BGB hat nichts mit diesem Vertrag zu tun, [...]


    Das ist so nicht richtig.


    Der § 545 BGB hat quasi mit jedem Mietvertrag zu tun. Er hat hier in diesem Fall lediglich nichts mit der eigentlichen Fragestellung des Threadopeners zu tun. Einen Zusammenhang hatte aber auch zuvor auch niemand unterstellt. Der Threadopener hat lediglich sämtlichen Text des Mietvertragspunktes abgetippt.


    § 545 BGB besagt im Prinzip nichts anderes, als dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur in der Wohnung wohnen bleiben muss und - schwupps - verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend, wenn diesem Tun nicht innerhalb von 2 Wochen widersprochen wird. Ziemlich gut erklärt ist das z.B. hier (klick).


    Daher ist in Mietverträgen (wenn der Vermieter aufpasst jedenfalls) zu allermeist eine Klausel drin, der die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB ausschließt. Um so eine Klausel handelt es sich auch hier im Fall.


    § 545 BGB sowie eine solche Ausschlussklausel im Mietvertrag haben mit Mietdauer, Mieterhöhungen, Kündigungsverzichte oder auch mit der Art und Weise, wie das Mietverhältnis letztlich geendet hat, nichts zu tun.

    *** Das alles ist nur meine müde Meinung. Irrtümer und sonstige Dummheiten sind dabei möglich, wenn auch nicht gewollt. ***

  • Ach, unser superkluger Ajax muss mal wieder seinen Senf dazu geben. Und mal wieder hat er nicht verstanden, worum es in diesem Beitrag überhaupt geht.

  • Bleib bitte einfach freundlich! Danke.


    Kannst es ja gerne erklären, was Du meintest und wo ich mich irre.


    Worum es in dem Beitrag geht habe ich ja gerade versucht, von dem § 545 zu trennen, den Du (m.E. fälschlicherweise) damit in Zusammenhang gebracht hattest.

    *** Das alles ist nur meine müde Meinung. Irrtümer und sonstige Dummheiten sind dabei möglich, wenn auch nicht gewollt. ***

  • Zitat

    den Du (m.E. fälschlicherweise) damit in Zusammenhang gebracht hattest.


    Ich habe nichts fälschlicherweise in Zusammenhang gebracht. Es war der TE, der seine eigenen Gesetze machen wollte und den Mieter nach Ablauf der Indexmiete kündigen, bzw. mit dem Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages "vereinbahren" will.


    Und an dem schönen Wort "vereinbahren" solltest auch du erkannt haben, dass diese Klausel von ihm stammt. Oder glaubst du, dass ein Profi nicht weiß, wie man vereinbaren schreibt?

  • Ich habe nichts fälschlicherweise in Zusammenhang gebracht. Es war der TE, der seine eigenen Gesetze machen wollte und den Mieter nach Ablauf der Indexmiete kündigen, bzw. mit dem Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages "vereinbahren" will.


    Das kann ja sein. Aber der §545 BGB hat damit überhaupt nichts zu tun. Du hattest in #5 die Klausel jedoch im Zusammenhang mit der eigentlichen Problemstellung als "Wunschdenken des Vermieters" bezeichnet. Mit der Problemstellung hat der § 545 BGB aber rein gar nichts zu tun. Und auch diese §-545-BGB-Ausschlussklausel im Mietvertrag hat damit nichts zu tun. Sie ist normaler Bestandteil fast aller Mietverträge und dient nur dem von mir beschriebenen Zweck.


    Nichts anderes hatte ich geschrieben. Aber vielleicht reden wir ja auch völlig aneinander vorbei ...? :confused:


    Allgemein: Gerade in einem Forum wie diesem, in dem die Zitatmöglichkeiten ziemlich eingeschränkt sind, kommt es oft zu Missverständnissen, Fehlinterpretationen und auch zu Verfälschungen von (Einzel-)Fakten durch Herausreißen aus dem Kontext. Wenn das passiert, ist das kein Weltuntergang. Es ist aber auch kein Weltuntergang und zudem völlig legitim, wenn ein anderer Forenteilnehmer das dann richtig stellt.


    Und an dem schönen Wort "vereinbahren" solltest auch du erkannt haben, dass diese Klausel von ihm stammt. Oder glaubst du, dass ein Profi nicht weiß, wie man vereinbaren schreibt?


    Ob mit oder ohne Rechtschreibfehler ist es völlig wurscht, welcher "Profi" das Teil in den Mietvertrag eingebracht hat. Es ist und bleibt die stinknormale Ausschlussklausel für den § 545 BGB. Hier im Thread ist die Klausel doch nur aufgetaucht, weil der TE ihre Nicht-Relevanz zu seiner eigentlichen Frage nicht einschätzen konnte. :)


    Es ist ja nicht böse gemeint, aber Deine Einschätzung, dass der Vermieter (oder wer auch immer) mit der Klausel irgendetwas anderes vereinba(h)ren wollte als diese Klausel in Wirklichkeit darstellt, teile ich nicht. Es ist nämlich nicht möglich mit dem Ausschluss etwas anderes zu bewirken als eben einfach nur den § 545 BGB auszuschließen.

    *** Das alles ist nur meine müde Meinung. Irrtümer und sonstige Dummheiten sind dabei möglich, wenn auch nicht gewollt. ***

    2 Mal editiert, zuletzt von AjaxMH ()