Bitte Hilfe über Neben- und Betriebskosten

  • Hallo Zusammen,


    ich bedanke mich zunächst für euere Hilfe.


    Es ist zwar. Ich bin am 17.Mai 2010 in eine WG eingezogen.
    Damals sagte mein Vermieter das Zimmer 350 Euro inkl. alles
    (inkl. alle NK und Strom) natürlich Strom wird nur vorausgezahlt.
    Aber es ist nur eine müdliche Aussage. Ich kann nur ein Zeuger haben, dass er mein Mietbewohner ist.


    Danach habe ich dort paar Wochen gewohnt und fülle mich nicht wohl. Im Juli habe ich das Zimmer gekündigt und nach 3 Monate muss am Ende Sep. ausziehen.


    Heute (am 28.08.2010) war ich bei meinem Vermieter. Er sagt zu mir, dass ich noch Festpreis für Heizung und Stromkosten extra bezahlen muss!!!!!!!!:confused: , weil die Kosten nicht in der Miete in Höhe von 350 enthalten!!!:(
    Außerdem sagt er noch, dass diese Stromkosten nur als vorausgezahlte, wenn Abrechnung kommt, muss es noch mal geprüft werden, ob ich weitere Nachzahlung leisten muss!!!!!:confused:


    In dem Vertrag wurde nur geschrieben, Grundmiete 350 Euro und keine weitere Aussage über Höhe der NK und Betriebskosten. In der monatliche Quittung ist es so geschrieben, dass 350 Euro als Mietanteil für xx Monat und xxx str. bezahlt.


    Ich bin sehr sauer über die plötzliche entstehende Kosten.


    Bitte sag mir bescheid, ob ich die Nachzahlung für Festpreis für Heizung und Stromkosten leisten muss.


    Ich denke, dass Vermieter Auskunftspflicht hat, solche Kosten vor der Abschließung des Vertrags bescheid sagen muss.


    mfg

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  • Hallo Zusammen,


    ich habe selbe online einen Artikel gefunden.
    Ich hoffe, dass ich nicht missverstanden habe. In dem Artikel ist geschrieben, wenn Vermieter keine Formulierung für BK im Vertrag geschrieben hat, muss Vermieter die Kosten tragen. Weil es eine mangelhaften Vereinbarung ist, und die Kosten keine bindende Verpflichtung für Mieter.


    gem. § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (BGB)


    (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.


    Auskunft aus Betriebskostenvereinbarung


    Betriebskostenvereinbarung


    Nach dem gesetzlichen Leitbild (§ 546 BGB) hat der Vermieter alle Betriebskosten zu tragen. Zur Abwälzung bedarf es daher einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung, die auch hinreichend bestimmt sein muss, etwa durch Aufzählung der Umlageposten. Sie müssen nur solche Betriebskosten zahlen, die ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag aufgeführt sind.


    ob es so bedeutet, alles was ich im Mietvertrag steht, braucht Mieter nicht zu bezahlen!!!???


    link: Hausverwalter ABC, Betriebskosten vereinbaren
    Text:
    Hausverwalter Betriebskosten vereinbaren


    Treffen Sie keine Vereinbarungen mit Ihrem Mieter, zahlen Sie seine Heizung. § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB bringt es auf den Punkt: "Er (der Vermieter) hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen". Was so einfach zu lesen ist, kann durchaus teuer für Sie werden. Nämlich dann, wenn Sie versäumen, die Betriebskosten bereits im Mietvertrag auf Ihren Mieter zu übertragen. Laut Gesetz müssen Sie nämlich alle Lasten tragen. Das heißt: Auf den Betriebskosten bleiben Sie sitzen.


    Ich glaube es gibt heute wohl keinen Formularmietvertrag mehr, in dem nicht geschrieben steht, das der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat.. Die meisten Mietverträgen berufen sich dabei auf eine Betriebskostenvereinbarung, die auf die Betriebskostenverordnung (bis zum 31.12.2003 noch geregelt in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung) verweist. Dies ist die übliche Formulierung. In der neuen Betriebskostenverordnung ist ein Katalog mit 17 Betriebskostenpunkten enthalten. Die "alte" II. Berechnungsverordnung ist zwar nur für preisgebundenen Wohnraum gedacht gewesen, spätestens aber mit dem neuen Mietrecht hat sich das geändert: § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB hält ausdrücklich fest, dass die Anlage 3 auch für preisfreie, also "ganz normale" Wohnungen gilt. (Seitenanfang)


    Lassen Sie Sorgfalt walten, wenn es beim Ausfüllen des Mietvertrages um die Betriebskosten geht. Geben Sie Acht, das aus Ihrem Mietvertrag ganz klar und eindeutig hervorgeht, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Sonst kann es Ihnen passieren, daß missverständliche Umlagevereinbarungen zu Ihren Lasten eng ausgelegt werden. Sind bei Ihnen beispielsweise nur die Heizkosten als Betriebskosten aufgeführt, sind auch nur diese umzulegen. Das Landgericht Berlin ging in diesem Fall davon aus, dass nur eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde (LG Berlin, GE 1994, S. 19). Alle übrigen Nebenkosten blieben daher am Vermieter hängen! (Seitenanfang)


    Fakt ist, es zählt nur das, was Sie im Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbart haben. Wenn Sie ihm dann zu einem späteren Zeitpunkt die Betriebskostenabrechnung überreichen, und ihm bei dieser Gelegenheit erzählen, das noch dies und jenes an Kosten hinzugekommen ist, kräht kein Hahn mehr danach. So wird aus Ihrer mangelhaften Vereinbarung keine bindende Verpflichtung für Ihren Mieter. Der lacht Sie höchstens aus. Auch wird es Ihnen nicht gelingen, Ihren Mieter per Hausordnung zur Zahlung der Nebenkosten zu bewegen. Das ist schon allein deshalb nicht möglich, weil Sie derartige Vereinbarungen nicht einseitig treffen können. Es bedarf hier einer Ergänzung des bestehenden Mietvertrages - und da muß Ihr Mieter mitspielen! (Seitenanfang)


    Riskant wird es auch dann, wenn Ihr Mietvertrag einen Leerraum enthält, in den die umzulegenden Betriebskosten einzutragen sind. Nur die dort aufgelisteten Betriebskosten dürfen Sie bei der Abrechnung auch umlegen. Ihre Auflistung ist dann nämlich abschließend. Gleiches gilt auch, wenn Sie einen Betriebskostenkatalog haben, in dem einzelne Posten kenntlich gemacht bzw. hervorgehoben werden. Auch hier sind nur die Kosten umzulegen, die Sie gekennzeichnet haben, denn auch diese Auflistung hat abschließenden Charakter. (Seitenanfang)


    Wie schon gesagt, sollten Sie bei Ihrer Betriebskostenvereinbarung sehr gewissenhaft sein, es kommt auf jedes Wörtchen an. Wollen Sie z.B. die Grundsteuer umlegen, und verwenden dafür aber das Wort "Grundbesitzabgaben", so hängt Ihre Umlage schon am seidenen Faden. Fakt ist, dass Sie Ihr Umlagerecht so exakt wie möglich festlegen. Laut Gesetz gilt nämlich auch hier der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach müssen Sie abrechnungsfähige Nebenkosten inhaltlich so definieren, daß Ihr Mieter sofort weiß, welche Kosten er zu zahlen hat. (Seitenanfang)


    In Düsseldorf hat ein Vermieter beispielsweise in seinem Gewerbe-Mietvertrag aufgeführt, dass außer der monatlichen Miete Vorschüsse für die Grundbesitzabgaben, Wassergebühren, Versicherungen, Kanalbenutzungsgebühren und Anliegerkosten gezahlt werden müssen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 29.6.2000 - 10 U 116/99, GE 2000, S. 1028). (Seitenanfang)


    Durch das kleine Wörtchens "Grundbesitzabgaben" ist nun ein heftiger Streit ausgelöst worden. Eine Formulierung, die gerade in älteren Mietverträgen noch häufiger anzutreffen ist. Eine rechtmäßige oder durch Verkehrssitte bzw. Handelsbrauch gültige Definition der Grundbesitzabgaben gibt es nicht. Unter diesen Sammelbegriff "Grundbesitzabgaben" würden demnach alle grundstücksbezogenen Positionen fallen wie z.B. die Grundsteuer, Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beiträge zur gesetzlichen Feuerversicherung und, und, und. Die folgende Vereinbarung: "Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) Euro + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt," stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat das Wörtchen "Grundbesitzabgaben" so ausgelegt, daß darunter zumindest die Kostengruppe "Grundsteuer" fällt. (Seitenanfang)


    Diese Umlagevereinbarungen sind als unwirksam eingestuft worden:Der Mieter trägt die Nebenkosten anteilig neben der Miete (AG Neuss, ZMR 1994, S. 571). Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind (AG Köln, WM 1987, S. 274). Der Mieter hat Hausgebühren zu zahlen (LG Stuttgart, WM 1987, S. 161). Betriebskosten i.S.v. den Grundbesitz belastenden Kosten trägt der Mieter (LG Hamburg, ZMR 1997, S. 358). Gebühren laut Bescheid über Grundbesitzerabgaben (LG Aachen, WM 1997, 471). Der Mieter trägt die Kosten nach Bescheid der Stadt/Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr (AG Köln, ZMR 1996, S. 269).
    Vermeiden Sie daher von vornherein ein Risiko, wenn Sie die Betriebskosten vereinbaren! Sie sollten sich wortwörtlich an die Betriebskostenverordnung halten (bis zum 31.12.2003 die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung). Nur im gewerblichen Bereich haben Sie einen erweiterten Vereinbarungsspielraum. Aber selbst für den gilt: Definieren Sie exakt, welche zusätzlichen Kosten auf Ihren Mieter zukommen. Ein Sammelbegriff kann da leicht zum Stolperstein werden. (Seitenanfang)


    Enthält Ihr Mietvertrag bereits eine bestimmte Mietstruktur, sind Sie an diese gebunden. Es wird Ihnen somit Schwierigkeiten bereiten, wenn Sie von einer Inklusiv-Miete zu einer Netto-Kaltmiete wechseln wollen. Sie haben keinen Anspruch darauf, daß Ihr Mieter sich mit der geänderten Mietstruktur einverstanden erklärt. Sie müssen zunächst einmal die Zustimmung Ihres Mieters einholen, wenn Sie denn etwas verändern möchten. (Seitenanfang)


    Wenn Sie eine Miete plus Nebenkosten wollen, müssen Sie eine Netto-Kaltmiete bzw. Netto-Miete vereinbaren. Dann setzt sich der vereinbarte Mietzins aus einer Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen zusammen.
    Da Sie bei Mietvertragsabschluss meist noch nicht wissen, was an Nebenkosten auf Sie zukommt, vereinbaren Sie am besten die Vorauszahlung von Nebenkosten. Damit haben Sie die Möglichkeit, in Ihrer Betriebskostenabrechnung über die Ihnen effektiv entstandenen Betriebskosten abzurechnen. Sind diese von den Vorauszahlungen nicht gedeckt worden, können Sie eine Nachzahlung fordern und gleichzeitig vom Mieter höhere Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). (Seitenanfang)

    3 Mal editiert, zuletzt von shvictor () aus folgendem Grund: Fehleränderung

  • Das meiste haben Sie doch schon selbst heraus gefunden. Zu einem ganz normalen Mietvertrag über Wohnraum gehört die Vereinbarung über die Miete. Und die setzt sich in der Regel aus der Netto(kalt)miete und den Betriebskosten zusammen. Letztere können als Vorauszahlung (dann muss der Betrag auch so genannt werden), oder als Pauschale oder Inclusivmiete vereinbart werden.


    Zu beachten bei der Pauschalmiete ist lediglich, dass die Heizkosten individuell erfasst und abgerechnet werden müssen (aber nur, wenn dies technisch möglich ist siehe Heizkostenverordnung )


    Wenn jetzt Ihr Vermieter von Ihnen weitere Kostenbeteiligung an Heizung etc. verlangt, dann kann er das nur, wenn er Ihren Verbrauch entsprechend erfasst und abgerechnet hat. Wenn nicht, dann müssen Sie auch nichts bezahlen.

  • Hallo Mainschwimmer,
    danke schön!
    für die Heizung habe wir gar nicht verbraucht. Mein Vermieter hat einen Festpreis (ählich wie Grundgebühren) nachträglich verlangt. Achtung: bei der Vertragabschließung und im Vertrag hat er nichts dazu formuliert.


    Für die Stromkosten kann man den Zähler ablesen. d.h. man kann den Verbrauch erfassen. Aber das Punkt liegt daran, dass mein Vermieter bei Vertragabschließung und im Vertrag auch nichts dazu formuliert.


    meine Gründe ist, dass wir gar keine Betriebskostenvereinbarung vor Vertragabschließung und im Vertrag geschrieben haben. Ich gehe davon aus, dass Ich die Kosten nach meine Unterlagen im Beiträg 2 (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht bezahlen muss.


    zum Schlusspunkt-> Die Kosten brache ich nicht zu tragen. Weil wir keine Betriebskostenvereinbarung haben und im Vertrag ist gar keine Formulierung dafür, und wenn er nun nachträglich solche Kosten verlangt, ist ein mietbetrug von dem Vermieter.
    Ob es richtig ist.

    danke für euere Hilfe!

    2 Mal editiert, zuletzt von shvictor () aus folgendem Grund: ergänzung


  • Die Kosten brache ich nicht zu tragen. Weil wir keine Betriebskostenvereinbarung haben und im Vertrag ist gar keine Formulierung dafür,


    wenn er nun nachträglich solche Kosten verlangt, ist ein mietbetrug von dem Vermieter.


    Hallo,
    zu Satz 1: Ich sehe das genauso.
    Zu Satz 2: Hmm, naja, ich sehe es eher als einen Versuch der ungerechtfertigten Bereicherung... (natürlich irrtümlicherweise...:o)

  • Hallo,
    zu Satz 1: Ich sehe das genauso.
    Zu Satz 2: Hmm, naja, ich sehe es eher als einen Versuch der ungerechtfertigten Bereicherung... (natürlich irrtümlicherweise...:o)


    hallo Berny,
    vielen dank.
    naja, du hast recht, "Mietbetrug" ist zu stark.
    meinst du, die Verlangung der Kosten von meinem Vermieter, ist ein Versuch der ungerechtfertigten Bereicherung.


    ob ich richtig verstanden habe.


    danke noch mal!

  • hallo Berny,
    vielen dank.
    naja, du hast recht, "Mietbetrug" ist zu stark.
    meinst du, die Verlangung der Kosten von meinem Vermieter, ist ein Versuch der ungerechtfertigten Bereicherung.


    ob ich richtig verstanden habe.


    danke noch mal!


    Joooo.


    Gerne! :)