Betriebskostenabrechnung - unstimmiger Posten "Hausmeister"

  • Hallo Community,


    Mal angenommen...


    Person A bekommt seine jährliche Betriebskostenabrechung. Neben anderen Ungereimtheiten fällt A beim Vergleich mit älteren Abrechnungen folgendes auf:


    Der Posten "Hausmeister" lag in 2011 bei 94€, 2012 bei 123€ und in 2013€ bei satten 173€.


    Ist eine solche Steigerung jedes Jahr überhaupt realistisch? Die beauftrage Hausmeisterfirma und die Tätigkeitenliste war immer die gleich und damit ja auch die Kostengrundlage.


    Das Aufgabenfeld wird seit Jahren so beschrieben:


    Überwachung des Gebäudes einschließlich Außenanlagen
    Bedienung und Überwachung der Haustechnik
    Überwachung und Bedienung der Sicherheitstechnik
    Überwachung der Abfallentsorgung und Pflegedienst
    Überwachung von Fremdfirmen bei der Ausführung von Arbeiten auf dem Grundstück



    In dieser fiktiven Betriebskostenabrechung steht dann folgendes zu diesem Posten Hausmeister:


    "In dieser Position sind die Kosten für die Objektüberwachung durch die Firma XY und der Firma Z Service für die Hauswartung enthalten..."
    ...
    "Es entstanden 2013 ingesamt Kosten in der Höhe von ~7900€ Davon wurden ~870€ Verwaltungs und Instandhaltungskosten abgezogen" - Die Rede ist hier von den Gesamtkosten für den ganzen Wohnblock von A.


    Ist diese Aufteilung realitistisch? Gerade mal ~10% sollen Verwaltungs- Instandhaltungskosten für einen ganzen Wohnblock gewesen sein?


    Komischerweise werden die oben aufgelisteten (Überwachungs-)Tätigkeiten in der aktuellen Abrechnung direkt Firma Z zugeordnet, die ja eigentlich für "Service für Hauswartung" zuständig ist. Firma XY wird zwar erwähnt, aber man erfährt nichts weiteres hierzu.


    Firma Z taucht auch separat unter dem Posten "Hausreinigung" auf (über 160€).
    Ein Laie könnte doch hier die Vermutung haben, dass Kosten durch Firma Z einmal beim Posten Hausmeister und dann noch einmal beim Posten Hausreinigung geltend gemacht werden sollen. Darf der Vermieter von A das in dieser Form verlangen?


    Wie sollte A nun am besten vorgehen, um ungültige Umlagen nicht zahlen zu müssen bzw. die gesamte Abrechnung zu beanstanden?
    Ist in solchen Fällen ein Rechtsbeistand notwendig, oder kann der Vermieter auch anderweitig zur "Einsicht" gebracht werden?
    Es wurden zum Beispiel auch (bestimmt "ausversehen") über 500€ Verwaltungskosten in die Abrechnung mit einbezogen, womit ja schonmal der ganze Rechnungsbetrag nicht mehr stimmt.


    Gruß,
    protohype

  • Zitat

    Ist diese Aufteilung realitistisch? Gerade mal ~10% sollen Verwaltungs- Instandhaltungskosten für einen ganzen Wohnblock gewesen sein?


    Diese Frage beantwortet nur eine Rechnungseinsicht. Alles andere wäre Hellseherei. Ich möchte nebenbei erwähnen, dass es im Bereich der Gebäudereinigung seit 2013 einen Mindestlohn gibt. Da wird das automatisch teurer.


    Zitat

    Wie sollte A nun am besten vorgehen, um ungültige Umlagen nicht zahlen zu müssen bzw. die gesamte Abrechnung zu beanstanden?


    Er sollte erst einmal herausfinden, ob die Umlagen ungültig sind. Das geht nur über die Belegeinsicht. Also: Termin vereinbaren und Rechnungen prüfen. Scheinbar scheint der Hausmeister auch nur zu überwachen. Wen überwacht denn der Hausmeister?


    Ansonsten ist mir das alles zu "fiktiv". Wenn Du Hilfe möchtest, dann lade die Abrechnung hier einfach hoch (persönliche Daten vorher unkenntlich machen).

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Zitat

    Wie sollte A nun am besten vorgehen, um ungültige Umlagen nicht zahlen zu müssen bzw. die gesamte Abrechnung zu beanstanden?


    Zum xten Mal, lasse dir die Originalunterlagen beim Vermieter oder der Verwaltung zeigen. Du hast das Recht zur Einsichtnahme!


    Und, das ist die gefühlt Einhundert gleiche Antwort zum gleichen Problem. Aber wenn man zu faul ist, sich ein wenig im Forum umzusehen, kommt dann die Anfrage Nummer 101.

  • Zitat von Leipziger82

    Er sollte erst einmal herausfinden, ob die Umlagen ungültig sind.


    Darum habe ich mich ja an dieses Forum gewandt. Mir ist schleierhaft wieso der Hausmeisterservice einmal unter Hauswartkosten und einmal bei Hausreinigung auftaucht. Außerdem ist das Tätigkeitenfeld des Hausmeistert ja hauptsächlich "Überwachen".
    Wenn dies als "Kosten der Aufsicht" zu verstehen ist, wäre dies doch nach Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig?


    Zum xten Mal, lasse dir die Originalunterlagen beim Vermieter oder der Verwaltung zeigen. Du hast das Recht zur Einsichtnahme!


    Und, das ist die gefühlt Einhundert gleiche Antwort zum gleichen Problem. Aber wenn man zu faul ist, sich ein wenig im Forum umzusehen, kommt dann die Anfrage Nummer 101.


    Das ist ja schön und gut. Aber woher soll man als Laie wissen, wie man da vorzugehen hat? Dass man das Recht zur Einsicht hat ist mir klar.
    Allerdings wüsste ich in diesem Falle nicht, woran ich erkenne dass bestimmte Sachen falsch umgelegt worden sind. Darum habe ich mich auch in diesem Falle an das Forum gewandt.


    Außerdem geht dein Post nur auf den letzten Satz einer eher umfangreichen Problematik ein.
    Ich bitte ja nur, dass auf meine gestellten Fragen eingegangen wird und nicht alles analysiert wird.

  • Zitat

    Dass man das Recht zur Einsicht hat ist mir klar.


    Und warum nimmst du es dann nicht wahr. Denn nur dein Vertragspartner kann dir Rede und Antwort stehen, wenn Unklarheiten bei der Abrechnung bestehen.


    Zitat

    Außerdem geht dein Post nur auf den letzten Satz einer eher umfangreichen Problematik ein.


    Für umfangreiche Problematiken gibt es die Sprechstunde beim örtlichen Mieterverein, oder die Beratung bei einem Fachanwalt. Mithilfe einer Suchmaschine findest du auch Anbieter, die für kleines Geld Betriebskostenabrechnungen auf Plausibilität prüfen. Geh mal auf die Suche.

  • "Mir ist schleierhaft wieso der Hausmeisterservice einmal unter Hauswartkosten und einmal bei Hausreinigung auftaucht. Außerdem ist das Tätigkeitenfeld des Hausmeistert ja hauptsächlich "Überwachen"."


    Wenn Ihnen irgend etwas schleierhaft ist, das tun Sie gut daran, nachzustoßen. Da bin ich mit Ihnen auf der gleichen Linie.


    Aber man sollte sich schon überlegen, wohin man stößt.
    Auffälligkeiten bei der Betriebskostenabrechnung sollten schon beim Verursacher gesucht werden und nicht hier bei wildfremden Leuten im Internet.


    Fragen, ob dies oder jenes rechtens ist, sind hier schon gern gesehen und die Teilnehmer sind bemüht Ihnen in irgendeiner Weise mit Rat zu helfen.
    Leider gibt es aber auch Fragen, welche einfach nicht zu beantworten sind, wie jetzt in Ihrem Fall. Das ist fast an der Tagesordnung und manch einer reagiert da schon mal frostig.

  • Darum habe ich mich ja an dieses Forum gewandt.


    Nochmal: Diese Frage kann Dir ausschließlich dein Vermieter beantworten. Ich habe deine Abrechnung doch nicht einmal vor mir liegen. Wie soll ich dann einschätzen, ob das richtig ist?
    Wenn es nach dem Gespräch mit dem Vermieter noch offene Fragen gibt, kannst Du dich gern an Foren wenden.


    Zitat

    Wenn dies als "Kosten der Aufsicht" zu verstehen ist, wäre dies doch nach Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig?


    Wenn...


    Zitat

    Mir ist schleierhaft wieso der Hausmeisterservice einmal unter Hauswartkosten und einmal bei Hausreinigung auftaucht


    Vielleicht weil die gleiche Firma sowohl die Reinigung, als auch den Hauswartservice übernommen hat?
    Wirfst Du einen Blick in § 2 BetrKV, erkennst Du, dass "Gebäudereinigung" und "Hauswart" zwei verschiedene Positionen sind (Nr. 9 & 14) und deshalb gesondert ausgewiesen werden.


    Angenommen diese Firma würde zusätzlich auch den Fahrstuhl warten, den Schornstein reinigen oder die Straße kehren, würde der Name des Unternehmens sogar noch öfter in der Abrechnung vorkommen.


    Zitat

    Allerdings wüsste ich in diesem Falle nicht, woran ich erkenne dass bestimmte Sachen falsch umgelegt worden sind.


    Was umgelegt werden kann, steht in deinem Mietvertrag, bzw. in der Betriebskostenverordnung. Die Originalrechnungen zu prüfen und die Summen auszurechnen, ist keine große Wissenschaft.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Dann versuche ich die eine Frage noch einmal besonders klar zu stellen:


    Die Hausmeisterfirma Z ist in folgenden Posten der Betriebskostenabrechnung vertreten:
    Hauswartkosten, Hausreinigung und Winterdienst. Zu jedem Punkt gibt es eine separate Gesamtrechnung, von der immer pauschal 10% nichtumlagefähige Kosten abgezogen worden sind.


    Nun frage ich mich, ob die Posten Hausreinigung und Winterdienst nicht eben schon unter die normale Hauswartskosten fallen und warum hier separat abgerechnet wurde, wenn es eben die gleiche Firma (Hausmeister) macht.


    Ich hoffe man erkennt nun, dass es sich hier um eine normale Formfrage handelt.
    Für mich als Laien sieht es eben anhand dieser Auflistung so aus, als ob hier doppelt und dreifach für die gleiche Firma abgerechnet werden soll.

  • Und noch einmal gaaaaanz langsam, weil du es sonst wohl nicht verstehst. Wenn du Unstimmigkeiten bei der Abrechnung hast, dann lass dir das vom Aussteller (Vermieter) erklären. Auch ich, wie auch schon andere User, sehe mich nicht in Lage, ohne Einblick in die Rechnungen zu haben, eine passende Antwort zu geben.


    Oder anders gesagt. Hier findest du keine Antworten, auch wenn es dir nicht einleuchtet.

  • Zitat

    Nun frage ich mich, ob die Posten Hausreinigung und Winterdienst nicht eben schon unter die normale Hauswartskosten fallen und warum hier separat abgerechnet wurde, wenn es eben die gleiche Firma (Hausmeister) macht.


    Nein!
    Mach Dir doch einfach mal die Mühe und lies Dir die unter § 2 Betriebskostenverordnung benannten Punkte durch.
    Die Positionen wurden separat abgerechnet, weil es eben - laut BetrKV - verschiedene Positionen sind.
    Im Zuge der Übersichtlichkeit ist dies zwingend erforderlich.
    Oder anders herum: Wie würdest Du es finden, wenn alle Betriebskosten unter einer Kostenart "Betriebskosten" zusammengefasst werde. Wer soll da durchblicken?


    Die Firma wird für die Hauswarttätigkeiten, Gebäudereinigung, Winterdienst, etc. verschiedene Rechnungen stellen, weshalb hier auch nichts zusammengefasst werden kann.
    Ob diese Arbeiten nun eine Firma macht, oder 100 verschiedene ist völlig unerheblich.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.


  • Nun frage ich mich, ob die Posten Hausreinigung und Winterdienst nicht eben schon unter die normale Hauswartskosten fallen und warum hier separat abgerechnet wurde, wenn es eben die gleiche Firma (Hausmeister) macht.


    Na, geht doch! Da kann man schon eher was anfangen.


    Selbstverständlich kann ein und dieselbe Firma mehrere Arbeitsgänge verrichten und es ist bestimmt kein Nachteil, das jeder Vorgang gesondert abgerechnet wird. So können die einzelnen Belege hierfür besser gesichtet werden.
    Unterm Strich muß dasselbe Ergebnis stehen. Ich seh' da kein Problem.

  • Wie sollte A nun am besten vorgehen, um ...


    Du meinst sicherlich den Mieter?
    Der Mieter hat das Recht, sämtliche der Bk-Abr. zugrunde liegenden Originalbelege einzusehen und sich e.F. die Berechnungswege nachvollziehbar erklären zu lassen.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • Nun frage ich mich, ob ...


    Frage nicht Dich oder uns, sondern Deinen Vermieter, denn der ist Dein Vertragspartner. Es kann doch nicht soo schwer sein, das zu begreifen!

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..