Nebenkosteabrechnung und "Gleichberechtigung" aller Mietparteien

  • Folgende Situation:
    Hausverwaltung versucht 2013 durchgeführte Gartenarbeiten (Abriss von Bäumen, Neugestaltung des Rasens etc.) in der Nebenkostenabrechung auf die Mieter umzulegen. Zu unserem Glück wohnen im Haus ein Anwaltpaar, das uns alle dazu geraten haben diesen Punkt zu widersprechen. Dies haben wir fristgerecht mit der gleichen Argumentation getan. Jetzt wird es spannend: Das Anwaltpaar konnte mit der Hausverwaltung einigen, dass sie die Kosten nicht bezahlen müssen und nun haben innerhalb von 2 Wochen zwei Zahlungsaufforderungen mit Mahnkosten drauf, dass wir die Nebenkostennachzahlung begleichen sollten. Ich weiß, dass jeder Mietpartei einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter bzw. Hausverwaltung hat, aber ist es nicht schon sehr komisch, wie dem gleichen Widerspruch anders gehandhabt wird? Ich bin dabei dem Nachbarn zu bitten mir eine Kopie von dem Schreiben von der Hausverwaltung zu geben und damit zum Anwalt zu gehen. Aber hat das überhaupt irgendeine Aussagekraft wenn es zum gerichtlichen Verfahren kommen soll? .. und klar, nicht das hier jetzt missverstanden wird: ICH strebe nach der gleichen Lösung wie die Nachbarn, OHNE Gerichtsverfahren.

  • Anzeige
  • Es gibt hier einiges zu lesen


    Es gilt u.a. zu unterscheiden, ob es sich um einmalig anfallende Gartenarbeiten handelt oder um solche, die regelmäßig stattfinden und der Pflege dienen

  • Danke. Genau diese Punkt sind mir/unsere Hausgemeinschaft bekannt. Es geht mir mehr um die Frage "Gleichberechtigung der Mietparteien". Dazu eine Idee?

  • Zitat

    Es geht mir mehr um die Frage "Gleichberechtigung der Mietparteien".


    So etwas gibt es nicht. Du sagst schon richtig, dass jede Mietpartei seinen eigenen Vertrag hat. Demnach können sich auch die Vertragsbestandteile unterscheiden.
    Vielleicht ist die Vereinbarung zur Umlage dieser Kosten bei den Nachbarn unwirksam, bei Dir aber nicht?


    Von daher verstehe ich auch nicht, warum Dir empfohlen wird, diesen Punkten zu widersprechen.


    Was hat die Hausverwaltung denn auf Euren Widerspruch geantwortet?


    Zitat

    Aber hat das überhaupt irgendeine Aussagekraft wenn es zum gerichtlichen Verfahren kommen soll?


    Nö! vermutlich haben Nachbarn und Hausverwaltung einen Vergleich abgeschlossen, wonach der Vermieter "ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht" auf diese Forderung verzichtet. Hieraus lässt sich kein Recht für Dich ableiten.


    Ansonsten: Selbst wenn die Nachbarn diese Positionen nicht zahlen müssten, heißt das längst nicht, dass ihnen ein Richter das auch zugestehen würde.
    Ich kenne das aus eigener Erfahrung: Ehe man einen langwierigen Rechtsstreit riskiert, der Zeit, Nerven und im schlimmsten Fall Geld kostet, verzichtet man lieber auf die paar EUR.
    In dem Fall kommt natürlich dazu, dass die Nachbarn keinen Anwalt beauftragen müssen und sich selbst vertreten. Das spart Geld.


    Bei Dir geht man vielleicht davon aus, dass die Beauftragung eines Anwaltes und ein Gerichtsverfahren unwirtschaftlich ist und Du somit in den sauren Apfel beißt und zahlst.
    Angenommen wir reden hier von Kosten der Gartenpflege von 30 € und die hast eine Selbstbeteiligung bei der Rechtsschutz von 100 €, macht es keinen Sinn hier großartig Widerspruch einzulegen.


    Lange Rede, kurzer Sinn: Lass Dir einfach die Belege/Rechnungen zeigen und prüfe, ob die Kosten umgelegt werden dürfen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hallo Leipziger82,


    vielen Dank für deine Mühe und sehr aussagekräftige Antwort! Damit kann ich was anfangen! :)
    Ich bin voll in deiner Meinung, dass am Ende sind die Gartenkosten weniger als Gerichtskosten - allerdings reden wir nicht von 30€, sondern von 190€. Was nicht allzu wenig ist - zumindest nicht für mich!


    Wieso die Nachbarn uns zum Widerspruch geraten haben: Diese Hausverwaltung hat 2 Tage vor der angefangene Gartenarbeiten die Verwaltung übernommen. Bis dahin existierte eine Vereinbarung mit der alten Hausverwaltung, dass die Mieter sich um die Gartenpflege kümmern. So wäre, laut unser Nachbarn, die Hausverwaltung in Beweispflicht zu zeigen, wie es zu dieser Änderung (ohne Absprache mit uns) kam. Ein erhebliches Problem ist natürlich, dass nur 1 Mietpartei, die damals daran beteiligt war die Gartenpflege mit der alten Hausverwaltung zu regeln (nicht das Anwaltpaar allerdings), es schriftlich hat. Wir anderen sind beim Neuzug dazu "belehrt" worden. Im Vertrag stehen, dass eine übliche Gartenpflege umlagefähig ist. .. wobei es bei dem Arbeiten eben um keine reine Rasenmähen etc. handelt, sondern um "Instandhaltung". Daher auch die ursprüngliche Frage zu der "Gleichberechtigung", weil die Mietverträge in diesem Punkt gleich sind.


    Zu der Antwort der Hausverwaltung und deinem letzten Tip folgendes: Das haben wir bereits in dem ersten Widerspruchsschreiben geschrieben: "Wir bitten um Einsenden der entsprechenden Belege in Kopien innerhalb 30 Tagen nach dem Erhalt dieses Schreibens und widersprechen hiermit die erforderliche Nachzahlung in Höhe von XXX Euro." Darauf hat die Hausverwaltung lediglich auf das Einsichtrecht verwiesen und deren Geschäftstelle ist nicht mal in der gleichen Stadt - sondern 50 km weiter. Ob das rechtens ist...?


    Andere Ideen oder Anregungen? Bin gespannt auf alle Kommentare. :)

  • Zitat

    So wäre, laut unser Nachbarn, die Hausverwaltung in Beweispflicht zu zeigen, wie es zu dieser Änderung (ohne Absprache mit uns) kam.


    Der Vermieter beweist die Umlage anhand Eures Mietvertrages. Da steht es eindeutig geschrieben.


    Anders herum wird also ein Schuh daraus: Habt Ihr euch anderweitig geeinigt, müsst Ihr das nachweisen.
    Wenn Ihr diese Vereinbarung nicht auftreiben könnt, fehlt also auch der Nachweis und Ihr müsst zahlen.


    Die Altmieter haben die Bestätigung der Nichtumlage wohl schriftlich, was auch auf deren Mietverträgen beruhen kann. Du hast einen eindeutigen Mietvertrag samt Umlage und kannst grundsätzlich froh sein, dass du in den letzten Jahren nicht zahlen musstest.


    Die einzige Chance sehe ich in einem Schreiben der Hausgemeinschaft, wonach die Mieter die Gartenpflege bis dato übernommen haben.


    Zitat

    Darauf hat die Hausverwaltung lediglich auf das Einsichtrecht verwiesen und deren Geschäftstelle ist nicht mal in der gleichen Stadt - sondern 50 km weiter. Ob das rechtens ist...?


    ein klares Nein!


    Eine Belegeinsicht hat grundsätzlich beim Vermieter zu erfolgen, allerdings nur, wenn dies dem Mieter zugemutet werden kann. Ist die Verwaltung weit von der Wohnung entfernt, kann der Mieter die Zusendung von Kopien verlangen (Vgl. BGH, Az.: VIII ZR 78/05). Du musst dann nur die Kosten der Kopien zahlen.


    Ansonsten: Die Kosten der Baumfällung sind nicht umlagefähig, weil dies keine wiederkehrende Maßnahmen sind. Auf der anderen Seite kann hier aber eine Neubepflanzung und der Verschnitt von Bäumen umgelegt werden. Die Rasenpflege (einschließlich Erneuerung des Rasens) ist voll umlagefähig, da diese Pflegemaßnahmen wiederkehrend sind.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Leipziger82:


    "Eine Belegeinsicht hat grundsätzlich beim Vermieter zu erfolgen, allerdings nur, wenn dies dem Mieter zugemutet werden kann. Ist die Verwaltung weit von der Wohnung entfernt, kann der Mieter die Zusendung von Kopien verlangen (Vgl. BGH, Az.: VIII ZR 78/05). Du musst dann nur die Kosten der Kopien zahlen."
    - Oder m.W. die Belegeinsicht vor Ort ermöglichen.


    "Die Kosten der Baumfällung sind nicht umlagefähig, weil dies keine wiederkehrende Maßnahmen sind. Auf der anderen Seite kann hier aber eine Neubepflanzung und der Verschnitt von Bäumen umgelegt werden. Die Rasenpflege (einschließlich Erneuerung des Rasens) ist voll umlagefähig, da diese Pflegemaßnahmen wiederkehrend sind."
    - Genauso ist es, m.W.