zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts nicht nicht o. nur teilweise vorhanden.

  • Hallo Liebe Forenmitglieder!


    Meine Lebensgefährtin u. ich haben im Okt.13 ein Haus gemietet. Die Miete liegt weit über dem Mietspiegel.
    Vor Einzug wurden mit dem VM noch zu verrichtende Arbeiten besprochen und schriftlich festgehalten u. von beiden Parteien unterschrieben.


    Nun ist seit Einzug diese Liste nur teilweise vom VM abgearbeitet worden, worauf wir die offenen Arbeiten in einem Schreiben nochmals dem VM mit einer Frist zur Beseitigung anzeigten. Seither haben wir auch noch weitere Mängel festgestellt. Seit 02.2014 mindern wir die Miete um 20%.


    Zu den Mängeln gehören:
    • Badewanne – Mischbatterie schwer gängig/defekt, lässt sich nicht von Einlauf auf Brause umschalten
    • Boden Garage Estrich hat großflächige Beschädigungen
    • 4 von 6 Rollos schwer gängig, verhaken sich, teils nicht mehr von Ihnen zu bedienen
    • Handlauf der (steilen) Holztreppe ins OG fehlt (Unfallgefahr f. Kinder)
    • Verkleidung Treppenabgang Keller unvollständig, keine Verkleidung, kein Handlauf
    • Kabel Elektrokasten lose verlegt, ohne Verkleidung
    • vom VM gestellter Teichfilter unvollständig, ohne Funktion
    • Abdeckung Bodenfugen fehlen an mehreren Zimmerübergängen
    • Glaseinsatz Garagentür fehlt (nur prov. mit Holz zugenagelt)
    • Bodenbelag Schlafzimmer wurde zum Einzug nicht erneuert (besprochen war Laminat)
    • Gartentür nicht schließbar, weil feststehendes Element aus der Wand fällt
    • Satellitenschüssel LNB fehlerhaft/defekt. Kein TV-Empfang in einem Zimmer nicht möglich.



    Die o.g. Mängel wurden zum Teil vor Einzug festgehalten, teilweise wurden Arbeiten zwar erledigt, wie z.B: Einbau der Gartentür, jedoch sind an diesen weiterhin Mängel vorhanden, oder treten wiederholt auf.


    Zudem hatten wir in 04.14 einen Wasserschaden an der Dusche im (einzigen) Bad. Durch einen Fachmann wurde großflächiger Schimmelbefall festgestellt (Haus in Holzständerbauweise). Der Schaden entstand durch Pfusch des VM, der das Bad ursprünglich selbst einbaute (war schon der zweite Schaden an dieser Dusche). Das Bad konnten wir aufgrund des Schimmels, der Trockengeräte, der Entfernung d. Waschbeckens und mit Rücksicht auf die Gesundheit unserer Kinder (Sohn ist Allergiker) 57 Tage nicht nutzen. Wir waren gezwungen, mit der ganzen Familie bei den Nachbarn zu duschen.


    Zu den vorhandenen Mängeln haben wir bei Eintreten des Wasserschadens die Miete um 100%, im Folgemonat um 75% gemindert. Der VM erhielt für diesen Zeitraum von der Versicherung eine Mietausfall erstattet, der allerdings wesentlich geringer ausfiel als die Mietminderung).


    Der VM hat sich seit Ende der Bad-Reparatur um nichts weiteres mehr gekümmert.



    Im Nov.14 hat er eine Forderungsaufstellung (ausstehende Beträge resultierend aus unserer Mietminderung) zur sofortigen Begleichung gesendet und uns gleichzeitig untersagt Veränderungen am Mietobjekt vorzunehmen.


    In 01.15 wurde das Dach undicht und im Schlafzimmer traten an mehreren Stellen feuchte Flecken auf. Das haben wir unverzüglich per Fax dem VM gemeldet. Der reagierte vier Wochen lang weder auf unser Fax noch auf unseren Anruf auf Mailbox. Letzte Woche kam dann ein Dachdecker und schaute sich die nassen Stellen an. Ein weiteres Vorgehen/Reparatur/Ausmaß etc. kann lt. Handwerker erst erfolgen, wenn der Schnee vom Dach ist.



    Nun zum Ergebnis:
    Vor zwei Tagen haben wir vom Rechtsanwalt des VMs die Kündigung wegen "unberechtigter geltend gemachter Mängel" und "aufgelaufenen Zahlungsrückstand / Zahlungsverzug" erhalten.


    Meine Fragen:
    Lag ich mit meinen Mietminderungen falsch, wenn ich mich auf den Standpunkt stelle, wir kürzten die Miete, weil das Haus nie die vor dem Einzug zugesicherten Eigenschaften erfüllte? Die Miete für dieses Haus liegt weit über dem Mietspiegel und wir haben das nur akzeptiert, weil uns VM zusicherte, dass wir uns um nichts kümmern müssten, er alles sofort erledigt.


    Wie auf die Kündigung hin verhalten?
    (RA hat weder fristlos, noch nach Frist im MV gekündigt. Er hat seine eigene Frist von zwei Monaten angesetzt.


    Was würdet Ihr als nächstes tun?
    Wie würdet Ihr auf die Kündigung antworten?



    1.P.S.: Ich weiß, das ich mir einen Rechtsanwalt nehmen muss. Mich interessiert in Erster Linie Eure Meinung, in wie weit ich mit meiner Argumentation richtig oder falsch handle.

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  • KidderRedline,


    leider "muss" ich sagen: Selbst schuld, solch eine schrottige Immobilie anzumieten. Ihr hättet damals den VM mit den vereinbarten Instandsetzungen ultimativ in Verzug setzen sollen.
    Nun isses zu spät, und die Anwälte, Gutachter, Richter werden sich freuen.


    An Eurer Stelle würde ich der Kündigung Folge leisten, eine neue Wohnung suchen und einen Rechtsanwalt aufsuchen.

  • Hallo,


    ich denke, dass es nicht wahrscheinlich ist, dass der Vermieter mit der Kündigung durchkommt, aber ein gewissen Risiko besteht schon. Wie ich das sehe, habt ihr möglicherweise bei der Mietminderung etwas überzogen.



    Auch wenn das ein lange Liste ist, so sind es doch Kleinigkeiten, den den Wohnwert nicht erheblich beeinträchtigen. Ich wäre nicht so sicher, dass 20% angemessen sind.


    Wenn ihr dann die Miete um 100%/75% kürzt, weil ihr das Bad aus Rücksicht auf euren Sohn nicht mehr nutzt, dann könnt ihr euch nicht sicher sein, dass ihr vor Gericht nicht unterliegt.


    Unabhängig davon, verstehe ich nicht, warum ihr nicht schon selbst ausgezogen seid. Das Haus scheint doch keinesfalls dem zu entsprechen, was ihr erwartet habt und es wird auch nie dazu werden. Wenn dann die Miete noch über dem Mietenspiegel liegt gibt es keine Grund zu bleiben.


    Es wäre allerdings der erste Mietenspiegel für Häuser von dem ich höre. Wahrscheinlich stuft ihr euer Haus nur in den Mietenspiegel für Wohnungen ein. Häuser sind allerdings meist teurer als Wohnungen, sind schließlich Häuser.


    Wenn ich an eurer Stelle wäre, würde ich versuchen, um den Rechtsstreit herumzukommen. Das klingt nach unklarer Lage mit nötigen Gutachtern und hohem Prozessrisiko.


    Gruss
    H H


    Diese ist meine Meinung und keine Rechtsberatung