Pauschalvermietung zulässig?

  • Ein Hausbesitzer vermietet in seinem Haus mit mehreren Mieteinheiten auch möblierte Wohnungen. Diese möblierten Wohnungen werden an wechselnde Mieter vermietet, zur monatlichen Pauschalmiete, warm einschl. aller Nebenkosten. Die einzelnen Mieter bleiben meist einige Monate, manche aber auch über ein Jahr.


    Frage: darf der Vermieter das so handhaben, oder ist er durch die Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heizkosten jeweils für den einzelnen Mieter der möblierten Wohnungen zu erfassen und dem Mieter gegenüber abzurechnen?


    Gegenüber den übrigen Mietern im Haus rechnet der Vermieter korrekt ab. Die Heizkörper in den möblierten Wohnungen sind mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die danach abgerechneten Heizkosten trägt der Vermieter selbst.

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  • Ja, und was soll der Vermieter da machen? Praktisches Beispiel: Mieter aus Ägypten, für ein paar Wochen hier in Deutschland, weil ein Verwandter in der Klinik liegt. Soll der Vermieter dem 1 1/2 Jahre später, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt, die Abrechnung schicken und um Nachzahlung des Restbetrages bitten? Soll der Vermieter wirklich im Extremfall 12 einzelne Heizkostenabrechnungen pro Jahr anfertigen lassen? Die Mieterwechselgebühren werden da ja höher als die Heizkosten.


    Nachsatz: die Mieter werden durch eine (seriöse und bundesweit vertretene) Zeitmiet-Agentur vermittelt. Diese fertigt auch die Verträge aus, grundsätzlich mit pauschaler Warmmiete.

  • Wenn beide Vertragspartner damit einverstanden sind, ist die Vereinbarung einer Pauschalmiete durchaus möglich und unter Umständen auch sinnvoll. Insbesondere bei häufigen Mieterwechseln, die bei möbliertem Wohnraum nicht unüblich sind. Hier können sich verbrauchsabhängige Abrechnungen durch die damit verbundenen Kosten der Zwischenablesungen schnell zum Nachteil für die Mieter entwickeln.


    Das hier zitierte BGH-Urteil bezieht sich auf die Anpassung einer Pauschalmiete. Bei dieser Anpassung hatte der Vermieter es versäumt, den tatsächlichen Verbrauch der Wohnung zu berücksichtigen, sondern nur die errechneten Durchschnittswerte verwendet.

  • Dummerweise hat der BGH aber geurteilt: "Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen."


    Ich frage mich allerdings, ob es nicht reicht, den Begriff "Bruttowarmmiete" zu vermeiden. Wie ist es denn, wenn der Vermieter die Wohnung pauschal vermietet, und im Vertrag steht kurz und bündig, Nebenkosten werden nicht berechnet?

  • Es kommt mal wieder auf die Formulierung an. Das BGH hat entschieden, dass Vertragsgestaltungen in Widerspruch zur Heizkostenverordnung stehen, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. Dies besagt aber noch nicht, dass diese von vorne herein ungültig sind, wenn sowohl Vermieter als auch Mieter mit einer pauschalen Abrechnung einverstanden sind.


    Lediglich, wenn der Mieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung fordert, so hat der Vermieter dies zu berücksichtigen.


    Eventuell ist es hilfreich, in den Vertrag unter den sonstigen Vereinbarungen zu vermerken, dass dem Mieter bekannt ist, dass es sich um eine Bruttowarmmiete handelt und er während der Vertragslaufzeit auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung verzichtet.

  • ..., dass es sich um eine Bruttowarmmiete handelt und er während der Vertragslaufzeit auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung verzichtet.


    Muss dieser Ausdruck überhaupt verwandt werden? Ich kann doch vereinbaren, dass Heizung ohne gesonderte Berechnung inklusiv ist, oder?

  • Gute Frage Berny, die ich aber leider auch nicht beantworten kann.


    Ich beurteile das erwähnte BGH-Urteil in der Form, dass egal welcher Wortlaut im Vertrag vereinbart wurde, wenn ein Mieter mit dem eine Pauschalmiete vereinbart wurde plötzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung wünscht, der Vermieter ihm diese erteilen muss.

  • Leider weiß ich nicht mehr genau wo, aber beim Recherchieren in eigener Sache hab ich vor einigen Tagen evtl etwas passendes hierzu gefunden.


    Dabei ging es auch um die Frage, ob man pauschale Mieten ohne jegliche Nebenkosten vereinbaren kann. Laut Mietrecht scheint das "wahrscheinlich" nicht möglich, jedoch ginge dies evtl über einen Nutzungsvertrag (hier gilt demnach kein Mietrecht...)


    Im Nutzungsvertrag kann vereinbart werden, dass alle anfallenden Kosten mit der Warmmiete abgegolten sind.
    Evtl hilft dieser Hinweis hier, da Nutzungsverträge insbesondere bei zeitlich begrenzten & kurzen an"miet"ungen relevant sind...


    Im Hotel bekommt man ja auch keine Nebenkostenabrechnung, egal ob man 1 Nacht oder 4 Wochen wohnt :-)


    Freundliche Grüße,
    Felix