Heiz- & Betriebskosten - Abflussprinzip

    Guten Tag,

    ich habe eine Frage zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus. Dort vermiete ich eine Wohnung, die andere bewohne ich selbst. Nun steht meine erste Nebenkostenabrechnung an. Obwohl ich diese von einem Energiedienstleister erstellen lasse, möchte ich gerne das dahitnerstehende Prinzip und den Erstellungsvorgang verstehen, insbesondere da ich als Vermieter dem Unternehmen die richtigen Daten zur Berechnung zukommen lassen muss.

    Nach einem BGH Urteil vom Februar 2008 ist es nun rechtens, die Betriebskosten über das s.g. Abflussprinzip abzurechnen. Dieses zugrunde gelegt, habe ich alle meine Kontoabbuchungen innerhalb des Abrechnungszeitraum zusammengetragen. Jedoch tauchten dabei zwei entscheidende Fragen auf, worauf ich auch nach Recherche im Internet keine Antwort finden konnte:

    1. Die Verbrauchsunabhängigen Betriebskosten (wie z.B. Versicherung, Grundsteuer, etc.) sind leicht verständlich umzulegen, wie verhält sich dies jedoch mit den Verbrauchsabhängigen Kosten wie Gaslieferung für die Heizung oder Abwasser - Kann hier das Abflussprinzip überhaupt "richtig" funktionieren?

    2. Insbesondere bei der Angabe der gelieferten Energiemenge (Angabe in dem Formular des Energiedienstleistungsunternehmens) trat ein Problem auf. Aus den Unterlagen und Rechnungen meines Gasanbieters ist es nicht ersichtlich, welche Menge Gas in dem NK-Abrechnungszeitraum exakt geliefert wurde. Wie wird hiermit verfahren, wie kann ich die korrekte Gasmenge ermitteln?

    Vielen Dank für jede Hilfe,

    freundliche Grüße,
    Felix

    Zu 1.
    Wenn Ihr Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, dann erfassen Sie alle Rechnungen für Wasser/Abwasser, Regenwasser (falls erhoben) und verteilen sie nach der Wohnfläche, falls keine eigene Wasseruhr für die vermietete Wohnung vorhanden.

    Zu 2.
    Es ist richtig, dass der Gaslieferant den Bezug des Gases nicht in m³ angibt, hier wird die gelieferte Menge in kWh auf der Rechnung ausgewiesen. Diese Zahl benötigt dann auch der Dienstleister für die Abrechnung der Heizkosten.

    Vorab vielen Dank für die zügige Antwort.

    Das Abrechnugnsjahr ist in meinem Fall nicht das Kalenderjahr, sondern von Mai bis April des Foglejahres.

    Für das Beispiel Gas-Lieferung:

    Eine Formel für die Umrechnung von m^3 in KWh habe ich schon auf mehreren Seiten im Internet gefunden, jedoch liegt hier nicht das Problem bzw. meine Frage.
    Das Problem (bzw meine noch herrschende Unkenntnis) ist folgende:

    Mein Abrechnungszeitraum bezieht sich von Mai 09 bis April 2010. Mein Gasanbieter stellt mir aber eine Rechnung aus, in der von Oktober 09 bis September 2010 für das gelieferte Gas abgerechnet wird. Kostentechnisch ist das kein Problem, da ich (nach dem Abflussprinzip) die jeweiligen Abschlagszahlungen und einen Endrechnungsbetrag, die beide innerhalb des Zeitraums von Mai bis April liegen, umlege.

    Wie aber soll das mit der verbrauchten Gas-Menge funktionieren? Ich habe keine Unterlagen vom Gasanbieter, aus denen ersichtlich ist, wieviel Gas von Mai bis April verbraucht wurde. Wie soll ich also dem Unternehmen, dass die NK-Abrechnung erstellt, mitteilen, wieviel Gas von Mai bis April verbraucht worden ist?

    Das Gleiche Problem taucht auch auf, wenn es um die Frischwasserversorgung, Abwasser - eben alle verbrauchsabhängigen Kosten geht. Wie also kann ich die verbrauchten Mengen der jeweiligen Posten angeben, wenn dafür keine Messungen zu den Stichtagen (Anfanng und Ende des Abrechnungszeitraums der NK-Abrechnung) stattgefunden hat?


    Vielen Dank für die Mühe vorab,
    freundliche Grüße,

    Felix

    Wo ist das Problem?

    Sie erstellen aus allen Rechnungen des Abrechnungszeitraums die Abrechnung der Betriebskosten. Es liegt nun mal in der Natur der Sache, dass sich der Abrechnungszeitraum für Energie & Co. nicht mit dem Zeitraum Ihrer Betriebskostenabrechnung deckt. Aber eine andere Lösung gibt es nicht.

    Hallo Felix,

    bei dem von mir verwalteten MFH habe ich den Abrechnungszeitraum des EVU (1.6.-31.5.) auch für die BK-Abr. zugrunde gelegt.
    Es dürfte doch kein Problem sein, die übrigen Kosten zu berechnen nach 7/12 vom Vorjahr plus 5/12 von diesem Jahr, oder?

    Dem Heizkostenabrechner ist es übrigens egal, ob Du beim Gasverbrauch m³ oder kWh angibst, nur musste es schon dabeischreiben, wenn nicht es bereits in den Spalten bereits vor-angegeben ist.

    Einmal editiert, zuletzt von Berny (19. Oktober 2010 um 00:47)

    ...Mit zunehmenden lesen von Artikeln im Netz und dem Vergleichen von Musterbeispielen anderer NK-Abrechnungen habe ich die "Befürchtung", dass ich an die Sache einfach zu pingelig bzw. wesentlich zu detailiert herangehe... ;)

    Dass nicht "alle" Abrechnungszeiträume von anfallenden Kosten mit dem Zeitraum der NK-Abrechnung zusammenfallen, ist soweit verständlich.

    Mir ging es insbesondere darum, wie ich feststellen kann, welche "Menge" an Energie (in meinem Fall Gas, für die Heizung) in einem bestimmten Zeitraum bereitgestellt wurde.

    Mal eine fiktive Annahme als Beispiel zur Verdeutlichung:

    Angenommen in der Zeit von 1. Mai 2009 bis zum 30. April 2010 habe ich 5000 EUR für Gas an den Gas-Lieferanten bezahlt (setzt sich zusammen aus Abschlägen der jeweiligen Monate und eine Endrechnung die "irgendwo" innerhalb des Zeitraums von Mai bis April liegt). Soweit so gut, somit habe ich also die Kosten für Gas für meine NK-Abrechnung, voila!.

    Aber: angenommen die In Rechnung des Gasanbieters für die Kosten von 5000 EUR bemisst für den Zeitraum von Oktober bis September des Flgejahres.

    Wie soll ich jetzt dem Energiedienstleistungsunternehmen angeben können, welche Menge Gas innerhalb von meinem NK-Abrechnungszeitraum (Mai-April) verbraucht worden ist? Es existiert ja keine Ablesung zu diesem Stichtagen von dem Zeitraum...

    Nochmals vielen Dank vorab für eure Mühe.

    Freundliche Grüße,
    Felix

    Zitat von Felix


    Angenommen in der Zeit von 1. Mai 2009 bis zum 30. April 2010 habe ich 5000 EUR für Gas an den Gas-Lieferanten bezahlt
    Wie soll ich jetzt dem Energiedienstleistungsunternehmen angeben können, welche Menge Gas innerhalb von meinem NK-Abrechnungszeitraum (Mai-April) verbraucht worden ist?


    Moin Felix,
    ich würde es so handhaben, wie wir es auch ggü dem Finanzamt machen:
    Die EVU (EnergieVersorgungsUnternehmen) - Endabrechnung "übernehmen" in den Steuer- (bzw. wie hier gefragt) NK-Abrechnungszeitraum.

    Danke für die zügige Antwort Berny :)

    Versteh ich das richtig, also soll ich den Gasverbrauchswert (nicht die Kosten, sondern die m^3 bzw KWh), den mir das Energie-Versorgungs-Unternehmen von Oktober bis September in Rechnung stellt, als Verbrauchswert für meine NK-Abrechnung von Mai bis April verwenden?

    Freundliche Grüße,
    Felix

    Zitat von Felix

    Danke für die zügige Antwort Berny :)

    Versteh ich das richtig, also soll ich den Gasverbrauchswert (nicht die Kosten, sondern die m^3 bzw KWh), den mir das Energie-Versorgungs-Unternehmen von Oktober bis September in Rechnung stellt, als Verbrauchswert für meine NK-Abrechnung von Mai bis April verwenden?

    Freundliche Grüße,
    Felix


    Nein, Felix.
    Für die NK-Abr. interessiert die Gasverbrauchsmenge die Mieter überhaupt nicht, sondern die Kosten.
    Die Menge interessiert das Berechnungsunternehmen eigentlich auch nur periphär, bspw. für Hinweise auf Effizienz der Heizungsanlage, Nutzerverhalten.

    So,

    wenn auch mit viel Zeit, Geduld und Kaffe - jetzt herrscht bedeutend mehr Klarheit über die Erstellung der NK-Abrechnung als noch vor einer Woche...

    Jedoch ist mir immer wieder eine Frage aufgekommen, auch wenn sie "noch" nicht für mich relevant ist.

    Angenommen, meine jetzigen Mieter ziehen aus, der Einfachkeit halber angenommen exakt zum Ende des Abrechnungszeitraums (30. April 2011) ... Die Wohnung steht nun 2 Monate leer (Die in der Leerzeit anfallenden Kosten entfallen auf mich, das ist verständlich). Zum 1.7.2011 zieht dann ein neuer Mieter ein.

    So, wenn ich jetzt im Jahr 2012 die NK-Abrechnung für den Zeitraum 1.5.2011 bis 30.4.2012 erstelle, und dort eine Rechnung meines Gasanbieters bekomme in der eine erhebliche Nachzahlung ansteht (1000,00 EUR) , welche am 1.10.2011 gezahlt wurde, so muss diese Rechnung (gemäß Abflussprinzip) ja in die Nebenkostenabrechnung von 1.5.2011 bis 30.4.2012 einfließen.

    Aber: diese erhebliche Nachzahlung (z.B. weil die alten Mieter ihren Balkon beheizt haben im Winter...) würde in dem Falle ja anteilig auch auf den neuen Mieter umgelegt werden. Ist das so rechtens - in diesem Fall würde ja der neue Mieter mit Heizkosten des alten Mieters belastet werden - oder habe ich hier einen Denkfehler?

    Vielen Dank,
    freundliche Grüße,

    Felix

    Moin Felix,

    Du denkst zu kompliziert.

    "Angenommen, meine jetzigen Mieter ziehen aus ... zum Ende des Abrechnungszeitraums (30. April 2011)
    Die Wohnung steht nun 2 Monate leer. Zum 1.7.2011 zieht dann ein neuer Mieter ein."
    Soweit ist klar. - Entschuldige, habe unnötigen Text weggelassen.

    "wenn ich jetzt im Jahr 2012 die NK-Abrechnung für den Zeitraum 1.5.2011 bis 30.4.2012 erstelle, und dort eine Rechnung meines Gasanbieters bekomme in der eine erhebliche Nachzahlung ansteht, welche am 1.10.2011 gezahlt wurde, so muss diese Rechnung (gemäß Abflussprinzip) ja in die Nebenkostenabrechnung von 1.5.2011 bis 30.4.2012 einfließen."
    Falsch. Die Rechnung dürfte ja den vorherigen Abrechnungszeitraum betreffen und kann nur - eben rückwirkend - in die vorherige NK-Abr. einfliessen. Das hättest Du bei der Endabrechnung mit dem Vormieter berücksichtigen müssen - wie, ist Deine Angelegenheit, evtl. hätteste von seiner Kaution einen Anteil zurückhalten müssen.

    "diese erhebliche Nachzahlung (z.B. weil die alten Mieter ihren Balkon beheizt haben im Winter...) würde in dem Falle ja anteilig auch auf den neuen Mieter umgelegt werden."
    Darfst Du nicht.

    Danke nochmals für Deine Mühe Berny :)

    Ja, irgendwie hab ich schon von meheren Seiten zu hören bekommen, dass ich "etwas" kompliziert an die Sache herangehe... Evtl liegts daran, dass ich bloß das Prinzip (inkl. einiger seltener Sonderfälle) verstehen lernen will... Ich schieb das einfach mal auf meine junge Wissensgier ;)

    Zitat

    "wenn ich jetzt im Jahr 2012 die NK-Abrechnung für den Zeitraum 1.5.2011 bis 30.4.2012 erstelle, und dort eine Rechnung meines Gasanbieters bekomme in der eine erhebliche Nachzahlung ansteht, welche am 1.10.2011 gezahlt wurde, so muss diese Rechnung (gemäß Abflussprinzip) ja in die Nebenkostenabrechnung von 1.5.2011 bis 30.4.2012 einfließen."

    Falsch. Die Rechnung dürfte ja den vorherigen Abrechnungszeitraum betreffen und kann nur - eben rückwirkend - in die vorherige NK-Abr. einfliessen. Das hättest Du bei der Endabrechnung mit dem Vormieter berücksichtigen müssen - wie, ist Deine Angelegenheit, evtl. hätteste von seiner Kaution einen Anteil zurückhalten müssen.

    Genau das ist der Punkt: Zum Auszug des alten Mieters (30.4.2011) existiert ja noch keine Gasendabrechnung, diese kommt erst im Oktober 2011, nachdem der alte Mieter schon lange ausgezogen ist.
    Wie könnte ich denn z.B. die NK-Abrechnung bei Auszug des alten Miters gestalten, damit diese gerecht verteilt ist. Wenn ich die NK-Abrechnung für 30.4.2010 bis 1.5.2011 mache (die also voll und exakt im Zeitraum des alten Mieters liegt) , kann ich ja noch nichts mit einberechnen - nämlich die Gas-Nachzahlung, welche mich erst Monate später erreicht.

    Zitat

    "diese erhebliche Nachzahlung (z.B. weil die alten Mieter ihren Balkon beheizt haben im Winter...) würde in dem Falle ja anteilig auch auf den neuen Mieter umgelegt werden."
    Darfst Du nicht.

    Wie müsste ich also in diesem Falle eine NK-Abrechnung erstellen, ohne dass die Gas-Nachzahlung auf den Mieter mit umgelegt wird, der diese überhaupt nicht verursacht bzw. genutzt hat. Wenn ich das richtig verstehe, funktioniert in diesem Fall das Abflussprinzip gar nicht...?


    Vielen Dank,
    freundliche Grüße,

    Felix

    Hallo Felix,

    "Genau das ist der Punkt: Zum Auszug des alten Mieters (30.4.2011) existiert ja noch keine Gasendabrechnung, diese kommt erst im Oktober 2011, nachdem der alte Mieter schon lange ausgezogen ist.
    Wie könnte ich denn z.B. die NK-Abrechnung bei Auszug des alten Miters gestalten, damit diese gerecht verteilt ist."
    Die Kaution noch nicht zurückzahlen.

    "Wenn ich die NK-Abrechnung für 30.4.2010 bis 1.5.2011 mache (die also voll und exakt im Zeitraum des alten Mieters liegt) , kann ich ja noch nichts mit einberechnen - nämlich die Gas-Nachzahlung, welche mich erst Monate später erreicht."
    So isses (hiess mal eine Sendung mit J.v.d.Lippe). Hast aber oben die beiden Daten falsch wiedergegeben...:o

    "Wie müsste ich also in diesem Falle eine NK-Abrechnung erstellen,"
    Für den Altmieter? Dabei schreiben, dass noch Nachforderungen wg. evtl. im Abrechnungszeitraum erfolgter Dir noch nicht bekannter Preiserhöhungen folgen können.

    "ohne dass die Gas-Nachzahlung auf den Mieter mit umgelegt wird, der diese überhaupt nicht verursacht bzw. genutzt hat."
    Der Nachmieter hat damit einfach nichts zu tun.

    "Wenn ich das richtig verstehe, funktioniert in diesem Fall das Abflussprinzip gar nicht...?"
    Ähem, ich verwalte ein Mehrfamilienhaus seit längerer Zeit und habe den Ausdruck "Abflussprinzip kürzlich hier zum ersten Mal gehört... Tipp: Vergiss' diesen unnützen Ausdruck.

    Einmal editiert, zuletzt von Berny (24. Oktober 2010 um 16:39)

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