Frage zur Nebenkostenabrechung

  • Hallo zusammen,


    ich habe heute meine Nebenkostenabrechnung bekommen und habe dazu ein paar Fragen. Davor ein paar allgemeine Dinge zu den Vorraussetzungen:
    Ich habe Mitte August den Mietvertrag zum 15.08 unterzeichnet. Die Kaltmiete sind mit 350 € angegeben, die Nebenkosten mit 80€. Fläche sind 35-39 qm (laut Mietvertrag sind es 35, in der Abrechnung 39). Nicht ganz unerheblich ist wohl die Gegend: ich wohne in Sindelfingen, wo es einen Mangel an Wohnungen gibt.


    Jetzt habe ich die Abrechnung erhalten. Hier wird verlangt, dass ich 345 € nachzahle. Meine Heiz- und Warmwasserkosten belaufen sich dabei auf 150 €, die Gesamtnebenkosten auf 556 €.
    Gesamtkosten für 4.5 Monate sind also 705 €.
    Das macht 156 € / Monat, also knapp das doppelte von dem was ich monatlich zahle.
    Ich wäre damit natürlich einverstanden, wenn ich die Heizung andauernd aufdrehen würde. Da sich aber die "variablen" Kosten, auf die ich Einfluss habe auf nur 150 € beziehen, die fixen Kosten aber auf ca. 550, finde ich, dass man mich davor mit 80 € Nebenkosten getäuscht hat.
    Bei dem Betrag von 705€ ergibt das pro Monat und pro qm einen Betrag von 4€ -4.5€ ( je nach Fläche, wie oben genannt, variiert das zwischen Abrechnung und Vertrag). Laut verschiendenen Berichten liegt der Betrag im Schnitt bei 2€.


    Ich habe folgende Fragen:
    1.) Ist das zu teuer, wenn man bedenkt, dass die Heizkosten und Warmwasserkosten sehr gering sind?
    2.) Ist es rechtens mit mir einen Vertrag zu schließen, der 80 € Nebenkosten enthält und dann plötzlich 156€ kostet?
    Hier sollte beachtet werden, dass die Heizkosten gering sind.
    3.) Der teurerste Posten ist der Allgemeinstrom: 111€ für 4,5 Monate, bzw 293€ für ein Jahr.
    Das sind 25€ im Monat pro Mieteinheit. Selbst wenn viele Lichter brennen ( was nicht der Fall ist) ist dieser Wert nicht viel zu hoch?
    4.) Falls berechtigter Zweifel an der Abrechnung besteht: Wie gehe ich am geschicktesten vor um das ins Reine zu bringen?


    Ich danke allen die sich hier die Mühe machen und sich die Zeit nehmen zu antworten.


    Zur Klarstellung: Ich möchte meinen Vermieter nicht prellen, ich möchte nur wissen ob das hier stimmen kann.
    In meiner alten Wohnung habe ich jedes Jahr Geld zurück erhalten, da ich wenig geheizt habe.
    Eine so hohe Nachzahlung macht mich einfach stutzig.



    Liebe Grüße
    Shawn

  • Ich habe folgende Fragen:
    1.) Ist das zu teuer, wenn man bedenkt, dass die Heizkosten und Warmwasserkosten sehr gering sind?
    Kann hier niemand beurteilen. Nur der Einblick in die Abrechnungen beim Vermieter kann Sie vielleicht befriedigen.


    2.) Ist es rechtens mit mir einen Vertrag zu schließen, der 80 € Nebenkosten enthält und dann plötzlich 156€ kostet?
    Dazu gibt es kein Recht. Der Vermieter kann bei Abschluß des Mietvertrages es nicht von Ihrer Stirn ablesen, welches Heizverhalten Sie an den Tag legen. Bei den übrigen Nebenkosten, welche nicht verbrauchsabhängig sind im gewissen Maße schon.


    3.) Der teuerste Posten ist der Allgemeinstrom: 111€ für 4,5 Monate, bzw 293€ für ein Jahr.
    Auch hier gilt, sich das vom Vermieter erklären lassen. Warum das ausgerechnet wildfremde Mwenschen hier im Forum können sollten, ist mir rätselhaft.


    4.) Falls berechtigter Zweifel an der Abrechnung besteht: Wie gehe ich am geschicktesten vor um das ins Reine zu bringen?
    Zweifel sind nicht verboten. Aber suchen Sie doch bitte die Erklärung bei demjenigen, welcher diese "zweifelhafte" Abrechnung erstellt hat.


    Ich danke allen die sich hier die Mühe machen und sich die Zeit nehmen zu antworten.
    Eine so hohe Nachzahlung macht mich einfach stutzig.

    Nichts für ungut. Aber wie gesagt, fordern Sie eine Erklärung zu den Ihnen zweifelhaft erscheinenden Punkte vom Vermieter.

    2 Mal editiert, zuletzt von Kolinum ()

  • [quote='Kolinum','http://www.mietrecht-hilfe.de/forum/index.php?thread/&postID=60556#post60556']Ich habe folgende Fragen:
    1.) Ist das zu teuer, wenn man bedenkt, dass die Heizkosten und Warmwasserkosten sehr gering sind?
    Kann hier niemand beurteilen. Nur der Einblick in die Abrechnungen beim Vermieter kann Sie vielleicht befriedigen.

    Soll ich das Foto mal hochladen?



    2.) Ist es rechtens mit mir einen Vertrag zu schließen, der 80 € Nebenkosten enthält und dann plötzlich 156€ kostet?
    Dazu gibt es kein Recht. Der Vermieter kann bei Abschluß des Mietvertrages es nicht von Ihrer Stirn ablesen, welches Heizverhalten Sie an den Tag legen. Bei den übrigen Nebenkosten, welche nicht verbrauchsabhängig sind im gewissen Maße schon.

    Deshalb habe ich ja aufgezählt, dass die Heiz- und Wasserkosten nur 150€ in den 4,5 Monaten waren, also nur 33 € von 156€ monatlich.


    Ab hier ist dann irgendwas schief gegangen mit der Antwort oder?
    3.) Der teure
    Hier sollte beachtet wrste Posten ist der Allgemeinstrom: 111€ für 4,5 Monate, bzw 293€ für ein Jahr.
    Das sind 25€ im Monat pro Mieteinheit. Selbst wenn viele Lichter brennen ( was nicht der Fall ist) ist dieser Wert nicht viel zu hoch?
    4.) Falls berechtigter Zweifel an der Abrechnung besteht: Wie gehe ich am geschicktesten vor um das ins Reine zu bringen?


    Ich danke allen die sich hier die Mühe machen und sich die Zeit nehmen zu antworten.


    Zur Klarstellung: Ich möchte meinen Vermieter nicht prellen, ich möchte nur wissen ob das hier stimmen kann.
    In meiner alten Wohnung habe ich jedes Jahr Geld zurück erhalten, da ich wenig geheizt habe.
    Eine so hohe Nachzahlung macht mich einfach stutzig.

  • Sicher ist: eine Nutzerwechselgebühr brauchen Sie nicht zu zahlen.


    Diese Gebühr erscheint immer auf der Abrechnung des Dienstleisters. Viele Vermieter geben diese Rechnung einfach an den Mieter weiter.
    Da liegt nicht immer böser Wille vor. Sie beachten einfach nicht, das die Wechselgebühr Verwaltungskosten sind und der Vermieter diese zahlen muß.
    Ich würde diesen Betrag auf jeden Fall kürzen.

  • Vielen Dank für diese Einschätzung. Ich werde das umgehend anfechten.
    Kann mir jemand noch eine Meinung zu den Allgemeinstromkosten sagen?
    Ich finde 293€ pro Einheit/Jahr einfach zu hoch.
    Wir sind 8 Mietparteien, meine Nachbarn zahlen auch so viel.
    Das wären über 2300 € im Jahr für Allgemein-Strom.
    Oder ist das ein gängiger Wert?
    Danke

  • Ich vermisse in der BKAbr. die Gesamtfläche des Objekts, den/die Aufteilungsschlüssel und die korrekte Heizkostenabrechnung (die oberen drei Zeilen plus die unten angegeben HKV-Zählerstände können das ja wohl nicht sein).
    Wie man auf Jahreskosten von Grundsteuer i.H.v. 2,494394€(!) auf einen Mieteranteil von 37,05€ kommen kann, erschliesst sich mir auch nicht, same procedure darunter mit den Versicherungen.
    Die Rechtmässigkeit der "Abrechnungsgebühr" zweifele ich auch an.
    Ich würde der "BKAbr." insgesamt aus genannten Gründen widersprechen.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

    2 Mal editiert, zuletzt von Berny ()

  • Zitat

    Sicher ist: eine Nutzerwechselgebühr brauchen Sie nicht zu zahlen


    Als kleine Korrektur/Ergänzung: Eine Nutzerwechselgebühr darf in Rechnung gestellt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde (Vgl. BGH, VIII ZR 19/07). Hier sollte der Fragesteller mal ein Blick in den Mietvertrag werfen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Als kleine Korrektur/Ergänzung: Eine Nutzerwechselgebühr darf in Rechnung gestellt werden, wenn dies vertraglich vereinbart wurde (Vgl. BGH, VIII ZR 19/07). Hier sollte der Fragesteller mal ein Blick in den Mietvertrag werfen.



    Davon steht nichts im Mietvertrag.
    Ich habe noch eine andere Frage.
    Im Mietvertrag steht das Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 Abs.1 der II. Berechnungsverordnung zu zahlen sind.
    Danach steht: Zu den Betriebskosten gehören:
    Dann kommt eine Auflistung wie hoffentlich auf dem Bild zu erkennen ist.


    Reicht das erwähnen dieses Paragraphen oder muss es dann auch explizit unten angekreuzt sein?
    Mir ist ein Punkt aufgefallen:
    Es werden im Mietvertrag die "Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs" aufgelistet (angekreuzt) und weiter unten die Kosten "Wartung des Aufzugs [...] ebenfalls aufgelistet, allerdings kein Kreuz.
    Muss ich jetzt die verlangten "Wartungskosten Aufzug " zahlen oder müsste dafür ein Kreuz gesetzt sein?
    Oder ist das in den "Kosten des Betriebs des maschinellen ..." dabei?


    Wie steht es um die Abrechnungsgebühr?
    Meine Vermieter haben eine Firma beauftragt das abzurechnen. Muss ich das zahlen oder der Vermieter?


    Noch eine allgemeine Frage:
    Der Vermieter will das Geld binnen 2 Wochen haben.
    Sehe ich es richtig, dass ich 30 Tage Zeit habe das zu zahlen?


    Ich danke allen für die Hilfe.
    20150401_202129.jpg

  • Deine Betriebskostenvorrauszahlung ist zu gering ( da laut den Kreuzen Heizkosten mit drin sin ) 80 Euro BK plus ca 40 Euro Heizkostenvorrauszhalung wäre durchaus normal und dann würde das auch hinhauen ohne Nachzahlungen.


    Definitiv zu hoch sind die Kosten für Allgemeinstrom. Also nur Beleuchtung im Treppenhaus kanns nicht sein, selbst wenn der Aufzug mit drin ist hauts nicht hin, geh mal durch die Keller und schau mal nach was da so alles an Kühltruhen steht :) ich sags ja immer wieder !! hehe


    Hauswart ist für deinen Anteil mit den nichtmal 40m² auch was hoch würd ich sagen.



    Wartungskosten für den Aufzug sind grundlegend auf die Nebenkosten umzulegen, ob da nun ein Kreuz gemacht wurde oder nicht. Man hätte auch nicht extra alles ankreuzen müssen als der Vertrag geschloßen wurde.

    Einmal editiert, zuletzt von Azze ()

  • Deine Betriebskostenvorrauszahlung ist zu gering ( da laut den Kreuzen Heizkosten mit drin sin ) 80 Euro BK plus ca 40 Euro Heizkostenvorrauszhalung wäre durchaus normal und dann würde das auch hinhauen ohne Nachzahlungen.


    Dann müsste ich weniger nachzahlen. Das wären aber immer noch ca 35 € monatliche Nachzahlung.
    Mit einem Schnitt von über 4€ / m² / Monat liege ich verdammt hoch.


    Zitat

    Definitiv zu hoch sind die Kosten für Allgemeinstrom. Also nur Beleuchtung im Treppenhaus kanns nicht sein, selbst wenn der Aufzug mit drin ist hauts nicht hin, geh mal durch die Keller und schau mal nach was da so alles an Kühltruhen steht :) ich sags ja immer wieder !! hehe


    Wie gehe ich hier vor?
    Einfach die Vermieter auffordern den Verbrauch zu erklären?
    Es ist eigentlich ganz gut gemacht. Sogar die Waschmaschinen im Keller laufen alle über die jeweiligen Stromzähler der Mieter. Gibt auch keine öffentlichen Steckdosen (meines Wissens).


    Zitat

    Hauswart ist für deinen Anteil mit den nichtmal 40m² auch was hoch würd ich sagen.


    Wie kann ich hier vorgehen? Habe ich überhaupt Möglichkeiten?



    Zitat

    Wartungskosten für den Aufzug sind grundlegend auf die Nebenkosten umzulegen, ob da nun ein Kreuz gemacht wurde oder nicht. Man hätte auch nicht extra alles ankreuzen müssen als der Vertrag geschloßen wurde.


    Ist das wirklich so?
    Wenn das im Mietvertrag nicht eindeutig so deklariert ist?


    Danke und Gruß

  • Der Passus in meinem Mietvertag ist absolut identisch mit deinem, mein Vermieter hat aber kein einziges Kreuz gemacht , muss ich deswegen gar keine BR zahlen ? MIt Nichten :) es reicht der HInweis auf die möglichen umlagefähigen BK


    Du kannst für alle Kosten in der NKA Rechnungseinsicht fordern. Das ist dein Recht, dann siehste z.b. wieviel kwh Strom angefallen sind. Was alles in den Kosten für den Hauswart aufgeführt wird.



    Prüf mal im Mietvertrag ob der Verteilerschlüssel für die ganzen Posten der NKA auch so dort geschrieben steht, du hast halt fast alles auf Mieteinheit berechnet. dadurch bezahlste auch mit der kleine Bude recht viel der Gesammtkosten, sind doch sicher nicht 8 mal 40m2 Buden im Haus ?

    Einmal editiert, zuletzt von Azze ()

  • Ok.
    Ja dann muss ich mich damit wohl zufrieden geben.
    Macht eine Prüfung, wie es zum Beispiel Immowelt.de anbietet, sinnvoll?
    Ich finde nach wie vor die Gesamtsumme zu hoch.
    Also um das zu erklären: Ich habe auf die meisten Summen ja keinen Einfluss.
    Heizung und Wasser empfinde ich als normal - den Ausschlag geben die anderen Summen.
    Danke schön

  • Bis auf allgemeinstrom kann ich da kaum was wirkliches sehen, finde die Kosten ansich noch im Rahmen. Hast nen Aufzug , so alles gut geregelt scheint doch ok zu sein. Klar sind nun knappe 500€ Warm nicht grade wenig für ne kleine Wohnung, aber das ist leider heute normal.


    In Düsseldorf hab ich für 55m² warm 780 bezahlt, ohne Aufzug ! Und nicht in der wirklich Toplage :). In Köln isses auch nicht anders. Darum wohn ich nun in Mönchengladbach da gehts noch mit den Mieten, dafür muss ich halt ne Stunde morgens zur Arbeit fahren, dank dem Firmenwagen für den ich fast nix zahle is mir das auch egal.

  • Dank des Mindestlohns legt man als Diplomand nicht soooo viel drauf.
    Trotzdem mies.
    Ich werde als nur Nutzerwechselbearbeitung beanstanden und mir den Strom erklären lassen.
    Aber der Strom kann eigentlich nicht sein, da könnte ich den ganzen Tag Aufzug fahren und das Licht laufen lassen....
    Es sind ja nur 8 Mietparteien und 2 Stockwerke...
    Danke für die Hilfe

  • ShawnP:


    "Im Mietvertrag steht das Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 Abs.1 der II. Berechnungsverordnung zu zahlen sind."
    - Ist inzwischen abgelöst, ersetzt durch die Betriebskostenverordnung. Zweite Berechnungsverordnung ? Wikipedia
    - So, wie das bei Dir aufgelistet ist, gehe ich davon aus, dass Du jedenfalls die angekreuzten Positionen zu zahlen hast.


    "Es werden im Mietvertrag die "Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs" aufgelistet (angekreuzt) ..."
    - Dann gilt das schon.


    "Oder ist das in den "Kosten des Betriebs des maschinellen ..." dabei?"
    - Ist doch garnicht angekreuzt.


    "Wie steht es um die Abrechnungsgebühr?"
    - Das sind vom VM zu tragende (Büro-)Kosten.


    "Meine Vermieter haben eine Firma beauftragt das abzurechnen. Muss ich das zahlen oder der Vermieter?"
    - Bei einer Heizkostenabrechnung werden die Kosten des Abrechners automatisch auf die Mieter umgelegt.


    "Der Vermieter will das Geld binnen 2 Wochen haben.
    Sehe ich es richtig, dass ich 30 Tage Zeit habe das zu zahlen?"
    - Du siehst das richtig. Zahlungsfristen f

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

  • "Wie steht es um die Abrechnungsgebühr?"
    - Das sind vom VM zu tragende (Büro-)Kosten.


    "Meine Vermieter haben eine Firma beauftragt das abzurechnen. Muss ich das zahlen oder der Vermieter?"
    - Bei einer Heizkostenabrechnung werden die Kosten des Abrechners automatisch auf die Mieter umgelegt.


    Ich habe morgen noch mal ein Gespräch mit meiner Vermieterin/Hausverwalterin.
    Kannst du, oder auch gerne noch mal jemand anders, bestätigen, dass ich weder Nutzerwechselgebühr noch Abrechnungsgebühr der Hausnebenkosten zahlen muss? (Zur Anmerkung: davon steht auch nichts im Mietvertrag!)


    Ich habe mit anderen Mietern geredet. Seit 2011 sind die Stromkosten von 40 €/Haushalt auf 293€ gestiegen.
    Keine neue Heizung oder ähnliches.
    Am Telefon wurde mir aber schon gesagt, dass die Rechnungen und die Zählerstände vorhanden sind.
    Wenn das stimmt bin ich machtlos oder?


    Danke

  • ShawnP:


    "Kannst du, oder auch gerne noch mal jemand anders, bestätigen, dass ich weder Nutzerwechselgebühr noch Abrechnungsgebühr der Hausnebenkosten zahlen muss? (Zur Anmerkung: davon steht auch nichts im Mietvertrag!)"
    - Dreh' den Spiess doch einfach um und lass Dir die Rechtsverordnung zeigen, nach welcher der Mieter die Kosten zu tragen hat.


    "Ich habe mit anderen Mietern geredet. Seit 2011 sind die Stromkosten von 40 €/Haushalt auf 293€ gestiegen. Keine neue Heizung oder ähnliches. Am Telefon wurde mir aber schon gesagt, dass die Rechnungen und die Zählerstände vorhanden sind."
    - Dann lässt Du Dir die Originalbelege zeigen, UND, wie berechnet wurde. Meine Mieter bspw. haben jährlich ~13€ pro Mietpartei an Allgemeinstromkosten. Und es werden demnächst noch weniger, da ich LED-Lampen im Treppenhaus eingebaut habe.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung als Mieter und Vermieter, keine Rechts- oder Steuerberatung.


    Es grüsst Berny, der keine PMs entgegennimmt..

    Einmal editiert, zuletzt von Berny ()