Nebenkostenschock aufgrund verheimlichtem Wärmeliefervertrag

  • Nachdem Frau A (Mieterin) mit Partner und ihren Kindern nach 16 Mietjahren aufgrund Eigenbedarf (VM-Tochter gründete eigenen Hausstand) aber im weiterhin freundschaftlichen Verhältnis mit dem VM_alt aus ihrer 120m² Wohnung (aufgrund Mansarde im Mietvertrag als 100qm ausgewiesen) ausziehen musste, sollte ein neuer, angemessener Wohnraum gesucht und gefunden werden, der bei Miete und NK in etwa dem alten Wohnraum entsprechen sollte. Heizung und Warmwasser wurden in der alten Wohnung mit Heizöl erwärmt, die mtl. Nebenkosten beliefen sich auf 120€ pro Monat.


    Eine Wohnung mit ähnlicher Kostenstruktur zu finden sollte nicht allzu schwer sein, da die beiden Söhne von Frau A nur noch "pro forma" am neuen Wohnsitz (Hauptwohnsitz) gemeldet sein würden, beide aber praktisch an unterschiedlichen Studienorten (Zweitwohnsitz) in Hochschulausbildung befinden würden. Da effektiv nur noch 2 Personen (Frau A und Partner) die neue Wohnung bewohnen würden, sollten demnach die personenabhängigen Nebenkosten deutlich geringer ausfallen. Darüber hinaus konnte eine deutlich geringere Wohnraumgröße angestrebt werden, womit sich auch die m²-abhängigen Nebenkosten entsprechend reduzieren sollten.


    Schon nach kurzer Zeit konnte Frau A einige Wohnungen besichtigen und ein Objekt kristalisierte sich als klarer Favorit heraus und auch der VM_neu erschien vertrauenserweckend und freundlich. Und so akzptierte Frau A (wieder als Mieterin) sogar einen etwas höheren Mietzins für eine nach VM_neu-Angabe um 40qm kleinere Wohnung in einem Doppelhaus mit insgesamt 9 Wohnparteien. Bei den Gesprächen vor Unterzeichnung des Mietvertrages (2 Gespräche mit VM_neu / ein Gespräch mit dem Sohn des VM_neu) wurde natürlich auch über Nebenkosten gesprochen, die laut VM_neu 170€ betragen sollten. 42% höhere Nebenkosten für eine 40m² kleinere und von 2 Personen weniger bewohnten Wohnung? Auf Rückfrage von Frau A, warum denn die Nebenkosten so exorbitant hoch seien, wurde vom VM_neu im Beisein ihres Partners und eines ihrer Söhne darauf hingewiesen, dass diese nur sicherheitshalber bei Mietbeginn so hoch angesetzt würden. Er betreibe zur Wärmegewinnung (Heizung und Warmwasser) eine Hackschnitzelheizung direkt in einem Nebengebäude, und die Wärmeerzeugung mit Hackschnitzeln sei ja viel günstiger als z.B. mit Heizöl. Gegebenenfalls komme es also bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu einer Rückerstattung und die mtl. Nebenkostenabschläge würden dann auf den tatsächlichen Bedarf reduziert. Da die nächste Abrechnung bereits 6 Monate nach Einzug erstellt werden würde, bestünde also in real kein hohes Kostenrisiko.


    So vergingen 6 Monate, in denen Frau A vertrauensvoll auf die erste Nebenkostenabrechnung wartete, die sowohl zu einer satten Rückerstattung als auch zu einer Reduzierung der mtl. Nebenkostenabschläge führen sollte. Als diese jedoch eintraf, ereilte Frau A ein nicht unerheblicher Schock: sie sollte für die vergangenen 6 Monate rund 380€ nachzahlen! :confused:


    Um zu klären, was der Grund für diese horrenden Nebenkosten sein kann, widersprach Frau A der Abrechnung fristgemäß und forderte zur Klärung der NK-Forderung die dafür nötigen Belege vom Vermieter an. Dieser wollte den Sachverhalt sofort mündlich vor Ort klären und erläuterte anhand der vorliegenden NK-Abrechnung einzelne Posten wie z.B. die ausgewiesenen hohen Brennstoffkosten. So würde man sich bei diesen an einer offiziellen und unabhängigen Datenbank orientieren, welche aktuell um die 30ct pro kwh Energie ausweisen würde. Da er die Hackschnitzel von Waldbauern vor Ort einkauft, könne er aber regelmäßig einen deutlich niedrigeren Preis aushandeln, der bei 10ct pro kwh liegt. Diesen Vorteil gibt er an die Mieter weiter.


    Eine daraufhin folgende eigene Recherche von Frau A in dieser Datenbank erbrachte jedoch das Ergebnis, dass bei Hackschnitzeln pro MWh ein Preis von zwischen 31 und 34€ anzusetzen ist, was umgerechnet maximal 3,4ct pro kwh entspricht. Dadurch würden sich allein die Brennstoffkosten auf 1/3 reduzieren und damit die gesamten Nebenkosten zumindest auf ein erträgliches Niveau reduzieren. Frau A glaubte den Fehler gefunden und wandte sich erneut an VM_neu. Dieser war recht erstaunt (O-Ton: "Wenn das so stimmt, dann wäre unser Preis von 10ct ja fast Wucher. Das kann ich mir gar nicht vorstellen. Außerdem wird von der Gemeinde ebenfalls eine solche Hackschnitzelheizung betrieben und die verlangen ebenfalls etwa 10ct pro kwh. Aus gesundheitlichen Gründen werde ich dem Ganzen am Wochenende mit meinem Sohn nachgehen und wir setzen uns dann nochmals zusammen und sind dann sicher in der Lage zu klären, was da schief gelaufen ist."). Ebenfalls um Klärung gebeten wurde in Bezug auf eine auf Frau A umgelegte Nutzerwechselgebühr, die im Standard-Mietvertrag nicht vereinbart war und damit nicht zulässig ist.


    Eine Woche später meldete sich der Sohn von VM_neu um einen Termin für ein Gespräch mit Frau A zu vereinbaren um "offene Fragen zur Nebenkostenabrechnung" zu klären. Bei diesem Gespräch waren dann zunächst der Sohn des VM_neu, Frau A und deren Partner anwesend, am Ende des Gespräches kam aber auch noch VM_neu hinzu. Nach dem Gespräch blieb vor allem Fassungslosigkeit zurück, denn der Sohn des VM_neu erkläre, dass die Brennstoffkosten in Höhe von 10ct pro kwh Energie schon korrekt wären. Man dürfe nämlich nicht die reinen Hackschnitzel-Brennstoffkosten von 3,4ct pro kwh rechnen, sondern ER sei der Betreiber der Hackschnitzelheizung als separate juristische Person und es gäbe einen Wärmeliefervertrag zwischen ihm und seinem Vater (VM_neu). :shock: Dieser weise einen ortsüblichen Preis von 10ct pro kwh als vereinbart aus. Diese 10ct wären auch nötig, denn immerhin sei bei der Umstellung eine erhebliche Investition getätigt worden, die sich auch abzahlen müsse. Die Angabe „Brennstoffkosten“ in der Abrechnung sei allerdings falsch gewählt, dort müsse eigentlich „Wärmelieferkosten“ stehen. Das würde man bei der nächsten Abrechnung berücksichtigen. Außerdem wären mit dem Betrieb der "Fernwärme" weitere Kosten verbunden, die ebenfalls in der Abrechnung abgerechnet würden: Betriebsstrom für die Hackschnitzelheizung, Bedienung und Wartung, Reinigung, Kaminkehrer und Messung und eine Gerätemiete für die Geräte zur Fernablesung. :confused: :confused:


    Auf den Vorhalt, wenn denn tatsächlich ein Wärmeliefervertrag bestünde, so müssten diese Kosten doch wohl über diesen in den 10ct pro kwh includiert sein, da diese ja auf den Betreiber der Hackschnitzelheizung und damit auf den Sohn entfallen würden, stimmte er dann zunächst zu. Allerdings wurde dann gleich wieder versucht, einzelne dieser Positionen doch auf den Mieter zu übertragen. So zum Beispiel die Reinigung, da es sich dabei wohl (er schien dabei mehr zu vermuten als zu wissen, nötigte aber am Ende des Gespräches beim inzwischen hinzugekommenen VM_neu eine Zustimmung hierzu geradezu ab) um Raumreinigungskosten für den Kellerraum handle in dem die Übergabegeräte installiert sind oder die Gerätemiete für die Geräte zur Fernablesung. Allerdings fiel auf, dass diese Kosten (speziell die Reinigungskosten) nicht zusammen mit den anderen Reinigungskosten (wie z.B. Treppenhausreinigung usw) in der Gesamtabrechnung aufgeführt waren sondern direkt im Zusammenhang mit der Wärmegewinnung auf der Auflistung des Abrechnungsunternehmens welches für die Heiz-, Warmwasser und Kaltwasserkostenabrechnung zuständig ist. Es ist also durchaus wahrscheinlicher, dass es sich um die Raumreinigungskosten bei der Hackschnitzelheizung bzw. konkret um Reinigungskosten der Hackschnitzelheizung handelt, die wie die bereits o.g. anderen Kosten in die 10ct pro kwh includiert sein sollten.


    Aber selbst wenn nun die auf den Sohn von VM_neu, den Betreiber der Fernwärme entfallenden Betriebskosten der Anlage herausgerechnet würden, es aber bei der Abrechnung nach dem Wärmeliefervertrag mit 10ct pro kwh bliebe, würden sich die die auf Frau A entfallenden Gesamtkosten im Vergleich zur Abrechnung der reinen Brennstoffkostens von 3,4ct pro kwh zzgl. der Betriebskosten der Anlage nur geringfügig senken. Stellt sich die Frage, ob sich Frau A auf die in sämtlichen vorherigen Gesprächen vor und nach Mietvertragsunterzeichnung beauskunfteten Betrieb einer günstigen Hackschnitzelheizung berufen kann, oder ob sie die erst nach mehreren Terminen herausgerückte Wahrheit des 3x so teueren und damit für sie absolut nachteiligen Wärmeliefervertrages nachträglich akzeptieren muss?


    Zur Verdeutlichung des Nachteils: Gegenüberstellung der Kosten für den insgesamt anfallenden Energiebedarf von 69.000 kwh p.a.
    Abrechnung nach Wärmeliefervertrag (wie als NK-Abrechnung vorliegend): 6.832 Euro plus Betriebskosten = 8.658 Euro
    Abrechnung nach Wärmeliefervertrag ohne teilweise Betriebskosten (wie vom Vermieter jetzt eingeräumt: 7.335 Euro
    Abrechnung nach Brennstoffkosten (wie nach den vorherigen Gesprächen angenommen): 2.323 Euro plus Betriebskosten = 4.061 Euro
    Vergleichsweise mit Heizöl berechnet: 4.868 Euro plus Betriebskosten = 6.606 Euro


    Wenn der Vermieter mit einer VON IHM betriebenen, kostengünstigen Hackschnitzelheizung wirbt und dies über mehrere Gespräche vor und nach Mietvertragsunterzeichnung aufrecht erhält, und erst nach mehrfacher Aufforderung nach Aufklärung einer ausufernden Nebenkostenabrechnung mit einem für den Mieter nachteiligen/teueren Wärmeliefervertrag mit seinem Sohn herausrückt (die Kosten für Hackschnitzel, Wartung der Anlage usw. aber aus eigener Tasche bezahlt - teilweise weiß der Sohn als Betreiber der Hackschnitzelheizung nicht einmal über detaillierte Hintergründe Bescheid), stellt sich doch mit Fug und Recht die Frage nach der Rechtslage dieser Ausgestaltung für die Mieterin.


    Wie ist die Rechtslage?



    Vor dem letzten Gespräch war dem Partner der Frau A dann auch noch aufgefallen, dass auf dem Ableseprotokoll zwar 25m³ Kaltwasser abgelesen worden waren, dass jedoch in der Abrechnung selbst 35m³ abgerechnet worden waren. Dieser vermeintliche Fehler wurde von VM_neu wie folgt als korrekt argumentiert: „Es wurden laut Abrechnung (Fernablesung) 10m³ Warmwasser verbraucht, diese 10m³ wurden zwar 30:70 mit einem Betrag von 53,74 Euro Grundkosten und 99,72 Euro Verbrauchskosten abgerechnet. Doch auch dieses Warmwasser war, bevor es erwärmt wurde, Kaltwasser und muss damit auch als Kaltwasser abgerechnet werden. Die im Ableseprotokoll aufgeführten 25m³ Kaltwasser erhöhen sich deshalb um diese 10m³ früheres Kaltwasser auf die in der NK-Abrechnung abgerechneten 35m³ Kaltwasser. Eine solche zweimalige Abrechnung erscheint sowohl der Mieterin Frau A als auch deren Partner höchst zweifelhaft.


    Wie ist hier die Rechtslage?
    Vielen Dank bereits an dieser Stelle.

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  • Zitat

    „Es wurden laut Abrechnung (Fernablesung) 10m³ Warmwasser verbraucht, diese 10m³ wurden zwar 30:70 mit einem Betrag von 53,74 Euro Grundkosten und 99,72 Euro Verbrauchskosten abgerechnet. Doch auch dieses Warmwasser war, bevor es erwärmt wurde, Kaltwasser und muss damit auch als Kaltwasser abgerechnet werden.


    Korrekt!
    Es wird nicht das Warmwasser als solches umgelegt, sondern vielmehr die Kosten der Erwärmung des Kaltwassers.


    Ansonsten wäre es schön, wenn Du dein Anliegen kurz und knackig präsentieren könntest. Mir (und den anderen Usern) fehlt die Zeit, sich einer derart langen "Roman" durchzulesen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hossa, geht es evtl. nicht etwas kürzer? Das ganze bla, bla, wer wann was gesagt hat, ist doch eh unerheblich, schriftlich zählt.


    Bla bla? Verträge sind in Deutschland grundsätzlich formfrei. Der altbekannte Handschlag-Vertrag z.B. ist also nach wie vor gültig, wenn man dessen Inhalt nachweisen kann, Es ist also nicht so, dass nur schriftlich zählt. Wer die Details nicht kennt, kann nicht urteilen. Insofern schildere ich lieber ein wenig zu detailliert als nachher ein "ja das hättest Du vorher sagen müssen" zu ernten.

  • Bla bla? Verträge sind in Deutschland grundsätzlich formfrei. Der altbekannte Handschlag-Vertrag z.B. ist also nach wie vor gültig, wenn man dessen Inhalt nachweisen kann, Es ist also nicht so, dass nur schriftlich zählt. Wer die Details nicht kennt, kann nicht urteilen. Insofern schildere ich lieber ein wenig zu detailliert als nachher ein "ja das hättest Du vorher sagen müssen" zu ernten.


    nur will hier keiner einen 50cm Beitrag lesen. Wir sind freiwillige Tippgeber, keine rechtsberatenden Anwälte, die dafür bezahlt werden, sowas langes zu lesen.

    Zur Person:
    - Immobilienverwalter in Berlin (Wohn- und Gewerbeeinheiten, WEG-Verwaltung, SE-Verwaltung, Zwangsverwaltung)
    - Objektbuchhalter (Mietenbuchhaltung, Debitoren/Kreditorenbuchhaltung, Umsatzsteuer, Reporting, Abrechnung)
    - Ausbilder
    - freier Dozent an privaten Bildungsträgern für Rechnungswesen / WEG / Mietrecht / öff. Baurecht (Bauplanungsrecht)

  • Korrekt!
    Es wird nicht das Warmwasser als solches umgelegt, sondern vielmehr die Kosten der Erwärmung des Kaltwassers.


    Ok danke, nachvollziehbar erklärt !
    Dann kann ich diesen Teil der Anfrage auf jeden Fall schon mal rausnehmen.

  • Zitat

    Insofern schildere ich lieber ein wenig zu detailliert als nachher ein "ja das hättest Du vorher sagen müssen" zu ernten.


    Es geht nicht um Vertragsdetails, sondern um solche Dinge:


    Zitat

    Schon nach kurzer Zeit konnte Frau A einige Wohnungen besichtigen und ein Objekt kristalisierte sich als klarer Favorit heraus und auch der VM_neu erschien vertrauenserweckend und freundlich.


    Zitat

    Eine Wohnung mit ähnlicher Kostenstruktur zu finden sollte nicht allzu schwer sein, da die beiden Söhne von Frau A nur noch "pro forma" am neuen Wohnsitz (Hauptwohnsitz) gemeldet sein würden, beide aber praktisch an unterschiedlichen Studienorten (Zweitwohnsitz) in Hochschulausbildung befinden würden.


    Ob ein freundschaftliches Verhältnis zum Vermieter besteht, wer wo studiert oder wie schockiert über irgendwas ist, spielt keine Rolle.


    Bitte nur Fakten und keine ausschweifende Erzählung. Die wenigsten hier haben Zeit sich soviel durchzulesen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Bla bla? Verträge sind in Deutschland grundsätzlich formfrei. Der altbekannte Handschlag-Vertrag z.B. ist also nach wie vor gültig, wenn man dessen Inhalt nachweisen kann, Es ist also nicht so, dass nur schriftlich zählt. Wer die Details nicht kennt, kann nicht urteilen. Insofern schildere ich lieber ein wenig zu detailliert als nachher ein "ja das hättest Du vorher sagen müssen" zu ernten.


    Und wie soll deiner Meinung nach dieser Nachweis gelingen? Lass mich mal raten, mit Zeugen? Halleluja, da kommt Freude auf. Aber deine Schreibere ist leider auch eine Zumutung, bislang habe ich nur begriffen das du dich wegen 380€ Nachzahlung beklagst, wegen einer geänderten Heizanlage, ist das richtig? Ich glaube ich muß mir langsam eine Exel-Tabelle nebenher erstellen um zu begreifen wer da alles beteiligt ist, und wie die Zusammenhänge evtl. sind.

  • Jaaaa, ich habs schon verstanden.
    Super - jetzt fühl ich mich mit meinem ersten Eintrag hier gleich richtig wohl und herzlich empfangen.
    Wenn sie jeder mit dem aufhält wie ichs geschrieben habe (dauert sicher nicht weniger lang) anstatt mit dem was ich geschrieben habe, dann kann ich ja froh sein, dass eine meiner Fragen immerhin schon beantwortet ist. Im Moment bin ich übrigens beim Suchen des >bearbeiten< Knopfes, um den Eintrag zu kürzen, aber vermutlich schreib ich schon wieder zu viel. Danke jedenfalls für das herzliche Willkommen.

  • Jedenfalls muss ich mir so viel Freundlichkeit auch nicht in x-facher Ausführung antun.


    Achja, da gabs ja so einen auf der ersten Seite angepinnten Eintrag zum Thema "Umgangston im Forum" http://www.mietrecht-hilfe.de/mietrecht-forum/announcement.php?f=4. Aber vielleicht war der Eintrag ja zu lange zum Lesen. Auf wiedersehen jedenfalls (oder eher wohl nicht).

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  • Jedenfalls muss ich mir so viel Freundlichkeit auch nicht in x-facher Ausführung antun.


    Achja, da gabs ja so einen auf der ersten Seite angepinnten Eintrag zum Thema "Umgangston im Forum" http://www.mietrecht-hilfe.de/mietrecht-forum/announcement.php?f=4. Aber vielleicht war der Eintrag ja zu lange zum Lesen. Auf wiedersehen jedenfalls (oder eher wohl nicht).


    Wo liegt dein Problem? Ich habe Dich freundlich gebeten, Dich kürzer zu fassen.


    Zum Verständnis: Hier opfern Laien ihre Freizeit, um Hilfesuchenden einen Rat, bzw. Tipp mitzuteilen. Ich bekomme dafür kein Geld.


    Ich persönlich (und damit spreche ich auch im Namen der anderen) möchte mich einfach nicht über eine halbe Stunde durch einen langen Beitrag kämpfen, um die wichtigsten Details herauszufiltern.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.