Beiträge von drei

    Im Internet findet man häufig die Faustregel, 5% der Brennstoffkosten = Kosten für Stromverbrauch der Heizungsanlage. Gelegentlich wird auch für Altanlagen (was auch immer das ist) 8% bis 10% genannt.


    Wie verbürgt und gerichtsfest diese Zahlen sind, kann ich leider nicht sagen. Das könnte nur ein Fachanwalt oder Sachverständiger beurteilen.


    Ich selbst stehe auch gerade vor einer solchen Frage. Ich habe vorsichtshalber nur mit 3% gerechnet. Mit dieser Forderung sollte man auf der sicheren Seite sein.

    Wir haben seit 2005 ein Einfamilienhaus gemietet. Die Kosten für die Heizung (Heizöl + Wartung) tragen wir direkt. Ein Kellerraum ist nicht mitgemietet, dort hat der Vermieter eigenen Hausrat eingelagert. Erst kürzlich ist mir klar geworden, dass dieser Kellerraum beheizt ist, dass heißt, wir haben die ganzen Jahre lang die Heizkosten dafür getragen.


    Frage: kann ich jetzt noch die anteiligen Kosten seit 2005 geltend machen, oder ist ein Teil dieser Forderungen verjährt?


    Im Mietvertrag steht nichts über Heizkosten, dort heißt es nur: "Dieser Raum gehört nicht zum Mietverhältnis".

    Nun habe ich das Urteil des Amtsgerichts. Im Namen des Volkes:


    Der Beklagte wird verurteilt, ... zu zahlen. Und zwar den Gesamtbetrag der Nebenkosten seit 2004, der mit der Klageschrift vom Mai 2010 geltend gemacht wurde. Zitat aus dem Urteil: "Die erforderliche Abrechnung erfolgte spätestens mit der vorliegenden Klageschrift".


    Das Gericht vertritt die Auffassung, das reicht so. Keine Vorauszahlung vereinbart, Abrechnung kann auch noch Jahre später zum Sankt-Nimmerleins-Tag erfolgen. Keine Verjährungsfrist, keine Verwirkung, keine Abrechnungsfrist.


    Es kommt noch dicker: "Sofern sie (die Mieter) eine zeitnahe Abrechnung der Nebenkosten haben möchten, steht es ihnen frei, diese gegenüber dem Vermieter anzufordern und ggf. nach erfolgloser Fristsetzung auch gerichtlich einzuklagen."


    Da der Vermieter nach Meinung des Gerichts aber garnicht an Fristen gebunden ist, müsste ich einen solchen Prozess eigentlich verlieren. Führen soll ich ihn trotzdem.


    Mein Verhältnis zum Rechtsstaat hat spürbar gelitten.

    Dummerweise hat der BGH aber geurteilt: "Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen."


    Ich frage mich allerdings, ob es nicht reicht, den Begriff "Bruttowarmmiete" zu vermeiden. Wie ist es denn, wenn der Vermieter die Wohnung pauschal vermietet, und im Vertrag steht kurz und bündig, Nebenkosten werden nicht berechnet?

    Ja, und was soll der Vermieter da machen? Praktisches Beispiel: Mieter aus Ägypten, für ein paar Wochen hier in Deutschland, weil ein Verwandter in der Klinik liegt. Soll der Vermieter dem 1 1/2 Jahre später, wenn die Heizkostenabrechnung vorliegt, die Abrechnung schicken und um Nachzahlung des Restbetrages bitten? Soll der Vermieter wirklich im Extremfall 12 einzelne Heizkostenabrechnungen pro Jahr anfertigen lassen? Die Mieterwechselgebühren werden da ja höher als die Heizkosten.


    Nachsatz: die Mieter werden durch eine (seriöse und bundesweit vertretene) Zeitmiet-Agentur vermittelt. Diese fertigt auch die Verträge aus, grundsätzlich mit pauschaler Warmmiete.

    Ein Hausbesitzer vermietet in seinem Haus mit mehreren Mieteinheiten auch möblierte Wohnungen. Diese möblierten Wohnungen werden an wechselnde Mieter vermietet, zur monatlichen Pauschalmiete, warm einschl. aller Nebenkosten. Die einzelnen Mieter bleiben meist einige Monate, manche aber auch über ein Jahr.


    Frage: darf der Vermieter das so handhaben, oder ist er durch die Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heizkosten jeweils für den einzelnen Mieter der möblierten Wohnungen zu erfassen und dem Mieter gegenüber abzurechnen?


    Gegenüber den übrigen Mietern im Haus rechnet der Vermieter korrekt ab. Die Heizkörper in den möblierten Wohnungen sind mit Heizkostenverteilern ausgestattet, die danach abgerechneten Heizkosten trägt der Vermieter selbst.

    Dann such doch bitte mal einfach selbst nach neueren Urteilen, bevor du hier das Forum mit deiner Privatmeinung verunsicherst.


    Du kannst das Thema (daher habe ich die Zitate) auch bei Techem nachlesen. Die sollten insoweit kompetent sein. Dass dort keine neueren Urteile zitiert werden kann auch ganz einfach daran liegen, dass das Thema seitdem bei Fachleuten bekannt ist und keiner weiteren Erörterung bedarf.

    "Der Datenschutz greift da nicht,"
    Doch.


    Nein, und das Internet ist voll von einschlägigen Urteilen. Beispiele:


    Die Verweigerung zur Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich der Verbrauch der Mitbewohner ergibt, ist unbegründet. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich des § 24 des Bundesdatenschutzgesetzes. Dieser erlaubt die Übermittlung personenbezogener Daten durch Personen des privaten Rechts an Dritte (hier der Nutzer, der es wissen wollte), wenn dies zur Wahrung der berechtigten Interessen erforderlich ist und wenn dadurch schutzwürdige Belange der Betroffenen (hier die Mitbewohner) nicht beeinträchtigt werden. Das berechtigte Interesse bestehe aber, da nur mit den Werten der anderen Nutzer auch die Einheitensumme geprüft werden kann. Diesen berechtigten Interessen stehen keine schutzwürdigen Belange der Mitmieter entgegen. Insoweit reicht das allgemeine Interesse, möglichst viele der eigenen personenbezogenen Daten vor Dritten geheim zu halten, nicht aus (Amtsgericht Flensburg, Urteil vom 09.01.84, Az. 68 C 542/83, WM 11/85).


    Der Mieter hat zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses (Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen, Beschluss vom 04.09.1995, Az. 6 C 501/95, WM 96,155).


    Merksatz: erst informieren, dann posten.

    ... Einfachverglasung ... Also schon mal nicht Ihr Problem/Fehler, wenn es so zutreffen sollte.


    Ich nehme mal an, die Einfachverglasung war bei Anmietung bereits vorhanden. Dann ist das so, gemietet wie besehen. Bei hoher Luftfeuchtigkeit bzw. Temperaturdifferenz tropft es halt, gegen die Physik kann man nichts tun. Meines Wissens (man darf mich gerne korrigieren) ist im Altbau Einfachverglasung weiterhin zulässig.

    Hat den schon mal jemand den Vermieter zur Abhilfe aufgefordert? Vielleicht weiß der das ja garnicht, oder er hält es für normal?


    Sonst tendiere ich zu Mitteilung, Aufforderung zur Abhilfe, Fristsetzung und Androhung von 3%.


    Vielleicht reicht aber auch ein einfacher Anruf und ein paar freundliche Worte.

    Laut Hausverwaltung darf ich zwar Einsicht nehmen in die abrechnugsrelevanten Belege, nicht aber in die NK-Abrechnungen der anderen Mietparteien.


    Das ist so nicht ganz richtig.


    1. Müssen in der Heizkostenabrechnung die Gesamtwerte stehen, für alle Positionen, also gesamte abgerechnete Fläche, gesamte umgelegte HKV-Einheiten, gesamte umgelegte Kosten. Daraus lässt sich schon ersehen, wie sich die eigene Abrechnung in Relation zu ALLEN Mietern darstellt.


    2. Bin ich mir sehr sicher, dass der Mieter auch die Abrechnungen sämtlicher anderer Mieter einsehen darf. Nur so kann er ja feststellen, ob richtig abgerechnet wurde. Der Datenschutz greift da nicht, das Interesse an der Nachprüfung der Abrechnung auf Korrektheit überwiegt. Eine passende Gesetzesstelle oder Urteil habe ich nicht parat, hier sollte ein Mieterverein aber weiterhelfen können. Ohnehin ist es für den Laien nicht so leicht, zu beurteilen, ob wirklich alles richtig gemacht wurde.

    Interessant wäre es, wie sich die Heizkosten in Relation zu den übrigen Mietern darstellen. Vielleicht haben die alten Heizkostenverteiler ja auch zu wenig ergeben, und nun ist es richtig?