Da scheint sich jemand schlicht verrechnet zu haben. Die Rechnungen, die da stehen, sind ja genau wie deine, nur mit einem falschen Ergebnis.
Wenn laut Mietvertrag gewisse Posten nicht umgelegt werden können, muss der Vermieter diese Kosten tragen.
Beiträge von Schweinchenfan
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Ich alleine für 60qm. Für Hausmeister, Aufzug, Müllabfuhr, Wasser/Abwasser etc.
Du nutzt 60 m2/Person, die anderen nur 20m2. An der Stelle ist es so, dass der Gesetzgeber das ausdrücklich so vorgesehen hat, als Standard-Verteilerschlüssel. Wer sich mehr Fläche/Person leistet, kann auch pro Person mehr von den kalten Kosten zahlen.
Beim Warmwasser geht es nicht darum, ob man von den Nachbarn profitiert, sondern darum, die Bereitstellungskosten angemessen zu verteilen. Gerade bei zentralem Warmwasser ist locker die Hälfte der Kosten die Bereitstellung und Bevorratung, je nach Dämmung von Leitungen und Tank sogar mehr. Wir haben beispielsweise im EFH unsere Kosten mehr als halbiert, indem wir Warmwasser nur einmal am Tag bereiten und das nur für die Menge, die wir tatsächlich brauchen. Abends ist der Speicher kalt. Im MFH macht man das natürlich nicht und lebt eben damit, dass es höhere Kosten verursacht.
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Du bist Bäcker, und
Weißt was in den Brötchenteig kommt
Oder Metzger, der weiß was in die Wurst kommt
So ein bisschen Allgemeinbildung hat aber noch niemanden geschadet. Den Wandaufbau muss man auch nicht kennen. Man weiß allgemein, dass die Wärmeschutzverordnungen ab 1978 für immer bessere Dammstandards gesorgt haben und bis dahin kaum Dämmung vorhanden war. Heute (und der Schimmel ist ja erst in den letzten Jahren gekommen) weiß man, dass kalte Wände schimmeln bei zu hoher Luftfeuchtigkeit, dagegen hilft ausreichend Heizen und Lüften oder dämmen. Natürlich können Kalziumsilikatplatten helfen oder auch eine vollständige Außendämmung, dann sind die Wände wärmer. Zum Heizen und Lüften ist der Mieter verpflichtet, der Vermieter zum Dämmen nicht.
Ob eine Sockelabdichtung vorhanden ist, kannst du vermutlich nicht einschätzen. Zementputz sieht genauso aus wie jeder andere Putz. Oder ob darunter beim Bau dichtschlämme aufgetragen wurde, sieht man auch nicht. Wie kommst du darauf, dass hier ein Mangel (entsprechend dem Baujahr!) vorliegt?
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Tut er das nicht, gilt nichts besonderes sondern das normale
Es greift doch nur die normale Obhutspflicht. Das Mieterverhalten ist aber durchaus an den Zustand der Immobilie und auch ggf. an die Nutzung anzupassen. Der Dämmzustand, der sich aus dem Baujahr ergibt, war ja von Anfang an bekannt. Gut, vor 37 Jahren gab es noch keine Energieausweise, aber ob das Gebäude damals ein Neubau oder schon älterer Bestand war, konnte man erfragen.
Wenn du der Meinung bist, dass von deiner Seite aus alles richtig läuft, dann lass es doch laufen. Wenn du darauf bestehst, dass der Vermieter den aktuellen Schaden beseitigt, wird er das bestimmt in Auftrag geben und ggf. versuchen, das Geld dafür von dir wieder zu holen, genau das schreibt ja im Grunde auch in seinem Schreiben. Möglicherweise folgt dann gleich diese Reaktion:
Allerdings dann kann es bei Gericht weiter gehen, wenn der Vermieter dies dort dann los tritt, und dann bestellt der Richter einen Sachverständigen, und dieses Gutachten kann dann von keiner Partei mehr abgelehnt werden, sodann dies richtig und korrekt erstellt worden ist.
In dem Moment kann es halt doch für ihn empfindlich teurer werden, wenn der Mieter hier nicht Recht bekommt. Dann wäre die Beseitigung erheblich billiger gewesen und sein Nutzerverhalten muss er trotzdem anpassen, nachdem ihm der Richter das noch mal (gegen ordentlich Geld) erklärt hat.
PS: unsere ehemaligen Mieter hatten das gleiche Problem. Sie haben sogar selbst das Gutachten beauftragt, dass die baujahrstypischen Wärmebrücken und nicht daran angepasstes Nutzerverhalten als Ursache des Schimmels bestätigt hat. Hätten sie auch billiger haben können ;).
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Was kann ich jetzt tun? Wie soll ich dem Vermieter glauben das dieser Betrag stimmt?
Indem du Einsicht in die Belege nimmst, dir also die Rechnungen anschaust, die der Vermieter weitergegeben hat.
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Also kann der VM hier eine Möbelstellung vorschreiben ? Aus Meiner Sicht ist das überzogen. Das kann es nicht sein
Wenn du anders gewährleisten kannst, dass es nicht zu weiterem Schimmel kommt, dann kann er das nicht vorschreiben.
Ein Bett unmittelbar vor der Heizung und ein Schrank an der Außenwand wird allerdings immer wieder zu diesen Problemen führen. V.a. wenn es stimmt wie der Vermieter schreibt, dass ein kleines Zimmer sehr intensiv genutzt wird und vielleicht wirklich nur morgens und abends gelüftet wird (hoffentlich ohne Kipp).
Wir haben konsequent keine Möbel an den Außenwänden, das führt bei ungedämmten Ecken, die konstruktiv bedingt immer ein ungünstiges Verhältnis von warmer Innenluft und kalter Außenwand haben, sehr häufig zu Schimmelproblemen.
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Habt ihr gefragt, was er mit "schlechte Erfahrungen" meint? Hund bleibt den ganzen Tag alleine und bellt durchgehend? Zerstörtes Interieur? Je nach Antwort könnte man dann eine Lösung anbieten oder erklären, wie man z.B. den Alltag mit Beruf (Home Office, Bürohund...) regelt.
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Zählt die Erhöhung wegen Modernisierung für als Ausgangspunkt für die Fristberechnung von 15 Monaten?
Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen werden dabei nicht berücksichtigt. Die 15 Monate werden eingehalten, wenn die letzte Erhöhung nach 558 BGB im April war.
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Bevor ich das Thema anspreche, würde ich gerne wissen, ob ich selbst ermitteln kann, ob unserem Vermieter diese Unterstützung zugestanden hätte.
Nein, das kannst du nicht, denn dazu bräuchtest du dir vorherige Rechnung. Eine der Bedingungen war, dass sich der Preis verdoppelt hat.
O₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) berücksichtigt wurde, und damit die Nebenkostenabrechnung formal nicht ganz korrekt sei. Sollten wir diese nachfordern, oder spielt das keine große Rolle für die Nachzahlung?
Auch das lässt sich aus den bisherigen Angaben nicht ermitteln. Dazu benötigt man Informationen über den Verbrauch, die beheizten Flächen, zur Warmwasserbereitung,... Das kann schon ein relevanter Betrag sein. Fakt ist, dass die CO2-Kosten jedes Jahr steigen und vermutlich in wenigen Jahren sehr deutlich über dem heutigen Niveau liegen werden. Dann will man schon, dass der Vermieter das richtig rechnet, egal ob er alt ist und sich nicht ins Detail auskennt. Wenn das der Fall ist, muss er eben jemanden beauftragen, der diese Kompetenzen hat.
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So, nun sind 6 Monate vergangen, ich habe noch nichts gehört. Kann ich nun meine Kaution (abzgl. der noch zu zahlenden Betriebskosten) zurückverlangen?
Zurückverlangen kannst du natürlich immer, allerdings ist bzgl. der Schäden die Sache nach einem Urteil des BGH aus dem letzten Jahr nicht so klar (BGH VIII ZR 184/23). Wie sich dein Fall im Vergleich zu diesem Urteil, das besagt, dass eine solche Aufrechnung nicht zwingend innerhalb der 6 Monate stattfinden muss, müsste ein Anwalt beurteilen, dem im Wortlaut das Übergabeprotokoll oder weitere Schreiben vorliegen.
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Könnte es erfolgsversprechend sein, der Eigenbedarfskündigung mit der Begründung zu widersprechen, dass der Vermieter zunächst den Eigenbedarf der Obergeschosswohnung prüfen muss, bevor er uns die Kündigung aussprechen darf?
Nein, eine Sozialauswahl oder so etwas ist nicht nötig. Der Vermieter darf genau für die Wohnung die Kündigung aussprechen, die er bewohnen möchte. Man kann dann mit dem Richter diskutieren, ob 100 m2 für eine Person angemessen sind, aber mehr auch nicht. Der Vermieter wird ja nicht jünger, da macht die Erdgeschosswohnung schon mehr Sinn. Mobilität wird in Alter nicht besser.
Die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung wäre uns somit nur mit erheblichen Mehrkosten möglich.
Das macht nichts. Eine Anmietung einer Wohnung zu ortsüblichen Konditionen ist zumutbar. Darauf, langfristig billig zu wohnen, hat man keinen Anspruch.
In der Kündigung muss der Vermieter eine Begründung liefern, warum er in diese Wohnung einziehen möchte. Davon schreibst du nichts. Evtl habt ihr hier einen Angriffspunkt, denn das ist essentiell wichtig.
Ansonsten. Falls er nach eurem Widerspruch die obere Wohnung kündigt und bezieht, dann kann er euch anschließend ohne Angabe von Gründen kündigen (§573a). Das bringt euch also auch nur etwas mehr Zeit.
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Für einen Widerspruch wegen Härtegründen hat bis 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist Zeit, von daher sehe ich da erstmal keinen Anlass, das frühzeitig zu tun. Bei der langen Kündigungsfrist kann man dann ja auch mal noch mit dem Vermieter sprechen, wenn es Probleme bei der Wohnungssuche gibt. Den Widerspruch kann man dann kurz vor Fristablauf immer noch einlegen.
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. Ich bin mir nur nicht so sicher, ob eine vollständige Überlassung vs Überlassung einzelner Wohnräume rechtlich einen Unterschied
Überlassung einzelner Räume: §553 BGB
Vollständige Überlassung an dritte: §540 BGB
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da die eine Glasscheibe mehr dafür nicht ausreicht, sondern es müssten schon Isolierglasfenster sein, um eine Kostenersparnis erreichen zu können.
In der Praxis wird es heute kein Fenster geben, was nicht eine Energieersparnis bringt. Einfach verglaste Fenster haben U-Werte von fast 5, ein Standardfenster nach GEG höchstens 1,3.
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Eine Mieterhöhung ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen, nur weil die Modernisierungsmaßnahme bzw. die Erhöhung nicht angekündigt wurde. Sie kann nur erst nach weiteren 6 Monaten verlangt werden (§559b BGB).
Außerdem könnte es meiner Meinung nach auch sein, dass ein einzelnes Fenster unter §555c, Absatz 4 (unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache und unerhebliche Mieterhöhung) fällt, sodass die Ankündigungsvorschriften aus den Absätzen 1 bis 3 nicht gelten. Zumindest aus eigener Erfahrung würde ich das so sehen. Ein einfaches Fenster kostet mit Einbau wenige 100 € und führt damit auch nur zu einer Mieterhöhung im kleinen einstelligen Euro-Bereich, wenn überhaupt nach Abzug der Instandhaltung. Als Vermieter würde ich mir nicht mal den Aufwand dieses Schreibens machen, wenn es wirklich nur um ein einzelnes Fenster geht.
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Ich hatte mal gelesen, dass es immer zuerst Mieterhöhung und dann Erhöhung wg. Modernisierung erfolgen muss
Muss nicht, ist für den Vermieter aber besser. Dann kann er in der Regel höher erhöhen, weil er erst das Maximum der Vergleichsmiete angehen und danach noch über die Modernisierung darüber hinaus erhöhen kann.
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Auch bei einem Abriss werden oft aus Kostengründen die Tapeten vorher entfernt. Wir haben das auch gemacht, weil es wesentlich billiger ist, die Steine und Putz der Wände als sauberen Bauschutt zu entsorgen als als nicht verwertbare Baumischabfälle, weil noch Tapete dran klebt. Per se macht die Forderung vom Vermieter daher schon Sinn. Entfernen von Dübeln ebenso, allerdings nicht das zuspachteln.
Die Frage ist, ob der Vermieter das fordern kann. Dazu müsste man wissen, was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen steht und wie die Wohnungen übergeben worden waren.
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Grundsätzlich ist eine Erhöhung der Miete nach §558 (ortsübliche Miete) und §559 (Modernisierung) zeitlich so nah aufeinander möglich, das gestattet §558 explizit. Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen bleiben unberücksichtigt, hier werden ja nur entstandene Kosten weitergegeben.
Allerdings sollte man sich die Mieterhöhungen selbst in Detail näher anschauen. Ein Instandhaltungsanteil von nur 10 % ist m.M.n sehr gering. Der pauschale Ansatz bei kleineren Maßnahmen sieht 30 % vor, hier könnte man vom Vermieter eine Erklärung verlangen, warum er den Anteil als so gering annimmt. Eine Tür muss instandgehalten werden, die Modernisierung ist nur der Mehrwert z.B. an Dämmwert, Lichteinfall,..., nicht die Tür an sich bzw. der Ein- und Ausbau. Andererseits - die Glasbausteine würden tatsächlich ewig halten, ohne Instandhaltungen, sind aber energetisch eine Katastrophe. Von daher ist das vielleicht auch so in Ordnung.
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete dagegen ist meiner Meinung nach sehr weit entfernt von ausreichend begründet. Gibt es einen Mietspiegel, wo der Vermieter die genannten Zahlen hernimmt? Oder handelt es sich aller Wahrscheinlichkeit nach nur um Angebotspreise aus Inseraten? Der Vermieter muss klar benennen, wie er auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt, damit du das überprüfen kannst. Hierbei muss es sich um tatsächlich vereinbarte Mieten im Mietvertrag oder nach Mieterhöhungen aus den letzten Jahren handeln, entweder in einem Mietspiegel oder als konkret benannte Vergleichswohnungen.
Andererseits: solltest du der Meinung sein, dass die genannten Preise tatsächlich realistisch sind und ggf. auch ein Mietspiegel existiert oder der Vermieter einen eigenen Immobilienbestand hat, aus dem er Vergleichswohnungen nehmen kann, dann wäre es evtl. schon eine Überlegung wert, dem einfach zuzustimmen. Aus meiner Sicht ist eine Erhöhung um 61 € bzw. 91 € incl. Modernisierungserhöhung, wenn auch 150 € möglich wären (20 % bei 750 € Kaltmiete) nicht so schlecht für dich. Danach muss die Miete mind. 15 Monate unverändert bleiben laut Gesetz. Wenn du dem nun nicht zustimmst und sich der Vermieter anwaltlich beraten lässt, ist am Ende die Erhöhung mit Sicherheit am Maximum dessen, was rechtlich zulässig ist. Dass die Kosten, insbesondere im Bau- und Handwerkerbereich drastisch gestiegen sind (ein Plus von 40 Prozentpunkten beim Baupreisindex seit 2020) ist kein Geheimnis und dass ein Vermieter das auf die Mieter umlegen muss, dass der Handwerker jetzt 40 % für mehr eine Reparatur will, ist auch nachvollziehbar. Per se begründet das aber keine Mieterhöhung, die Begründung kann nur über die ortsübliche Vergleichsmiete kommen.
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Verlass dich aber nicht drauf, dass die KI das korrekt erfasst und geschrieben hat. Meine Erfahrung ist eher, dass die wunderschöne Texte mit sinnlosem Inhalt verfasst. Je nachdem wie genau die Frage formuliert ist, behauptet sie plötzlich das Gegenteil. Gerade bei Rechtsfragen kommt da einiges an Quatsch raus. Wenn man sich sowas ausgeben lässt, dann nur mit Quellenangaben und dann alle Quellen nachlesen.
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Grundsätzlich ist die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs nach Einbau einer neuen Heizung verpflichtend. Ob du ihn im Sinne des Mietrechts fordern kann, bin ich mir allerdings nicht so sicher, da wissen andere vielleicht mehr.
Seit Inbetriebnahme der Heizanlage habe ich das Problem das die Heizkörper erst ab 2-3 überhaupt warm werden und dann schlagartig extrem aufheizen, darunter bleiben sie kalt.
Hast du auch schon mal versucht, einfach stupide die Thermostate auf 3 stehen zu lassen? Ist es dann immer noch ungleichmäßig kalt oder warm in den Räumen? Dass die Heizkörper schlagartig warm werden, ist aber normal. Das Thermostat kann nur auf oder zu, die Temperatur kommt über die Zentralheizung und ist immer gleich, egal ob du auf 1, 3 oder 5 stellst (deshalb wird es auf 5 auch nicht schneller warm ;), auf 5 wird nur eine höhere Raumtemperatur erreicht). Wenn der Heizkörper auf 2 kalt bleibt, heißt das, dass mehr als 18 Grad im Raum (bzw. Temperatur x am Fühler, der irgendwie mit der Raumtemperatur korreliert)
Mit Wärmepumpen ist es normalerweise nicht sinnvoll, mit Thermostaten zu heizen. Die Heizkörper müssen entweder bereits über die Größe oder ggf. über den Durchfluss auf die passende Leistung eingeregelt werden. "Extrem Aufheizen" klingt bei Wärmepumpe grundsätzlich nach falschen Einstellungen und sehr hohen Heizkosten. Dem solltest du auf alle Fälle nachgehen, denn das dürfte teuer werden. Wärmepumpen sind bei hohen Temperaturen leider deutlich ineffizienter und damit teurer.
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