Beiträge von Schweinchenfan

    Man braucht keinen Monat, um umzuziehen. Wenn er ggf. ein Unternehmen beauftragt, ist das Haus innerhalb weniger Stunden leer. Bis 28.02. ist noch viel Zeit.

    Bei unserem letzten Umzug sah 3 Tage vor Auszug auch noch nichts danach aus. Die Wohnung war an einem Tag leer: 3 Transporter mit je 2 Touren, 10 Mann als Helfer und bis auf Kleinigkeiten war alles weg.

    Auf dieses dünne Eis würde ich mich nicht begeben.

    Wenn die Mietparteien eine Mülltonnenbox wollen, würde ich dies von einer simplen Zustimmung zu einer Mieterhöhung abhängig machen. Oftmals sinkt dann das Interesse rapide, aber evtl. sind sie dazu auch bereit. Dabei ist natürlich zu prüfen, dass Fristen, Kappungsgrenze usw. eingehalten werden, allerdings wäre das bei einer Modernisierungs-Mieterhöhung auch der Fall.

    Das kommt darauf an. Zweifamilienhaus, in dem beide Wohnungen vermietet sind? Oder ist eine vermietet und die andere bewohnt der Vermieter selbst? Für die Umlage der Heizkosten einschließlich Kosten für den Schornsteinfeger ist das relevant.

    Für die meisten Posten gilt das, was im Mietvertrag vereinbart ist. Das kann die Wohnfläche als Verteiler sein, aber auch Parteien, Personenzahl usw.

    Die Ausnahme von der Heizkostenverordnung muss explizit im Mietvertrag vereinbart werden, insofern hat der Mieter Recht. Für die vergangene Abrechnung ist das Thema also durch. Du kannst/musst mangels Erfassung nun nach Wohnfläche abrechnen, der Mieter darf jedoch um 15 % mindern.

    Dennoch würde ich das Gespräch mit dem Mieter suchen. Du hast in dieser Konstellation das Recht, ohne berechtigtes Interesse zu kündigen. Du kannst diesen Mietvertrag also einfach kündigen. Entweder bietest du einen neuen an, in dem die Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart wird oder aber du bietest diesem Mieter auch keinen neuen Vertrag an, beispielsweise wenn er auf der Minderung besteht. All dies kann man erst mal persönlich besprechen. Je nach Reaktion leitet man dann die weiteren Schritte ein. Die Situation im selbstgenutzten Zweifamilienhaus ist eine der wenigen Situationen, in denen der Vermieter am längeren Hebel sitzt. Darüber hinaus kann man dem Mieter auch erklären, dass die Verbrauchserfassung und -abrechnung teuer ist und daher kaum Sinn macht. Wir haben ein Haus gekauft, das mit Mietzählern ausgestattet ist. Die kosten allein 200€/Jahr, dazu die Kosten für die Abrechnung und insgesamt sind wir bei 40% der Brennstoffkosten nur für die Verbrauchserfassung. Das macht wirtschaftlich für niemanden Sinn außer das Abrechnungsunternehmen.

    Es ist nicht zulässig, dass die Kosten für die Bereitung des Warmwassers nach der angegebenen Formel berechnet werden. Dagegen kann man vorgehen, bereits seit vielen Jahren ist es Pflicht, dass der Anteil der Wärme, der fürs Warmwasser verwendet wird, mit einem eigenen Zähler zu erfassen.

    Ansonsten finde ich Heizkosten in Höhe von etwas über 1€ /m² im Monat incl. aller Kosten für Abrechnung, Verbrauchserfassung usw. nicht wirklich viel oder den Rahmen sprengend, sondern für den Gebäudebestand absolut üblich. In Neubauten ist es natürlich weniger, aber in manchen Altbauten sind auch locker 2€/m² im Monat drin. Vergleiche mit Nachbarn bringen nichts, du weißt nicht, was die für die Heizung vorauszahlen. Nur Nachzahlungen und Guthaben zu vergleichen, bringt nichts. Vergleiche scheitern oft auch schon an der Lage im Gebäude. Süd vs. Nordseite, Mitte oder mehr Außenwände...

    Ingesamt sind die Nebenkosten halt sehr hoch, aber Hausmeister, Aufzug, usw. kosten eben.

    Du kannst alle Belege prüfen, ob die tatsächlichen Kosten umgelegt wurden, außerden noch mal deine Zählerstände prüfen. Ansonsten ist die Abrechnung mit Ausnahme des fehlenden Zählers fürs Warmwasser auf den ersten Blick in Ordnung.

    -------------> Ja die Handwerker waren der Meinung, dass die Fenster reintheoretisch nur optisch vorhanden sind, aber doch relativ wenig Sinn ergeben, da sie äußerst schlecht abgedichtet geschweige denn ausgeschäumt sind. Man bekäme die Schimmelproblematik lediglich durch Austausch der Fenster und/oder Einbau von irgendwelchen Platten (tut mir Leid ich fühle mich in der Baumaterie echt fremd).

    Die Frage ist, welche fachliche Ausbildung die Handwerker haben. Meine Erfahrung ist nämlich, dass die meisten über sehr begrenztes Wissen/Verständnis über Bauphysik haben. Sie können die Arbeiten gut ausführen, aber meistens hört das Verständnis bei dem Punkt "das haben wir schon immer so gemacht" auf. Das trifft sicher nicht auf alle zu, aber meiner Erfahrung nach auf viele. Ist auch okay, es reicht, wenn sie die Arbeiten so ausführen, wie sie sollen. Über die Theorie machen sich Fachleute Gedanken und vergeben die Aufträge entsprechend.

    Wenn es an schlecht abgedichteten, kalten Fenstern liegt: warum ist dann früher nicht alles verschimmelt, als man noch einfach verglaste, zugige Fenster hatte? An einem zugigen Fenster schimmelt gerne mal direkt die Leibung, wo der kalte Luftstrom vorbei zieht, das ist richtig. Warum das für Schimmel an der Decke oder an anderen Wänden für Schimmel sorgen soll, dazu bräuchte man mehr Infos. Das kann aber letztlich nur ein Fachmann (d.h. Gutachter, Bauphysiker, usw. ), der vor Ort Feuchte - und Temperaturmessungen der betreffenden Bauteile durchführt.

    Man kann die Fenster tauschen, dann sind diese dicht. Allerdings sind die Foren voll von "Hilfe, wir haben neue Fenster bekommen und jetzt schimmeln überall die Wände". Meistens wird es nämlich dadurch schlimmer, wenn der Luftaustausch durch die nun bessere Abdichtung wegfällt und die gut wärmegedämmten Fenster nicht mehr der kälteste Punkt sind, sodass die Luftfeuchtigkeit nach dem Einbau an den Wänden kondensiert und nicht mehr am Fenster. Uns hat der Fensterbauer absichtlich schlechtere Fenster eingebaut, damit die Fenster nach wie vor der kälteste Punkt bleiben und eben nicht die Wand. Dem Kunststoff oder dem Glas des Fensters macht das Tauwasser nämlich nichts.

    Man kann auch eine Dämmung mit Platten (falls das der Handwerker meinte) von innen vornehmen, das würde das Problem tatsächlich komplett lösen, da diese Platten die Oberflächentemperatur erhöhen und zudem schimmelwidrig sind. Allerdings reden wir hier von Kosten in Höhe von ca. 100 € oder mehr pro m² Wandfläche. Außerdem darf über diese Platten weder tapeziert noch mit üblicher Baumarktfarbe gestrichen werden, sodass ein falscher Pinselstrich eines Mieters oder eine schöne Tapete das System zerstören. Aus diesem Grund würde ich das als Vermieter nicht machen lassen, zu groß ist das Risiko dabei.

    Hier sind wir dann wieder an der Stelle des BGH Urteils: wenn tatsächlich der Baustandard zur Zeit des Baus, d.h. Wärmebrücken, schlecht gedämmte Fenster usw. die Ursache sind, hat man als Mieter keinen Anspruch auf den heutigen Standard. Der Vermieter muss nicht dämmen oder neue Fenster verbauen. Er muss dann handeln, wenn der Zustand nicht dem Stand der Technik bei der Erstellung des Gebäudes (oder Kernsanierung, wenn es als solche angeboten und zugesichert wurde) entspricht, es also tatsächliche Mängel wie eindringendes Wasser von außen, kaputte Glasschieben, verzogene Holzfenster, die dadurch undicht werden usw. gibt Ansonsten bleibt nur ein Umzug. Vollkommen verständlich, ich würde auch nicht in einer schimmelnden Bude leben. Allerdings sehe ich gerade auf meinem eigenen Konto, was es kostet, einen Altbau mit seinen typischen Schwächen so aufzurüsten, dass mit Schimmel keine Chance hat, trotz neuer Fenster und Faulheit der Nutzer (wir selbst) beim Lüften und Heizen.

    Um dich zu entlasten, könntest du selbst einen Klimalogger aufstellen, der in regelmäßigen Abständen Temperatur und Luftfeuchtigkeit aufzeichnet. Wenn da dann alles im grünen Bereich ist, also ausreichend geheizt und gelüftet wurde, wird es für den Vermieter deutlich schwerer, dir den Schimmel anzulasten.

    Ein Bild alleine reicht nicht zur Beurteilung der Fassade. Man müsste wissen, wie die Wand aufgebaut ist, allerdings dürfte das als Mieter kaum herauszufinden sein, evtl weiß es nicht mal der Vermieter. Ist es ein einschaliges oder zweischaliges Mauerwerk, wenn zweischalig, ist es hinterlüftet, sind die Schichten verbunden... Wenn Risse in der Fassade sind, KANN eindringende Feuchtigkeit von außen ein Problem sein, muss aber nicht.

    Hallo,Aber Schimmel kann ja auch nicht sichtbar unter den Wänden sein, oder?

    Davor braucht man sich nicht wirklich fürchten. In den Wänden fehlt dem Schimmel schlicht der Nährboden. Den findet er nur auf feuchten, organischem Material (Tapete, Staub, usw) .

    Es ist tatsächlich so, dass die meisten Probleme mit Schimmel von den Nutzern verursacht werden. Das heißt nicht, dass es in deinem Fall auch so ist, Wasser, das an den Wänden runter läuft, wird dann doch eher von baulichen Schäden verursacht.

    Aber dieser typische Schimmel in der Nähe der Fenster, Ecken oben und unten, insbesondere im Schlafzimmer usw. ist meistens das Resultat aus falschem Nutzerverhalten. Man ist tagsüber nicht da, also heizt man nicht, um Kosten zu sparen. Gelüftet wird auch höchstens 1 x und wenn man halt morgens in Eile ist, auch gar nicht. Evtl. denkt man nachmittags dran, oder man hat Termine und lässt es an einigen Tagen auch ausfallen usw. Dann sind bei entsprechenden Voraussetzungen die Schimmelprobleme vorprogrammiert.

    Wegen einer solchen Meldung kann euch niemand kündigen. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass solche Probleme zeitnah gemeldet werden. Wenn da Wasser von außen in die Wand läuft, will man das wissen. Ansonsten würde ich mich als Vermieter mit Klimalogger (Aufzeichnung von Temperatur und Luftfeuchtigkeit) und Oberflächenthermometer ausrüsten und dann mal genauer nachschauen. Ggf. kannst du dir auch solche Geräte kaufen/leihen, wenn du dir die Kosten für den Fachmann sparen willst. Das ist auch gut, dich zu entlasten, wenn diese Geräte in Form von Temperatur und Feuchte dein Lüft- und Heizverhalten dokumentieren.

    Das Bad ist meiner Meinung nach Sache des Vermieters. Dass nach der Mietzeit mal bei verfugt werden muss, halte ich für normal.

    Der Herd ist meiner Meinung nach deutlich über das Maß abgenutzt. Unser Herd ist ähnlich alt und man sieht keine Spuren auf den ersten Blick, beim genauen hinsehen minimale Kratzer. Wenn es kein Ersatz für das Kochfeld alleine gibt (gut möglich), dann muss natürlich alles ersetzt werden. Aber du musst nur den Zeitwert ersetzen, keinen Neuwert.

    Nun war es aber Ende 2019 so, dass ich mit dem Handwerker eingehend gesprochen habe und dieser mir auch sagte, dass es an der Bausubstanz und den alten Fenstern liegt. ...

    Was soll das heißen? Hat er das genauer erläutert, was er damit meint? In diesem Zusammenhang ein sehr wichtiges Urteil des BGH (VIII ZR 271/17): Wärmebrücken im Altbau sind kein Mangel, wenn das Haus die zum Zeitpunkt des Baus gültigen Vorschriften erfüllt und der MIeter muss sein Lüftungs- und Heizverhalten anpassen.

    In deinem Fall: unter dem Fenster ist vermutlich eine Nische für den Heizkörper mit enstprechend reduzierter Wandstärke? Durch die geringere Mauerstärke ist der Bereich eine ganz typische konstruktive Wärmebrücke. Genau wie Fenster- und Türlaibungen, Rollladenkästen usw.

    Gleiches gilt für die Decke: zumindest ab den 70igern sind Geschossdecken meistens aus Stahlbeton, der eine vielfach größere Wärmeleitfähigkeit hat als übliches Mauerwerk. Deshalb ist im Anschlussbereich der Decke die Wand viel kälter, in den Ecken kommt die Ecke an sich als geometrische Wärmebrücke noch dazu. Die Decke selbst ist erst recht kalt.

    Das sind jedoch keine Mängel, sondern in Altbauten üblich. So hat man früher aber eben gebaut. Die einzige Möglichkeit, Schimmel zu vermeiden, ist für ausreichend Luftaustausch zu sorgen, sodas die Luftfeuchtigkeit sinkt UND gleichzeitig durch Heizen die Oberflächentemperatur soweit zu erhöhen, dass die Temperatur der Wände oberhalb des Hygieneminimum sind (d.h. die Temperatur, bei der die Luftfeuchtigkeit direkt an der Wand kleiner 80% ist). Wenn du nur 2x Lüften kannst, dann muss ggf. die Raumtemperatur nach oben gestellt werden, um dies zu erreichen.

    Deshalb wäre ich sehr vorsichtig damit, einen Gutachter zu beauftragen. In meinen Augen ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass das nicht zu deinen Gunsten ausgeht. Unsere ehemaligen Mieter haben das auch versucht. Aber da hat dann sogar der selbst beauftragte Gutachter festgestellt, dass der Anschlussbereich des Balkons (siehe Stahlbetondecke oben) und der Bereich an den Fenstern übliche Wärmebrücken für einen Bau aus den 50igern sind und es an Ihnen liegt, das Heiz- und Lüftungsverhalten entsprechend anzupassen. Es sorgte dann zwar für deutlich höhere Heizkosten, aber der Schimmel war Geschichte. Wem das nicht gefällt, der sollte einen Neubau ziehen. Es gibt für den Vermieter keine Pflicht, den Altbau nachzurüsten.

    Wichtig für die Rechtmäßigkeit des Eigenbedarfs ist nur, dass er zum Zeitpunkt der Kündigung bestand und bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht entfallen ist. Dass sich der Einzug verzögert durch Baumaßnahmen, spielt für die Kündigung keine Rolle. Der Eigenbedarf darf auch nach Ende der Kündigungsfrist entfallen, ohne dass es schädlich wäre.

    Ihr müsstet für einen Schadenersatzanspruch darlegen, dass zum Zeitpunkt der Kündigung kein Eigenbedarf vorlag. Das ist ohnehin schon immer sehr schwer für den Mieter, aber nach so vielen Jahren halte ich das für fast unmöglich. Diesen Beweis kann man fast nur führen, wenn die Wohnung unmittelbar danach wieder vermietet wurde oder die Begründung bereits sehr wackelig und unglaubwürdig ist.

    Wenn der Vermieter aber seit Jahren renoviert, erklären kann, dass er Vollzeit arbeiten geht und es deshalb alles länger dauert als gedacht, er keine Kosten bei der Steuer absetzt im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung, dann dürfte ein Richter vermutlich geneigt sein, das zu glauben und nicht anzuweifeln, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung die Absicht hatte, dort einzuziehen. Ich kenne kaum einen Fall, bei dem sich private Bauherren nicht mit der Zeit und dem Umfang der Renovierung extrem verschätzt haben. Uns eingeschlossen. Wir wollten nach 6 Monaten einziehen. Fertig wird der Teil nun vielleicht nach 2 Jahren, vielleicht aber auch noch später. Genauso geht es Freunden. Geplant war 1 Jahr mit Einzug Ende 2017, jetzt sagen sie nur noch "irgendwann" ziehen sie um.

    Diese Abrechnung ist nicht nachzuvollziehen, der Rechenweg muss angegeben werden.

    Die 600 € sind nicht nur Nachzahlung fürs Wasser, sondern insgesamt. Es stimmt nur zufällig etwa mit deinen Kosten fürs Wasser überein. Du könntest auch einfach mehr Heizung verbraucht haben als angenommen oder wenigstens eine Kombination aus hohem Wasserverbrauch und ansonsten höheren Kosten als vorher angenommen. Der Wasserverbrauch ist jedoch sehr hoch, das ist richtig. Aber nicht unrealistisch.

    Du könntest deinen Vermieter nach seiner Kopie des Übergabeprotokolls fragen. Ich kenne (sehe in Abrechnungen) durchaus 3 Personenhaushalte mit diesem Wasserverbrauch. Ich frage mich zwar, wie sie das schaffen, aber sie schaffen es Jahr für Jahr kontinuierlich wieder.

    Wann hast du denn die Vermieterin kontaktiert bzgl der trockenen Lagerfläche? Spätestens zu dem Zeitpunkt war dir ja bekannt, dass der Keller feucht ist und du hättest umgehend die Sachen woanders lagern müssen.

    War dir das Baujahr des Hauses z.b. aus den Energieausweis bekannt? In den 50/60iger Jahren sind feuchte Keller noch sehr weit verbreitet.