Beiträge von der-Mieter

Meiner Meinung nach spielt es keine Rolle, ob man monatlich eine Vorauszahlung an den Vermieter zahlt und der dann diese Gelder nimmt und davon Öl kauft. Oder ab man sich mit dem Vermieter (und ggf. weiteren Mietern) die Bezahlung der Rechnung teilt.
Am Ende des Jahres hat eine Abbrechung nach Verbrauch zu erfolgen. Und die geleistetenm Zahlungen (in welcher Form diese auch stattfanden) müssen dagegen gerechnet werden.

Ordentlich kann der Vermieter einen qualifiezierten Zeitvertrag, oder einen Vertrag mit Kündigungsverzicht nicht.

Außerordentlich mit Kündigungsfrist, z.B. wegen mehrmaliger verspäteter Mietzahlung oder sogar fristlos bei 2 MM Rückstand kann er aber trotzdem.

@ Der Mieter
->Ich veruche mal so zu antworten, dass es nicht unübersichtlich wird. Meine Antworten rücke ich daher immer mit -> unter deine jeweilige Rückfrage.

Punkt 1
Steht dies irgendwo im Gesetz, dass eine Nebenkostenabrechnung jetzt mitten Im Jahr nicht erfolgen kann?
-> § 556 "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"
Das Problem, ist ja auch eigentlich nicht der verkürzte Abrechnungszeitraum von 3 Monaten, sondern die Tatsache, dass er die Kosten, die für 12 Monate entstanden sind (z.B. Jahresbeitrag Versicherung, Schornsteinfeger, etc) auf 3 Monate umgelegt hat. Wie gesagt, wenn er nur 3 Monate abrechnet, dann darf er auch nur die Kösten abrechen, die in diesem 3 Monaten entstanden sind (also 3/12 der Jahreskosten)

Punkt 2
Angeblich ist dies nur reiner Zufall, aber in der Nebenkostenabrechnung 2012 hat er auch genau runde Werte genommen.
-> Auch hier gilt: Natürlich kann das Zufall sein. Auch kann es sein, dass die Ablesemöglichkeit nicht so genau ist. Deshalb sollte man bei sowas immer selbst gelegenlich ablesen, oder zumindest bei den Jahresablesungen dabei sein, sich ein Protokoll zeigen lassen o.ä. Aber der Zug ist ja nun abgefahren.

Punkt 4
Die Schornsteinreinigung wurde mir auch nur zu 21,67€ berechnet. Diese wurden dann aber zu 50/50 geteilt und auf die Mietparteien und m³ umgelegt. Ebenso hat er die Gebäudeversicherung genauso umgelegt.
-> Ich kann die Kosten auch zu 50% nach Anzahl der Fenster und zu 50% nach Anzahl der Schuhpaare der Mieter aufteilen. Das wäre genauso richtig, wie das was der Vermieter gemacht hat.
Heizkosten (wozu dann auch die Schornsteinfeger-Kosten gehören) werden üblicherweise zu 70%-50% nach Verbrauch und zu 30%-50% nach qm umgelegt. Verbrauch hat aber nichts mit der Anzahl der Personen zu tun, sondern muss gemessen werden.
Da dies nicht erfolgt ist, entspricht die Heizkostenabrechnung schonmal nicht der Heizkostenverordnung und könnte demnach (sofern die Beträge ansonsten richtig berechnet wären) um 15% gemindert werden.

Die übrigen Nebenkosten (z.B. Gebäudeversicherung) werden nach EINEM festen Umlageschlüssel abgerechnet. Ist im Mietvertrag nichts besonderes vereinbart, dann nach qm.

Punkt 5
Die NK besteht aus 2 Seiten, Seite 1 (NK 1) sieht abgehackt aus, jedoch geht es auf Seite 2 (NK 2) weiter mit dem Warmwasserverbräcuhen für die Wohnung. Nach dem Verteiler-Schlüssel schaue ich nochmal im Mietvertrag (bin derzeit an der Arbeit), meine jedoch dort ist nichts vereinbart…
-> Wenn in jeder Wohnung Wasseruhren installliert sind, muss der Vermieter das Wasser/Abwasser auch nach diesem Verbrauch abrechnen. Wasser ist aber bei dir kein nenneswerter Posten, so dass es vermutlich auch keine Rolle spielt, dass bestimmt auch dort die Jahrengrundgebühr voll mit eingerechnet wurde.

Punkt 6
Der Verteilerschlüssel ist nur rein für Heizkosten? Verstehe ich das richtig?
-> Nein. ALLE Kosten müssen nach einem bestimmten Umlageschlüssel verteilt werden. Dies kann mietvertraglich geregelt werden und z.B. nach qm Wohnfläche, Einheiten (also 1 Wohnung = 1 Einheit), Personenanzahl o.ä. sein. In der Abrechnung müsste nachvollziehbar sein, welcher Posten mit welchem Umlageschlüssel abgerechnet wurde. Ist nichts vereinbart (siehe oben) gilt qm Wohnfläche (§ 556a BGB).
Die Heizkosten sind deutlich komplizierter abzurechnen. Grob angerissen wurde dies ja schon mehrmal. Am besten ließt du dir mal die Heizkostenverordnung durch.

Punkt 7
Was ist HKZ und WMZ?
Es gibt in jeder Wohnung einen Zähler für Warm/Kalt Wasser für den täglichen Gebrauch wie Dusche, ect. Ansonsten gibt es in der Wohnung keinen Zähler, im Treppenhaus gibt es auch keinen Zähler für die Heizung.
-> Soweit waren wir ja schon. Wenn für die Heizkosten kein Verbrauch ermittelt wurde, kann auch nicht nach Verbrauch abgerechnet werden. Somit ist eine Abrechnung, wie die Heizkostenverordnung es vorschreibt, nicht möglich.
Wasser/Abwasser hingegen kann und muss nach Verbrauch abgerechnet werden.

Schließe mich meinen Vorredner an. An der Abbrechnung stimmt fast garnichts.

1. Der Abbrechnungszeitraum beginnt am 01.01.2013. Korrekt wäre zwar, dass Dein Nutzungszeitraum nur 01.01.2013 bis 31.03.2013 ist, jedoch kann die Abbrechnung jetzt noch garnicht erfolgen, da der Abbrechnungszeitraum 12 Monate betragen muss und demnach bis zum 31.12.2013 gehen müsste.

2. Heizölverbrauch bis 31.03.2013. Da ist es schon komisch, dass es punktgenau 3000 Liter sein sollen, aber auch hier gilt, dass er am Ende der Abbrechungsperiode (die ja ein Jahr sein muss) den Verbrauch ermitteln kann. Schließlich hat das Jahr ja auch heizfreie Monate. Es wäre daher mehr als unklug eine reine Winter- und als nächstes eine (hauptsächliche) Sommerabrechnung zu machen.

3. Stromkosten: Hier werden der Verbrauch für Heizung und Treppenhaus in einer Summe zusammen gefasst. Meiner Meinung nach müsste Heiz- und Nebenkosten unterschieden werden.

4. Schornsteinreinigung 86,66 Euro. Da diese nur einmal in 12 Monaten anfällt sind hier die Kosten auch dementsprechend zu teilen. Soll heißen, dass die 86,66 Euro gemäß Verteilerschlüssel umgelegt werden und du aber davon dann nur 3/12 bezahlen musst. (Gleiches gilt auch für andere jährlich anfallende Posten, wie Versicherung etc)

Beispiel: Wohngebäudeversicherung 565,53 Euro x 93/266 qm Wohnfläche = 197,72 Euro Jahreskosten = 49,43 Euro dein Anteil (berechnet werden dir aber 141,38 Euro)

Für mich sieht es fast so aus, als wolle der Vermieter diese Kosten (die ja oft direkt zu beginn des Jahres fällig sind, auf diese Weise komplett abrechnen um einen Leerstand in den darauf folgenden Monaten nicht selbst tragen zu müssen.

5. Kommen wir zum eben erwähnten Verteilersschlüssel: Vielleicht hast du das in dem Scan auch nur abgeschnitten, aber ich kann keinen erkennen. Die Abbrechnung muss diesen aber beinhalten, damit man nachvollziehen kann, wie der Vermieter auf deinen Anteil der Gesamtkosten gekommen ist. Man kann sich zwar mit viel Mühe die Abgaben zusammen suchen, meiner Meinung nach, hätte aber klar geschrieben sein müssen, welcher Posten wie umgelegt wird.
(Dazu auch mal genau in den Mietvertrag schauen, welche Umlageschlüssel vereinbart wurden. Wenn nichts vereinbart wurde, wäre nach Wohnfläche aufzuteilen)

6. Und was bedeutet: Aufteilung der allgemeinen Nebenkosten? Warum werden die Kosten für Versicherungen etc. zu 50% nach Verbrauch (hier Personen - das ist aber kein Verbrauch) und zu 50% nach Grundkosten (hier Wohnfläche) aufgeteilt?
Sowas macht man mit Heizkosten und dann aber auch etwas anders

Sollte das etwa den Anschein erwecken, es würde tatsächlich irgendwas nach Verbrauch abgrechnet werden, so fällt da sicher keiner drauf rein.

7. Die Heizkosten wurden zumindest nicht nach Verbrauch berechnet, obwohl dies hier Pflicht ist. Zumindest kann ich keine Berrechnung nach Gradtagszahlen (wie auch, wenn nur für 3 Monate abgerechnet werden soll) erkennen. Auch Zählerstände von HKV oder WMZ gibt es nicht.

8. Die Kaution hat auf einer Nebenkostenabrechnung garnichts zu suchen. Über diese hat der Vermieter getrennt abzurechnen. Und auch wenn es heutzutage kaum Zinsen gibt - berechnet werden müssen diese.

usw (mag nimmer)

Achja, und kleiner Tip. Wenn du die Abrechnung zurück weist, würde ich erstmal nicht alles diese Punkte einzeln bemängeln udn erklären. Ich würde einfach nur um eine korrekt, rechtkonforme Abbrechnung bitten (musst ihm ja nicht auch noch bei der Korrektur helfen)

Was die Ablesung betrifft: Da kann es doch sein, dass es funkende HKV sind. Dann merkt man als Mieter garnicht wenn diese abgelesen werden.

Das Schreiben würde ich gerne mal sehen. Kannst du das evtl. einscannen. Ich wäre überrascht, wenn das von einem echten Anwalt kommt (und nicht nur von den Vermietern so zusammengebastelt)

Also gut: Zu wann beginnt/begann das Mietverhätnis?
Wenn die Wohnung erst ab 01. Januar gemietet wurde und aktuell demnach noch keine MIete gezahlt wurde, kann der Vermieter Ihnen solange den Zutriff verwehren.

Haben Sie die Genehmigung für die erwähnten baulichen Veränderungen schriftlich? incl. Vereinbarung, wie damit nach Beednigung des Mietverhätnis verfahren werden soll.

Und nochwas: "Wir haben einen mündlichen Mietvertrag mit der (...) Frau und einen schriftlichen mit ihrem Ex-Mann."
Man kann entweder einen mündlichen Vertrag oder einen schriftlichen haben. 2 Mietverträge (egal welcher Art und mit wem) kannst du nicht über ein und dieselbe Wohnung abschließen.
Und da schriftliche Verträge vor mündlichen gelten, ist also der Ehemann dein Vermieter. (Schau mal in den Vertrag, wenn der Ehemann diesen stellvertretend für die Eheleute -z.B. durch den Hinweise Vermieter = Eheleute Blablabla- abgeschlossen hat, wären beide Gatten deine Vermieter.)

"gas ja auch schwierig da therme in der küche hängt."
-> Somit gehört die Therme nicht zu deiner Mietsache (deinem Zimmer), sondern zu den Gemeinschaftsräumen. Der Gasvertrag hätte also eigentlich vom Vermieter abgeschlossen werden, der den Verbrauch der Mieter dann jährlich mit diesen abrechnet.
In einem Haus mit mehreren Wohnungen, wo die Heizungsanlage im allgemeinen Heizungskeller steht, kommt auch kein Mieter auf die glorreich Idee, den Gasvertrag über sich abzuschließen und sich hinterher zu überlegen, ob und wie er Geld von den anderen Mietern dafür bekommen könnte.

Denn, ich wiederhole mich jetzt glaube ich, du hast mit der anderen Mieterin keinen Vertrag auf dessen Grundlage du ihr irgendwas berechnet kannst.

"man könnte höchstens an den heizkörpern wärmemesser anbringen und dadurch den verbrauch messen. wer würde die kosten für diese geräte aufbringen müssen?"
-> Zur Abringung der HKV wäre der Vermieter dann verpflichtet, da er nach Heizkostenverordnung abrechnen muss. Bei Gerätemiete würden die Kosten jedoch auf die Mieter umgelegt werden können.

Ergänzung: Meiner Meinung nach, ist der Vermieter sogar dazu verpflichtet die Heizungsanlage zu betreiben und mit den Mietern nach Verbrauch abzurechnet, denn schließlich vermietet er die Wohnung ja nicht als ganzes.
Also hätte der die Wohnung als ganzes an einen Mieter vermietet, der dann darin eine WG betreibt, wäre die Aufteilung der Kosten Sache des Hauptmieters. Da der Vermieter aber nur einzelne Räume (+Gemeinschaftsnutzung) vermieter, ist die Wohnung ja eben nicht mehr als 1 Wohnung zu sehen, sondern es handelt sich um mehere Mietsachen, die an einer zentralen Wärmeversorgung hängen.
Zentrale Wärmeversorgungen = Sache des Vermieters

Es wurde ja schon mehrfach gesagt, aber auch von mir nochmal:
Klauseln, die vorschreiben, dass Tapete entfernt oder Wände in der Farbe weiß gestrichten werden müssen, sind ungültig. Somit hättet ihr die Wohnung nur besenrein übergeben müssen.

Zu der Frage "Jetzt kommt der VM und will, dass wir mit unserem Handwerker erst starten, wenn die Wohnung sozusagen saniert ist. Und das ist jetzt meine Frage: Darf er das verlangen?"
Ein ganz klares Nein! Begründung: Die Wohnung gebt ihr in vertragsmäßigem Zustand an den Vermieter zurück. Wären also Renovierungen von euch zu erledigen (was meiner Meinung nach garnicht der Fall gewesen wäre) so sind diese logischerweise VOR Rückgabe der Wohnung zu erledigen.
Der Vermieter selbst darf aber erst NACH Rückgabe der Wohnung dort Arbeiten erledigen.

Das er das gerne andersrum will ist ja klar. Denn nach den Sanierungen müsste er ja sonst ggf. nochmal auf seine Kosten renovieren. Außerdem hat er keinen Mietausfall, wenn er die Sanierungen noch während eurer bezahlten Mietzeit vornehmen lässt.

Neugier siegt - jetzt hab ich doch noch fertig gelesen.

"ich glaube, es gibt so ne drei-monatige Kündigungsfrist ... (oder?) Bezieht die sich auf 90 Tage oder wird immer der aktuelle oder der nächste Monat als 1. Monat gezählt und die Frist endet dann am letzten Tag des zweiten darauffolgenden Monats?)"
-> Wenn du bis zum 3ten Werktag des Monats kündigst, endet das Mietverhältnis zum Alblauf des übernächsten Monats. Wenn deine Vermieterin die Kündigung also bis 04.12.2013 bekommt, endet das Mietverhältnis zum 28.02.2014 (denk dran: Jobcenter müsste einen Umzug genehmigen, wenn du selbst kündigen willst)

"Oder vielleicht sollte ich einen Grund für eine fristlose Kündigung provozieren"
-> Ganz schlechte Idee. Damit machst du deine Probleme nur noch größer.

"Ist es möglich, dass die Heizungen (in der gesamten Wohnung) von einem Tag auf den andern überhaupt nicht mehr funktionieren?"
-> Klar ist das möglich. Es kann immer und überall irgendetwas kaputt gehen.

"Wenn es an dem "Unentlüftetsein" der Heizungen liegt, darf ich das selbst beheben?"
-> Nicht nur darf. Entlüften muss man die Heizung sogar.

"Was ratet ihr mir nun, wie ich vorgehen sollte/könnte? Was sollte/könnte ich zurück schreiben?"
-> Das geht schon in Richtung "unerlaubte Rechtsberatung"

"Habt ihr noch andere gute Fragen, Ideen, Tipps ..., von denen ihr meint, dass sie hier zur Optimierung meiner Position ggf. beitragen könnten?"
-> Ich würde mir an deiner Stelle Hilfe suchen. Du schreibst ja selbst, dass du Probleme hast, deine Lebensführung selbst in den Griff zu bekommen. Das zu erkennen ist der schwiergste Schritt. Jetzt muss du nur noch in den Sauren Apfel beissen und tätig werden. Glaub mir, wenn du dich einmal dazu überwunden hast und nichtmehr alleine dastehst, werden die nächsten Schritte leichter.

Ich habe jetzt nur bis zur Hälfte gelesen (wenn ich später mehr Zeit habe, lese ich evtl. den Rest)

2 Sachen:
1. Du interpretierst zu viel. Sowohl in das was die anderen dir schreiben und damit gemeint haben könnten, aber auch in das, was du schreibst und wie es verstanden oder eben nicht verstanden wird.
Das äußert sich auch hier in deinem Kilometer langen Roman.
Ich gehe davon aus, dass es ein Ausdruck deiner psychischen Probleme ist, darum nimm ich es nicht übel. Aber es wäre für alle Beteiligten (hier im Forum und ich wahren Leben) einfacher, wenn du dich kurz und knapp auf Fakten beschränken würdest.

2. Ich würde den Vermietern den Zugang zur Wohnung gewähren. Zum einen, damit die Heizung (selbst wenn es nur ein Vorwand sein sollte) in Ordnung gebracht wird, zum anderen auch, damit du Entgegenkommen zeigst und die Vermieter beruhigt sind.
Du bist (unter den geschilderten Umständen) verpflichtet den Vermietern Zutritt zu gewähren und wenn diese den Zutritt erst einklagen müssten wird es teuer. Abgesehen davon, dass du nicht die Miete mindern darfst, wenn du die Instandsetzung behinderst.

Wenn dir der persönliche Kontakt eine zu große Belastung ist, dann könntest du eine Vetrauensperson bitten, den Termin mit den Vermietern wahrzunehmen.
Du musst dich übrigens nicht stressen lassen. Deine Vermieter können dir nicht vorschreiben wie aufgeräumt deine Bude sein muss. Solange du sie nicht verwahrlosen lässt, ist es deine Sache.

Und noch ein Hinweis: Heizkörper müssen nicht gewartet werden und entlüften kannst du sie selbst. Da dies als mögliche Ursachen genannt wurde, kannst du das ja schonmal selbst ausschließen. (Hast du eine Etagenheizung, muss diese jedoch jährlich gewartet werden)

Grundsätzlich muss ein Mieter nur die Nebenkosten bezahlen, die vertraglich vereinbart sind.
Das kann z.B ein Mietverrag sein (dann erfolgt die Abbrechnung der vereinbarten NK über den Vermieter).

Mit Dir hat die andere Mieterin KEINEN Vertrag. (Außer ihr hätten bezüglich der einzelnen Posten gesonderte Vereinbarungen getroffen, was scheinbar nicht der Fall ist)

Telefon/Internet läuft über dich. Damit hat die andere Mieterin also erstmal nichts zu tun. Weder mit der Zahlung, noch mit der Nutzung.
Liegt der Anschluss dafür in deinem Zimmer oder in einem Gemeinschaftsraum (Wohnzimmer/Flur)?
Oder anders gefragt: Hätte die andere Mieterin auch die Möglichkeit einen eigenen Vertrag abzuschließen?

Strom: Hier würde ich auf getrennte Zähler bestehen (Mieter 1, Mieter 2 und Gemeinschaftsräume/Allgemeinstrom). Wie willst du das sonst trennen? Wenn ich das richtig verstehe, verbraucht die andere Mieterin momentan deinen Strom, aber eine Vereinbarung, bzw. eine Verbrauchsmessung gibt es nicht.
Das kann nicht OK sein.

Gas: Genau die Gleiche Ausgangssituation wie beim Strom. Nur das hier, meiner Meinung nach, die Möglichkeit bestünde, dass die Heizkosten über den Vermieter abgerechnet werden. Ähnlich wie bei einer Zentralheizung, wo mehrere Parteien an einer Anlage hängen.

Auf der Anlage mit den Zählerständen sieht man ja, dass er tatsächlich 8 Waserzähler hat.
Wenn man jetzt die Menge mal auf das gesamte Haus hochrechnet...

Aber als reine Gerätemiete wäre es dann trotzdem recht hoch

Was mir direkt aufgefallen ist:

1. Abrechnung: 292,54 Euro für 2 Monate, entspricht: 146,27 Euro pro Monat
2. Abrechnung: 1893,29 Euro für 12 Monate, entspricht: 157,77 Euro pro Monat
Meiner Meinung nach liegt die Kostensteigerung also im Rahmen.

Wurden die Vorauszahlungen auch alle berücksichtigt?

1. Abrechnung: 320 Euro für 2 Monate, daraus schließe ich, dass 160 Euro im Monat bezahlt werden.
2. Abrechnung: 960 Euro für 12 Monate. Das wären dann nur noch 80 Euro pro Monat.
Wurde im zweiten Jahr weniger vorausgezahlt?

EDIT: Die Heizkosten wurden 50/50 abgerechnet. Dies ist nur noch in einen wenigen Fällen erlaubt. Normalerweise wird 70/30 abgerechnet. (Bevor ich das allerdings bemängeln würde, würde ich es erstmal auf 70/30 umrechnen. Nicht das man sich da selbst ein Ei legt)

Der Absschlag auf die Nebenkosten kann NACH einer Abbrechnung angepasst werden.
Wenn es also eine Nachzahlung gab, ist es völlig in Ordnung, dass die Vorauszahlung angepasst wird.
Soweit ist das in Ihrem Interesse und auch allen klar.

Die Vermieterin kann den höheren Abschlag aber nur für die Zukunft fordern. Rückwirkend ist dies nicht möglich.

Vermutlich will sie sich für die nächste Abbrechnung nur Arbeit ersparen, denn es ist ja einfacher 12x SummeX zu rechnen, als 11x SummeX plus 1x SummeY
Aber das ist nicht Ihr Problem.

Kann natürlich sein, dass es dann mit der nächsten Abbrechnung trotzdem wieder eine Nachzahlung und ggf. Änderung des Abschhlags gibt. Aber wie Sie schon sagen, das müssen Sie dann bezahlen und nicht schon jetzt.

"drüber steht Ergänzung zum Mietvertrag."

Somit hat ist garkein Mieterhöhungsverlangen stattgefunden. Der Vermieter schlägt eine Änderung / Ergänzung zum Mietvertrag vor.
Selbstverständlich bedarf es zu einer Vertragsänderung Ihre Zustimmung. Und wie ich das sehen, sind Sie nicht damit einverstanden. Ich würde es also einfach ignorieren.

"Gibts noch andere Varianten ?"

Ja. Die beiden Pärchen könnten das Haus als ganzes gemeinsam kaufen. zu 25% pro Person, oder je 50%, wenn nur je einer der Partner kauft.
Dann entfällt die Sperrfrist wegen Umwandlung in Wohnungseigentum, und die beiden Paare könnten trotzdem ganz normal wegen Eigenbedarf kündigen.

Meines Wissens, kann man die Miete um die entsprechenden Anteil mindern. Jedoch auch nur, wenn man den Mangel direkt beanstandet, sobald man davon Kenntnis erlangt.
Somit dürfte dieser Mangel so oder so, als akzeptiert gelten.

Wie kann man eigentlich auf die Idee kommen, erst nach 2 Jahren was zu fordern?
Entweder akzeptiere ich die Tatsachen oder ich unternehme direkt was.

Aber 2 Jahre den Popo nicht hoch bekommen und nach Auszug zu denken man könnte noch was fordern...

Theoretisch ist Ihre Annahme möglich. Also dass ein neuer, mündlicher Vertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist geschlossen wurde.

Da ich aber mal vermute, dass Sie dies nicht beweisen können, wird man wohl von der üblichen gesetzlichen 3-monatigen Kündigungsfrist ausgehen.

Ich würde sagen, dass man als Mieter durchaus das Recht dazu hat, mehr Schlüssel zu bekommen.
In den meißten Fällen, kann man die im Baumarkt, Schlüsselecke im Supermarkt etc. selbst nachmachen lassen.
Bei einer Schließanlage muss man sich natürlich an den Vermieter wenden.

Das Recht auf zusätzliche Schlüssel zu haben, bedeutet aber nicht, dass es diese Gratis gibt. Die Kosten trägt in jedem Fall der Mieter.