Beiträge von Fruggel

Jetzt ist es klarer geworden. Das war im Eingangsbeitrag etwas verwirrend dargestellt.

In diesem Fall kann man nur eine eigene Schätzung anstellen, wie viel die Differenz ausmacht. So kann man einen sog. Vorwegabzug machen, den man dem Gewerbemieter belastet und nur der Rest wird dann auch die Wohnungen verteilt. Genau lässt es sich nicht berechnen.

Ob oder inwieweit das BGH Urteil in der Form noch gültig ist, lässt sich nicht sacgen. Denn aufgrund der Grundsteuerreform ist die gesamte Berechnungsgrundlage anders geworden.

Okay, dann anders herum. Die unterschiedlichen Hebesätze müssen sich doch sicherlich aus dem Grundsteuerbescheid ergeben. Das wird da vermutlich aufgeschlüsselt stehen. Denn sonst wüsste man ja nicht, dass es unterschiedliche sind. Was steht denn auf dem Grundsteuerbescheid?

Aus dem Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt zuvor ermittelt hat.

Aus dem Grundsteuerbescheid sieht man aber doch die unterschiedlichen Hebesätze, mit denen sich der Betrag errechnet. So kann man es aufteilen.

Es ist zutreffend, dass der Gewerbemieter mehr belastet werden muss, wenn der Unterschied des Hebesatzes so groß ist im Vergleich zu den Wohnungen. Die Aufteilung richtet sich dann nach der Aufteilung im Grundsteuerbescheid.

Ärgern Sie sich nicht, das ändert ja nichts. Schicken Sie doch noch eine Mail hinterher, nicht zwecks Entschuldigung oder so, sondern um offen und ehrlich von der Situation mit den Eltern, der Gesundheit und Pflegebedürftigkeit zu erzählen. Geben Sie dem Vermieter die Chance, sich in Ihre Gedanken und Beweggründe hinein zu versetzen. Woher soll er es denn wissen, wenn man es nicht sagt. Er malt sich im Kopf irgend ein Szenario aus, und dabei geht es Ihnen ja nur um die gegenseitige Unterstützung für Ihre Eltern.

Bitte keine Vollzitate des Beitrags, sonst wird es unübersichtlich.

Zitat von Geralt86

Meine Mutter ist rheumatisch erkrankt und wird jetzt aller Voraussicht nach in die Pflegestufe eingehen.

Das ist natürlich eine Information, die zu Ihren Gunsten spricht. Das war bisher nicht erwähnt.

Zitat von Geralt86

Muss ich beweisen, dass diese Absicht zum Zeitpunkt des Einzugs nicht gegeben war?

Zumindest irgend wie glaubhaft darlegen, falls es zu einem Streitfall kommt. Wie man das kann, hängt vom Einzelfall ab.

Zitat von Geralt86

könnte dann nicht sagen, dass der Anwalt mich hier falsch beraten und informiert hat?

Nein nein, so weit würde ich keinesfalls gehen. Es ist nicht falsch, aber es ist nicht so ganz eindeutig. Denn es ist im Gesetz nicht geregelt. Deshalb muss man mit einkalkulieren, dass es vielleicht ein Richter irgend wo auch anders sehen könnte wegen irgend eines Details.

Die Wohnungsgeberbestätigung füllen Sie wie gesagt selber aus, da Sie Wohnungsgeber für Ihre Eltern sind. Für die Anmeldung an sich gibt es also kein Hindernis. Bleibt nur, mit dem Vermieter ins Reine zu kommen, denn man will ja keine schlechte Stimmung zum Vertragspartner provozieren.

Zitat von Geralt86

Kann ich meine Eltern auch ohne diese bei mir anmelden?

Meine Antwort oben offenbar gar nicht gelesen.

Zitat von Geralt86

Er verwies auch auf einige Urteile des Bundesgerichtshofs und einiger Amtsgerichte und das Oberlandesgericht Bayern, wo es ähnliche Fälle gab.

Bei diesen Fällen darf man aber nicht übersehen, dass es hier immer irgend welche besonderen Umstände gab, etwa dass die Eltern besonders pflegebedürftig waren und man sie deshalb in der Wohnung haben wollte. Ohne solcher Umstände ist es gar nicht so klar, sondern eher umstritten in der Rechtsprechung, ob die Eltern zu den Personen gehören, für die man keine Erlaubnis braucht. UND bei all den Urteilen hat es sich erst im Laufe der Mietzeit ergeben, dass die Eltern einziehen sollen. Das sind Details im Sachverhalt, die nicht übersehen werden sollten. Im Streitfall kommt es darauf die der zuständige Richter am Amtsgericht diese Details bewertet. Es lässt sich daher keine allgemeingültige Antwort auf die Frage geben.

Zitat von Geralt86

dass der Eigentümer dies nicht erlaubt, weil sich viele durch dieses Vorgehen Gelder erschleichen

Diese Aussage hat natürlich juristisch keine Bedeutung. Damit kann der Vermieter nicht argumentieren.

Zitat von Geralt86

Zum Zeitpunkt des Einzugs vor 2 Monaten war ich noch alleiniger Mieter

Hierin besteht das eigentliche Hindernis. Der Einzug der Eltern war offenbar schon vorher geplant, nachdem die Eltern schon eingezogen sind. Bei Vertragabschluss muss man aber durchaus schon mitteilen, wer einziehen soll, soweit es absehbar ist. Sämtliche Themen zum Einzug weiterer Personen beziehen sich darauf, dass der Wunsch dazu erst im laufenden Mietverhältnis entsteht. Es wird daher nicht einfach, den Vermieter umzustimmen, dass er es doch erlaubt.

Zitat von Geralt86

was aber nicht möglich ist, da der Vermieter/Eigentümer keine Wohngeberbescheinigung für meine Eltern ausstellen möchte

Das wäre in diesem Fall auch falsch, wenn der Eigentümer die Bestätigung ausstellt. Denn Wohnungsgeber für Ihre Eltern sind ja hierbei Sie und nicht der Vermieter. Es nennt sich nicht Vermieterbestätigung sondern Wohnungsgeberbestätigung.

Der Vermieter will hier sog. Nutzergruppen bilden, also eine Nutzergruppe Wohnungen und eine Nutzergruppe Waschmaschinen. So etwas ist zulässig und man kann dann für jeweils beide Nutzergruppen einen unterschiedlichen Verteilerschlüssel wählen.

Die Problelmatik hierbei ist, die Kosten auf beide Nutzergruppen zu verteilen. Einfach nur zu sagen, dass der Verbrauch der Nutzergruppe Wohnungen dem Gesamtverbrauch minus der Nutzergruppe Waschmaschinen macht, ist fehleranfällig. Man kann das machen, aber im Endeffekt ist das nur eine Schätzung und keine genaue Berechnung. Wollte man es genau machen, müsste man auch einen Wasserzähler einbauen, der das Wasser misst, welches in die Wohnungen hoch fließt. Dann lässt sich rechnerisch das Verhältnis bilden.

Trotz dieser Ungenauigkeit spricht nichts dagegen, das so zu machen. Denn diese Berechnung ist dann für die Mieter immer noch gerechter und genauer als wenn alles pro Kopf gerechnet wird.

Nicht vergessen sollte man den Stromverbrauch für die Waschmachinen. Wenn schon Zähler, dann sollte hierfür auch ein Stromzähler pro Waschmaschine eingebaut werden. Dazu reicht ein ganz einfacher, wie ihn jeder Elektriker einbauen kann. Das ist nicht teuer.

Eine formell korrekte Abrechnung erfordert es, dass alle Angaben auf der Abrechnung zu finden sind die nötig sind, um die Zahlen rechnerisch nachvollziehen zu können. Von daher kann sich jeder die Frage selbst leicht beantworten. Außerdem wundert mich, dass zwar eine Tankversicherung drauf steht, aber keine Heizkostenabrechnung dazu. Doch das hat vielleicht seinen Grund.

Zitat von Guti

Wir haben einen Rauchmelder in einem Zimmer, in welchem weder Personen schlafen noch dient das Zimmer als Rettungsweg.

Das ist nicht relevant. Man beachte das Wort "bestimmungsgemäß" im Text der Landesbauordnung. Das bedeutet, dass es nicht darauf ankommt, wie der Raum tatsächlich genutzt wird, sondern wie er genutzt werden könnte. Es könnte einem theoretisch irgend wann einfallen, ein Schlafsofa für Besucher hinein zu stellen.

Zitat von Guti

Betriebskostenabrechnung formell korrekt?

Das lässt sich nicht beantworten, da es nur ein Ausschnitt der Abrechnung ist. Auf dem Papier (oder weiteren Blättern) stehen sicherlich noch mehr Informationen.

Zitat von Spessart94

dass die CO2-Kosten in dieser Rechnung noch nicht aufgeführt werden müssen, da es sich um den Verbrauch der Heizöllieferung aus dem Jahr 2022 handelt.

Diese Meinung ist falsch. Richtig ist lediglich, dass für das Heizöl, das aus 2022 stammt (2900 Liter), der Vermieter keinen Anteil der CO2 Kosten mit tragen muss. Das bedeutet aber nicht, dass in der Abrechnung gar keine CO2 Kosten ausgewiesen werden müssen. Das Gesetz definiert das eindeutig mit dem Abrechnungszeitraum. Was ich zuvor sagte, steht auch im Gesetz dabei. Eindeutiger geht es nicht.

Zitat von §11 CO2KostAufG

(2) Die Vorschriften über die Aufteilung der Kohlendioxidkosten nach diesem Gesetz sind auf Abrechnungszeiträume für die Abrechnung der Wärme- und Warmwasserkosten anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Kohlendioxidkosten, die aufgrund des Verbrauchs von Brennstoffmengen anfallen, die vor dem 1. Januar 2023 in Rechnung gestellt worden sind, bleiben unberücksichtigt.

Die Abrechnung ist formell und rechnerisch in Ordnung. Nur ein paar Details gibt es zu bemängeln. Auch ist es richtig, dass die Darstellung der CO2 Kosten fehlt, wodurch man das Recht hat, die Heizkosten um 3% zu kürzen. Außerdem fehlt ein Wärmemengenzähler, um die Aufteilung zwischen Warmwasser und Heizung zu machen. Dass das mit einer Formel erledigt wurde, gibt die Möglichkeit einer weiteren Kürzung. Für eine weitere Prüfung müsste man die ganzen Rechnungen einsehen.

Die Hauptursache der Kosten ist aber durch Sie selbst verursacht, da Sie viel heizen. Es sind 7946 von 15997 auf Ihrer Wohnung, also fast 50% der Heizenergie bei 3 Wohnungen. Klar dass sich das auf die Kosten auswirken muss.

Alles in allem sind die Kosten von 3,83€ je Qm im Monat bei den derzeitigen Energiepreisen aber völlig im normalen Rahmen.

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Bescheinigung auszustellen. Daher kann man nichts machen außer danach zu fragen. Das sollte aber kein Problem sein, denn man kann einen neuen Vermieter auch anderweitig von der Bonität überzeugen, z.b. durch den Arbeitsvertrag oder Lohnabrechnungen, eben alles, was ein regelmäßiges Einkommen zeigt.

Sofern sich im Mietvertrag nichts ergibt, dass die Kosten vielleicht nicht umlagefähig sind, darf der Vermieter diese auch abrechnen. Wenn bereits vereinbart, muss er diese nicht vorab ankündigen. Allerdings darf der Vermieter die Kosten nicht rückwirkend abrechnen, sondern nur in dem Abrechnungsjahr, in dem oder für das für Kosten entstanden sind.

Es wäre tatsächlich interessant, die Abrechnung (anonymisiert) zu sehen. Denn wenn von der Lieferung von 2022 die Rede ist, würde das bedeuten, dass es in 2023 gar keine Lieferung gab. Das wäre etwas ungewöhnlich, kann aber möglich sein.

Zitat von Dominik23

Die erste war wahrscheinlich nur auf die schnelle "hingeschludert" um vor Ablauf der Frist wenigstens irgendetwas zustellen zu können

So wird es wohl sein. Der Abrechnungsdienstleister hat die Abrechnung im alten Jahr nicht mehr fertig bekommen, weil der Vermieter die Daten vermutlich zu spät übermittelt hat.

Eine allgemeine Erläuterung zu dem genannten Urteil:

Die Aufrechnung an sich ist trotz Verjährung generell kein Problem, denn das ist in §215 BGB so definiert. Die Besonderheit im BGH Urteil war die, dass nach §249 Abs. 1 BGB zuerst der Mieter die Pflicht hat, die Schäden zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter von seinem Wahlrecht in Abs. 2 Gebrauch macht, sich selbst um den Schaden zu kümmern, kann er Geld verlangen. Und nur wenn er Geld verlangen kann, wären die Voraussetzungen der Aufrechnung gegeben. Der BGH hat aber nun festgelegt, dass der Vermieter diese Wahl nicht in den 6 Monaten getroffen haben muss, sondern er darf trotzdem aufrechnen.

Hier in diesem Thema hat der Vermieter aber ja bereits geäußert, den Schaden reparieren zu wollen.

Zumindest könnte sich der Vermieter mal äußern, wie weit er ist. Denn einfach die Kaution behalten geht nicht, er muss die Aufrechnung schon schriftlich erklären. Nachfragen kann also helfen.

Zitat von Mab

können wir uns darauf berufen dass Gebäudeintern keine Glasfaserleitung verlegt ist und somit keine Kosten dafür abgerechnet werden können

Ja, denn die interne Verteilung ist Voraussetzung in der Betriebskostenverordnung zu Punkt Nr. 15 c. Weitere Voraussetzung ist, dass ein Mieter den Anbieter frei wählen können muss.

Zitat von Dominik23

Zu der formellen Gültigkeit hatte ich vor der Frage hier im Forum das gefunden

Das stimmt ja auch. Deshalb erwähnte ich in meinem vorherigen Beitrag die Heizkostenabrechnung, von der ich nicht wusste, ob sie nicht dabei war oder nur jetzt nicht mit hochgeladen. Und zweitens waren die Heizkosten in der ersten Abrechnung nach der Wohnfläche gerechnet, und insofern war die erste Abrechnung formell richtiger als die zweite. Die Frist wurde also eingehalten.

Zitat von Dominik23

der Ablesewert bei keiner der drei Parteien berücksichtigt

Man müsste dem Vermieter mal die Frage stellen, warum das so gemacht wurde, obwohl er ja offenbar einen Dienstleister beauftragt hatte.

Zitat von Dominik23

kein formeller Fehler, da die Abrechnung nicht verbrauchsabghängig war?

Ja, kein formeller Fehler. Wenn nicht nach Verbrauch gerechnet wurde, sondern nach Wohnfläche, erlaubt das Gesetz, die Heizkosten um 15% kürzen zu dürfen. Der CO2 Anteil ist vielleicht auch nicht ausgewiesen, was die Kürzung um weitere 3% erlaubt. Es gibt vieles, was man noch genauer anschauen kann.

Zitat von Dominik23

oder wird das nach Ihrem Gefühl eher nichts oder wenig bringen?

Man müsste auch noch die Belege von Vermieter dazu anfordern, um die Beträge prüfen zu können. Und vielleicht steht auch noch was im Mietvertrag, was zu beachten ist.