Beiträge von Fruggel

Zitat von Koerbchen

in der Hoffnung das sich sein Verhalten für die Zukunft ändert.

Das muss ein Vermieter auch nicht, die Fehler der Abrechnung im folgenden Jahr nicht mehr zu machen, außer man hat in der Klage feststellen lassen, dass der Beschluss auch für künftige Abrechnungen gilt. Nur dann die Klage auch für die Zukunft Bestand in bestimmten streitigen Punkten. Andernfalls muss man jedes Jahr aufs Neue seine Einwände geltend machen.

Zitat von Koerbchen

aber er sieht sich auch nicht in der Pflicht dies schnell zu ändern.

Ein Vermieter muss die Abrechnung auch nicht ändern, außer sie ist so falsch, dass man als Mieter nicht imstande ist, die fehlerhaften Beträge selber heraus zu rechnen. Der Vermieter hat nur die Pflicht, seine Abrechnung zu erstellen. Ist diese formell wirksam zugestellt, ist seine Pflicht erfüllt.

Zitat von Koerbchen

Ist es korrekt, dass es sich um einen formellen Fehler handelt wenn der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung für 2018 die Belege aus vorherigen (2017) oder zukünftigen Abrechnungsjahren (2019) umlegt?

Nein, das ist ein inhaltlicher Fehler.

Zitat von Koerbchen

Ist es richtig, dass eine formell falsche Abrechnung unwirksam ist?

Ja.

Zitat von Koerbchen

Wenn unwirksam, welche Pflichten ergeben sich daraus für den Vermieter?

Eine formell unwirksame Abrechnung ist gegenstandslos, also wie wenn man noch überhaupt keine bekommen hat. Der Vermieter ist also seiner Pflicht zur Erstellung der Abrechnung noch nicht nachgekommen. Es gibt somit auch nichts zu korrigieren.

Zitat von Koerbchen

Wenn ich anhand eigener Korrektur verrechnen darf mache ich diese mit der Kaltmiete oder mit den Nebenkosten?

Das ist egal, einfach vom gesamten Zahlungsbetrag abziehen. Wichtig aber, die gesetzlichen Vorschriften zur Aufrechnung einzuhalten und auch zu schauen, ob es im Vertrag dazu Regelungen gibt.

Zitat von Koerbchen

das seine Tochter eine Handhabe gegen mich hat?

Eine Kündigung wegen der Nebenkostenabrechnung ist nur in ganz seltenen Fällen möglich, in der Regel nicht. Die Tochter kann also allenfalls Zahlungsklage einreichen.

Generell ist es zulässig, wenn ein Vermieter mehrere Objekte zu einer Abrechnungseinheit zusammen fasst. Ob er das korrekt umgesetzt hat, lässt sich im Anschluss an die inhaltliche Prüfung der Abrechnung dann nur durch die Belegeinsicht feststellen.

Es kommt zunächst darauf an, was im Vertrag dazu vereinbart ist. Diese Vereinbarung kann dann auch für den Sohn gelten, dass dieser die Halle zum vereinbarten Zweck betritt. Gibt es keine schriftliche Vereinbarung, dann kann man durchaus von seinem Hausrecht Gebrauch machen und den Zutritt ganz untersagen. Vielleicht wollt ihr nochmal mit dem Vermieter sprechen und deutlich machen, dass euch ein gutes Miteinander wichtig ist. Aber wenn man sich nicht an die Absprachen hält, ihr euer Entgegenkommen vielleicht zurück ziehen müsst.

Eine fristlose Kündigung ist allgemein gesagt schon möglich, denn das ist in §543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgesehen. Maßgeblich ist aber der Zustand des jeweiligen Zimmers. Denn die Gemeinschaftsräume gehören nicht zur Mietsache, sondern man hat nur ein Nutzungsrecht daran.

Zitat von Jochen012

das meiste aus den Gemeinschaftsräumen und dem Keller von Personen stammt, die schon lange nicht mehr hier wohnen.

Das sind jetzt aber eure Sachen, die ihr übernommen habt von den vorherigen Mitbewohnern. Ihr hättet die Möglichkeit gehabt, die Leute aufzufordern, ihre Sachen alle mitzunehmen. Der Vermieter kann durchaus auf eine geräumte Wohnung bestehen.

Zitat von Cemo9393

denn von der Firma vom Backofen kam mal jemand raus der meinte es ist definitiv nicht die Ursache

Dann konfrontiere den Vermieter damit, dass ein Fachmann da ar und es festgestellt hat, und somit der Backofen als Ursache ausgeschlossen werden kann.

Das Problem dabei ist, dass die Heizkostenverordnung Vorrang hat vor vertraglichen Vereinbarungen. Du bist als Vermieter also verpflichtet, durch den Einbau von Zählern den Verbrauch zu ermitteln, sodass eine Abrechnung im Sinne der Verordnung möglich ist. Darauf kann der Mieter bestehen. Als es noch eine Hausmeisterwohnung war, mag es eine andere Situation gewesen sein. Aber jetzt hat das Gebäude ja einen anderen Zweck.

Zitat von bka28

ob eine Steigerung der Kosten vom Vorjahr um satte 1.000 % einfach so hingenommen werden müssen

Sagen wir so, man kann die Steigerung im Rahmen der Belegeinsicht zumindest hinterfragen. Denn wenn es beispielsweise einen Wasserrohrbruch gegeben haben sollte, dann ist das dadurch ausgetretende Wasser vom Vermieter (bzw. der Gebäudeversicherung) zu tragen. Die Mieter können nur durch das belastet werden, was sie selber verursacht haben.

Die Situation mit der Heizung ist leider etwas unklar. Du schreibst, dass die Kosten zwischen Schule und Wohnung nicht getrennt werden könnten, dann ist aber widersprüchlich, dass du eine Gasrechnung bekommst. Diese müsste doch die Stadt bekommen und die dann einen Teil der Kosten weiter belasten, wenn es eine gemeinsame Heizanlage gibt. Bitte beschreibe etwas genauer, wie es sich verhält.

Erst mal eine kleine Bitte, nicht den vollen Text zitieren, das macht die Sache unübersichtlich. Immer nur den Satz, auf den man antworten will.

Zitat von bka28

Die Wohnungen haben zwar eigene Zähler für Warm- und Kaltwasser, allerdings schaut es in der Abrechnung ganz danach aus, als wenn lediglich der Hauptzähler abgelesen wird

Um das Kaltwasser nach Verbrauch abzurechnen ist es erforderlich, dass in allen Wohnungen Kaltwasserzähler vorhanden sind. Ist das nicht gegeben bleibt nur die Abrechnung nach Wohnfläche. Und ja, dabei sind Mieter benachteiligt, die wenig verbrauchen, aber das ist normal.

Zitat von bka28

kann man doch nicht von einer bestimmungsgemäßen Verwendung des Wassers ausgehen?

Mutmaßungen bringen einen nicht weiter für einen Widerspruch. Man muss es konkretisieren. Und wenn man die Vermutung hat, dass irgend wo Wasser verschwendet wird, oder es vielleicht ein Leck in der Wasserleitung gibt, wo Wasser entweicht, dann muss man dem mal nachgehen. Als Mieter kennt man das Haus ja ein wenig. Du verstehst sicher, dass niemand aus der Ferne das beurteilen kann.

Zitat von bka28

Daraufhin habe ich einen Widerspruch verfasst, in dem ich auch auf die extrem hohen Wasserverbräuche hingewiesen habe, [...] Ebenfalls habe ich dort auch gefordert, dass ich die vorliegenden Rechnungen selber prüfen möchte

Hier sind gleich zwei Fehler gemacht worden. Erstens muss man die Belege zuerst einsehen, und dann den Widerspruch schreiben, Und zweitens ist die Begründung zu hocher Verbrauch kein sachlicher Einwand. Darauf muss der Vermieter in der Tat nicht reagieren, man braucht also nicht auf Antwort warten.

Solange die Belegeinsicht vom Vermieter nicht ermöglicht wurde, hat man ein Zurückbehaltungsrecht für die Nachzahlung.

Natürlich kann man Geld zurück fordern, wenn dieses ein Vermieter zu unrecht erhalten hat. Das ergibt sich ja schon aus §812 BGB. Unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und eventueller vertraglicher Vereinbarungen kann man auch mit der laufenden Mietzahlung aufrechnen. Falls man eine Nachzahlung zu leisten hat, ist es einfacher, denn dann kann (und muss) man den streitigen Betrag von der Nachzahlung abziehen.

Zitat von Barbarellaa

Muss die HV eine Rechnung hierfür vorlegen

Im Rahmen der persönlichen Belegeinsicht beim Vermieter ja. Aber wenn der Betrag durch den Kontoauszug bereits bekannt ist, kann man diesen doch verwenden und man muss nicht extra eine Rechnung sehen.

Danke. Du hast geschrieben, du hattest auf einen Termin bestanden. Da hast du dir ja dann sicherlich die Belege zeigen lassen. Hast du dir auch Kopien geben lassen oder selber Fotos angefertigt?

Die Wartungskosten erscheinen nämlich etwas hoch, und es wäre im Beleg zu prüfen, ob darin vielleicht auch Reparaturen enthalten sind, denn das darf nicht sein.

Dann erscheinen die Kosten der Verbrauchserfassung etwas viel. Hier müsste man sehen, was genau enthalten ist. Umlagefähig ist nämlich nur die Ablesung der Geräte und die Verteilung der Kosten. Aber keine weiteren Sonderkosten wie z.b. Zählertausch, Zwischenablesung u.a.

Außerdem sind die tatsächlichen Beträge unklar. Auf der zweiten Seite im ersten Kasten sind die Summen aufgeführt. Bei dem einen Posten ist die Mwst. dazu addiert, beim anderen nicht.

Auf der Abrechnung siehst du auch deine Zählerwerte. Sind das elektonische Zähler? Wenn ja, hattest du letztes Jahr diese selber mal abgelesen zur Kontrolle? Bei Verdunsterröhrchen solltest du einen Beleg der Werte bekommen haben beim Tausch.

Falls du die Abrechnung jetzt erst in 2021 bekommen hast, wäre das zu spät und der Vermieter kann nichts mehr fordern. Aber darum geht es dir ja nicht, du willst wissen, wo die Fehler sind.

Zitat von alpenliebe

Ja, ich habe alle Nachbarn im Haus befragt.

Es wäre nun aber auch interessant, was die Nachbarn konkret gesagt haben.

Können die Nachbarn die Geräusche auch hören?

Wenn ja, haben sie eine Vermutung für die Ursache, oder wären manche Nachbarn bereit, auf die Suche mit dir zu gehen.

Du musst der Hausverwaltung etwas konkreter sagen können, wo die Ursache vermutlich ist. Andernfalls wird man dir wirklich nicht helfen können.

Zitat von martinowski

Ich würde nur gerne wissen, ob ich oder die gesamte Eigentümerschaft den Vermieter unterstützen können

Unterstützen durch gemeinsame Besprechung und Erörterung durchaus. So kann ich ein zielgerichtetes Vorgehen erarbeiten lassen.

Zitat von martinowski

ob wir (die Eigentümerschaft) auch eine rechtliche Handhabe hat.

Nein, Eine rechtliche Handhabe das Mietverhältnis betreffend haben die anderen Eigentümer nicht. Sie können also nicht kündigen oder Räumungsklage einreichen.

Die Bewohner können aber überlegen, zivilrechtlich gegen die Nachbarn direkt vorzugehen, sofern die "Besitzstörung" (so nennt man das juristisch) gravierend genug ist, eine Unterlassung der Störung notfalls gerichtlich zu erwirken.

Zitat von martinowski

Der Vermieter hat nach dem Brand eine Kündigung zum 31.01.21 ausgesprochen, leider weiß ich nicht mit welcher Begründung

Die Begründung wäre aber doch wichtig. Denn allein nur aufgrund der Tatsache des Brandes liegt kein ausreichender Grund für eine Kündigung vor. Das reicht nicht. Die Kündigung wäre unwirksam und eine Räumungsklage würde scheitern.

Zitat von martinowski

Beschwerden werden aufgrund der Häufigkeit wahrscheinlich schon gar nicht mehr wahrgenommen.

Ich glaube nicht wegen der Häufigkeit, sondern eher weil es keine Konsequenzen gibt!

Manche Mieter sind mit Kindern vergleichbar, welche keine Konsequenzen für ihr Fehlverhalten erfahren, also warum sollen sie von ihrem Fehlverhalten abweichen.

Zitat von martinowski

Der Innenhof wird als Dauerparkplatz missbraucht,

Ein weiteres Indiz, dafür, dass der Vermieter nicht konsequent genug auf die Regelungen im Haus hindeutet. Auf die Einhaltung muss strikt bestanden werden. Ansonsten haben manche Mieter die Angewohnheit, sich bald an gar keine Regeln mehr zu halten, weil ja niemand was dagegen unternimmt.

Zitat von martinowski

Das Küchenfenster hängt schief/offen

Und? Was macht der Vermieter diesbezüglich? Nichts. Merkst du was?

Als Vermieter sollte man ein Intersse daran haben, den Wert der Wohnung zu erhalten. Und man darf als Vermieter nicht grundlos in die Wohnung gelassen werden, jedoch eine erforderliche Reparatur ist ein sachbezogener Grund. Und mich würde nicht wundern, wenn dabei dann noch weitere Dinge entdeckt werden, bei denen die Mieter ihre gesetzlich vorgeschriebene Obhutspflicht für die Wohnung missachten. Ich unterstreiche das, denn dies führt schon eher zu einem Kündigungsgrund.

Ich hoffe, ich konnte dir einen kleinen Wegweiser geben. Ich hoffe auch, es gibt in dem Haus eine Hausordnung, die mit den Mietern im Vertrag vereinbart wurde.

Zitat von tbnr1992

Ich denke die Chancen stehen somit schlecht oder?

Korrekt.

Das Ganze betrifft aber nur die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung, also eben die Verteilung der laufenden Kosten. Sollten in dem Saldo noch irgend welche anderen Nachzahlungen oder Vergütungen eingerechnet sein, müsste man dies heraus rechnen.

Über das Kondenswasser an der Scheibe könnte man noch diskutieren, ob man als Mieter dafür verantwortlich ist, damit umzugehen, denn die Bildung ist nun mal normal, je kälter es draußen ist. Aber hier ist ja die Innenseite des Rahmens voll Schimmel. Und nach meinem (laienhaften) Verständnis dürfte das darauf hindeuten, dass die Dichtung des Fensters nicht in Ordnung ist. Zumindest das sollte der Vermieter überprüfen und ggf. instandsetzen lassen.

Bitte lade die Abrechnung (wenn möglich als PDF) hoch, anonymisiert und auch den Namen der Servicefirma unkenntlich machen.

Zitat von Multiman

Die Hauptfrage von Gertuder bezieht sich doch auf die Endrenovierungsklausel

Diese Frage einer Endrenovierungsklausel kann man aber nicht für sich allein betrachten. Denn diese erfordert in der Regel eine wirksame Renovierungsvereinbarung. Ist diese nicht vorhanden, kann die Endrenovierungsklausel auch unwirksam sein und somit die gesamte Renovierungspflicht.

Es hängt davon ab, ob die Häuser zusammen eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das erkennt man am besten an der Nebenkostenabrechnung. Ist diese so gestaltet, dass die Gesamtkosten über alle Häuser verteilt werden, also über die Gesamtfläche, dann ist es eine wirtschaftliche Einheit. Und dann darf das auch so mit dem Müll gemacht werden.

Bei dem Lasten- Nutzen Übergang, der oftmals in einem Notarvertrag vereinbart wird geht es buchstäblich nur um den Zeitpunkt, ab dem der Käufer die laufenden Kosten zu tragen hat, gleichzeitig aber auch die Einnahmen (meistens die Miete) kassieren darf. Nicht mehr und nicht weniger.

Soll hingegen nun auch über die Nebenkosten abgerechnet werden zwischen Käufer und Verkäufer, dann muss das im Vertrag separat vereinbart werden. Denn das ist im Lasten-Nutzen Übergang nicht enthalten.

Beim Kauf einer Wohnung muss man wissen, dass man nicht nur die Wohnung an sich kauft, sondern auch das Guthaben der Instandhaltungsrücklageund des Hausgeldes und man tritt in die Verpflchtungen ein. Würde es bei der Hausgeldabrechnung zu einer Nachzahlung kommen, hätte man diese als Käufer ja auch zu tragen, außer es gbt eine Vereinbarung mit dem Verkäufer, darüber abzurechnen. Da würde sich der Verkäufer sich dann sicherlich nicht aufdrängen, diese zahlen zu wollen.