Beiträge von Fruggel

Wenn du Urteile liest, dann solltest du auch die Gegebenheiten dazu lesen. In dem von dir genannten Urteil war es so, dass das Mietverhältnis auf eine feste Laufzeit vom 01.05.1975 bis 30.04.1980. Also über 5 Jahre dauernd, aus denen der Mieter normalerweise nicht raus gekommen wäre ohne der besonderen Umstände der Familiensituation des Mieters.

Und auch in diesem Urteil war es kein Sonderkündigungsrecht, sondern es wäre ungerecht gewesen, wenn der Vermieter in der Situation auf die Laufzeit bestanden hätte. Das hat nichts mit Sonderkündigungsrecht zu tun.

Zitat von pumuckl69

Dann komme ich schon zu dem Schluss, dass es ein SOnderkündigungsrecht in meinen Falle geben könnte...

Alles klar, wenn du meinst. Dann setze es durch...

Hallo,

ein Zeitmietvertrag bedarf keiner Kündigung, er endet automatisch nach Zeitablauf. Jedoch kann ein solcher Vertrag auch nicht vorzeitig gekündigt werden, auch nicht durch den Vermieter. So will es das Gesetz in §575 BGB.

Es kann aber möglich sein, dass der Zeitmietvertrag vielleicht kein solcher ist, sondern in Wirklichkeit ein unbefristeter. Denn der genannte Paragraph sieht vor, dass im Vertrag einer von ganz bestimmten Gründen zu nennen ist. Andernfalls ist es ein unbefristeter Vertrag. Wenn du also zum 31.1.20 ausziehen möchtest, kann es vielleicht sinnvoll sein, wenn du trotzdem kündigst um auf Nummer sicher zu gehen. Es schadet nicht zu kündigen, auch wenn es nicht erforderlich sein sollte.

Zitat von Blondeswesen

Wir sind 3 Parteien hier.

Somit können die 300€ als deinen Anteil schon mal nicht stimmen. Wenn man jetzt mal zur Vereinfachung annimmt, dass die 12 x 50€ = 600€ je Wohnung aufgeteilt werden, dann wären das 200€ je Wohnung und nicht 300. Es ist falsch, die 600 nur aus 2 Wohnungen aufzuteilen. Das widerspricht sich mit dem oben genannten Gesetz.

Zitat von Blondeswesen

ist auch sehr sehr unfreundlich, so dass ein gemeinsamer Nenner nicht möglich ist

Das ist sehr schade. Dann bleibt nur, die Beanstandung zur Abrechnung der Vermieterin schriftlich mitzuteilen. Wenn die Vermieterin der Meinung ist, dass die Wohnfläche korrekt angegeben ist, dann muss sie das nachweisen. Ein Vermieter ist in der Nachweispflicht, dass seine Abrechnung korrekt ist, nicht umgekehrt.

Zitat von pumuckl69

Aber im Falle von Nachwuchs und einer nicht geeigneten Wohnung (Größe) reicht es, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.

Damit hast du etwas Essentielles falsch verstanden. Die 3 Monate Kündigungsfrist bleiben in jedem Fall, auf die der Vermieter bestehen kann, ohne auch nur einen Nachmieter zu akzeptieren. Nochmal, es besteht insofern kein Sonderkündigungsrecht.

Die Sache mit der Nachmieterstellung bezieht sich einzig und allein darauf, wenn mit dem Vermieter ein Kündigungsverzicht für eine gewisse Zeit vereinbart ist und man so ein oder zwei Jahre (max. vier) an den Vertrag gebunden ist.

Sofern du also keinen solchen Kündigungsverzicht vereinbart hast, unterliegst du einem großen Irrtum, dass man gegen Stellung eines Nachmieters früher als die 3 Monate das Ende des Vertragsverhältnisses erzwingen kann.

Somit bleibt es auch bei der Antwort, dass du zuerst kündigen musst, bevor sich der Vermieter einen neuen Interessenten anschaut. Ohne Kündigung besteht dein Vertrag weiter und der Vermieter hat keine Veranlassung, dergleichen etwas zu unternehmen.

Natürlich ist es nachvollziehbar, dass du die Küche an einen Nachmieter verkaufen möchtest. Aber hierfür bleibt dir nur, mit dem Vermieter ins Gespräch zu gehen und ihn um seine Unterstützung dafür zu bitten, nach Abgabe der Kündigung.

Falls du die Antwort nicht glauben magst, kannst du gern die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Ich habe keinen Zweifel, dass er dir das alles so bestätigen wird.

Was Beschädigungen oder Defekte betrifft, so ist es wichtig, dass diese in einem Übergabeprotokoll aufgeführt werden. Soweit es um Defekte geht, welche die Nutzbarkeit der Wohnung einschränken, kann man vom Vermieter die Behebung verlangen. Denn der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Bei rein optischen Mängeln hingegen muss man optimalerweise schon bei Vertragsschluss mit dem Vermieter vereinbaren, was er noch zu erledigen hat. Nach der Übergabe der Wohnung kanntest du die Mängel und hast sie als gegeben angenommen.

Was die Sauberkeit betrifft, so hast du keinen Anspruch auf eine auf Hochglanz geputzte Wohnung. Aber wenn es so schlimm ist, dass Zentimeterdick Staub liegt und Massen an Spinnweben sind, dann ist das kein vertragsgemäßer Zustand. Das kann beanstandet werden. Das muss spätestens bei Übergabe bestätigen, noch besser bereits bei der Besichtigung der Wohnung und vor Vertragsschluss. Man spricht bei der Rückgabe der Wohnung immer vom besenreinen Zustand. Gleiches gilt aber auch bei Übernahme einer Wohnung. Das bedeutet, grobe Verschmutzungen müssen nicht geduldet werden.

Zitat von darkshadow

Sollte diese länger 3 Monate sein

Nein, das ist keinesfalls die Frage. Denn die Kündigungsfrist kann für den Mieter per se niemals länger als 3 Monate sein aufgrund von §573c IV BGB (Altverträge von vor 2001 ausgenommen). Auch bei einem vereinbarten Kündigungsverzicht beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, es ist hierbei lediglich vereinbart, ab wann die Kündigung frühestens Wirkung hat.

Hallo pumuckl,

Ja, du musst zuerst kündigen. Für einen Vermieter besteht kein Anlass, sich vor Vorliegen einer Kündgung mit einem Nachmieter zu befassen. Rein theoretisch könntest du es dir ja noch anders überlegen mit der Kündigung, und dann hätte der Vermieter sich vergebens mit dem Thema befasst. Ich verstehe allerdings nicht, was dich daran hindert, zuerst die Kündigung abzugeben. Denn du sagst ja, dein Entschluss zum Umzug steht fest und hängt nicht davon ab, ob der Nachmieter angenommen wird.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht nicht, da hast du etwas falsch verstanden. Der Begriff meint etwas anderes. Sondern korrekterweise ist es so, dass in bestimmten Situationen wie z.b. wegen Nachwuchs und anderen Dingen es nach dem Prinzip von Treu und Glauben unangemessen sein kann, wenn der Vermieter an einem vereinbarten längeren Kündigungsausschluss oder einem Zeitmietvertrag festhalten würde. Das macht juristisch einen Unterschied.

Zitat von Blondeswesen

ob die 300 Euro auch in der Nebenkostenabrechnung des Mieters stehen

Ist auch nicht wichtig. Es kommt drauf an, was in deiner Abrechnung steht. Normalerweise sollten dort die 600€ als Gesamtkosten stehen, und das dann nach dem Verhältnis der Wohnfläche herunter gerechnet. Also 600 dividiert Gesamtwohnfläche des Hauses mulitipliziert mit deiner Wohnfläche von 46m².

Nun hast du leider nicht verraten, wieviele Wohnungen es gibt. Sind es angenommen 3 insgesamt, und die Vermieterin hat mit der Anzahl gerechnet, dann müssten bei dir die 600:3=200€ stehen.

Zitat von Blondeswesen

Wer muss den Gutachter bezahlen

Derjenige, der den Rechtsstreit verliert. Ein Rechtsstreit sollte aber vermieden werden, das will ja keiner schon allein wegen der Kosten. Lade lieber die Vermieterin ein und messt gemeinsam die Wohnung nochmal nach um euch dann gütlich zu einigen.

Hallo,

Zitat von Blondeswesen

In Mietvertrag stehen 56 Qm, tatsächlich habe ich nur 46qm

Für die Nebenkostenabrechnung muss die korrekte Wohnfläche angesetzt werden, unabhängig davon, was im Vertrag angegeben ist. Das hat der BGH eindeutig so festgelegt. Ist die Zahl falsch, handelt es sich um einen matriellen Fehler, der korrigiert werden muss, sofern man nicht als Mieter selbst den korrekten Betrag berechnen kann.

Zitat von Blondeswesen

Ich habe die Vermeiterin gebeten, einen Wohnungsplan vorzulegen

Das muss sie auch nicht. Und ein Plan hilft meistens auch nicht weiter, da Pläne oftmals von der Realität abweichen. Im Zweifel muss erneut nachgemessen werden. Ein Gericht würde im Streitfall einen (teuren) Fachmann beauftragen.

Zitat von Blondeswesen

Darin bezahlt die Vermieterin dem Hausbewohner eine "Entschädigung" von 50 Euro monatlich für Gartenarbeiten.

Das ist okay. Es bedarf keiner zusätzlichen Rechnungen. Die Vermieterin hat damit nachgewiesen, dass ihr die Kosten tatsächlich entstehen. Die Vermieterin müßte den Bewohner zwar als Minijobber anmelden, denn so ist das Schwarzarbeit, aber das ist nicht dein Problem, sondern allein das der Vermieterin und des Nachbarn.

Zitat von Blondeswesen

um die "Entschädigungen" an den anderen Mieter auf uns umzulegen?

Zu beachten ist, dass die Kosten strikt dem Gesetz folgend auf alle Nutzer umgelegt werden müssen, also auch auf den Nutzer, der die Gartenarbeit durchführt. Ja, selbstverständlich bekommt der Nachbar dadurch eine geringere Vergütung, wenn ihm in der Nebenkostenabrechnung wieder etwas belastet wird. Aber sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, muss das gemäß §556a I BGB so sein.

Hallo,

es kann evtl. möglich sein, dass die Heizung zu klein ist. Aber nach Betrachtung der Temperaturen und der Skizze glaube ich weniger, dass dies das Problem ist. Meiner Ansicht nach dürfte die Ursache eher in der entfernten Tür zwischen Wohnzimmer und Flur sein. Es ist unvermeidbar, dass dort ständig warme Luft entweicht und kalte von er Wohnungstür her nachströmt.

Ich empfehle dir, an die Stelle der entfernten Tür entweder einen Vorhang oder eine Falt-Tür anzubringen. Beides ist unproblematisch zu montieren und somit bei Auszug leicht wieder zu entfernen. Ich behaupte, das wird massig was bringen.

Außerdem würde ich schauen, ob von der Balkontür Kälte durch kommt. Je nachdem eventuell ein selbstklebendes Dichtungsband zur Isolierung anbringen oder auch unten eine Decke oder einen Luftzughund davor legen.

Die Heizkörper sollte man im Winter stets leicht an lassen. Denn eine ausgekühlte Wohnung braucht zum Aufheizen viel mehr Energie als eine Minimaltemperatur zu halten.

Den Vermieter zu kontaktieren wird wohl weniger bringen, denn ich wüßte nicht, was er tun kann zur Abhilfe. Und ein Mangel liegt laut Rechtsprechung meistens erst dann vor, wenn die Temperaturen im Tagesdurchschnitt um 17° oder darunter sind.

Hallo jodocus,

ich kann verstehen und nachvollziehen, dass du die Dinge, die dir geraten werden, als Bevormundung und Aufforderung vorkommen. Doch ich denke, das musst du nicht so sehen. Du kannst es auch einfach nur als Vorschäge betrachten, die Dinge also nicht überbewerten. Denn es ist ja schon mal nett, dass die Nachbarn sich direkt an dich wenden mit ihren Sorgen und nicht gleich über den Vermieter gehen. Und vielleicht wollen sie mit der Aufzählung eher helfen, eine Lösung zu finden, und es könnte nur unglücklich formuliert sein.

Über ein Gerichtsurteil bei dem Thema zu sprechen ist genau genommen zwecklos. Denn beim Thema Lärm ist niemals ein Fall wie der andere. in jedem Haus gibt es andere Gegebenheiten und die Art des Lärms ist immer etwas anders, wodurch Urteile schwer vergleichbar sind. Es ist immer eine Interessensabwägung. Die einen haben das Recht ungestört zu sein, und die anderen haben das Recht, ihren Tagesablauf frei zu gestalten. Und so gut du es auch beschrieben hast, mit Worten hier im Forum lässt sich unmöglich abschätzen, ob die Nachbarn etwas zu empfindlich sind oder man dein Ritual zum Aufstehen als Störung empfinden kann.

Somit musst du für dich selber überlegen, ob du irgend etwas verändern kannst, um auf die Nachbarn und deeren Sorgen einzugehen, wenigstens als Zeichen guten Willens. Was du beispielsweise tun kannst ist etwas, was ich mir selber auch schon vor Ewigkeiten angewöhnt habe, ist zu Hause eine andere Lauftechnik. Üblicherweise tritt man beim Laufen mit der Verse auf und rollte dann den Fuß ab. Man kann aber genauso auch den Ballen zuerst am Boden Absetzen und dann nur die Verse absetzen. Probier es mal aus, das hat überhaupt nichts mit Schleichen zu tun, auch wenn es sich im ersten Momant so anfühlt. Ich gehe so auch, wenn ich schnell durch die Wohnung laufe beim Aufräumen, Putzen etc. Es ist eine reine Angewohnheit, stört daher nicht, nach einer Weile denkt mal darüber nicht mehr nach. Das ist eine kleine Veränderung, aber diese kann für deine Nachbarn sehr hilfreich sein.

Wie es in deinem Fall ist können wir aus der Ferne nicht beurteilen. Aber allgemein gesagt muss bei einer Modernisierung die Sache immer funktionstüchtig sein. Ein defektes Gerät ist ansonsten Instandhaltung. Wenn ein Vermieter eine Modernisierung machen will und dafür eine Mieterhöhung verlangen will, dann muss er das tun, solange die Sache noch funktioniert.

Wenn die Heizung nur teilwese defekt ist und zum Teil funktioniert, dann muss für die Berechnung der Mieterhöhung der Teil der Instandhaltung heraus gerechnet werden.

Letztendlich muss die Mieterhöhung genau geprüft werden, ob alles richtig berücksichtigt ist. Im Zweifel kannst du sie von einem Anwalt oder Mieterverein prüfen lassen. Es gibt noch einiges mehr dabei anzuschauen.

Wäre noch der Vollständigkeit halber zu erwähnen, dass die Nebenkosten nur dann mit dem Mieter abgerechnet werden können, wenn dies im Vertrag so vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, handelt es sich um eine Pauschalmiete. Das bedeutet, dass die Nebenkosten in der Miete bereits enthalten sind.

Hallo Oliver,

Zitat von Oliver85

Reicht das so fachmännisch nach Anleitung aus?

Das kann man nicht allgemein beantworten. Es hängt vom Zustand ab, wie es jetzt aussieht. Jedenfalls hat der Vermieter einen Anspruch, dass es fachmännisch gemacht ist. Wenn der Vermieter das bei deinem Auszug bemängelt, wird er einen Fachmann mit der Reparatur beauftragen und darf dir die Kosten in Rechnung stellen.

Zitat von Oliver85

Was und wie muss ich denn beim Auszug reparieren? Schönheitsreparatur?

Schönheitsreaparaturen müssen im Mietvertrag vereinbart sein, und das auch noch in einer Weise, wie es sich nicht mit geltenen Gesetzen widerspricht. Daher kann das nicht allgemein beantwortet werden. Wenn nichts vereinbart ist oder nicht gesetzeskonform geschrieben ist, dann reicht es, die Wohnung besenrein zurück zu geben.

Zitat von darkshadow

Noch sicherer wäre es die Sicherungen im Sicherungskasten auszuschalten

Nicht unbedingt. Es kann theoretisch sein, dass vom Sicherungskasten aus eine Leitung wo anders hin verläuft, wo sie nicht hin soll. Schaltet man die Sicherung aus, ist der Stromfluss dorthin auch unterbrochen und es erscheint, als gibt es keine weitere Leitung mit einem unerwünschten Ziel.

Hallo,

ich habe deine Frage in die Kategorie Mietrecht Sonstiges verschoben, weil Strom nicht zu den Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung gehört. Es ist thematisch also etwas anders.

Zitat von america

Es liegt bei uns der Verdacht nahe das unser Vermieter seine eigenen Stromkosten auf unseren Zähler laufen lässt.

Das kannst du selbst heraus finden, indem ihr mal alle Stromverbraucher in der Wohnung ausschaltet, auch Kühl- und Gefrierschrank. Dann einige Minuten warten und den Stromzähler beobachten. Es darf dann keinerlei Verbrauch mehr zu sehen sein. Wenn doch, dann läuft tatsächlich irgend etwas anders über euren Zähler und ihr könnt den Vermieter fragen, was es ist.

Zitat von Roland Torket

Ist eine Mieterhöhung der Garage von 15€ auf 40€ rechtens?

Wie darkshadow schon erklärt hat, gelten bei Garagen, die eine rechtliche Einheit mit dem Wohnungsvertrag bilden, die gesetzlichen Vorschriften des §558 BGB. Das bedeutet, die Höhe der neuen Miete muss entweder mit dem Mietspiegel oder mit 3 Vergleichsmieten oder mit einem Gutachten begründet werden. Ein Vermieter kann also nicht die Garage für sich allein genommen erhöhen, es geht nur im Zusammenhang mit der Miete für die Wohnung.

Hallo Frank,

auch eine Genossenschaft hat sich bei Mieterhöhungen an die gesetzliche Regelung zu halten, die in §558 BGB definiert sind. Demnach ist die Kappungsgrenze von Erhöhungen bei 15% innerhalb von 3 Jahren, die Erhöhung muss ordnungsgemäß begründet sein, z.B. mit dem qualifizierten Mietspiegel. Als Mieter erfordert die Mieterhöhung der Zustimmung, andernfalls kann der Vermieter die Zustimmung bei Gericht einklagen. Du solltest das Mieterhöhungsverlangen also prüfen, ob es gesetzeskonform geschrieben ist, oder dir von einem Anwalt oder Mieterverein dabei helfen lassen, wenn du unsicher bist.

Hallo Ciko,

zu deiner Kündigung kann ich nichts sagen. Ich kann dir nur die Bestimmung im Gesetz erklären. Und danach muss ein Rückstand mehr als eine Monatsmiete sein um fristlos kündigen zu können, eine reicht nicht aus. Das ist so in §543 BGB festgelegt.

Zweitens, auch wenn die fristlose Kündigung wirksam sein sollte, kann man diese durch Zahlung der Schulden heilen, sofern man das nicht schon in den letzten 2 Jahren gemacht hat.

Eine hilfweise ordentliche Kündigung ist erlaubt. Ob diese jedoch wirksam ist muss man sich im konkreten Fall anschauen. Das lässt sich nicht allgemein beantworten.

Wenn du trotz dieser allgemeinen Information noch unsicher bist, dann geh zu einem Anwalt oder Mieterverein und lass dort deine Kündigung anschauen, denn nur die Leute dort dürfen das.

Zitat von N. R.

und stattdessen eine Angebotseinholung für Ersatz fordert.

Hierzu möchte ich noch anmerken, dass bei Beschaffung von Ersatz der Vermieter niemals den vollen Wert der Ersatzbeschaffung als Schadenersatz geltend machen kann, sondern nur einen angemessenen Zeitwert. Die Küche ist ja gebraucht, und mit einem nagelneuen Teil wäre der Vermieter besser gestellt als wenn es den Schaden nicht gegeben hätte. Das darf nicht sein. Es kann also nach Ermittlung des Zeitwertes nur noch ein Betrag übrig bleiben, der vielleicht niedriger als die 125€ ist.

Für einen Vermieter ist eine Reparatur immer vorteilhafter als eine Ersatzbeschaffung, denn bei der Reparatur kann der volle Betrag angesetzt werden, bei einer Neubeschaffung bekommt der Vermieter immer nur den Zeitwert. Das weiß die Versicherung natürlich und hat das in der Schätzung berücksichtigt. Der Vermieter unterliegt also einem Irrtum, wenn er glaubt, durch die Angebotseinholung einen wesentlich höheren Betrag zu bekommen.