Beiträge von Fruggel

    Es gäbe also schon Gründe für ein Besichtigungsrecht des Vermieters.

    ... Welche aber nicht vorliegen. Der Vermieter hat in dieser Frage hier nur gesagt, dass er die Wohnung auf Mängel überprüfen will. Und das ist kein ausreichener Grund, kein konkreter sachliche Grund, der den Vermieter berechtigen würde.


    Wenn der Vermieter keinen sachlich konkreten Grund angibt (z.B. Besichtigung durch Nachmieter, Zählerablesung, Planung von Modernisierungen etc), kann man als Mieter den Besuch verweigern ohne Konsequenzen fürchten zu müssen.


    Zur weiteren Lektüre siehe das BGH Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13.


    sondern der Vermieter kann den allgemeinen Zustand der Wohnung prüfen, bevor er diese annonciert

    Möglicherweise, aber bestimmt nicht, wenn er dann ohnehin noch mehr als 2 Monate Zeit dafür hat. Hierbei überwiegt dann wieder das Recht des Mieters, in Ruhe gelassen zu werden. Das kann dann nicht so dringend sein.

    So wie du es jetzt schreibst, stimme ich dir zu. Doch oben in #3 kann es den Eindruck auf Leser erwecken, der Einwurf der Schlüssel ohne Absprache würde immer grundsätzlich genügen. Da Missverständnisse vermieden werden sollen, konnte das nicht unkommentiert stehen bleiben.

    Bitteschön:

    Selbst wenn man aber diese Anforderungen an den Besitzwillen des Vermieters im Fall der aufgedrängten Schlüsselübergabe genügen lässt und nicht strengere Maßstäbe anlegt (so möglicherweise BGH, Urteil vom 17.03.2017 - V ZR 70/16 und BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11), so hätten die Beklagten ihrer Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB dennoch nicht genügt. Denn die Besitzverschaffung ist zwar (in aller Regel) notwendige, in den Fällen der Schlüsselaufdrängung aber nicht hinreichende Voraussetzung für die Rückgabe. Ziel der Rückgabe ist die Erlangung der freien Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die ohne entsprechende Kenntnis von der Erlangung dieser Verfügungsgewalt nicht gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O.)

    Insofern würde es auch reichen die Schlüssel, am besten mit neutralem Zeugen, in den Briefkasten des Vermieters zu werfen

    Das kann man durchaus tun, wenn man es so mit dem Vermieter vorab vereinbart. Aber juristisch streng genommen ist ohne Vereinbarung dadurch im Sinne des §856 BGB nicht ordnungsgemäß erfolgt. Der Vermieter könnte theoretisch sagen, die Wohnung nicht zurück erhalten zu haben, obwohl er die Schlüssel in Händen hält. Deshalb ist eine persönliche Übergabe normalerweise erforderlich, wobei sich natürlich sowohl Mieter als auch Vermieter von einer beauftragten Person vertreten lassen können.

    die Wohnung auf Mängel bzw. Renovierungsbedarf zu besichtigen und für die Zeit unmittelbar nach Wohnungsübergabe Handwerker zu organisieren

    Dabei übersiehst du, dass ein Mieter die Nebenpflicht hat, dem Vermieter Mängel in der Wohnung unverzüglich zu melden. Sollte es also tatsächlich Mängel in der Wohnung geben, sollte der Vermieter längst eine Mitteilung bekommen haben und hätte Handwerker bestellen können. Unterlässt der Mieter das, kann er schadenersatzpflichtig werden für alle zusätzlichen Kosten, die wegen der unterlassenen Mitteilung entstehen. Siehe hierzu §536c BGB.


    Aus diesem Grund hat ein Vermieter kein allgemeines Recht zur Besichtigung, auch nicht zum Ende der Mietzeit.


    Natürlich kann es durchaus sinnvoll sein, vorab mit dem Vermieter eine Begehung zu machen, um abzustimmen, welche Arbeiten man als Mieter noch zu erledigen hat, z.b. Streichen. Da stimme ich völlig zu. Aber einen Anspruch des Vermieters gibt es nicht juristisch gesehen.

    Es gab in 2019 laut Abrechnung überhaupt keine Tankbefüllungen. Da hat der Bestand aus 2018 ausgereicht, ohne dass man nachtanken musste. Weniger geht also nicht. Deshalb ist das die einzig logische Vermutung.


    Für 2019 muss dir der Vermieter keine Belege mehr zeigen. Denn die Frist, in der man als Mieter Einwände geltend machen kann, ist 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Danach ist es verwirkt. Daher muss der vermieter danach auch nichts mehr belegen.

    Sind ~3000 Liter Heizöl zu 29916,000 kWh im Jahr 2019 nicht plausibler als 5100 Liter Heizöl zu 29447,000 kWh in 2020?

    Plausibel ist das falsche Wort, es passt halt nicht zusammen im Verhältnis. Deshalb meine Annahme, dass in 2019 etwas vergessen wurde.

    Dürfte ich denn dort nicht einen Wert in Richtung von ~51.000 kWh erwarten?

    Nein, auf keinen Fall. Kilowattstunde ist nicht gleich Kilowattstunde. Das wäre der sprichwörtliche Vergleich von Birnen und Äpfeln. Du würdest ja auch nicht 1000 kWh Strom mit 1000 kWh Heizöl vergleichen wollen. Und bis die Wärme in der Wohnung ist, entstehen ja auch Verluste in der Heizanlage und den Leitungen.

    Gibt es denn keine "grobe" Faustformel, wie ich diese Abrechnung (entweder 2019 oder 2020) auf Plausibilität prüfen kann?

    Nein, es gibt zu viele Faktoren, die man anschauen muss. Und die Abrechnung entspricht bis auf den einen erwähnten Punkt ja auch den Regeln der Heizkostenverordnung (bezogen auf den Teil, den du gezeigt hast). Du kannst aber einen Termin beim Vermieter machen, und dir die Belege zeigen lassen, insbesondere die der Heizölrechnungen. Das steht jedem Mieter zu.


    Die Kosten sind laut Statistik des Deutschen Mieterbundes bei 3,12€ je m² im Monat inkl. Heizkosten bei bundesweitem Durchschnitt. Das wäre auf deine Größe umgerechnet 230€. Insofern liegst du noch völlig im normalen Bereich.

    Ich würde behaupten, dass in 2019 eine Heizöl Lieferung in der Abrechnung vergessen wurde zugunsten der Mieter. Das ist die für mich einzig logische Erklärung.


    Ganz korrekt ist die Abrechnung aber nicht. Um den Anteil der Warmwasserkosten zu ermitteln, wurde die Summe der Zählerwerte in den Wohnungen (19897 kWh) genommen und daraus die Gesamtenergiemenge gebildet. Richtig müsste man aber die Energiemenge des Heizöl ansetzen. Mit dem Heizwert von Öl umgerechnet sind das 51000 kWh, was dann ein Verhältnis von 18,72% bzw. 860,72€ für die Warmwasser Erwärmung macht. Allerdings reduzieren sich damit die Gesamtkosten nicht wirklich, denn was der Warmwasseranteil weniger ist, ist dafür der Heizungsanteil dann mehr. Es wird keinen großen Unterschied machen, wenn du es zuende rechnest.

    Die Befristung des Vertrags ist aufgrund von §549 II 1 BGB sehr wahrscheinlich wirksam. Unter "vorübergehendem Gebrauch" ist laut Rechtsprechng üblicherweise ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten gemeint.


    Das ist aber nicht zu verwechseln mit einem eventuellen Kündigungsverzicht, denn das wäre etwas anderes. Hierzu bitte genauer im Vertrag nachlesen.


    Die Klausel im Vertrag hilft dir aber nicht viel weiter, denn bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wäre der Vertrag so oder so beendet.

    Eine allgemeine Information noch dazu. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine NK Abrechnung zu korrigieren, außer sie wäre so sehr falsch, dass es nicht möglich ist, den korrekten Betrag daraus zu ermitteln. Denn der Vermieter hat natürlich die Pflicht, eine Abrechnung zu erstellen, aber das Gesetz sagt nicht, dass sie korrekt sein muss. Nach dem Gesetz ist es nur Sinn und Zweck, den Betrag der Nachzahlung bzw. des Guthabens zu ermitteln. Wenn das möglich ist, dann ist der Abrechnung Genüge getan.

    Eine eventulle Verpflichtung zu den Schönheitsrenovierungen bezieht sich generell nur auf die Mietsache selbst, also alles innerhalb der Wohnungstür. Etwas anderes ist nur, wenn man im Treppenaufgang beim Tragen von Gegenständen etwas beschädigt hat, was aber dann ein Schadenersatz ist und keine Schönheitsrenovierung.

    Doch, das müsste er. Ein Vermieter hat immer das Recht zu wissen, wer in seinem Eigentum wohnt. Aber unter Umständen darf der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern, wenn man ein berechtigtes Interesse hat (z.b. Pflege des pflegebedürftiges Opas). Siehe §553 BGB. In den Mietvertrag muss man nicht aufgenommen werden, darauf kommt es nicht an.

    Und zudem muss auch die Vereinbarung im Mietvertrag beinhalten, dass es vom Zustand der Wände abhängt, ob gestrichen werden muss. Ist das nicht gegeben,könnte die Klausel vielleicht dann doch unwirksam sein.

    alle Wände komplett neu streichen? Oder nur da wo man wirklich Abnutzungen sieht?

    Wenn eine Wand zu streichen ist, dann der ganze Raum. Ansonsten sieht man Farbunterschiede, was nicht sein soll und auch nicht fachgerecht in der Ausführung wäre.

    Vielen Dank für deine weiteren Erläuterungen. Bitte verstehe, dass es für uns schwer nachzuvollziehen ist, warum die Hausverwaltung das so macht. Es ist ungewöhnlich und nicht normal, und da macht man sich Gedanken darüber, was die Hausverwaltung veranlasst, so zu handeln.


    Da dir der Grund für das Vorgehen der Hausverwaltung offenbar selber nicht ganz klar ist, können wir die Sache ein wenig abkürzen. Denn es ist im Sinne der Mietrecht Gesetze so vorgesehen, dass ein Vermieter für jeweils einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten abrechnen muss, und das bedeutet dann gleichzeitig auch, dass die geleisteten Vorauszahlungen innerhalb dieses Abrechnungszeitraums zwingend zu berücksichtigen sind.


    Ist der Betrag der Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch, dann ist das ein materieller Fehler und die Abrechnung kann in dem Punkt beanstandet werden. So einfach ist das. Sollte man eine Nachzahlung zu leisten haben, kann man den nicht angerechneten Betrag abziehen und nur den korrekten Betrag leisten. Sollte dann der Vermieter der Meinung sein, dass ihm mehr zustehen würde, hätte er sich spätestens dann zu erklären.


    Nebenbei angemerkt ist es ebenso auch unüblich, dass Vorauszahlungen vierteljährlich geleistet werden. Üblicherweise passiert das monatlich zusammen mit der Miete. Vielleicht wird jeweils das erste oder letzte Quartal des Jahres bei der Hausverwaltung im falschen Jahr verbucht. Das wäre jedenfalls eine logische Erklärung für das Vorgehen. Vielleicht möchtest du das weiter zurück mal prüfen, ob es irgend wann mal zu einer Verschiebung kam, oder die Hausverwaltung konkret auf diese Vermutung ansprechen, um so vieleicht eine bessere Antwort zu bekommen.

    Das sind ja eigentlich die kosten von 2018 und 2019 die jetzt auch 2020 umgelegt werden

    Das kommt dir nur so vor, weil du den Zählerstand anschaust. Allerdings kommt es im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung darauf nicht an, sondern darauf, wann der Vermieter welche Rechnung er erhalten hat. Dem Vermieter sind die Wasserkosten nun mal entstanden, er hat sie seinerseits im Abrechnungszeitraum zahlen müssen, und somit darf er sie auch umlegen.

    Ob der erhöhte Verbrauch durch ein Rohrbruch kommt weiß ich natürlich nicht.

    Du könntest Nachbarn befragen, ob sie irgend was mitbekommen haben.

    Mir fällt auch auf das die Hausreinigung sich verdreifacht hat im Jahr 2020, ist auch etwas seltsam

    Und warum hast du das nicht auch gleich beim Vermieter hinterfragt, als du dir offenbar schon die Rechnungen hast zeigen lassen?

    Wenn es sich bei dem Zähler um den Hauptzähler handelt, dann hat der Versorger eine Abrechnung erstellt. Und diese Abrechnung ist dann maßgebend für die Kosten, die der Vermieter umlegen darf. Der Vermieter legt Kosten um, die ihm entstanden sind, also die er zahlen musste. Daher solltest du die Rechnung beim Vermieter einsehen, ob der Betrag stimmt.


    Ein plötzlich erhöhter Verbrauch kann aber auch durch einen Wasserrohrbruch im Haus kommen. Das wäre dann wieder eine andere Situation. Denn dieser Verlust geht dann zulasten des Vermieters oder seiner Versicherung.