Hallo,
trotz der ausführlichen Beschreibung deines Problems kann man es sich nur schwer vorstellen, wie der Vermieter genau gerechnet hat. Die Antworten könnten dadurch falsch oder nicht hilfreich sein. Daher lade die Abrechnung bitte hier im Forum hoch. Achte dabei auf Anonymisierung, auch was den Namen des Vermieters und des Abrechnunsgdienstleisters betrifft.
Erst wenn alle zugestimmt haben, kann ausbezahlt werden.
Dieses Vorgehen des Vermieters deckt sich jedoch nicht mit den gesetzlichen Bestimmungen. Gemäß §271 BGB ist die Zahlung des Guthabens sofort fällig. Es gibt für den Vermieter keine Rechtsgrundlage, die Auszahlung zu verzögern.
Soweit die Klausel wirksam ist
Das kann man allgemeingültig ausschließen, dass das der Fall ist, denn laut Fragestellung ist im Vertrag überhaupt keine Zeit- oder Datumangabe eingetragen worden, wie lang der Kündigungsverzicht gehen soll.
Nur wie formuliert man so etwas??
Da dies deine Frage ist, muss ich dir leider sagen, dass es eine individuelle Rechtsberatung wäre, wenn man Formulierungen vorgibt. Das darf aber ein Forum nicht leisten, das darf nur ein Rechtsanwalt.
monatlich Geld zur Seite zu legen um nach Ende des Mietendeckels die sogenannte Schattenmiete auf einen Schlag einzufordern
Das ist nicht zutreffend. Rückwirkend kann bei wirksamen Mietendeckel nichts verlangt werden. Und wenn das Bundesverfassungsgericht den Beschluss kippen sollte, dann weiß aktuell noch niemand, welche Auswirkungen das hat.
um nach Ende des Mietendeckels die sogenannte Schattenmiete auf einen Schlag einzufordern
Da hast du etwas missverstandeen in dem Urteil. Das ist darin nicht gesagt.
Okay, dann ergibt das Sinn.
Das Problem bei den Verdunsterröhrchen an den Heizungen besteht darin, dass man deren Wert nur dann ablesen kann, wenn der Mieterwechsel im mittleren Bereich des Abrechnungszeitraums stattfindet. Am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums funktioniert das aufgrund der Beschaffenheit des Verdunstungsprinzips nicht. Das Ergebnis wäre völlig falsch.
Aus diesem Grund ist es korrekt, dass die entstandenen Gesamtkosten für 2019 ermittelt werden, und dann eben der Januar nicht nach Verbrach gerechnet werden kann, sondern dir nach den Gradtagszahlen 170/1000 anteilig berechnet wird.
Ob der Vermieter das in der Abrechnung korrekt umgesetzt hat, kann ich natürlich nicht sagen, das müsste in der Abrechnung geprüft werden. Manchmal muss man auch die Belege beim Vermieter einsehen, je nachdem was nach der rechnerischen Überprüfung der Abrechnung das Erbenis ist.
hat man den Jahresverbrauch meines Nachmieters angesetzt
Diese Information ist unklar. Denn wenn du Ende 2019 ausgezogen bist, dann kann mit dem Verbrauch des Nachmieters doch eigentlich nur 2020 gemeint sein. Und für dieses Jahr kann es noch keine Abrechnung geben, es ist ja noch nicht vorbei. Daher erläutere bitte, woraus du annimmst, dass der Verbrauch des Nachmieters zugrunde gelegt worden wäre.
Es kommt zunächst mal darauf an, ob du zu den Schönheitsrenovierungen verpflichtet bist. Das kann hier aber gar nicht beantwortet werden, denn es kommt - die vertragliche Vereinbarung vorausgesetzt - darauf an, ob du die Wohnung im nicht renovierungsbedürftigen Zustand bekommen hast, und zweitens oder der tatsächlich Zustand denn überhaupt eine Renovierung erforderlich macht.
Ist eine Renovierung erforderlich und bis du dazu verpflichtet, dann muss der Vermieter dir eine Frist gesetzt haben, dieser Pflicht nachzukommen, bevor er Schadenersatz verlangen kann.
Eine anteilige Aufrechnung für die Renovierung (Quotenregelung) ist in aller Regel unwirksam und dazu steht ja noch nicht mal was in deinem Vertrag laut deiner Angaben.
Vorbehaltlich der hier unbekannten Faktoren wie im ersten Absatz erklärt, scheint es aber so zu sein, dass der Vermieter nicht korrekt vorgeht.
Wenn der Vermieter eine Wohnung in seinem Bestand hat, die frei ist oder während der Kündigungsfrist frei wird, muss er diese dem Mieter anbieten. Andernfalls kann die Kündigung eventuell nachträglich rechtsmißbräuchlich werden.
Alles andere bezüglich deiner Fragen ergibt sich erst aus der Begründung des Vermieters in der Kündigung. Das kann man nicht allgemeingültig beantworten. Der Vermieter muss in seiner Kündigung nicht nur erklären, dass er die Wohnung benötigt, sondern auch warum bzw. wozu.
Es wurde dir inzwischen mehrfach erklärt, dass die Wirksamkeit einer Kündigung mit der Begründung steht oder fällt. Nur damit kann man bewerten, ob der Vermieter bei Gericht durch kommen würde. Und die Kündigung kann und darf nur ein Anwalt bewerten, weil das Rechtsberatung ist. Es kann daher nicht mehr zu dem Thema gesagt werden als bereits gesagt wurde, weshalb ist hier schließe.
Diese Frage lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Es kommt hier auf die genaueren Umstände der individuellen Situation an. Im Allgemeinen ist es schwer, ein Rauchverbot im Freien durchzusetzen. Aber wenn es so ist, dass die Raucher den Platz über Stunden belegen und die Nichtraucher keine Möglichkeit haben, den Platz auch zu nutzen, was ihnen aber zusteht, dann kann es anders aussehen.
Aus diesem Grund kann nur geraten werden, dass man sich an einen Anwalt wendet. Zuvor stellt sich aber die Frage, warum die Raucher nicht etwas Rücksicht zeigen können, indem irgend eine Regelung gefunden wird, mit der alle zufrieden sind. Miteinander Reden kann Wunder wirken.
Ich muss aber noch die Eingruppierung von dem Mietspiegel für 2020 beantragen.
Deine Aussagen im Thema widersprechen sich. Im Eingangsbeitrag ist du gesagt:
Beim 3. Mieterhöhungsverlangen, wurde die Eingruppierung (lt. Mietspiegel) geändert auf mittlerer Wohnlage die 1990-2004 bezugsfertig wurde.
Der Sachverhalt rund um dein Mieterhöhungsverlangen ist daher völlig unklar. Du kannst deshalb hier keine hilfreichen Antworten erwarten. Somit kann man dir nur empfehlen, zu einem Anwalt zu gehen und das Mieterhöhungsverlangen dort konkret prüfen zu lassen. Alles andere wäre ein reines Rätselraten, das am Weingsten dir etwas bringt.
Ein Mietspiegel kann sich leider durchaus mal verändern zu ungusten des Mieters. So kann es bei einer neueren Eingruppierung wohl passieren, dass auf einmal eine Mieterhöhung möglich ist, wo früher bei einem anderen Mietspiegel die Obergrenze bereits erreicht war.
Dennoch ist das richtige Baujahr bei der Eingruppierung heran zu ziehen.
Du solltest zunächst mal bei deinem Vermieter nachfragen, warum er von einem neueren Baujahr ausgeht und nicht vom korrekten. Diese Information wäre wichtig, da sich dadurch Mißverständnisse vermeiden lassen.
Man sollte es schon sorgfältig hinterfragt und geprüft haben, bevor man sich entscheidet, der Mieterhöhung nicht zuzustimmen, da der Vermieter ja dann vielleicht Klage einreicht.
Die Auskunft, dass grundsätzlich keine derartige Aufwandpauschale verlangt werden darf, ist so allgemein gesagt nicht richtig. Es gibt durchaus Situationen, in denen das zulässig ist.
Diese Gebühr muss vertraglich vereinbart werden. Nehmen wir an, du hättest mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag geschlossen, um das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, dann kann darin durchaus eine Aufwandentschädigung verlangt werden. Denn der Vermieter ist zur vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag nicht verpflichtet, sondern er könnte darauf bestehen, dass der Vertrag wie vereinbart fortgeführt wird. Es ist ein Entgegenkommen von ihm.
Für diese Aufwandentschädigung sind aber 3 Monatsmieten definitiv zu viel. Laut Rechtsprechung gelten dabei ca. 50-75€ als angemessen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen ist keine extra Kostenart, die man als solche in der Abrechnung aufführen könnte. Sondern diese ergeben sich als Anteil der Rechnungen für die Arbeitszeit von Wartungen, Schornsteinfeger etc, was ja bereits in der Abrechnung enthalten sein sollte. Eine Aufstellung der hauhaltsnahen Dienstleistungen gemäß §35 EStG braucht man für die Steuererklärung. Diesen Nachweis kann die Vermieterin natürlich nachreichen.
Schaut man nur auf die Fugen, könnte man tatsächlich annehmen, dass der Schimmel von Feuchtigkeit nach dem Duschen kommt. Man sollte aber das Augenmerk auf die Decke richten. Der Schimmel in der Ecke deutet sehr stark auf eine Feuchtigkeit in der Wand hin. Man kann es auf dem Bild vielleicht falsch sehen, aber es scheint so, als ist dort der Schimmel von frischer Feuchtigkeit umgeben. Zusammen mit deiner Information, dass es in der Wohnung darüber einen Wasserschaden gab, macht das Bild Sinn.
Ich empfehle dir, darauf zu bestehen, dass eine Fachfirma das Bad anschaut und durch Messungen die Ursache ermittelt. Ohne dieser Aufklärung würde ich dem Vermieter nicht zustimmen.
Der Vermieter hat ja noch nicht mal einen Nachteil, denn solche Folgeschäden eines Wasserschadens zahlt die Gebäudeversicherung.
dann darf er uns nicht raussetzen, uns nicht die Schlüssel abnehmen und auch nicht in die Wohnung eindringen?
Das darf ein Vermieter auch nicht bei wirksamer Kündigung, sondern er muss immer Räumungsklage einreichen.
Er hat einen Ersatzschlüssel für die Wohnung, einen sog. Notschlüssel
Es steht einem Mieter immer frei, den Schließzylinder der Wohnung auszutauschen. Das muss man nicht vom Vermieter genehmigen lassen. Den Schließzylinder des Vermieters aber aufbewhren, sodass man ihn beim Auszug wieder einbauen kann.
Es wurden dir oben bereits alle relevanten Informationen gegeben. Ich fasse nochmal zusammen.
- Eine Kündigung muss begründet sein. Und dafür genügt es im Sinne des Gesetzes nicht, dass nur "Eigenbedarf" da steht, sondern es genauer erläutert werden, wer einziehen soll und aus welchen Grund diese Person die Wohnung braucht.
- Wenn diese Begründung komplett fehlt, dann ist die Künidgung unwirksam, gegenstandslos, der Vermieter muss neu kündigen.
- Ist ein Grund vorhanden, aber ist er unberechtigt, dann ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich, also auch ungültig.
- Falls die Kündigung wirksam ist, kann man Widerspruch wegen Härtefall nach §574 BGB einlegen.
Wenn du was an den Punkten nicht verstanden hast, dann frag konkret nach. Aber eine nochmalige Wiederholung hilft nicht weiter.
Geh im Zweifel zu einem Anwalt. Wenn du zu wenig Geld verdienst, kannst du dir beim Amtsgericht einen Beratungsschein holen, und dann kostet dich der Anwalt nichts.
Trotz deiner ausführlichen Beschreibung ist es leider nicht ganz klar geworden, wie die Wohnsitution im Haus ist. Das macht es schwer, einen Rat zu geben. Denn du sprichst von Garagen, die an andere Parteien vermietet sind. An Parteien in dem Haus? Wenn ja, hätte es ja bereits zum Einzug weitere Wohneinheiten gegeben, die dir bekannt sein müssen, also konnte es ja kein ganzes Haus sein, was ihr gemietet habt. Und weiterhin muss doch bei der Übergabe deutlich geworden sein, ob man euch nur einen Teil des Hauses übergibt oder das Haus komplett. Auch dass der Vermieter in den Dachboden geht deutet auf eine Wohnung für euch hin, denn er hätte ja sonst immer durch eurer Räume gehen müssen. Die Situation ist schwer vorstellbar, wie es sich verhält.
sondern es einfach auf den Tag X (letzter Tag der Kündigungsfrist) ankommen lassen?
Ja, wenn man mit absoluter Sicherheit weiß, dass die Kündigung unwirkam ist, kann man das tun, denn dann würde der Vermieter auch mit einer Räumungsklage nicht durch kommen. Aber damit ist letztendlich nur Zeit gewonnen, mehr nicht. Der Vermieter merkt früher oder später, dass man nicht auszieht, dann lässt er sich anwaltlich beraten und es kommt eine wirksame Kündigung. Ausziehen muss man dann doch.
Dann bleibt man einfach erst mal in der Wohnung (hoffe ich).
Wenn die Kündigung wirksam ist, dann ist das definitiv keine gute Idee. Denn ja, der Vermieter muss die Kosten vorstrecken, doch er kann die Kosten von dir zurück holen, wenn nötig mit Gerichtsvollzieher. Und die Kosten für eine Räumungsklage können mit anwalt und allem drum und dran durchaus um die 3000€ machen.