Beiträge von Fenrizan

    Hallo liebe Community,

    ich stehe derzeit vor einem Problem. Meine Eltern würden sich gerne von einer Mietwohnung in Nürnberg trennen. In der 2-Zimmer-Wohnung wohnt seit 2012 eine "ältere" Frau (>65 Jahre), die Hartz IV erhält. Die Wohnung bemisst 54 m², hat jetzt einen neuen Warmwasserboiler im Bad erhalten, ansonsten befindet sie sich im renovierungsbedürftigen Zustand.

    Uns allen ist wichtig, dass die Mieterin auch nach dem Verkauf in der Wohnung verbleibt. Nach 10 Jahren hat sie dort nun einmal ihren Lebensmittelpunkt. Daher kommen als Käufer für uns in erster Linie nur Kapitalanleger in Frage. Meine Eltern hatten es jedoch die Jahre über gut gemeint und die Miete nie erhöht. Sie zahlt seit jeher eine monatliche Kaltmiete von 320 Euro (ca. 5,93 €/m²) zzgl. Nebenkostenpauschale (135 Euro; erhöht vor zwei Jahren von 80 Euro). Das war natürlich aus menschlicher Sicht gut gedacht, für den jetzigen Verkauf stellt dies jedoch eine schöne Hürde da. Der Mietspiegel in diesem Stadtteil weist für Wohnungen dieser Größe 8,48 €/m² aus. Berücksichtigen wir den Zustand der Wohnung, würden wir (Meine Eltern, die Mieterin und ich) zum heutigen Zeitpunkt einen Mietpreis von 7,45 €/m² als fair erachten.

    Da in Nürnberg aber eine Kappungsgrenze von 15% gilt, dürfen wir die Miete nicht auf mehr als 6,82 €/m² erhöhen. Die Mieterin hatte daraufhin gefragt, ob es möglich wäre einen komplett neuen Mietvertrag aufzusetzen. Ihr ist nur wichtig, dass die Kündigungsfrist so bleibt, wie sie jetzt ist. Das Jobcenter dürfte ja eine Anhebung der Miete auf den aktuellsten Stand der Dinge zustimmen (weiß hier vielleicht jemand mehr zu den Regelsätzen?). Die Idee fand ich per se gar nicht so schlecht, frage mich jedoch, ob es - unter der Voraussetzung, dass das Jobcenter der neuen Miete zustimmt - rechtlich ohne Weiteres möglich ist, den alten Mietvertrag quasi aufzuheben und einen neuen Mietvertrag mit einer Miete von 7,45 €/m² aufzusetzen, inkl. Zusatzvereinbarung bezüglich der Kündigungsfrist.

    Also wie gesagt, wir möchten nicht, dass der Mieterin aus dem Verkauf unnötig Nachteile erwachsen. Den Stress eines Umzugs möchten wir ihr in dem Alter auch gerne ersparen. Jedoch möchten meine Eltern auch einen vernünftigen Preis am Markt erzielen, sodass sie als Alternative nur den Verkauf an Eigennutzer sehen, die die Miete nicht interessiert. Das möchten wir aber gerne vermeiden.

    Hat hier jemand Rat oder vielleicht eine andere Idee, wie wir die Kuh vom Eis bekommen, sodass alle Parteien zufrieden sein können?

    Ich bitte darum, dass Kommentare a la "Tja, da hätten deine Eltern mal die Miete regelmäßig erhöht." oder irgendetwas anderes selbstgefälliges einfach ignoriert werden. Das trägt nicht zur Lösung bei und außerdem ist ihnen das auch bewusst.

    Liebe Grüße und besten Dank im Voraus.

    Die Frage nach der Fahrlässigkeit stellt er sich schon die ganze Zeit. Allerdings ist es so, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses keine aktuellen Mietrückstände seitens der Mieter vorhanden waren. Dass die Mieterin der Gewerbeeinheit in der Vergangenheit Mietrückstände hatte, ging erst aus den Unterlagen der Hausverwaltung hervor, die wir bei der Übergabe erhalten haben. Da war der Drops schon lange gelutscht.

    Generell hast du aber recht, dass ein Anwalt hier wahrscheinlich der beste Ansprechpartner ist.

    Danke dir!

    Hallo ihr Lieben,

    folgender Sachverhalt:

    Ich habe gerade die Hausverwaltung für ein Mietshaus übernommen, dass mein Vater letztes Jahr gekauft hat.

    Das Mietshaus hat drei Einheiten:

    1. EG: Wohneinheit
    2. 1. OG: Gewerbeeinheit
    3. 2. OG: Wohneinheit im Leerstand

    Der Makler, der ihm das Haus verkauft hat, war gleichzeitig als Hausverwalter für den vorherigen Eigentümer tätig. Weiter davor war die Maklerfirma zumindest namentlich ebenfalls Eigentümer dieses Mietshauses, hat es in den späten 90ern renovieren lassen und danach an den letzten Eigentümer verkauft; blieb aber weiterhin als Hausverwalter im Mietshaus tätig.

    Uns liegen neben den Mietverträgen und anderen Dokumenten auch die Baugenehmigungen aus den 90ern sowie Rechnungen von 2021 vor.

    Dubiose Rechnungen

    Die Hausverwaltung hat hier selbst noch Dienstleistungen erbracht. Neben der Gartenpflege und dem Winterdienst auch Hausmeisterdienste, deren die Rechnung sehr auffällig ist:

    Es handelt sich hierbei um eine Jahresrechnung aus dem Februar 2021 für das komplette Jahr 2021. Der Gesamtbetrag beläuft sich auf etwas über 1.000 Euro. Unter der Kostenaufstellung steht der Zusatz, dass dieser Betrag zu zwölf gleichbleibenden Monatsraten vom Verwalterkonto abgebucht wird.

    Was in all den Rechnungen und Kontoauszügen jedoch fehlt, ist die Aufstellung / Rechnung über die Verwaltergebühren.

    Ich muss also annehmen, dass diese "Hausmeisterdienste" die versteckten Verwaltergebühren sind. So könnten Sie nämlich über die BKA am Jahresende auf die Mieter umgelegt werden.

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass das rechtmäßig ist. Gleichzeitig muss ich das aber nun irgendwie abrechnen oder bleibt mein Vater hier auf diesen Kosten sitzen? Kann man die alte Hausverwaltung dafür irgendwie zur Verantwortung ziehen?

    Meinem Vater und mir ist wichtig, dass wir die Mieter nicht über Gebühr belasten und nur reelle Kosten auch wirklich in der Nebenkostenabrechnung umlegen.

    Darüber hinaus wurden kurz vor dem Verkauf (ca. 3-6 Monate vor dem Notartermin und schon in der Zeit, als mein Vater alles für den Kauf in die Wege geleitet hat) an meinen Vater noch neue Versorgerverträge zu wesentlich teureren Konditionen abgeschlossen. Abgesehen von einem bekannten Wasserschaden (Anfang 2020), woraufhin die Versicherung den Vertrag nach vermeintlicher Regulierung* gekündigt hat, gibt es keine ersichtlichen Gründe für diese Neuabschlüsse. Laut der Mieterin der Gewerbeeinheit stand das Gebäude seit Anfang 2020 zum Verkauf.

    *Die Versicherung hat auf Nachfrage den Schaden noch nicht abschließend regulieren können, weil die Hausverwaltung den Handwerkern teilweise grundlos den Zutritt verwehrt hat.

    Fehlerhafte Mietverträge

    Darüber hinaus ist uns nach Einsicht in die Baugenehmigung aufgefallen, dass die offiziellen und bemaßten Grundrisse etwas über 137 m² pro Einheit ausweisen. Die Mietverträge wurden aber nur auf 130 m² geschlossen. Somit wurden seit jeher ca. 7 m² quasi gratis an die Mieter vermietet. Gibt es dafür einen Grund, warum man so etwas macht? Nach allem, was ich inzwischen von der Hausverwaltung weiß (auch von anderen ehemaligen Kunden dieser Firma), kann ich ein "gutes Herz" definitiv ausschließen. Wir haben inzwischen auch die grundrissgleiche leere Wohnung so genau es ging mit dem Laser neu vermessen und kommen ebenfalls auf knapp über 137 m². Dachschrägen oder Balkone, die nur anteilig gerechnet werden, gibt es in keiner der Wohnungen.

    Da eine Einheit seit zwei Jahren leer steht, übernimmt diese damit automatisch die Kosten, die - aufgrund der zu geringen Wohnfläche in den Mietverträgen - nicht auf die anderen Einheiten umgelegt werden können. Im Moment trägt diese Kosten also mein Vater, was per se auch vollkommen in Ordnung ist. Nach der kompletten Renovierung der Wohnung, soll diese natürlich neu vermietet werden; natürlich mit den korrekten 137 m². Was passiert mit den übrigen 14 m² in der BKA?

    Haben wir als Eigentümer einen Anspruch darauf, die Mietverträge zu ändern?

    Wie gesagt: Uns liegt es fern, dass die Mieter unfair behandelt werden oder gar zu Hohe Mieten oder Abrechnungen denen den Alltag vermiesen. Aber fair heißt halt auch, dass sie eben die Kosten tragen, die sie tragen müssen.

    Die Krux mit der Gewerbeeinheit

    Der Gewerbeeinheit wurde seit Mai 2020 eine Mietminderung in Höhe von 5 % aufgrund blinder Fenster zugesprochen. Der damalige Eigentümer hat eine Ausbesserung verweigert und die Mietminderung hingenommen. Was irgendwie auch wenig intelligent ist aus meiner Sicht.

    In der kompletten Historie der letzten sechs Jahre kam es bei der Gewerbeeinheit regelmäßig zu Mietrückständen in Höhe von mehreren tausend Euro. Der Vertrag wurde einige Male fristlos gekündigt, aber ein einfacher Einspruch der Mieterin hat hier anscheinend genügt, die Kündigung zurückzuziehen.


    Soweit ich weiß unterliegen Gewerbemietverträge aber keinem wirklichen Kündigungsschutz, weshalb wir gedenken, diesen mit der gesetzlichen Frist von 6 Monaten ordentlich zu kündigen.

    Fazit

    Mein Vater verzweifelt inzwischen immer mehr und bereut den Kauf des Hauses. Er würde gerne den Kauf rückabwickeln lassen, aber ich denke, dass das nicht so einfach möglich sein wird.

    Kann uns hier jemand helfen?

    Also zunächst einmal ein großes Danke für die Antworten.

    Nein, die Frage nach der DSGVO-Konformität war tatsächlich ironisch gemeint. Der Smiley sollte dies eigentlich verdeutlichen.

    Die Miete wurde zuletzt im Juni 2018 ohne irgendwelche vorhergehende Investitionen erhöht.

    Die Schrauben, die ich für die Anbringung meiner Gitarren verwende, haben alle eine Gewindelänge von 80 mm. Ich habe bereits in einigen Altbauten gewohnt und da macht man recht früh seine Erfahrungen. Einem Fragesteller hier per se völlige Inkompetenz im Denken zu unterstellen, finde ich immer etwas fragwürdig; passiert aber leider in jedem Forum.

    Der Schornsteinfeger wartet die Heizungen jährlich und laut ihm ist immer alles in Ordnung. Dass die Gastherme ab und an einmal aussteigt, sei dem Alter geschuldet. Generell tritt der Herr Schornsteinfeger den Mietern in diesem Haus ohnehin sehr herablassend und arrogant entgegen; das war schon häufiger Gesprächsthema. Da dieser aber mit dem Hauseigentümer eng verbandelt zu sein scheint, haben wir hier wenig Handhabe.

    Dass man sich einfach eine neue Wohnung suchen soll, ist auch wieder so eine unverschämte und wohlfeile Aussage. Der Wohnungsmarkt in Nürnberg ist extrem angespannt, die Mieten steigen stetig und der Zustand der Wohnungen in bezahlbaren Stadtteilen sind in einem ähnlichen Zustand. Berufsbedingt kann ich das übrigens einhellig bestätigen; es ist also keine bloße Unterstellung. Renovierte Wohnungen in gleicher größer wie die unsere, schlagen locker mit 200 Euro mehr zu Buche. Ich bin Jungunternehmer und meine Frau verdient zwar nicht schlecht, aber nicht soviel, als das wir uns das schon leisten können. Soviel dazu...

    Es kann aber doch nicht sein, dass Vermieter nicht zur ordnungsgemäßen Erhaltung Ihrer Wohnungen verpflichtet sind. Es geht hier ja nicht um Aufwertung auf neue KfW-Standards. Energieeffizienz und Umweltschutz haben in fast jeden Bereich unseres Lebens Einzug erhalten. Ein Gebäude mit der Energieeffizienzklasse H ist aber in Ordnung? Das entbehrt sich mir jeglicher Logik. Immerhin zweifach verglaste Fenster, die die Wärme im Raum halten, müssten im gesamten Gebäude doch möglich sein. Es geht hier ja nicht um Kosmetik.

    Naja, ich danke Ihnen.

    Liebe Community,

    meine Frau und ich bewohnen seit fünf Jahren eine 78m² große Drei-Zimmer-Wohnung in der Nürnberger Südstadt. Die Wohnung ist Teil eines Mehrfamilienhauses, dass sich im Eigentum einer einzelnen Privatperson handelt (nicht im selbigen Haus wohnhaft).

    Sowohl die einzelnen Wohnungen als auch das Mehrfamilienhaus an sich weisen einige zum Teil eklatante Mängel auf.

    1. Fenster

    - die Fenster zum Hinterhof bestehen aus sehr alten (ca. 1950) einfachverglasten "Flügelfenstern" (Räume: WC, Bad und Küche). Diese Flügelfenster in Paaren hintereinander angebracht, sodass sich eine Art Hohlraum zwischen den Fenstern bildet. Die Fenster sind nicht abgedichtet und werden nur durch einen kleinen Fallriegel geschlossen, weshalb warme Luft niemals lange in den Räumen verbleibt, ohne dauerhaft nachzuheizen.

    - bei Aufforderung zur Nachbesserung hat der Vermieter lediglich die Fenster zur Hauptstraße erneuert.

    2. Der Zustand des Bodens:

    - In Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, WC und Flur sind alte Holzdielen (ebenfalls ca. 1950) verlegt, die anscheinend einmal verfugt worden sind, aber die Verfugungsmaße muss schon vor Dekaden ausgezogen sein. Heißt: Wird einmal etwas aus Versehen verschüttet, läuft der Mist in die Teils 5 mm breiten offenen Fugen.

    - Dazu kommt, dass sich der Boden langsam auflöst. Laufen wir barfuß durch die Wohnung haben wir inzwischen gerne mal Teile der obersten Schicht der Dielen an den Füßen.

    - Auch alte Nägel haben schon aus dem Boden herausgeschaut und ich habe mir schon einmal den Fuß daran aufgerissen. Bei Aufforderung zur Nachbesserung hat er den Boden mit einem Schaum unterspritzen lassen; jedoch nur an eben dieser einen Stelle.

    - Darüber hinaus knarzen die Dielen lautstark bei jeder Bewegung. Da diese Boden in allen anderen Wohnung auch verlegt ist, wissen wir immer genau, wo sich unsere Nachbarn über uns gerade befinden und wann sie sich im Bett drehen (ist das überhaupt DSGVO-konform? ;)).

    3. Gastherme und Bad:

    - Die Etagenheizung hat ihren Zenit (30 Jahre) schon lange überschritten. Ausfälle - gerade im Sommer bei heißen Temperaturen - kommen regelmäßig vor.

    - Vor wenigen Wochen verstarb ein junger Nachbar in unserem Haus aufgrund einer defekten Gastherme, die eine Leckage hatte und ihn beim Baden einschlafen ließ (Kommentar des Vermieters: "In dem Haus ist auch immer irgendetwas.").

    - Die Fliesen am Boden beginnen sich ebenfalls zu lösen, scheinen aber jüngeren Datums zu sein.

    - Vor einem Jahr habe ich unseren Vermieter auf eine defekte Emaille-Beschichtung der uralten Badewanne hingewiesen; er ließ ein Wannen-Inlay verlegen, welches die Badewanne so verengt hat, dass gemeinsame romantische Abende in der Wanne seither passé sind...

    - der Energieverbrauchsausweis zeugt von Effizienzklasse H (>250 kWh/(a*m²)

    4. Bausubstanz:

    - Die Wände sind teilweise so "marode", dass sie nicht einmal mehr eine Gitarre (ca. 3 kg, Halterung mit Dübeln) tragen. Die Halterung fiel samt Dübel aus der Wand und meine Gitarre hat seither eine unschöne Delle.

    - Beim Versuch einen Deckenventilator anzubringen, kamen uns Teile der Decke entgegen.

    - Die Wände zwischen den Wohnungen auf der selben Etage sind so dünn, dass meine Frau und ich problemlos die Gespräche unserer Nachbarn mit anhören können (und andersrum).

    Meine Frau hatte die Wohnung damals aus der Not heraus angemietet (ich bin ein Dreivierteljahr später eingezogen). Derzeit zahlen wir derzeit eine Kaltmiete in Höhe von 600,60 Euro zzgl. 110 Euro für die Nebenkosten. Der Mietspiegel in der Gegend liegt bei derzeit 7,80 €/m² für eine Wohnung dieser Größe. Damit liegen wir leicht unterhalb dessen.

    Haben wir eine Möglichkeit hier irgendetwas an Nachbesserungen verlangen zu dürfen? Dürfen wir die Miete kürzen? Haben wir als Gesamtmieterschaft eine Möglichkeit hier handelstätig zu werden?

    Wir hoffen, Ihr könnt uns hier behilflich sein. :)

    Vielen Dank im Voraus.

    Liebe Grüße