Normalerweise geht es in einer Güteverhandlung darum, einen Vergleich zu schließen um die Sache schnell abzuschließen. Anwälte drängen darauf sehr gerne, weil sie dadurch eigene Vorteile haben.
- Sollte dann besser gleich die sog. Hauptverhandlung stattfinden?
- Welche Vorteile haben Anwälte durch die "Güteverhandlung"?
Rechtsanwalt des Vermieters hat sogar ein "Gutachten" erstellen lassen (sie schrieb mir u.a.):
§ 558 a Abs. 2 BGB geht von einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus. Aus dem vorgelegten Gutachten ergibt sich lediglich, dass der Sachverständige „geprüfter Sachverständiger“ sei. Dies dürfte nicht gleichbedeutend mit der Stellung eines vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen sein.
Fachanwältin schrieb in 09/2023:
das Mieterhöhungsverlangen der Gegenseite habe ich unter Berücksichtigung Ihrer umfangreichen Ausführungen geprüft und teile hierzu folgendes mit:
Hinsichtlich des weiteren Vorgehens würde ich Ihnen raten, dass man dem Mieterhöhungsverlangen zunächst widerspricht. Hierzu habe ich mir erlaubt, ein Schreiben an die Gegenseite im Entwurf vorzubereiten, welches ich im Anhang ebenfalls beifüge.
Dort habe ich, soweit auch nur ansatzweise Spielraum hierfür bestand, alle von ihnen vorgebrachten Argumente aufgeführt.
Allerdings muss ich auch darauf hinweisen, dass im jetzigen Mieterhöhungsverlangen - im Unterschied zu den bisherigen Verlangen des Vermieters - das Begründungsmittel des Gutachtens deutlich schwerer angreifbar ist. Insofern habe ich zwar auch Ihre Einwendungen gegen das Gutachten im anliegenden Entwurf berücksichtigt, muss aber darauf hinweisen, dass der Gegenbeweis dahingehend, dass dieses Gutachten unzutreffend ist, in der Regel nur dann gelingen kann, wenn in einem gerichtlichen Verfahren ein Gegengutachten eingeholt wird, welches zu anderen Ergebnissen gelangt.
Ob Ihr Vermieter in Anbetracht meiner im anliegenden Entwurf erhobenen Einwendungen tatsächlich eine Zustimmungsklage zur Mieterhöhung erhebt oder sein Verlangen nachbessert oder von der Mieterhöhung gänzlich Abstand nimmt, kann ich nicht einschätzen.
Das Risiko jeglicher weiteren Streitigkeit, insbesondere auch das Risiko eines gerichtlichen Verfahrens könnten Sie aber nur dann vollständig ausschließen, wenn Sie der Mieterhöhung vorbehaltlos zustimmen, was in Anbetracht Ihrer Ausführungen sicherlich nicht in Betracht kommen dürfte.
In rechtlicher Hinsicht möchte ich auf folgendes hinweisen:
Ich habe zwar das Argument, dass eine Änderung der Mietstruktur beabsichtigt ist, aufgenommen. Allerdings gibt es eine insoweit einschlägige Entscheidung des BGH, dass bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben machen muss, wenn die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.
So läge der Fall hier. Selbst die von Ihrem Vermieter begehrte erhöhte Teilinklusivmiete (also Miete inklusive teilweiser Betriebskosten) würde noch nicht einmal die ortsübliche Nettokaltmiete übersteigen.
Daher liegt hierin zunächst kein Fehler des Mieterhöhungsverlangens. Lediglich bei einer Bruttowarmmiete, also dann, wenn in der Miete nicht nur teilweise Nebenkosten sondern auch Heizkosten enthalten sind, müsste eine Aufschlüsselung zwischen Heizkosten und übriger Miete im Mieterhöhungsverlangen erfolgen.
Daher könnte dieser „Fehler“ im Mieterhöhungsverlangen unter Umständen dadurch nachgebessert werden, dass Ihr Vermieter bestätigt, dass in der erhöhten Miete auch weiterhin die Kosten für Steuern, Schornsteinfeger sowie Heizungswartung enthalten sind.
Ein erhebliches Argument ist sicherlich, dass der Mietvertrag insoweit unklar formuliert ist, als zum einen angekreuzt ist, dass sich die Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften richtet, zum anderen angekreuzt ist, dass die Miete unverändert bleibt. Inwieweit diese unklare Vereinbarung letztlich zulasten des Vermieters geht, ist eine Frage der Vertragsauslegung, die vom Gericht im Streitfall geklärt werden müsste.
Hierbei handelt es sich aber letztlich um eine rechtliche Frage, die insbesondere der Gutachter bei Erstellung seines Gutachtens sicherlich nicht berücksichtigen muss. Dass sich die rechtlichen Vertreter Ihres Vermieters hierauf nicht berufen, ist nicht zu beanstanden, da diese letztlich die Interessen Ihres Vermieters vertreten und daher sicherlich kaum auf Argumente unaufgefordert eingehen werden, die dem Begehren des eigenen Mandanten widersprechen würden.
Die Tatsache, dass im Mietwertgutachten die vier Vergleichsobjekte nicht mit exakter Adresse angegeben wurden, habe ich zwar ebenfalls aufgenommen, muss Sie aber insoweit darauf hinweisen, dass diese Anforderung an ein Mietwertgutachten nicht gestellt werden darf. Auch insoweit gibt es einschlägige Rechtsprechung des BGH, wonach in einem derartigen Gutachten lediglich angegeben werden muss, auf welcher Grundlage die Miete vom Gutachter berechnet wurde. Demnach ist nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich, zugleich aber auch ausreichend, dass ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf ein Gutachten bezieht, in dem der Sachverständige darlegt, dass er in dem maßgeblichen örtlichen Bereich die Mieten vergleichbarer Wohnungen erforscht hat oder aufgrund seiner Sachverständigentätigkeit bereits kannte, sich zu der diese Wohnungen betreffenden Preisspanne äußert und klarstellt, dass er nur vergleichbare Wohnungen zur Bewertung herangezogen hat. Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist es nicht erforderlich, dass die Vergleichswohnungen konkret benannt werden.
Ferner habe ich auch bewusst die Ihrer Auffassung nach fehlerhafte Berücksichtigung der Ausstattungsmerkmale nicht in allen von Ihnen geschilderten Details angesprochen. Dies vor dem Hintergrund, dass dem Gesetzgeber durchaus bewusst ist, dass ein Sachverständigengutachten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens immer ein Parteigutachten, welches außergerichtlich vom Vermieter in Auftrag gegeben wurde, ist und letztlich nur durch ein hiervon abweichendes gerichtliches Gutachten widerlegt werden kann.
Sofern die Gegenseite tatsächlich Klage einreicht, müsste man also sowieso beantragen, dass das Gericht ein Gegengutachten in Auftrag gibt. Insofern kommt es auf die detaillierten Einwendungen zu den Ausstattungsmerkmalen derzeit nur bedingt an.
Ich bitte vor diesem Hintergrund um Durchsicht des anliegenden Schreibens und Rückmeldung, ob dieses versendet werden kann. Ich würde dieses sowieso erst am 29.09.2023, also unmittelbar vor Fristablauf, versenden.
Theoretisch müssten Sie auf das Mieterhöhungsverlangen gar nicht reagieren. Dies halte ich nun, da das Mieterhöhungsverlangen aber von einem Anwalt gestellt wurde, nicht für sinnvoll. Vielmehr sollte man der Gegenseite durch die entsprechenden Argumente aufzeigen, dass auch ein gerichtliches Verfahren mit Risiken für die Vermieterseite verbunden ist.
Um Rückmeldung zum Versand des anliegenden Schreibens wird daher gebeten.
von Fachanwältin am 25.1.24:
in Ihrer Angelegenheit ist die zur Kenntnis beigefügte Ladung zum Termin zur Güteverhandlung für Montag, 11.03.2024 um 9:30 Uhr, Sitzungssaal 4, Gerichtsgebäude eingegangen.
Aufgrund der Tatsache, dass Ihr persönliches Erscheinen angeordnet wurde, ebenso wie das persönliche Erscheinen der Vermieter, ist Ihnen möglicherweise bereits selbst eine Ladung direkt zugegangen.
Sollten Sie zu diesem Termin verhindert sein, bitte ich um zeitnahe Rückmeldung, um gegebenenfalls eine Terminsverlegung beantragen zu können. Anderenfalls werde ich den Termin selbstverständlich mit Ihnen zusammen wahrnehmen.
Es handelt sich hierbei - sowie gesetzlich vorgeschrieben - um einen ersten Verhandlungstermin, die sogenannte Güteverhandlung. In diesem Termin soll durch das Gericht zunächst versucht werden, eine Einigung herbeizuführen. Aus diesem Grund werden zu diesem Termin auch weder Zeugen noch Sachverständige oder Ähnliches bereits geladen. Vielmehr wird das Gericht seine Auffassung zur Rechtslage äußern und versuchen, eine gütliche Lösung herbeizuführen.
Eine solche gütliche Lösung könnte in Ihrem Fall möglicherweise so aussehen, dass man sich auf eine teilweise Erhöhung der Miete einigen würde. Selbstverständlich sind Sie nicht verpflichtet, sich zu einigen. Gleichwohl sollte man sich im Vorfeld des Verhandlungstermins darüber Gedanken machen, inwieweit man Einigung bereit ist.
Des Weiteren überlasse ich die Stellungnahme der Gegenseite zu unserer Klageerwiderung. Wie nicht anders zu erwarten war, bestreitet die Gegenseite unsere Ausführungen weitgehend.
Eine nochmalige Frist zur Erwiderung auf diesen Schriftsatz der Gegenseite vom 17.01.2024 wurde nicht gesetzt. Gleichwohl wäre eine solche Stellungnahme jederzeit bis zum Verhandlungstermin noch möglich.
Ich schlage daher vor, dass Sie sich die Ausführungen durchsehen und mir Ihre Anmerkungen hierzu zukommen lassen. Ich werde dann anhand dessen ggf. nochmals einen Schriftsatz an das Gericht fertigen.
Im Hinblick auf Ihre Einstellung zu einer möglichen Einigung können wir uns ebenfalls verständigen, dies auch gerne nach Terminvereinbarung persönlich oder telefonisch.
Die Unklarheit durch das gesetzte "Kreuz" ist folgende:
auf unserer Durchschrift (gelbes dünnes Blatt mit schwarzer "Kohlepapier"-Durchschlagschrift) sind diese Ankreuzungen gesetzt bei:
"Miete unverändert bleibt"...
zusätzlich zu
" Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorschriften richtet"
Bei Vermieters Kopie steht:
Kein Kreuz bei "Miete unverändert bleibt"...
Natürlich will unser Vermieter die Miete nicht unverändert lassen!
Deshalb scheint er "nur noch eine Kopie des Originals" in seinen Akten zu finden!
Dass uns diese Doppelankreuzung entging - kann ich heute nicht mehr nachvollziehen!
Mir stellt sich auch die Frage, ob ein sog. "Sachverständiger" nicht doch angeben muss, welche Objekte er als Vergleichsobjekte nannte.
Er nannte zwar Daten: Bj, qm, "Ort", qm-Preis, - aber ohne Straße. (alle nicht in meinem Kuh-Dorf).
(Hier gibt es keinen Mietpreisspiegel - auch nicht in den Nachbar-Dörfern)
Der Sachverständige kann auch absolut sich die Daten "an den Haaren herbeigezogen" haben.
Somit besteht keinerlei Überprüfungsmöglichkeit.
Er hatte z.B. ein Objekt aus einer "Internetplattform" entnommen (angeblich).
Trotz meiner mühevoller Sucharbeit auf allen erreichbaren Plattformen, fand ich kein Objekt an dem von ihm angegebenen Ort (zu keiner Zeit - über Wochen).
Auch die anderen Objekte fand ich nicht.
Auch ist m.E. die Wohnfläche nicht korrekt berechnet (wo starke Dachschrägen sind). Ziemlich verwinckelt und schwierig für mich ausmessbar.
Abgesehen von (wie bei vielen Mietern) vorhandenen tatsächlich vielen Mängeln - welche der Vermieter immer erst nach langer Zeit reparierte (bis hin zu etlichen Jahren). Z.B. seit 2014 ist ein Türrahmen locker (gemeldet in 2014).