Beiträge von beppi

Ich habe eine Räumungsklage eingereicht gegen einen problematischen Mieter, der nicht ausziehen will.

Kurz darauf (Zufall?) ist der Namensschild-Halter an seinem Briefkasten kaputt gegangen und der Briefkasten war zeitweise ohne Namen. Der Mieter hat von mir ein neues Namensschild gefordert, aber ich habe ihm gesagt er soll das selber besorgen (und einen Link zum Ersatzteilversand des Briefkastenherstellers geschickt). Daraufhin hat er seinen Namen unfachmännisch an den Briefkasten geklebt.

Nun hat er offenbar dem Gericht geschrieben, dass er keine Post empfangen kann. Kann er mit diesem Argument den Prozess verzögern, z.B. indem ihm gewisse Bescheide nochmal zugeschickt und Fristen nochmal eingeräumt werden müssen?

Ich habe einem unliebsamen Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, wegen > 2 Monaten Zahlungsverzug.

Nach Beratung vom Mieterverein hat dieser die Ausstände sofort bezahlt - die fristlose Kündigung ist damit vom Tisch.

Ich habe erklärt, dass ich an der hilfsweisen ordentlichen (mit angemessener Frist ausgesprochen) festhalten werde. Der Mieter bezweifelt deren Gültigkeit, da angeblich (nach Mieterverein) die Voraussetzungen nicht gegeben seien.

Da er nicht auszieht, wird es wohl zur Räumungsklage kommen. Daher meine Frage:

Gibt es irgendwelche rechtlichen Konstellationen (oder Erfahrungen im Leserkreis), wo in einem solchen Fall die fristlose Kündigung gültig, aber die hilfsweise ordentliche nicht gültig sein könnte?

Angenommen es gibt eine gültige, fristgerechte Kündigung des Mieters zum Tag X.

Gibt es dann irgendeine Möglichkeit für den Mieter, Besichtigungen mit potentiellen Nachmietern während der Kündigungsfrist pauschal abzulehnen (d.h. nicht nur an manchen der vorgeschlagenen Termine keine Zeit zu haben, sondern gar keine zu wollen)?

Und falls es keine solche Möglichkeit gibt: Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter sie trotzdem ablehnt? Vor Gericht gehen bringt ja nicht viel, da der Klageweg ziemlich sicher länger dauert als die (Rest-) Kündingungsfrist. Kann der Vermieter in dem Fall die entgangene Miete für Leerstand nach Auszug (da die Nachmietersuche ja erst dann beginnen kann) von der Kaution abziehen? (Falls ja: Kalt- oder Warmmiete?)

Vielen Dank an die Forums-Experten für eine kurze Einschätzung!

Zitat von Fruggel

Das FIFO Prinzip hilft dir nur für deine Frage nicht wirklich weiter. Denn das hat nur Relevanz von einem Abrechnungszeitraum zum anderen, wo man mit den Restbeständen rechnet. Bei Auszug während des Jahres aber werden die Gesamtkosten des Jahres erst mal ermittelt, und da fließt das teurere Öl dann doch mit rein.

Das kann ich so nicht nachvollziehen.

Vielleicht hilft ein Beispiel (nach der Methode, nach der ich für meine Mieter abrechne):

Tankinhalt am 1.Jan.2020: 1700 l, gekauft in 2019 für 60€/100l

Befüllung im Mai 2020: 2000 l für 70€/100l

Befüllung im Dez. 2020: 1000 l für 100€/100l

Tankinhalt 31.Dez.2020: 1900 l

Verbraucht wurden also 2800 l, von denen 1700 l mit 60€/100l und 1200 l mit 70€/100l anzusetzen sind. Gesamtkosten in 2020: 1860€.

Der höhere Preis aus dem Dez. kommt erst im Folgejahr zum Tragen - nachdem die 800 l Restmenge für 70€/100l verbraucht ist.

Dies muss dann natürlich noch korrekt auf die Wohneinheiten aufgeteilt werden, nach Heizkostenverordnung und gemessenem Heizenergieverbrauch.

Da schon aus der ersten Nachricht von MS345 hervorging, dass der Vermieter dies nicht richtig gemacht hat, habe ich korrekterweise geraten die Abrechnung zurückzuweisen. Warum mochte das Fruggel nicht?

Bei Abrechnung von Heizölverbrauch (vermutlich aus einem Tank im Keller, den der Vermieter ab und zu auffüllen lässt) gilt:

Das älteste Heizöl wird rechnerisch zuerst verbraucht!

Der Preis des kurz vor Eurem Auszug eingefüllten kann also, wenn überhaupt, nur für Euren Verbrauch danach angerechnet werden - und auch das nur, wenn nicht noch ältere Restmengen von vorher im Tank waren.

Die Abrechnung des Vermieters ist also fehlerhaft und sollte zurückgewiesen werden.

(Zur Sicherheit kann man das auch noch von einem Mieterverein bestätigen lassen.)

Vielen Dank für die Antwort.

Also wenn die hilfsweise fristgerechte Kündigung wirksam ist (was angesichts der nachweisbaren Zahlungsprobleme über viele Monate klar sein sollte - und sonst hätte der Mieter ja die aufgelaufenen Schulden auch nicht sofort bezahlt um die fristlose Kündigung abzuwenden), dann kann der Vermieter nur noch abwarten, ob der Mieter am Ende der Kündigungsfrist tatsächlich auszieht?

Und wenn er vorher schon Nachmieter sucht und der Mieter dann doch nicht auszieht, gibt es ein noch größeres Problem? Oder wie geht man mit so etwas am Besten um?

Ich hatte einen ähnlichen Fall in unserem Zweifamilienhaus (wo eine Ausnahme gilt und daher nach Wohnfläche abgerechnet werden kann):

Unsere Mieterin fühlte sich ungerecht behandelt, da sie meinte weniger zu heizen als wir, und hat daher eine Messung des tatsächlichen Verbrauchs gefordert. Ich habe mir ein Angebot von einem bekannten Dienstleister über Miete der Heizkörper-Messgeräte und professionelle Abrechnung geholt - die Kosten dafür werden nach Wohnfläche umgelegt und wären für die Mieterin auf ca. 250€/Jahr gekommen. Zusätzlich würden nur 50% der Heizkosten nach Messung und die anderen 50% weiter nach Wohnfläche umgelegt - so sieht es die Verordnung vor.

Die Mieterin hat dann eingesehen, dass sie so niemals die 250€ Mehrkosten einsparen kann und es daher für sie (und uns) teurer käme. Sie hat also letztendlich die weitere Abrechnung rein nach Wohnfläche (und ohne Messung) akzeptiert.

So ähnlich könnte es auch bei Euch sein: Auch wenn die Verordnung in Eurem Fall eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorsieht, ist es nicht unbedingt in Eurem Sinne diese auch einzufordern!

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug kann der Mieter ja abwenden, indem er sämtliche Schulden bezahlt. Wie verhält es sich mit der im Kündigungsschreiben genannten "hilfsweisen fristgerechten Kündigung zum ...." - die gilt dann weiter, oder? (Auch wenn er ab jetzt pünktlich zahlt?)

Der Mieter macht keine Anstalten, auszuziehen, widerspricht der hilfsweisen ordentlichen Kündigung aber auch nicht (Härtegrund liegt nicht vor), obwohl der Vermieter ihn nach Zahlung der Schulden darauf aufmerksam gemacht habe. Da er auch sonst schwierig ist (beschimpft den Vermieter, sorgt im Haus für Unfrieden, beschwert sich über vieles und ruft auch schon mal die Polizei - die sich dann bei den Nachbarn entschuldigt da offenbar keine wirkliche Störung vorlag), hätte der Vermieter gerne dass er auszieht. Wegen dem Verhalten kann man ihm ja nur schwer kündigen, oder?

Wenn Eure Geräte kaputtgehen, ist es in der Tat Eure Entscheidung, einen Elektriker zu rufen oder nicht.

Auch für die Vermutung, dass es an den Leitungen liegt, müsstet Ihr Beweise vorlegen.

Als technisch ausgebildete Person kann ich aber sagen, dass Leitungen niemals solche Ausfälle hervorrufen können. Evtl. könnte es von Überspannungen aus dem Netz kommen - aber für die kann der Vermieter nichts - wendet Euch an Euren Stromversorger bzw. Netzbetreiber.

Neue Investitionen, zu denen neue Tanks gehören, können nicht auf die Mieter umgelegt werden- nur regelmäßige Kosten wie Brennstoff und Wartung.

Außerdem gibt es doch auch noch die Regel, dass Dinge, die fest mit der Immobilie verbunden sind, Teil dieser werden und daher in das Eigentum des Immobilieneigentümers übergehen.

Das wird z.B. so gehandhabt mit Bäumen u.ä., die ein Mieter im Garten gepflanzt hat - da hat er weder Mitnahmerecht noch kann irgendetwas dafür verlangen. Zum Teil wird sogar bei Einbauküchen so argumentiert.

Ich würde meinen dass Fliesen und andere Einbauten ähnlich gelagert sind.

Soweit ich verstehe, speist grundsätzlich den Strom Deiner Solaranlage ins Netz ein und der Mieter (und Du) kauft dann den Verbrauchsstrom vom Stromversorger ein. Es gibt für diese beiden Vorgänge (Solar-Einspeisung und Haushalts-Verbrauch) dann zwei getrennte Zähler.

Dem Mieter Deinen Solarstrom zu verkaufen ist rechtlich nicht einfach, da Du dann als Firma auftreten und als Stromversorger registriert sein müsstest. Auch die Regelungen zum Mieterstrom sind meiner Meinung nach zu kompliziert und daher kaum praktikabel.

Aber wenn sowieso die Elektro-Anlage umgebaut wird, könntest Du vielleicht auch für die Einliegerwohnung einen separaten (Verbrauchs-) Zähler einbauen lassen.

Hier ist meine Einschätzung, ohne Experte zu sein (und daher ohne Gewähr):

- Die Eigentümer können jederzeit (gemeinsam) entscheiden, die Wohnung zu verkaufen. Die Meinung des einen Eigentümers wird jetzt von der Betreuerin vertreten. Die Gründe brauchen sie nicht zu nennen - und sind rechtlich auch egal.

- Im Datenschutz kenne ich mich nicht gut aus, kann mir aber vorstellen dass die Weitergabe von Kontaktdaten des Mieters erlaubt ist, wenn für einen Verkauf nötig.

- Der neue Eigentümer würde die Wohnung mit gültigem Mietvertrag erwerben. Ob er dann kündigt (und einen gültigen Grund dafür hat) kann man jetzt noch nicht sagen. Vielleicht ist er ja ein Investor und möchte nur die Mieteinnahmen (er könnte dann evtl. aber die Miete erhöhen). In jedem Fall muss er warten, bis er als Eigentümer im Grundbuch steht, was einige Monate dauern kann.

- Die Kündigungsfrist bei so langer Mietzeit beträgt 9 Monate, kann sich aber u.U. auf 12 Monate verlängern.

- Gegen eine Kündigung kann man vorgehen und z.B. Gründe für besondere Härte vorbringen.

Wenn das Pfeifgeräusch durch einen PC-Fan übertönt werden kann, dann muss es sehr leise sein.

Es gibt schon für wenige 'zig Euro Schallpegelmessgeräte, mit denen man das herausfinden (und ein Lärmprotokoll erstellen) kann: Alles unterhalb von Zimmerlautstärke ist hinzunehmen - nachts 40 dB(A), tagsüber 55 dB(A).

Hmm, der Grenzwert wird offenbar von Gerichten nicht einheitlich verwendet:

Neben den obigen Zahlen habe ich in anderen Quellen nachts 25 dB(A), tagsüber 35 dB(A) gefunden und noch woanders nachts 35, tagsüber 50 db(A).

Schade, dann nutzen die Werte natürlich wenig ...

Zum Vergleich: Ein normales Gespräch zwischen zwei Menschen hat ungefähr 50dB(A) - und ein Unterschied von 10dB(A) wird von uns als "halb so laut" gefühlt.

Soviel ich weiß kann Wasser (im Gegensatz zu Heizenergie) pauschalisiert werden.

Damit erübrigen sich doch individuelle Wasserzähler, oder?

Darüber, welcher Verteilungsschlüssel der gerechtere ist, kann man streiten - was steht denn im Mietvertrag? (Im Zweifelsfall gilt nämlich das.)

Nach einer gültigen Kündigung zum 28.Feb. endet das Mietverhältnis an dem Tag.

Da die Gründe für Eure Verzögerung nicht beim jetzigen Vermieter liegen, muss der

Euch auch nicht entgegenkommen. Ihr könnt also nur an seinen guten Willen

appellieren.

Es wäre zu prüfen, inwieweit der neue Vermieter (der ja seinen Mietvertrag wegen

der Mängel nicht einhalten kann) dafür haftbar ist.

In einer solchen, für beide Seiten emotional anstrengenden Situation hilft es meist, zu de-eskalieren.

Der Vermieter möchte Euch vermutlich nichts böses, sondern will nur seine Wohnung ohne größere Schwierigkeiten und Kosten vermieten können. Auch nach Euch will er sie wieder vermieten. Das geht besser mit einer kompletten Küche. Daher möchte er verständlicherweise ein kaputtes Gerät durch ein passendes, gleichwertiges ersetzt bekommen, das funktioniert.

Auch Ihr wollt vermutlich nicht viel Zeit und Nerven mit einem Gerichtsverfahren verbringen, in dem, selbst wenn Ihr Recht bekommt, die einzigen Gewinner üblicherweise die Anwälte sind.

Daher ist der Vorschlag, einen ähnlichen und passenden gebrauchten Kühlschrank zu besorgen, der einzig wahre. Das kostet vielleicht €50 - für den Frieden gut angelegtes Geld!

Genauso mit der Spülmaschine oder dem Herd: Der Ärger, nicht kochen zu können oder alles immer mit der Hand spülen zu müssen, wäre mir schon die (ähnlich geringen) Kosten für ein gebrauchtes, aber funktionierendes Gerät wert - ich hätte es daher schon lange einfach ausgetauscht.

Aber wer sich streiten will, der wird sich streiten.

Eine Brandschutztür zu verkeilen is absolut nicht akzeptabel. Dagegen sollte die Hausverwaltung auch vorgehen, da sie sonst im Zweifelsfall deutliche Probleme mit dem Brandschutz bekommen.

Schädliche Schimmelarten sind sehr selten - die allermeisten sind gesundheitlich unbedenklich (sehen nur unschön aus)!

Bevor man also gleich Panik schiebt, könnte man eine Probe in einem Gesundheitslabor untersuchen lassen. Das kostet wenige hundert Euro und gibt einem Sicherheit (falls negativ - dann einfach ab und zu mit Schimmelspray entfernen) bzw. (falls positiv) ein gutes Argument warum der Vermieter schnell etwas unternehmen muss (und in diesem Fall bekämt Ihr vermutlich auch die Kosten zurück).

Wenn das Kündigungsschreiben einen offensichtlichen Tippfehler hat, gilt es natürlich trotzdem - eben mit dem korrekten Datum.