Korrekt. Irrtum meinerseits. Das ist auch im Nachgang möglich
Beiträge von Leipziger82
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Der Vermieter kann hier eigentlich nur handeln, wenn sich der Garten in einem offensichtlich schlechten Zustand befindet und auch die Außenwirkung entsprechend beeinträchtigt ist. Das liegt am Ende vielleicht auch im Auge des Betrachters.
Vielleicht solltest Du versuchen, die Hecke einmal mit etwas Herz zu schneiden
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Nein, eine Modernisierung muss vorher angekündigt werden. Hinterher geht das nicht.
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Dann schildere den Sachverhalt erst einmal formlos, so wie Du es hier in der Fragestellung getan hast. Heißt: Die Einschränkungen/Belästigungen aufführen und um Abhilfe bitten. Vielleicht auch ein paar Bilder zusenden. Wenn sich hiernach nichts tut, kann man immer noch anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.
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Meine Erachtens muss aber auch bekannt sein, wie lange der Zustand "kein Spültisch" zu dulden ist
Nun ja, die Frage ist ja, was passiert wenn es eine Frist gibt und diese Frist abgelaufen ist? Oder anders: Am ersten Tag nach dem Abbau der Küche liegt eine geminderte Tauglichkeit vor und die selbe geminderte Tauglichkeit liegt auch am St. Nimmerleinstag vor, wenn die Küche immer noch nicht steht.
Die Höhe einer eventuellen Mietminderung ändert sich über die Tage/Wochen nicht, weil sich der Zustand "Küche nicht vorhanden" zu keinem Zeitpunkt ändert. Das Recht zur Mietminderung besteht ja mit Eintreten eines Mangels, d.h. dem Rückbau der Küche und nicht erst mit Ablauf einer Frist.
So blöd wie es klingt, aber aufgrund des Zustands der Küche kann man sich nur erstmal überraschen lassen, was der Abbau zu Tage bringt. Zusätzlich sollte man dem Vermieter natürlich Druck machen, wenn da zeitnah nichts passiert.
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Wenn der Vermieter jetzt eine Modernisierung ankündigt, dann hat er hier auch die voraussichtlichen Kosten der Maßnahme, einschließlich der hieraus zu erwartenden Mieterhöhung mitzuteilen.
Könnt Ihr nicht einfach mal beim Vermieter anrufen und den konkreten Ablauf bei dem Fenstertausch besprechen?
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Kann mir vielleicht jemand bei der Formulierung des Aufforderungsschreibens helfen?
Dazu müsste man die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen und am Ende ist das Aufgabe eines Fachanwalts und nicht eines Laien-Forums.
Macht es vielleicht vorab Sinn, das ganze einfach mal telefonisch mit dem Vermieter zu besprechen?
Und wie ist da überhaupt die Rechtslage? Habe ich als Mieter einen Anspruch darauf, dass der Durchgangsverkehr unterbunden wird?
Nicht unmittelbar, aber wenn hierdurch das Umfeld beschädigt wird, kann sich hier im schlimmsten Fall ein Mietminderungsanspruch ergeben.
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Ich bin dazu geneigt, bevor die an Tag 1 anfangen unter Zeugen eine Zusage zum definitiven Wiederaufbau am Tag 3 (Donnerstag) geben, oder eben nicht anfangen dürfen, bis ein Plan zum geordneten Ab- und Aufbau vorliegt
Dazu müssten die Küchenmonteure Hellseher sein, um so eine Aussage zu treffen.
Gerade bei solchen alten Küchen, bei denen man nicht weiß, was einem bei dem Abbau erwartet, wird man sich nicht terminlich festnageln lassen, weil eben der konkrete Umfang beim Wiederaufbau vollkommen unbekannt ist.
Möglich, dass hier dann wirklich umfangreiche Tischlerarbeiten notwendig sind, um die Küche wieder standfest zu bekommen.
Heißt: Im Regelfall wird eine Ersteinschätzung nach Abbau erfolgen und dann voraussichtliche Kosten an den Vermieter mitgeteilt werden. Erst dann kann konkret geplant werden.
Die Maßnahmen an sich kannst Du auch gar nicht verhindern, weil es hierfür eine gesetzliche Duldungspflicht nach § 555a BGB gibt.
ZitatWie lange müsste man theoretisch eine Küche ohne Spüle dulden?
Die Küche ist Teil der Mietsache?
Falls ja: Wenn die Küche nicht genutzt werden kann, dann kann das in der Regel zu einer Mietminderung berechtigen. Je länger das dann dauert, desto höher fällt am Ende die Mietminderung aus. Das sollte dann aber konkret mit einem anwalt besprochen werden.
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Wie schon erwähnt, tangiert euch der Verkauf überhaupt nicht. Unabhängig davon, dass hier erst einmal ein Käufer gefunden werden muss, können Euch Dinge, wie Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen auch bei anderen Mietverhältnissen oder bei dem bisherigen Vermieter treffen.
Eine Garantie, dass für euch immer alles perfekt läuft, gibt es nicht.
Ansonsten: Wenn das gesamte Haus verkauft wird, ist davon auszugehen, dass dies als Kapitalanlage geschieht und eher nicht als Eigennutzung (so sind zumindest meine Erfahrungen). Falls es vorgesehen ist, die Wohnungen einzeln zu verkaufen, muss ein sogenanntes Wohnungseigentum begründet werden. Hier gibt es dann eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.
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Und wie ich es jetzt oben aus der Antwort von Dir Leipziger verstehe, greift theoretisch die Härtefallregelung und macht die Kündigung dann nichtig
Naja, ganz so einfach ist es dann nicht. Im Gesetz steht geschrieben, dass der Mieter verlangen kann, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt. Dieser Anspruch muss dann ggfs. vor einem Gericht erstritten werden, weil es immer Auslegungssache ist, was nun unzumutbar ist und was nicht.
Wenn der Vermieter hier also nicht mitspielt, müsste dann ggfs. der Rechtsweg beschritten werden, aber vorab solltet ihr natürlich den Härtefalleinwand erklären. Hier man man dann schon auf das Thema "Entschädigung" eingehen
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"Sollten Sie die Wohnung nicht fristgemäß übergeben, weise ich Sie schon jetzt darauf hin, dass ich gemäß § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beanspruchen werde. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt deutlich über der von Ihnen geschuldeten Miete.
Gemäß § 574a (1) BGB kann der Vermieter die Vertragsbedingungen ändern, wenn es ihm nicht zuzumuten ist, dass Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Hier wäre er in der Nachweispflicht, allerdings fällt mir kein Grund ein, warum das Mietverhältnis für die Verlängerung von 4 Wochen nicht zu den alten Konditionen fortgesetzt werden kann.
Oder anders: Es dürfte ihm wohl zuzumuten sein, dass Mietverhältnis für weitere vier Wochen zu den bisherigen Konditionen fortzusetzen.
Der vom Vermieter benannte § 546a BGB dürfte hier übrigens nicht greifen. Dieser bezieht sich ja explizit auf eine verspätete Rückgabe der Mietsache NACH Beendigung des Vertrags. Bei dem Härteeinwand, bzw. Fortsetzung nach § 574a BGB ist ja aber nichts beendet.
Wurde das Mietverhältnis denn auch mit der richtigen Frist gekündigt? Bei einer Mietzeit von 50 Jahren beträgt die Frist hier 9 Monate.
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Nur eine Einheit ist/war vermietet
Ist die Einheit nun vermietet, oder war die Einheit vermietet? Das wäre für die weitere Vorgehensweise ja essentiell. Wenn der Vertrag vom Erben nicht gekündigt wurde, dann ist dieser auf den Erben übergegangen. Der Vermieter hätte hier zwar ein Sonderkündigungsrecht, welches er aber spätestens einen Monat nach Kenntnisnahme des Todes hätte ausüben müssen.
Wie ist hier die konkrete Sachlage?
Der Rest ist - egal ob gekündigt oder nicht - sowieso ziemlich eindeutig. Solange es keine explizite Besitzaufgabe des Mieters gibt (am Hausrat und ggfs. der Mietsache an sich), habt ihr kein Recht, die Wohnung zu betreten, bzw. diese zu beräumen. Hier bleibt nur der Rechtsweg. Alles andere wäre eine verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB.
Rechtlich betrachtet ist der Erbe vermutlich noch im Besitz der Mietsache, sofern hier keine Übergabe stattgefunden hat.
Über die konkreten Strafrechtlichen Konsequenzen kann Euch nur ein Anwalt aufklären, bzw. entscheidet am Ende ein Richter darüber.
Der weitere Werdegang hängt vom IST-Zustand ab (Wohnung gekündigt oder nicht gekündigt), wobei das Ergebnis das gleiche ist: Räumungsklage.
Am einfachsten wäre es, dem Erben eine Besitzaufgabe zur Unterzeichnung zukommen zu lassen. Hierüber soll Euch einfach mal euer Anwalt aufklären.
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Die Reihenfolge ist egal. Wie gesagt, die beiden Mieterhöhungen sind komplett unabhängig voneinander zu betrachten.
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Wie ich mir das bei einem fast 30 jahre alten Mietvertrag schon dachte, sind hier sogenannte starre Fristen vereinbart, wonach nach dem Ablauf von X Jahren definitiv renoviert werden muss. Das ist unwirksam, was zur Folge hat, dass gar keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen.
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Die Schäden im PVC Boden sind durch das dort stehende Bett entstanden.
Dann ist das meiner Meinung nach nicht Euch zu Lasten zu legen. Das wären dann die klassischen Druckstellen, die durch einen billigen PVC entstehen können-
Die verm. Mängel wurde nur von ihm angesprochen nicht in einem Protokoll aufgenommen.
Gibt es denn überhaupt ein Protokoll, d.h. damals zur Übergabe und jetzt zur Abnahme? Grundsätzlich wäre der Vermieter bei den Mängeln in der Nachweispflicht, was ohne Protokoll aber schwer wird.
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Im Grunde genommen muss alles das entfernt werden, was vom Mieter eingebracht wurde. Hierzu zählen definitiv die Deckenplatten. Hier werdet Ihr nicht um eine Entfernung herum kommen.
Bei den Tapeten ist es etwas schwieriger: Grundsätzlich gilt, dass bunte Wände als Beschädigung der Mietsache gelten und folglich instand gesetzt werden müssten (Vgl. BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12). Hier kommt es aber konkret darauf an, wie hell das grau ist (Pastellfarben wären ok) und wie der Zustand bei Anmietung konkret war. Hier stellt sich die Frage, ob das grau so neutral ist, um eine problemlose Weitervermietung in diesen Farben zu realisieren.
Mieter zieht nach 5 Jahren aus der Wohnung aus, diese wurde unrenoviert übernommen.
Gab es hierfür einen finanziellen Ausgleich o.ä.?
Vermieter verlangt nun, dass zum einen der PVC Bodenbelag (war vorher schon drin) ersetzt wird, da Risse aufgrund des dort stehenden Bettes entstanden sind und das die Tapeten und Styropor Platten entfernt werden müssen.
Hier ist es recht einfach: Entsteht durch eine nicht sachgemäße Nutzung des Bodens ein Schaden, dann macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig. Hier ist aber der Abzug alt gegen neu zu berücksichtigen.
Gibt es aber im PVC nur Druckstellen durch Möbel, dann entspricht dies einer sachgemäßen Nutzung und er kann euch nicht zu einem Ersatz verdonnern.
Wurden die vermeintlichen Mängel denn alle im Protokoll bei Auszug durch den Vermieter aufgenommen?
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Bevor ich zu einem Mieterschutzbund renne, ist dieser Vorgang des Vermieters überhaupt zulässig
Grundsätzlich ja, da bei den Jahresfristen bei einer Mieterhöhung (Miete muss 15 Monate unverändert sein und max. 20% Erhöhung in 3 Jahren) aufgrund Vergleichsmieten, bzw. Mietspiegel die Mieterhöhungen aufgrund Modernisierungen nicht mit einfließen.
Es kann aber trotzdem Sinn machen, den Anwalt aufzusuchen, um die Mieterhöhungen inhaltlich und formell prüfen zu lassen.
Problematisch ist die Tatsache, dass Du der Modernisierung zugestimmt hast. Hier fehlt mir in der Ankündigung beispielsweise der Abzug von fiktiven Instandhaltungskosten (z.B. der Ausbau der Eingangstür).
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Naja, in erster Linie stellt sich ja die Frage, ob hier eine Modernisierungsankündigung im Sinne des § 555c BGB erfolgt ist.
Die zweite Frage bezieht sich auf den Modernisierungsaspekt. Wurde denn eine neue Anlage eingebaut, die den Endenergiebedarf reduziert?
Richtig ist, dass der Vermieter einen entsprechenden Instandhaltungskostenanteil in Abzug bringen muss und auch richtig ist, dass die Kosten der Erneuerung - sofern es um eine Zentralheizung geht - natürlich anteilig auf die jeweilige Wohnfläche herunterrechnen muss. Ihr zahlt also nicht die Erneuerung der gesamten Anlage, auch wenn der Vermieter das lt. Fragestellung offensichtlich versucht.
Rückwirkende Mieterhöhungen gehen natürlich nicht und auch die Höhe ist nach § 559 (3a) BGB begrenzt.
Wie hoch soll eure Mieterhöhung denn konkret ausfallen?
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Können wir die volle Kaution nun zurückverlangen oder darf sie die Malerkosten noch abrechnen?
Jein....
Grundsätzlich kann sie die Malerkosten nicht mehr abrechnen. Hier greift der § 548 BGB, wonach derartige Ersatzansprüche des Vermieters 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren. Wenn ihr im Juli 24 ausgezogen seit und das Protokoll im selben Monat ausgefüllt würde, dann hätte der Vermieter eine Rechnung bis Ende Januar 2025 erstellen müssen.
Jetzt das Aber: Der Vermieter kann einen angemessenen Teil der Miete für noch ausstehende Betriebskostenabrechnung einbehalten, sofern hieraus eine Nachzahlung zu erwarten ist. Die gesamte Kaution darf aber nicht einbehalten werden, sondern (soweit ich mich recht erinnere) nur einen Betrag, der 2 monatlichen Vorauszahlungen entspricht.
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Ich würde den Vermieter schon darauf hinweisen, dass die Abrechnung verfristet ist. Eine Pflicht gibt es nicht, aber im Zweifel wird der Vermieter dann zeitnah anfragen, was mit der Zahlung ist.
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