Beiträge von protohype

    Hallo Kieler,


    kleiner Tipp aus eigener Erfahrung:

    Solltest du eine Belegeinsicht machen, kannst du dir diesbezüglich vor allem den Einheitswert + Berechnungsbogen zeigen lassen.


    Im Berechnungbogen siehst du dann wie die Jahresrohmiete ermittelt wurde mit Flächenangaben und DM/m²-Werten je Nutzungsart und Ausstattung (Gewerbe, Wohneinheit).


    So kannst du sehen bzw. nachprüfen, ob die umgelegte Grundsteuer auch auf einem aktuellem Einheitswert basiert.

    Manche Vermieter schlafen da gerne wenn es darum geht beispielsweise Nutzungsänderungen dem Finanzamt zu melden, was dann die Mieter teuer bezahlen müssen.

    Hallo Community,


    weiß jemand im Detail, wie ein Vorwegabzug bei Mehrkosten durch Gewerbe korrekt zu erfolgen hat?


    Es geht konkret bei mir um den Posten Hausmüll und sehr viel Gewerbe (Friseur, Shisha Laden, 2x Imbiss, Späti) im Haus.


    Da im laufenden Jahr die Anzahl der Tonnen nicht mehr ausgereicht hat, wurden noch ein paar dazu bestellt.

    Bei der Belegeinsicht hat sich dann gezeigt, dass es eine ursprüngliche und eine Änderungsrechnung gibt.


    Der Vorwegabzug der Hausverwaltung sah dann so aus, dass nur die Differenz der beiden Rechnung als "Extramüll Gewerbe" in der Kostenaufstellung gelistet wurde.


    Ist das nur Augenwischerei was den Vorwegabzug abgeht, oder darf das so gemacht werden?


    Gruß und bleibt gesund.

    Was sollen diese nicht umlegbaren Stromkosten sein? Solange diese den allgemeinen Bereich umfassen, sind diese auch umlegbar.

    Wie schon geschrieben: Fassadenbeleuchtung (reine Dekobeleuchtung), beleuchtete Außenwandreklame und Strom für Baumaßnahmen im Gebäude.

    Diese Kosten hat der Vermieter bzw. der Verursacher selbst zu zahlen.


    Um auf die Frage des Themas zurück zu kommen:


    Ist es realistisch, dass >12.000 kWh bzw. nach der neusten Abrechnung sogar >14.000 kWh Verbrauch durch reine Hausbeleuchtung entsteht?

    Das sind 34 kWh bzw. 38 kWh am Tag.

    Und die Rechnung wird zu 100% flächenmäßig umgelegt. D.h. darin kann schon deswegen kein Betriebsstrom enthalten sein. Da kommt also noch einmal die Frage dazu, ob dieser dann doppelt Berechnet wird, wenn es wirklich nur einen Zähler gibt.


    Es gibt 4 Aufgänge mit je beleuchteter Hausnummer und Klingelschild und eine Treppenhausbeleuchtung mit jeweils 8 Lampen pro Aufgang und mit Zeitschalter. Das ist alles. Es gibt keine Außenbeleuchtung, keine beleuchteten Stellplätze oder sonstwas. Mieter haben keinen Kellerzugang, also fällt die Beleuchtung da unten auch weg.


    Die Beleuchtung für Hausnummer und Klingel ist nur morgens/abends an und das Treppenhauslicht brennt ja auch nicht 24/h am Tag.


    Wenn ich mir diese Info hier angucke: https://www.enbw.com/blog/wohnen/energie-sparen/was-man-mit-1-kwh-so-alles-machen-kann-2/ kann das alles hinten und vorne nicht stimmen.

    Eingezogen bin ich 2010.


    Im Zuge der versuchten Mieterhöhung vor dem Mietendeck wurde ein Energieverbrauchskennwert von 175 kWh/m2a festgestellt.


    Ein Energieausweis wurde mir aber nie vorgezeigt.

    Jein.

    Das wäre sehr streng, wenn eine Umnutzung von Wohnraum zu Gewerbeflächen erfolgt. Ich kenne es aus eigener Berufserfahrung, dass die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnungen eher eine bloße Formalität ist, da beispielsweise der Brandschutz im Gewerbebereich deutlich strenger ist, als bei Wohnraum.

    Ich hatte letztens so eine Umnutzung und auf die Frage hin, ob ich baulich etwas berücksichtigen muss, kam ein kurzes "nö".

    Das mag dann eine individuelle Erfahrung im Einzelfall gewesen sein.


    Allgemein wird die neu entstandene Wohneinheit doch als "Neubau" gesehen und muss eben alle Anforderungen an Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz erfüllen. Es gelten ja unterschiedliche Auflagen zwischen Gewerbe und Wohnraum.

    Diese Information habe ich aus erster Hand und jedes Google-Ergebnis bestätigt das.

    Und es geht ja auch nicht nur um eine einzelne Wohnung, sondern um 24, welche 50% der Gesamtfläche ausmachen.

    Da wird ja das Gebäude als Ganzes "vorhabensmäßig" verändert.


    Meine insgeheime Vermutung ist die, dass es gar keine Baugenehmigung etc. gibt.

    Es hat nämlich auch nie eine Meldung der Nutzungsänderung gegenüber dem Finanzamt gegeben und deswegen ist die gesamte Grundsteuer bzw. der Einheitswert fehlerhaft.


    Deswegen wollte ich den Vermieter im Zusammenhang mit der defekten Heizung (Heizleistung) darauf ansprechen und mir nachweisen lassen, dass die Wohnung überhaupt diese Auflagen erfüllt. Zum Beispiel eben auch das mit der Deckendämmung und dem Heizkessel.


    Daher die Frage inwieweit mir der Vermieter Auskunft + Nachweise schuldig ist.

    Die Belege bestehen wirklich nur aus einer einzelnen Stromabrechnung und mehr konnte mir nicht vorgelegt werden.


    In der Nebenkostenverordnung gibt es keinen "Allgemeinstrom" oder "Hausstrom" für die Nebenkosten.

    Da nur bestimmte Stromkosten (Beleuchtung) umlegbar sind, müssen eben nicht umlegbare Stromkosten herausgerechnet werden.

    Der Betrag für die Gesamtkosten der Hausbeleuchtung ist aber 1:1 der Betrag, der auf der Stromrechnung steht.


    Von daher steht die Behauptung im Raum, dass die 34 kWh pro TAG für Beleuchtung anfallen würden.


    Daher meine Vermutung, dass einfach der gesamt anfallende "Allgemeinstrom" nach Fläche umgelegt wird, inkl. unzulässiger Anteile für z.B. Baumaßnahmen, Fassadenbeleuchtung, Beleuchtung einer Reklametafel auf der Außenwand usw.


    Den Posten habe ich selbstverständlich moniert, aber alleine die Behauptung dass dieser enorme Verbrauch nur Hausbeleuchtung sein soll, ist doch unglaubwürdig.

    Hallo Community.


    Draußen ist es kalt, sehr kalt.

    Aktuell erreicht kein einziges Zimmer (abgesehen vom Bad) in meiner Wohnung eine Temperatur von 16°c, obwohl die Heizung auf 5 steht.

    Auf der anderen Seite wird es im Sommer unerträglich heiß in den Zimmern mit direkter Sonneneinstrahlung.


    Ich habe mittlerweile so meine Zweifel, dass die mir vermietete Wohnung Anforderungen an Wärmeschutz usw. erfüllt, bzw. dass der Vermieter nachgerüstet hat.

    (Stichwort Schwarzbau)


    Der Hintergrund davon ist, dass in dem Gebäude 24 Einheiten Büros zu Wohnraumeinheiten umgebaut worden sind.

    Bei so einer umfangreichen Nutzungsänderung muss ja jeweils Baugenehmigung und Antrag auf Nutzungsänderung bewilligt werden, was dann eben Auflagen für Wärmeschutz, Brandschutz, Schallschutz etc. mit sich zieht.


    Was kann ich den Vermieter diesbezüglich fragen und was muss er mir mitteilen und sogar nachweisen können? Ich schätze Einblick in (hoffentlich vorliegende) Bauakten dazu muss mir nicht zwingend gewährt werden?



    Gruß und bleibt gesund!

    Hallo liebe Community.


    Bezüglich der Kosten für die Hausbeleuchtung wurde mir nur eine einzelne Stromkostenabrechnung vorgelegt, aus der aber nicht ersichtlich ist was darin enthalten ist.

    Für ein Gebäude mit 3300m² (4 Aufgänge mit je 8 Einheiten) sind laut Rechnung >12.000 kWh Verbrauch entstanden. Die Lieferstelle wurde von der Hausverwaltung auch namentlich als "Hausbeleuchtung" angegeben.


    Sind 34 kWh / Tag Verbrauch nicht offensichtlich unrealistisch für rein umlegbare Beleuchtungskosten?


    Die Hausverwaltung rechnet intern auch nur mit dem Begriff "Hausstrom" und es finden keinerlei Unterteilungen statt. Ich gehe also stark davon aus, dass die Mieter sämtliche Stromkosten tragen sollen.

    Hallo,


    vorweg: Ich nehme dieses Forum nicht als Rechtsberatung wahr und ich habe das Ganze auch schon zur Klärung an den Mieterverein weitergeleitet.

    Dennoch würde mich interessieren, was andere Nutzer zu diesem Thema sagen.


    Im Zuge der Belegeinsicht habe ich nun erfahren, dass es augenscheinlich nur eine einzige Stromrechnung gibt und der Betrag davon in der "Tabelle der Kostenzusammenstellung" des Vermieters als Hausstrom geführt wird.


    Nun taucht dieser Gesamtbetrag des "Hausstroms" zu 100% als "Kosten für die Hausbeleuchtung" in der Nebenkostenabrechnung auf.

    Zusätzlich zu dieser Gesamtrechnung taucht natürlich auch der Betriebsstrom (5% Ansatz) in der Heizkostenabrechnung auf, der aber nicht von dem anderen Betrag abgezogen wird.


    Ich gehe also stark davon aus, dass der Vermieter hier den "Allgemeinstrom" zu 100% an die Mieter weitergibt und es einfach "Kosten der Beleuchtung" nennt und auch noch den Betriebsstrom doppelt berechnet.

    Der Vermieter kann in meinen Augen nicht einmal ansatzweise plausibel nachweisen, was die differenzierten (bzw. umlegbaren) Kostenteile sind.



    Wie kann man hier am besten vorgehen? Wann wäre vielleicht sogar der Tatbestand des Betrugs gegeben? Ich musste leider vermehrt festellen, dass der Vermieter auch noch an anderen Stellen trickst und demnach viele "Fehler" sehr wahrscheinlich bewusst passieren.


    Grüße.

    Dann versuche ich die eine Frage noch einmal besonders klar zu stellen:


    Die Hausmeisterfirma Z ist in folgenden Posten der Betriebskostenabrechnung vertreten:
    Hauswartkosten, Hausreinigung und Winterdienst. Zu jedem Punkt gibt es eine separate Gesamtrechnung, von der immer pauschal 10% nichtumlagefähige Kosten abgezogen worden sind.


    Nun frage ich mich, ob die Posten Hausreinigung und Winterdienst nicht eben schon unter die normale Hauswartskosten fallen und warum hier separat abgerechnet wurde, wenn es eben die gleiche Firma (Hausmeister) macht.


    Ich hoffe man erkennt nun, dass es sich hier um eine normale Formfrage handelt.
    Für mich als Laien sieht es eben anhand dieser Auflistung so aus, als ob hier doppelt und dreifach für die gleiche Firma abgerechnet werden soll.

    Zitat von Leipziger82

    Er sollte erst einmal herausfinden, ob die Umlagen ungültig sind.


    Darum habe ich mich ja an dieses Forum gewandt. Mir ist schleierhaft wieso der Hausmeisterservice einmal unter Hauswartkosten und einmal bei Hausreinigung auftaucht. Außerdem ist das Tätigkeitenfeld des Hausmeistert ja hauptsächlich "Überwachen".
    Wenn dies als "Kosten der Aufsicht" zu verstehen ist, wäre dies doch nach Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig?


    Zum xten Mal, lasse dir die Originalunterlagen beim Vermieter oder der Verwaltung zeigen. Du hast das Recht zur Einsichtnahme!


    Und, das ist die gefühlt Einhundert gleiche Antwort zum gleichen Problem. Aber wenn man zu faul ist, sich ein wenig im Forum umzusehen, kommt dann die Anfrage Nummer 101.


    Das ist ja schön und gut. Aber woher soll man als Laie wissen, wie man da vorzugehen hat? Dass man das Recht zur Einsicht hat ist mir klar.
    Allerdings wüsste ich in diesem Falle nicht, woran ich erkenne dass bestimmte Sachen falsch umgelegt worden sind. Darum habe ich mich auch in diesem Falle an das Forum gewandt.


    Außerdem geht dein Post nur auf den letzten Satz einer eher umfangreichen Problematik ein.
    Ich bitte ja nur, dass auf meine gestellten Fragen eingegangen wird und nicht alles analysiert wird.

    Hallo Community,


    Mal angenommen...


    Person A bekommt seine jährliche Betriebskostenabrechung. Neben anderen Ungereimtheiten fällt A beim Vergleich mit älteren Abrechnungen folgendes auf:


    Der Posten "Hausmeister" lag in 2011 bei 94€, 2012 bei 123€ und in 2013€ bei satten 173€.


    Ist eine solche Steigerung jedes Jahr überhaupt realistisch? Die beauftrage Hausmeisterfirma und die Tätigkeitenliste war immer die gleich und damit ja auch die Kostengrundlage.


    Das Aufgabenfeld wird seit Jahren so beschrieben:


    Überwachung des Gebäudes einschließlich Außenanlagen
    Bedienung und Überwachung der Haustechnik
    Überwachung und Bedienung der Sicherheitstechnik
    Überwachung der Abfallentsorgung und Pflegedienst
    Überwachung von Fremdfirmen bei der Ausführung von Arbeiten auf dem Grundstück



    In dieser fiktiven Betriebskostenabrechung steht dann folgendes zu diesem Posten Hausmeister:


    "In dieser Position sind die Kosten für die Objektüberwachung durch die Firma XY und der Firma Z Service für die Hauswartung enthalten..."
    ...
    "Es entstanden 2013 ingesamt Kosten in der Höhe von ~7900€ Davon wurden ~870€ Verwaltungs und Instandhaltungskosten abgezogen" - Die Rede ist hier von den Gesamtkosten für den ganzen Wohnblock von A.


    Ist diese Aufteilung realitistisch? Gerade mal ~10% sollen Verwaltungs- Instandhaltungskosten für einen ganzen Wohnblock gewesen sein?


    Komischerweise werden die oben aufgelisteten (Überwachungs-)Tätigkeiten in der aktuellen Abrechnung direkt Firma Z zugeordnet, die ja eigentlich für "Service für Hauswartung" zuständig ist. Firma XY wird zwar erwähnt, aber man erfährt nichts weiteres hierzu.


    Firma Z taucht auch separat unter dem Posten "Hausreinigung" auf (über 160€).
    Ein Laie könnte doch hier die Vermutung haben, dass Kosten durch Firma Z einmal beim Posten Hausmeister und dann noch einmal beim Posten Hausreinigung geltend gemacht werden sollen. Darf der Vermieter von A das in dieser Form verlangen?


    Wie sollte A nun am besten vorgehen, um ungültige Umlagen nicht zahlen zu müssen bzw. die gesamte Abrechnung zu beanstanden?
    Ist in solchen Fällen ein Rechtsbeistand notwendig, oder kann der Vermieter auch anderweitig zur "Einsicht" gebracht werden?
    Es wurden zum Beispiel auch (bestimmt "ausversehen") über 500€ Verwaltungskosten in die Abrechnung mit einbezogen, womit ja schonmal der ganze Rechnungsbetrag nicht mehr stimmt.


    Gruß,
    protohype