In vielen Mietshäusern gibt es mittlerweile eine Hausordnung, an die sich Mieter zu halten haben. Allerdings sind nicht alle Inhalte zulässig! Möchte der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages eine Hausordnung festlegen, benötigt er je nach den Inhalten die Zustimmung seiner Mieter.

Was ist eine Hausordnung?

Bei der Hausordnung handelt es sich um privatrechtliche Vorschriften zur Benutzung von Gebäuden. Neben Mietwohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks gibt es diese beispielsweise auch für öffentliche Gebäude und Supermärkte. Im Mietshaus regelt die Hausordnung vorrangig das Zusammenleben und Miteinander der Mieter.

Der deutsche Mieterbund und Mietervereine stellen Hausordnungen zur Verfügung, die vom Vermieter als Vorlage genutzt werden können. Es gibt jedoch keine einheitliche, amtliche Vorlage für die Hausordnung, sodass Vermieter, Hauseigentümer und Hausverwaltungen die Hausordnung grundsätzlich nach dem individuellen Bedarf erstellen können.

Welche Arten der Hausordnung gibt es?

• Die allgemeine Hausordnung: In ihr werden allgemeine und ordnende Hinweise zu bestimmten Themen des Zusammenlebens, beispielsweise Ruhezeiten, vereinbart. Diese Art der Hausordnung darf nicht zwischen einzelnen Mietern unterscheiden.
• Die vertragliche Hausordnung: Hier werden Rechte und Pflichten zur Nutzungsregelung der Wohnung und von gemeinschaftlich genutzten Räumen auferlegt. Eine Unterscheidung zwischen den einzelnen Mietern ist möglich.

Wer erstellt eine Hausordnung?

In der Regel wird die Hausordnung vom Vermieter, Eigentümer oder der Hausverwaltung erstellt. Der Mieter wird bei Mietvertragsabschluss lediglich über die Hausordnung in Kenntnis gesetzt.

Bei der allgemeinen Hausordnung handelt es sich um eine einseitige Bestimmung, sodass es ausreicht, wenn sie gut sichtbar im Treppenhaus, beispielsweise am schwarzen Brett, aushängt. Der Vermieter muss jedoch sicherstellen, dass die Hausordnung dem Mieter bekannt ist. Die vertragliche Hausordnung hingegen muss dem Mieter zwingend zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt werden. Häufig ist diese Form der Hausordnung sogar fest im Mietvertrag integriert.

Mitbestimmungsrecht des Mieters

In der Regel haben Mieter keine Möglichkeit, die Hausordnung nach ihren eigenen Interessen mitzugestalten.

Aber: Da die vertragliche Hausordnung Teil des Mietvertrags ist und der Vermieter theoretisch mit jedem Mieter eine andere Vereinbarung treffen kann, ist es möglich, strittige Punkte mit dem Vermieter auszuhandeln, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Allerdings sind die Erfolgschancen nicht ganz so groß, denn da es zu wenig Wohnraum gibt, ist der Vermieter nicht auf Mieter A angewiesen und kann die Wohnung notfalls einem anderen Interessenten geben, der die Hausordnung akzeptiert.

Ausnahme nachträgliche Anpassung: Soll die vertragliche Hausordnung nach Mietvertragsabschluss angepasst werden, benötigt der Vermieter zwingend die Zustimmung des Mieters. Ohne Zustimmung kann keine Anpassung der Hausordnung erfolgen. Hier könnten Mieter die Chance nutzen, die Hausordnung zusammen mit dem Vermieter neu zu gestalten und Kompromisse auszuhandeln.

Wichtig: Erhält Mieter A im Mietvertrag oder der Hausordnung ein besonderes Recht, muss diese Erlaubnis für alle Mieter des Hauses gelten (vgl. AG Münster WuM 2008, 664; AG Köln ZMR 2011, 886)!

Verbindlichkeit

Gegen die allgemeine Hausordnung kann sich der Mieter nicht wehren, da sie für alle Mieter der Wohnanlage gilt. Entscheidet sich der Mieter für die Wohnung, muss er die Inhalte der Hausordnung akzeptieren und einhalten.

Zulässige Inhalte der Hausordnung

Einseitige Bestimmung

Die allgemeine Hausordnung gilt auch als einseitige Leistungsbestimmung nach § 315 BGB, denn die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich nicht erforderlich. Aufgrund dessen dürfen in der Hausordnung aber auch nur allgemeine Hinweise und keine Rechte und Pflichten aufgeführt sein.

Vertragliche Vereinbarung

Die vertragliche Hausordnung wird meist in Verbindung mit dem Mietvertrag als eine Art „allgemeine Geschäftsbedingung“ geschlossen. Die Zustimmung des Mieters ist erforderlich. Der Mieter kann zwar versuchen, strittige Inhalte bei Mietvertragsabschluss auszuhandeln. Wenn der Vermieter sich jedoch weigert, muss der Mieter die Hausordnung entweder akzeptieren oder eine andere Wohnung suchen.

In der vertraglichen Hausordnung werden dem Mieter Regeln und Pflichten für die Wohnung sowie für gemeinschaftliche Räume auferlegt – ihm wird vorgegeben, wie er die Mietsache zu behandeln hat. Auch allgemeine Hinweise können hier vorkommen.

Weitere zulässige Einschränkungen und Verpflichtungen

Neben den oben beschriebenen Nutzungsregeln müssen Mieter auch nachfolgende Einschränkungen bzw. Verpflichtungen in der vertraglichen Hausordnung hinnehmen:

• Das Grillen auf dem Balkon wird eingeschränkt → Nachbarn dürfen durch das Grillen nicht belästigt werden. Es ist dafür zu sorgen, dass kein Qualm ins Schlafzimmer der Nachbarn zieht. Eine allgemeine Gesamtgrillzeit von 6 Stunden pro Jahr ist zumutbar. Und: Vier Mal im Jahr ist das Grillen bis 24 Uhr zulässig.
• Das Wäsche trocknen auf dem Balkon wird untersagt → Vermieter muss dann zumindest das Wäschetrocknen in der Wohnung erlauben. Wird auch dieses untersagt, gilt dies als unangemessene Benachteiligung des Mieters.
• Mieter ist verpflichtet, nur bestimmte Waschmaschinen und Geschirrspüler im Wohnraum zu verwenden → Beispiel: Nur Geräte mit „Aqua-Stopp“ dürfen in Betrieb genommen werden. Auf Verlangen des Vermieters müssen diese Geräte auch nachgewiesen werden.
• Bei längerer Abwesenheit muss der Mieter einen Wohnungsschlüssel bei einer Person seiner Wahl hinterlegen und den Vermieter darüber informieren.

Unzulässige Klauseln in der Hausordnung

In der allgemeinen und vertraglichen Hausordnung dürfen gesetzlich eingeräumte Rechte des Mieters keinesfalls eingeschränkt oder aufgehoben werden. Auch dürfen keine Bestimmungen enthalten sein, die gegen allgemein gültige Gesetze verstoßen.

Ruhezeiten dürfen zwar vorgeschrieben werden, allerdings darf nicht im Detail vorgegeben werden, wann der Mieter duschen, Wäsche waschen, staubsaugen, bohren, etc. darf!

Bestimmungen und Regelungen, die den Inhalten des Mietvertrags widersprechen, sind ebenfalls unzulässig. Wurde dem Mieter im Mietvertrag das Wäsche trocknen auf dem Balkon erlaubt, darf es in der Hausordnung nicht plötzlich ausgeschlossen werden.

Diese Liste ist nicht abschließend! Wenn Sie sich bezüglich der Unzulässigkeit unsicher sind, können Sie einen Mieterverein kontaktieren und um Prüfung der Hausordnung bitten. 

Verbot der Tierhaltung

„Die Haltung von Tieren ist grundsätzlich in der Wohnung untersagt!“

Dies ist eine unzulässige Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn die Umstände müssen stets im Einzelfall berücksichtigt werden. Die Tierhaltung in der Mietwohnung darf also nicht grundsätzlich in der Hausordnung ausgeschlossen werden!

Gültigkeit einer unwirksamen Hausordnung

Enthält die Hausordnung unzulässige Inhalte, sind diese nach § 305c Abs. 2 BGB grundsätzlich unwirksam und der Mieter ist nicht verpflichtet, solch unwirksame Klauseln einzuhalten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Hausordnung unwissentlich akzeptiert und unterschrieben hat.

Nachträgliche Festlegung

Der Vermieter kann jederzeit eine allgemeine (einseitig bestimmte) Hausordnung festlegen. Wichtig ist, dass jeder Mieter von der neuen Hausordnung Kenntnis erlangt.

Es genügt nicht, die Hausordnung plötzlich im Treppenhaus aufzuhängen, wo sie den Mietern womöglich nicht einmal auffällt. Der Vermieter sollte daher alle Mieter auf die neue Hausordnung hinweisen und sich die Kenntnisnahme bestätigen lassen.

Möchte der Vermieter hingegen nachträglich eine vertraglich bestimmte Hausordnung bestimmen, ist das Einverständnis des Mieters zwingend erforderlich. Ohne Einverständniserklärung darf der Vermieter nachträglich keine vertragliche Hausordnung festlegen.

Kann man die Hausordnung ändern?

Dasselbe gilt auch für die Änderung einer vertraglichen Hausordnung: Der Vermieter darf die bestehende vertragliche Hausordnung nicht ohne Zustimmung des Mieters anpassen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter verstorben ist und sich der Vermieter geändert hat.

Die einseitig bestimmte Hausordnung kann hingegen problemlos vom Vermieter angepasst werden, die Zustimmung der Mieter ist nicht erforderlich. Allerdings darf der Vermieter auch nachträglich keine Pflichten der Mieter aufnehmen. Dafür müsste eine vertragliche Hausordnung ins Leben gerufen werden, für die wiederum die Zustimmung des Mieters benötigt wird.

Kenntnis der Mieter zwingend erforderlich

Damit sich der Mieter an die Hausordnung halten kann, ist es nach § 305 Abs. 2 BGB zwingend erforderlich, dass ihm die Hausordnung bekannt ist. Ohne Kenntnisnahme hat sie keine Gültigkeit für den Mieter und der Vermieter hat auch keine Möglichkeit, die Einhaltung der Hausordnung zu fordern.

Beweislast liegt beim Vermieter

Trägt der Mieter vor, die Hausordnung nicht gekannt und sie deshalb auch nicht eingehalten zu haben, liegt die Beweislast beim Vermieter. Der Vermieter muss also beweisen, dass der Mieter die Hausordnung kannte. Im Zweifel kann er dies nur mit einer Unterschrift des Mieters nachweisen.

Hausordnung als Teil des Mietvertrags:

Wurde die Hausordnung im Mietvertrag aufgenommen und gesondert vom Mieter unterschrieben, lässt sich die Kenntnisnahme leicht beweisen. Befindet sich die Hausordnung hingegen auf einem anderen Blatt ohne Unterschrift oder ist erst nach der Unterschrift auf dem Mietvertrag abgedruckt, kann die Kenntnisnahme und Zustimmung des Mieters nicht bewiesen werden.

Allgemeine Hausordnung im Treppenhaus:

Hängt die allgemeine Hausordnung lediglich im Treppenhaus aus, kann der Vermieter nicht beweisen, dass der Mieter auf diese hingewiesen wurde. Vermieter sollten sich die Hausordnung aus diesem Grund immer separat vom Mieter unterschreiben lassen.

Was passiert, wenn man gegen die Hausordnung verstößt?

Hält sich der Mieter nicht an die Hausordnung, kann er eine Abmahnung vom Vermieter erhalten. Bei schweren oder wiederholten Verstößen riskiert er sogar die Kündigung seiner Wohnung.

Allerdings: Abmahnungen und Kündigungen aufgrund eines Verstoßes gegen die Hausordnung sind nur zulässig, wenn der Mieter die Hausordnung mit seiner Unterschrift akzeptiert und sich dadurch zur Einhaltung verpflichtet hat!

Außerdem drohen dem Mieter bei Nichteinhaltung der Hausordnung Kosten der Ersatzvornahme. Ist der Mieter laut Hausordnung beispielsweise verpflichtet, das Treppenhaus zu reinigen, kann der Vermieter bei Nichteinhaltung eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen (AG Bremen, 15.11.2012, Az.: – 9 C 346/12).

Keine Hausordnung: Was gilt?

Auch ohne Hausordnung sind Mieter verpflichtet, pfleglich mit der Mietsache umzugehen, auf andere Mieter Rücksicht zu nehmen und geltende Gesetze einzuhalten. Diese Verpflichtung gilt bereits ab der Schlüsselübergabe und somit noch vor dem Einzug in die Wohnung. 

Der BGH (10.09.1998, V ZB 11/98) hat beispielsweise festgelegt, dass ohne Hausordnung folgende Ruhezeiten gelten:

• Mittagsruhe: 12 Uhr bis 14 Uhr
• Nachtruhe: 20 Uhr bis 8 Uhr
• Ganztägige Ruhezeit an Sonn- und Feiertagen