Die Höhe der Miete ist der vielleicht wichtigste Bestandteil des Mietvertrages. Statt den Mietzins in einer bestimmten Höhe festzuschreiben und bei einer Mieterhöhung auf die ortsüblichen und oft schwierig nachvollziehbaren Vergleichsmieten abzustellen, können Vermieter und Mieter auch eine Indexmiete vereinbaren und festlegen, wann und in welchem Umfang die Miete steigt. Bei der Indexmiete bemisst sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Da die Mieterhöhung transparent festgelegt wird, lassen sich Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter vermeiden. Dennoch ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Indexmiete tatsächlich Vorteile oder eher Nachteile hat.

Sinn und Zweck der Indexmiete

Haben Vermieter und Mieter einen festen Mietzins vereinbart, kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Dazu muss der Vermieter die Mieterhöhung nachhaltig begründen. Er kann sich auf einen Mietspiegel oder das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen oder drei Vergleichswohnungen benennen. Der damit einhergehende Aufwand und das Risiko, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen bestreitet und gar ein Mietrechtsprozess droht, lässt sich mit der Vereinbarung einer Indexmiete vermeiden.

Was kennzeichnet eine Indexmiete?

Ist ein Indexmietvertrag geschlossen, bezieht sich der Vermieter bei Anhebung der Miete auf den Verbraucherpreisindex und braucht die Mieterhöhung nicht weiter zu begründen. Details regelt § 557b BGB. Der Mieter wiederum hat den Vorteil, dass er die Mieterhöhung leicht nachvollziehen kann. Streitigkeiten lassen sich im Interesse beider Parteien vermeiden.

Ist die Vereinbarung einer Indexmiete Risiko oder Chance?

Beide Parteien tragen mit der Vereinbarung einer Indexmiete das Risiko, dass sie die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes nicht vorhersehen können und der Mieter damit rechnen muss, dass der Index unangemessen stark ansteigt, während es eher sehr unwahrscheinlich erscheint, dass sich der Verbraucherpreisindex nach unten entwickelt.

Im Hinblick auf die mit der Energiekrise des Jahres 2022 verbundenen hohen Inflationsraten gibt es in der Politik Bestrebungen, den Index statt an der Inflationsrate an der Entwicklung der Nettokaltmieten auszurichten. Eine Abschaffung der Indexmiete ist jedoch nicht beabsichtigt. Ein anderer Vorschlag läuft darauf hinaus, dass Indexmieten nur noch bis maximal beispielsweise 3,5 % im Jahr ansteigen dürfen.

Ist eine Indexmiete vereinbart, muss der Mietzins für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Mindestlaufzeit gibt es nicht. Der Indexmietvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Die bis 2001 bestehende Regelung, dass der Indexmietvertrag auf eine Mindestlaufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf die Lebenszeit des Mieters abgestellt werden musste, besteht nicht mehr.

Wie wird der Mietzins bei der Indexmiete vereinbart?

Vermieter und Mieter können die Ausgangsmiete frei vereinbaren. Die Entwicklung des Mietzinses wird an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des Statistischen Bundesamtes (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Die Steigerung des Verbraucherpreisindex gegenüber dem Vorjahresmonat ergibt die monatliche Inflationsrate. Damit steigt die Miete in Abhängigkeit von der Höhe der Inflationsrate. Ein anderer als der benannte Verbraucherpreisindex ist nicht erlaubt. Zugleich ist es dem Vermieter verwehrt, die Miete anderweitig zu erhöhen. Die aktuelle Höhe des Preisindex ist auf der Website des Statistischen Bundesamtes nachzulesen.

Was ist der Unterschied zur Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag festgelegt, dass sich die Miete an bestimmten Terminen um einen im Voraus bestimmten Betrag erhöht. Ab diesem Termin gilt der neue höhere Mietzins, ohne dass es weiterer Absprachen bedarf. So haben beide Parteien von vornherein Gewissheit über zukünftige Mietsteigerungen, nehmen aber auch in Kauf, dass veränderte Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt keine Berücksichtigung finden.

Was genau ist der Verbraucherpreisindex?

Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt fortlaufend ermittelt und erfasst die durchschnittliche monatliche Preisentwicklung von ci. 300.000 Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Dabei werden Großfamilien genauso berücksichtigt wie Singlehaushalte und Rentnerehepaare. Zur Ermittlung der Verbraucherpreise werden die Kosten für Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke, alkoholische Getränke und Tabakwaren, Bekleidung und Schuhe, Wohnungsmiete, Wasser, Strom und Gas, Einrichtungsgegenstände für den Haushalt, Gesundheitspflege, Freizeit, Unterhaltung, Kultur, Beherbergungs- und Gaststättendienstleistungen und sonstige Dienstleistungen einbezogen.

Welche Rolle spielt die Inflation?

Der Verbraucherpreisindex ist ein zentraler Indikator zur Beurteilung der Geldwertentwicklung in Deutschland. Dadurch, dass die Preise ständig steigen, nimmt die Kaufkraft des Geldes ab. Da der Verbraucherpreisindex die Preisentwicklung für die privaten Haushalte abbildet, zeigt die Steigerung des Indexes die aktuelle Höhe der Inflation an. Die Inflationsrate bestimmt damit auch die Entwicklung der Indexmiete.

Mieterbunde warnen allerdings davor, solche Verträge blauäugig einzugehen. Mieter bezahlen die Preissteigerungen im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag faktisch doppelt. Einerseits treiben die steigenden Energiepreise den Verbraucherpreisindex in die Höhe, andererseits muss der Mieter die steigenden Energiekosten im Rahmen der Nebenkosten zusätzlich bezahlen.

Verbraucherpreisindex ersetzt Lebenshaltungskostenindex

Ist in einem älteren Mietvertrag noch ein Index vereinbart, der nicht mehr ermittelt wird und nicht dem Verbraucherpreisindex entspricht, bleibt die Vereinbarung trotzdem wirksam. Im Wege der Vertragsauslegung wird dann der gesetzlich vorgegebene Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt. Der Lebenshaltungskostenindex wurde bis Dezember 2002 errechnet. Er wurde dann als Index zur Darstellung der Entwicklung der Lebenshaltungskosten als Verbraucherpreisindex fortgeführt. Der Unterschied zwischen beiden Indizes liegt in den jeweiligen Preisermittlungsgrundlagen. Dem Verbraucherpreisindex werden andere Werte zugrunde gelegt als dem Lebenshaltungskostenindex.

Welche Rolle spielen Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung und Kappungsgrenze?

Auch wenn bei der Vereinbarung einer Indexmiete die Ausgangsmiete bei Abschluss des Mietvertrages frei vereinbart werden kann, sind trotzdem die Vorgaben der Mietpreisbremse und der Mietpreisüberhöhung einzuhalten.

Die Mietpreisbremse soll überzogene Forderungen des Vermieters bei der Wiedervermietung einer Wohnung verhindern und den beständigen Mietanstieg abbremsen. Die Mietpreisbremse gilt aber nur hinsichtlich der Ausgangsmiete bei Abschluss des Mietvertrages, nicht hinsichtlich der nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index.

Die Mietpreisüberhöhung (Mietwucher) soll den Vermieter daran hindern, vorsätzlich oder leichtfertig eine unangemessen hohe Miete zu fordern, die infolge des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als ci. 50 % übersteigt.

Eine Kappungsgrenze greift bei der Indexmiete nicht. Steigt der Preisindex unangemessen stark an, riskiert der Mieter, gleichermaßen stark belastet zu werden. Einige Politiker fordern daher eine Kappungsgrenze auf Indexmieten, um zu vermeiden, dass Mieter zu stark belastet werden. Eine Option kann darin bestehen, in den Indexmietvertrag ausdrücklich eine solche Kappungsgrenze (z.B. maximal 10 % Steigerung Verbraucherpreisindex) einzubauen, um dem Mieter die Sicherheit über die maximale Höhe seiner Miete zu geben.

Wann kann die Indexmiete ausnahmsweise erhöht werden?

Ist eine Indexmiete vereinbart, sind Erhöhungen, auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, normalerweise ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dann kann er die jährliche Miete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei darf die Erhöhung der monatlichen Miete innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf sich die Miete nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Details regelt § 559 BGB.

Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter darüber hinaus die Betriebskosten anpassen, vorausgesetzt, dass im Mietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit für diese Betriebskostenpauschale ausdrücklich vorgesehen ist. Dann kann der Vermieter die Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. In der in Textform mitzuteilenden Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden. Der Mieter schuldet die Umlage ab dem übernächsten Monat (§ 560 BGB).

In welcher Form erhöht sich die Indexmiete?

Die Indexmiete erhöht sich nicht automatisch. Der Vermieter muss die Änderung der Miete durch schriftliche Erklärung geltend machen (Textform gemäß § 126 BGB). Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, muss die Erklärung von allen Vermietern unterzeichnet werden und bei einer Mehrheit von Mietern auch an alle Mieter gerichtet sein.

Dabei ist die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Auch wenn die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein muss, kann die Änderung vor Ablauf der Jahresfrist erfolgen, wenn für die Mietänderung selbst die Jahresfrist eingehalten wird.

Beispiel: Erklärt der Vermieter am 10. Februar des Jahres die Mieterhöhung, wird die Mieterhöhung zum 1. April wirksam. Die nächste Mieterhöhung ist dann wiederum im Februar des Folgejahres zum April möglich.

Teils ist die Mieterhöhung mietvertraglich davon abhängig, dass der Index um einen bestimmten Prozentsatz (z.B. 5 %) mindestens steigen oder sinken muss, um die Höhe der Miete zu verändern. Wichtig ist nur, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen ein Mindestabstand von einem Jahr eingehalten wird. Es bleibt dem Vermieter unbenommen, die Miete vereinbarungsgemäß im Jahresrhythmus zu erhöhen. Verpflichtet ist er dazu nicht. Verzichtet der Vermieter in einem Jahr auf die vereinbarte Erhöhung, kann er diese im nächsten Jahr nachholen. Der Mieter wird dadurch nicht unangemessen benachteiligt, da er ein Jahr lang entlastet und im nächsten Jahr so belastet wird, wie es im Mietvertrag vereinbart ist.

Es genügt, wenn der Vermieter die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag wiedergibt. Die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist nicht erforderlich (BGH, WuM 2018, 36). Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maß steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter nicht erklären. Es brauchen auch die Berechnungsgrundlagen, sprich die monatlich erscheinenden statistischen Berichte des Statistischen Bundesamtes nicht beigefügt werden.

Will der Vermieter Rückfragen vermeiden, ist dennoch die Angabe der errechneten Änderung in Prozent sinnvoll. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

(Neuer Index : Alter Index x 100) – 100 = Steigerung der Miete in %

Beispiel: Sie haben im Oktober 2021 einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Damals lag der Verbraucherpreisindex für Deutschland bei 110,7. Eine Erhöhung ist laut Mietvertrag davon abhängig, dass sich der Preisindex um mindestens 5 % verändert. Im Oktober 2022 stand der Index bei 122,2 (Quelle: statista.com). Sie rechnen: (122,2 : 110,7 x 100) – 100 = 10,3 %. Da sich der Indexstand um 10,3 % verändert hat, darf der Vermieter die Miete um 10,3 % erhöhen. Beträgt die Miete beispielsweise 500 €, ergibt sich eine neue Miete von 551,50 €.

Kündigung des Indexmietvertrages

Ungeachtet der Vereinbarung einer Indexmiete gelten für den Indexmietvertrag hinsichtlich einer Kündigung die gleichen Vorschriften wie für jeden anderen Mietvertrag auch. Ist der Indexmietvertrag befristet vereinbart, können weder Vermieter noch Mieter während der Vertragslaufzeit ordentlich kündigen. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.

Ist der Mietvertrag unbefristet vereinbart, kann der Mieter das Mietverhältnis nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen kündigen. Will der Vermieter kündigen, muss er die für die Vermieterseite maßgeblichen Kündigungsfristen beachten und die Kündigung nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften begründen.

Was sind die Vorteile und Nachteile eines Indexmietvertrages?

Der Indexmietvertrag hat für den Vermieter den Vorteil, dass er die Miete erhöhen kann, ohne dafür die ansonsten notwendige Begründung liefern zu müssen. Konflikte im Mietverhältnis lassen sich vermeiden. Der Grund der Mieterhöhung ist transparent und leicht nachzuvollziehen.

Mit dem Indexmietvertrag kann der Vermieter bei späteren Erhöhungen die Mietpreisbremse umgehen, vor allem wenn er davon ausgeht, dass der Verbraucherpreisindex mehr steigt als die Vergleichsmieten des ortsüblichen Mietspiegels. Weniger vorteilhaft ist es, wenn der Vermieter aus eigener Initiative umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen plant, die er nicht auf den Mieter umlegen kann. Die Umlage von Modernisierungsmaßnahmen kommt nur in Betracht, wenn sie von einer Behörde offiziell angeordnet wurden, beispielsweise weil sich die Abgasvorschriften für die Heizungsanlage geändert haben.

Der Mieter hat den Vorteil, dass er im Hinblick auf die Steigerung des Verbraucherpreisindexes zumindest in der Vergangenheit ungefähr abschätzen konnte, wie seine Miete ansteigen wird. Nachteilig ist, dass die Miete unverhältnismäßig stark steigt, wenn auch die Inflation unerwartet stark ansteigt. Der Mieter hat dann kaum eine Chance, der im Mietvertrag vorgesehenen Mieterhöhung und der darauf aufbauenden Forderung des Vermieters entgegenzutreten. Nachteilig ist insbesondere, dass die steigenden Lebenshaltungskosten den Grund liefern, die Indexmiete zu erhöhen und der Mieter gleichzeitig und zusätzlich höhere Nebenkosten zu entrichten hat.