Indexmiete – Mieterhöhung nach Preisindex für Lebenshaltung

Indexmiete

Durch einen Indexmietvertrag soll erreicht werden, dass die Miete den wirtschaftlichen Veränderungen der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte jeweils angepasst wird. Die Indexmiete orientiert sich deshalb nicht an den Quadratmetern der Mietsache sondern am Verbraucherpreisindex. Gesetzlich geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB.

Das Wichtigste in Kürze

Wann Mieterhöhung bei Indexmiete?

Haben sich die vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskosten verändert, kann die Miete angepasst werden. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um eine Erhöhung, eine Senkung ist aber ebenfalls möglich. Eine Erhöhung darf max. einmal im Jahr vorgenommen werden.

Ist ein Indexmietvertrag gut?

Für Vermieter ist ein Indexmietvertrag eine gute Möglichkeit die Miete zu erhöhen ohne akribische Begründungen liefern zu müssen. Für Mieter bietet die Indexmiete den Nachteil, dass er die vertraglich vereinbarte Erhöhung hinnehmen muss und keine Chancen hat gerichtlich gegen Mieterhöhung vorzugehen, sofern sie im Rahmen der Kappungsgrenze ist.

Sinn, Zweck und Funktionsweise

Mit dem Indexmietvertrag soll sichergestellt werden, dass der Mieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus in Anspruch genommen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt damit das Limit der zulässigerweise zu verlangenden Miethöhe.

Wissenswert für Mieter: Davon profitieren letztendlich die Vermieter, die keine Mieterhöhung akribisch begründen müssen. Ist ein solcher Vertrag einmal unterschrieben sind die Mietsteigerungen festgelegt. Befinden sich diese im Rahmen der Kappungsgrenze, hat kein Mieter einen legitimen Grund, dagegen vor Gericht zu gehen.

Detaillierte Informationen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete lesen.

Preisindex für die Lebenshaltung als Grundlage

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Anhand der vom Statistischen Bundesamt gewonnen Daten kann ermittelt werden, inwieweit die Lebenshaltungskosten gestiegen oder gefallen sind.

Übrigens: Auf der Grundlage der jeweiligen Preisentwicklung ist auch eine Mietsenkung möglich, jedoch unwahrscheinlich.

Indexmietverträge erfreuen sich bei Vermietern zunehmender Beliebtheit, besonders in Ballungsgebieten wie Berlin oder München. Mieterbunde warnen allerdings davor, solche Verträge blauäugig einzugehen, da Mieter die Preissteigerungen im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag „doppelt“ bezahlen. Einerseits müssen die steigenden Heizkosten im Rahmen der Nebenkosten aufgefangen werden und andererseits ist der Anstieg des Lebenshaltungsindexes von den steigenden Energiepreisen geprägt. Während die durchschnittlichen Kaltmieten in der Vergangenheit um nur 1,6% gestiegen sind, liegt die Steigerung bei den Verbraucherpreisen bei 2,1%. Die enormen Preissteigerungen bei Benzin, Heizkosten und Strom führen den Trend noch fort.

Mindestlaufzeit

Eine Mindestlaufzeit ist für Indexmietverträge nicht mehr erforderlich. Die Indexmiete kann daher sowohl im Rahmen eines befristeten als auch unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden.

Kleine Nebeninfo: Vor in Kraft treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001, musste bei Altverträgen eine Mindestlaufzeit von mindestens 10 Jahren oder auf Lebenszeit des Mieters vereinbart werden.

Zeitmietverträge dürfen übrigens nicht einfach beliebig abgeschlossen werden. Was Mieter und Vermieter dabei beachten müssen erfahren Sie unter Befristeter Mietvertrag.

Indexmiete

Die Höhe der Indexmiete ist in festen Beträgen und nicht in Prozent anzugeben (Kern NZM 2008, 712, 713).

Auch die sich jeweils ergebenden Mieterhöhungen sind in festen Beträgen aufzuführen.

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen dürfen ausschließlich auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex vorgenommen werden.

Anderweitige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.

Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit Baumaßnahmen im Sinne des § 559 BGB als Modernisierungsumlage geltend zu machen, sofern er diese nicht zu vertreten hat.

Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss jeweils mindestens ein Jahr vergangen sein, bevor die nächste Erhöhung zulässig ist. Darüber hinaus hat der Vermieter die sogenannte „Kappungsgrenze“ zu beachten. Dies bedeutet, dass die Miete nicht höher steigen darf als die ortsübliche Vergleichsmiete, maximal aber um 20 %.

Schriftliche Mitteilung notwendig

Die Mieterhöhung erfolgt nicht automatisch. Sie muss vom Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich angezeigt werden.

Aus dem Schreiben muss sich der alte und der neue Preisindex in % ergeben. Dies hat der Vermieter als Berechnungsgrundlage zu nehmen, die Mieterhöhung in % auszudrücken und dann die neu geforderte Miete in einem festen Betrag anzugeben (siehe: Kern NZM 2008, 712, 713).

Allgemeine Informationen und gesetzliche Regelungen zum Thema Mieterhöhung finden Sie im Artikel Mieterhöhung.

Kappungsgrenze

Der Vermieter hat bei der Vornahme von Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten (siehe: BGH ZMR 2005, 184, 186).

Die Kappungsgrenze ist vom Gesetzgeber eingeführt, um zu verhindern, dass der Mieter in zu kurzer Zeit mit zu vielen Mieterhöhungen belastet wird.

Die Berechnung der Kappungsgrenze orientiert sich gemäß § 558 Abs. 3 BGB nicht an der zuletzt geschuldeten aktuellen Miete, sondern an der Höhe der drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens zurückliegenden Ausgangsmiete.

Die Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent. Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 können auch einzelne Bundesländer diese Grenze auf 15 Prozent senken. Diese Absenkung soll gerade in Ballungszentren mit wenig Wohnraum und teuren Mieten, wie z.B. Berlin, München, Hamburg etc. ein weiteres Explodieren der Mieten verhindern und eindämmen.

Kündigung des Indexmietvertrages

Bei einem befristeten Indexmietvertrag steht dem Vermieter während der Vertragslaufzeit kein Kündigungsrecht zu.

Sollte es sich um einen unbefristeten Vertrag handeln, hat der Vermieter das Recht nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Die Kündigung muss begründet werden.

Der Mieter kann einen befristeten Indexmietvertrag während der Laufzeit ebenfalls nicht vorzeitig kündigen.

Ein unbefristeter Indexmietervertrag kann seitens des Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.

Zulässige Kündigungsgründe und -fristen entnehmen Sie: Kündigungsfrist für Mietvertrag & Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen?

Vergleich Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag

Sowohl der Index- als auch der Staffelmietvertrag kündigen dem Mieter eine Mietanpassung von vornherein an.

Indexmietvertrag

Beim Indexmietvertrag erfolgt die Mietanpassung nach Maßgabe des Preisindex für alle deutschen Privathaushalte und wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Theoretisch ist auch eine Absenkung der Miete möglich.

Eine Mieterhöhung darf höchstens jedes Jahr ein Mal und nicht automatisch erfolgen. Die Mieterhöhung wird begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Sie muss vom Vermieter schriftlich erfolgen.

Ein Sonderkündigungsrecht, wie beim Staffelmietvertrag, gibt es für den Mieter nicht.

Wann generell eine Sonderkündigung möglich ist erfahren Sie unter Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages.

Staffelmietvertrag

Auch mit einem Staffelmietvertrag wird, wie bei einem Indexmietvertrag, eine Anpassung der Miethöhe bereits bei Vertragsbeginn vereinbart.

Die Miete steigert sich jährlich um die vereinbarten Beträge. Auch hier darf eine Mietanpassung nur ein Mal im Jahr vorgenommen werden.

Beim Staffelmietvertrag erfolgt sie automatisch und muss dem Mieter nicht noch einmal vorher mitgeteilt werden.

Begrenzt wird die Höhe der zulässigen Mietanpassungen durch das Wirtschaftsstrafgesetz (Mietwucher). Demnach darf die vereinbarte und gestaffelte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. den Mietspiegel nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen.

Dem Mieter steht beim Staffelmietvertrag nach Ablauf von vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrages ein Sonderkündigungsrecht zu.

Weiterführende Informationen zur Staffelmiete und allen gesetzlichen Vorgaben finden Sie im Artikel Staffelmiete – Mietvertrag mit vereinbarter Mieterhöhung.

Zuletzt aktualisiert: 05.08.2021

Verwandte Beiträge

VGW 40