Kündigung Mietvertrag - Mietverhältnis kündigen - Mietrecht

§§ 542 ff BGB

Im Mietvertragsrecht wird mit der Kündigung die Beendigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 542 ff BGB bewirkt. In diesem Zusammenhang ist von entscheidender Bedeutung, welcher Art das zu kündigende Mietverhältnis ist. Nicht jede Kündigungsvorschrift ist auf alle Mietvertragsverhältnisse anwendbar.

Insoweit ist insbesondere zu differenzieren zwischen einem üblichen, unbefristeten Mietvertrag und einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag). Darüber hinaus sind die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Voraussetzungen und Fristen einer Kündigung für den Vermieter und Mieter unterschiedlich.

Allgemeine Grundvoraussetzungen einer Kündigung

Schriftliche Kündigung eines Mietvertrages

Die Kündigung im Mietrecht ist an gesetzlich bestimmte Voraussetzungen (Frist, Form, ggf. Begründung etc.) gebunden. Anderenfalls wird die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtswirksam. Auch die Möglichkeit einer Anfechtung der Kündigungserklärung durch Widerspruch ist vom Gesetzgeber unter bestimmten Bedingungen (beispielsweise: Formmangel, fehlende Begründung etc. vorgesehen.

Zum Teil sind an die Kündigungserklärung eines Mieters andere (ggf. geringere) Wirksamkeitsvoraussetzungen zu stellen als an die des Vermieters.

Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages

Ein unbefristetes Mietverhältnis zeichnet sich dadurch aus, dass das Ende der Mietzeit nicht von vornherein bestimmt ist. Demgemäß endet ein solches Mietverhältnis nicht automatisch, sondern durch Kündigung (§ 542 Abs. 1 BGB). Beide Mietparteien, sowohl Vermieter als auch Mieter, sind dem Grunde nach gleichermaßen berechtigt, eine Kündigung des Mietvertrages vorzunehmen.

Allerdings sind die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen für den Vermieter stringenter geregelt als für den Mieter. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl im Rahmen der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB als auch der außerordentlichen fristgerechten und fristlosen Kündigung beendet werden.

Zeitmietvertrag (Befristeter Mietvertrag)

Im Unterschied zum unbefristeten Mietverhältnis endet ein Zeitmietvertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit (§ 575 BGB). Eine Kündigung zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht erforderlich. Demgemäß findet die Kündigungsvorschrift des § 573 BGB auf einen Zeitmietvertrag keine Anwendung. Gleichwohl kann ein Zeitmietvertrag ebenso wie ein unbefristetes Mietverhältnis im Wege der außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigung beendet werden.

Kündigungsarten

Im Mietrecht ist zwischen unterschiedlichen Kündigungsarten zu differenzieren. So kann ein Mietverhältnis gekündigt werden durch:

  • ordentliche Kündigung (innerhalb gesetzlich bestimmter Fristen, § 573c BGB)
  • außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 543, 569 BGB)
  • außerordentliche befristete Kündigung (mit gesetzlicher Frist/ besonders bestimmter Frist, §§ 573 d, 575 a BGB)

Ordentliche (fristgerechte) Kündigung des Mietvertrages (§ 573 Abs. 1 BGB)

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter aufgekündigt werden. Allerdings sind von beiden Vertragsparteien in § 573c Abs.1 BGB gesetzlich bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten. Aus diesem Grunde bezeichnet man die ordentliche Kündigung auch als ordentliche „fristgerechte“ Kündigungsform. Für den Mieter und den Vermieter gelten insoweit unterschiedliche Kündigungsfristen und -voraussetzungen.

» Kündigungsfristen Mietvertrag

Außerordentliche Kündigung

Unter einer außerordentlichen Kündigung ist eine Kündigungsform zu verstehen, die zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses führt. Vor diesem Hintergrund ist zu differenzieren zwischen einer außerordentlichen befristeten Kündigung und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Darüberhinaus sind die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen des Vermieters und Mieters zu beachten.

Mehr zur Kündigung eines Mietvertrages

Ein Mietverhältnis kann entweder durch Zeitablauf, wie beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag, automatisch oder durch Kündigung (§§ 542 ff BGB) beendet werden.

Dies gilt sowohl für den schriftlich, mündlich als auch den konkludent abgeschlossenen Mietvertrag.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss, entsprechend § 568 BGB, zwingend schriftlich erfolgen. Gleichzeitig muss die Kündigung in der Regel begründet werden und eigenhändig unterschrieben sein.

Formvorschriften für eine Kündigung

Schriftform vorausgesetzt

Nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmung des § 568 Abs.1 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses zwingend in schriftlicher Form vorzunehmen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Beteiligten geschaffen. Das Schriftformerfordernis gilt für den Vermieter und für den Mieter gleichermaßen.

Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Absprache mit der anderen Partei kündigen.

Kündigung muss Unterschrift enthalten

Die Kündigung muss von der kündigenden Mietpartei unterschrieben werden. Sollte die Kündigungserklärung nicht unterschrieben worden sein, so ist sie unwirksam. Die Unterschrift muss zudem deutlich lesbar sein, sodass der angegebene Name zweifelsfrei feststellbar ist (§ 126 Abs. 1 BGB).

Kündigung auch durch Bevollmächtigten möglich

Die Vornahme einer Kündigungserklärung seitens des Mieters oder Vermieters ist auch durch einen Dritten möglich. Dieser muss jedoch seine Bevollmächtigung nachweisen. Dies kann in der Weise geschehen, dass dem Kündigungsschreiben eine entsprechende Vollmachts-Urkunde beigefügt wird. Sollte diese fehlen, hat der Mieter oder Vermieter das Recht, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen (BGH Urt. v. 04.02.1981 – VIII ZR 313/79). Macht der Mieter oder Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, ist die Kündigung wirksam.

Inhalt – das muss die Mietvertrag-Kündigung enthalten

Aus der Kündigungserklärung muss sich unzweifelhaft ergeben, dass der Erklärende eine Beendigung des Mietverhältnisses wünscht. Im Kündigungsschreiben müssen zudem die Kündigungsgründe (sofern nach der jeweils maßgeblichen gesetzlichen Regelung erforderlich, im Regelfall also bei der Vermieterkündigung) enthalten sein.

Insoweit ist für die ordentliche Kündigung das Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 3 BGB) und für die fristlose Kündigung das Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 569 Abs. 4 BGB) maßgeblich. Hingegen muss nicht zwingend angegeben werden, wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll. Die Kündigung wird automatisch zum nächst zulässigen Kündigungstermin (Kündigungsfrist) wirksam.

Kündigungsgründe

Die Kündigung durch den Vermieter muss grundsätzlich eine Begründung enthalten und zwar unabhängig von dem Umstand, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt. Ohne Angabe des Kündigungsgrundes ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn das Gesetz eine Begründung nicht vorgesehen hat. In der Regel ist eine Kündigung jedoch zu begründen. Dies dient der Rechtsklarheit.

Lesetipp: Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen?

Die Kündigung des Mieters hingegen braucht bei ordentlicher Kündigung keine Begründung zu enthalten. Nur bei der Vornahme einer außerordentlichen Kündigung besteht auch seitens des Mieters die Verpflichtung, die Kündigung zu begründen (BGH Urt. v. 22.06.2005 – VIII ZR 326/04). 

Widerspruchsbelehrung

Nach Maßgabe der §§ 574 bis 574b BGB steht dem Mieter die Möglichkeit offen, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Kündigt also der Vermieter das Mietverhältnis, soll er den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen (§ 574 bis 574b BGB).
Eine fehlende Widerspruchsbelehrung führt zur Verlängerung der Widerspruchsfrist (§ 574b Abs. 2 BGB), die Kündigung an sich bleibt aber wirksam.

Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Unbefristete Mietverträge können seitens des Vermieters oder Mieters nur unter Einhaltung gesetzlich bestimmter Fristen gekündigt werden.

Die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus aus § 573c BGB.

Danach beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel drei Monate und zwar unabhängig von der vereinbarten Mietdauer. Sie Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats vorliegen, um zum Ablauf des übernächsten Monats gültig zu sein.

Beispiel: Eine Kündigung zum 30.09. muss spätestens am 03.07. (wenn Werktag) beim Vermieter eingehen.

Für den Vermieter bestimmen sich die Kündigungsfristen nach der Mietdauer, d.h. je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist. So kann beispielsweise ein 5-Jahres-Mietvertrag von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von 6 Monaten aufgekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf 9 Monate.

Grundsätzlich besteht jedoch für die Vertragsparteien die Möglichkeit, längere als die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen einseitig zu Lasten des Vermieters schriftlich zu vereinbaren (siehe: BGH WuM 2007, 290). Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist von drei Monaten kann jedoch nicht wirksam per Vertrag verlängert werden. Dies ergibt sich aus der Mietrechtsreform vom 01.09.2001.

Ausschluss des Kündigungsrechts

Grundsätzlich besteht auch bei einem unbefristeten Mietvertrag  die Möglichkeit, das ordentliche Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Ein Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel gilt grundsätzlich unbefristet und ist daher streng vom zeitlich befristeten Mietvertrag zu unterscheiden, bei dem die Mietdauer im Vorfeld festgelegt ist.

Zulässiger Umfang der zeitliche Begrenzung

Der Bundesgerichtshof hat für Wohnraummietverträge über Wohnraum zum dauerhaften Gebrauch in seiner bisherigen Rechtsprechung Zeitvorgaben hinsichtlich der zulässigen Höchstdauer eines Ausschluss des Kündigungsrechts entwickelt.

Bei Formularmietverträgen

Bei sogenannten Formularmietverträgen ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts über einen Zeitraum von bis zu vier Jahren zulässig (BGH 06.04.2005 – VIII ZR 27/04).

Der Ausschluss des Kündigungsrecht im Rahmen eines Formularmietvertrags für einen längeren Zeitraum ist insgesamt unwirksam. Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung den Mieter einseitig bindet und das Kündigungsrecht nicht auch für den Vermieter ausschließt (BGH Urt. v. 18.11.2008).

Rechtsfolge einer solchen ungültigen Klausel in einem Formularmietvertrag ist die Unwirksamkeit. Die Klausel kann aufgrund des Verbots der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion in diesem Fall nicht in eine wirksame Vereinbarung mit zulässiger Befristung umgedeutet werden. Der Mieter kann in diesem Fall also von Anfang an das Kündigungsrecht uneingeschränkt ausüben.

Bei Individualvereinbarungen

Bei einer Individualvereinbarung ist ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren wirksam und zulässig (BGH 22.12.2003 – VIII ZR 81/03). Dies gilt für beide Mietparteien.

Ausschluss des Kündigungsrechts bei Staffelmietverträgen

Sofern es sich bei dem Mietvertrag um einen Staffelmietvertrag handelt, ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für die Dauer von bis zu vier Jahren möglich. Der Ausschluss des Kündigungsrechts ist hier auch in Formularmietverträgen einseitig zu Lasten des Mieters möglich (BGH 23.11.2005 – VIII ZR 154/04).

Keine Ausschlussmöglichkeit des Kündigungsrechts bei Studierenden

Eine Ausnahme von der Möglichkeit das Kündigungsrecht auszuschließen, besteht in dem Fall, in dem ein Student Mieter der Mietsache ist.

Insoweit liegt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor, nach der ein „Vermieter Studenten nicht langfristig binden darf“ (BGH 15.07.2009 – Az. VIII ZR 307/08). Der Bundesgerichtshof gelangte zu der Auffassung, dass durch den Ausschluss des Kündigungsrechts Studierende als Mieter durch zeitlich lange Bindung an den Mietvertrag unangemessen benachteiligt würden.

Bei Studierenden ist insbesondere dem schnellen Wechsel der Lebensumstände durch Änderung des Studienortes oder der Erforderlichkeit von Auslandssemestern Rechnung zu tragen. Studierende haben ein „gesteigertes Interesse an der Wahrung ihrer Flexibilität“ und diese darf nicht durch den Ausschluss der Kündigungsfristen durchbrochen werden.

Letzte Aktualisierung: 28.03.2020

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