Kündigung Mietvertrag - Mietverhältnis kündigen - Mietrecht

§§ 542 ff BGB

Im Mietvertragsrecht wird mit der Kündigung die Beendigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 542 ff BGB bewirkt. In diesem Zusammenhang ist von entscheidender Bedeutung, welcher Art das zu kündigende Mietverhältnis ist. Nicht jede Kündigungsvorschrift ist auf alle Mietvertragsverhältnisse anwendbar.

Insoweit ist insbesondere zu differenzieren zwischen einem üblichen, unbefristeten Mietvertrag und einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag). Darüber hinaus sind die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Voraussetzungen und Fristen einer Kündigung für den Vermieter und Mieter unterschiedlich.

Allgemeine Grundvoraussetzungen einer Kündigung

Schriftliche Kündigung eines Mietvertrages

Die Kündigung im Mietrecht ist an gesetzlich bestimmte Voraussetzungen (Frist, Form, ggf. Begründung etc.) gebunden. Anderenfalls wird die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtswirksam. Auch die Möglichkeit einer Anfechtung der Kündigungserklärung durch Widerspruch ist vom Gesetzgeber unter bestimmten Bedingungen (beispielsweise: Formmangel, fehlende Begründung etc.- siehe Reaktionsmöglichkeiten des Mieters/ Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters auf eine Kündigung) vorgesehen.

Zum Teil sind an die Kündigungserklärung eines Mieters andere (ggf. geringere) Wirksamkeitsvoraussetzungen zu stellen als an die des Vermieters.

Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages

Ein unbefristetes Mietverhältnis zeichnet sich dadurch aus, dass das Ende der Mietzeit nicht von vornherein bestimmt ist. Demgemäß endet ein solches Mietverhältnis nicht automatisch, sondern durch Kündigung (§ 542 Abs. 1 BGB). Beide Mietparteien, sowohl Vermieter als auch Mieter, sind dem Grunde nach gleichermaßen berechtigt, eine Kündigung des Mietvertrages vorzunehmen.

Allerdings sind die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen für den Vermieter stringenter geregelt als für den Mieter. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl im Rahmen der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB als auch der außerordentlichen fristgerechten und fristlosen Kündigung beendet werden.

Zeitmietvertrag (Befristeter Mietvertrag)

Im Unterschied zum unbefristeten Mietverhältnis endet ein Zeitmietvertrag automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit (§ 575 BGB). Eine Kündigung zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht erforderlich. Demgemäß findet die Kündigungsvorschrift des § 573 BGB auf einen Zeitmietvertrag keine Anwendung. Gleichwohl kann ein Zeitmietvertrag ebenso wie ein unbefristetes Mietverhältnis im Wege der außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigung beendet werden.

Kündigungsarten

Im Mietrecht ist zwischen unterschiedlichen Kündigungsarten zu differenzieren. So kann ein Mietverhältnis gekündigt werden durch:

Ordentliche (fristgerechte) Kündigung des Mietvertrages (§ 573 Abs. 1 BGB)

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter aufgekündigt werden. Allerdings sind von beiden Vertragsparteien in § 573c Abs.1 BGB gesetzlich bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten. Aus diesem Grunde bezeichnet man die ordentliche Kündigung auch als ordentliche „fristgerechte“ Kündigungsform. Für den Mieter und den Vermieter gelten insoweit unterschiedliche Kündigungsfristen und -voraussetzungen.

» Kündigungsfristen Mietvertrag

Außerordentliche Kündigung

Unter einer außerordentlichen Kündigung ist eine Kündigungsform zu verstehen, die zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses führt. Vor diesem Hintergrund ist zu differenzieren zwischen einer außerordentlichen befristeten Kündigung und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Darüberhinaus sind die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen des Vermieters und Mieters zu beachten.

Mehr zur Kündigung eines Mietvertrages

Ein Mietverhältnis kann entweder durch Zeitablauf, wie beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag, automatisch oder durch Kündigung (§§ 542 ff BGB) beendet werden. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Absprache mit der anderen Partei kündigen.

Dies gilt sowohl für den schriftlich, mündlich als auch den konkludent abgeschlossenen Mietvertrag.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss, entsprechend § 568 BGB, zwingend schriftlich erfolgen. Gleichzeitig muss die Kündigung in der Regel begründet werden und eigenhändig unterschrieben sein.

Kündigungsgründe

Ohne Begründung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn das Gesetz eine Begründung nicht vorgesehen hat. In der Regel ist eine Kündigung jedoch zu begründen. Dies dient der Rechtsklarheit.

So ist entweder ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 3 BGB bei der ordentlichen Kündigung oder Kündigungsgründe nach § 569 Abs. 4 BGB bei der außerordentlichen Kündigung anzugeben. Hintergrund ist, dass es dem Vermieter / Mieter durch Angabe von Kündigungsgründen ermöglicht werden muss zu prüfen, ob die Kündigung überhaupt berechtigt ist.

Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe gem. §§ 569, 573 BGB:

  • der Mieter kommt seinen vertraglichen Pflichten (z.B. Zahlung der Miete) nicht nach
  • der Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig
  • der Vermieter macht sogenannten “Eigenbedarf” geltend
  • durch die Weitervermietung wird der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet infolgedessen erhebliche Nachteile

Ausdrücklich ausgeschlossen ist jedoch die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 2 BGB)

Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrages

Nach Maßgabe der §§ 574 bis 574b BGB steht dem Mieter die Möglichkeit offen, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Kündigt also der  Vermieter das Mietverhältnis,  soll er den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen (§ 574 bis 574b BGB).
Eine fehlende Widerspruchsbelehrung führt zur Verlängerung der Widerspruchsfrist (§ 574b Abs. 2 BGB), die Kündigung an sich bleibt aber wirksam.

Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Unbefristete Mietverträge können seitens des Vermieters oder Mieters nur unter Einhaltung gesetzlich bestimmter Fristen gekündigt werden.

Die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus aus § 573c BGB.

Danach beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel drei Monate und zwar unabhängig von der vereinbarten Mietdauer. Sie Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats vorliegen, um zum Ablauf des übernächsten Monats gültig zu sein.

Beispiel: Eine Kündigung zum 30.09. muss spätestens am 03.07. (wenn Werktag) beim Vermieter eingehen.

Für den Vermieter bestimmen sich die Kündigungsfristen nach der Mietdauer, d.h. je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist. So kann beispielsweise ein 5-Jahres-Mietvertrag von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von 6 Monaten aufgekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf 9 Monate.

Grundsätzlich besteht jedoch für die Vertragsparteien die Möglichkeit, längere als die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen einseitig zu Lasten des Vermieters schriftlich zu vereinbaren (siehe: BGH WuM 2007, 290). Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist von drei Monaten kann jedoch nicht wirksam per Vertrag verlängert werden. Dies ergibt sich aus der Mietrechtsreform vom 01.09.2001.

Letzte Aktualisierung: 28.03.2020

VGW 6