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Kündigung Mietvertrag

Im Mietrecht wird mit der Kündigung die Beendigung des Mietvertrages bewirkt. In diesem Zusammenhang ist von entscheidender Bedeutung, welcher Art das zu kündigende Mietverhältnis ist. Nicht jede Kündigungsvorschrift ist auf alle Mietverträge anwendbar.

So ist insbesondere zwischen einem üblichen, unbefristeten Mietvertrag und einem befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) zu unterscheiden. Darüber hinaus sind die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Voraussetzungen und Fristen einer Kündigung für den Vermieter und Mieter unterschiedlich.

Allgemeine Voraussetzungen einer Kündigung

Die Mietvertrag Kündigung ist im Mietrecht ist an gesetzlich bestimmte Voraussetzungen (Frist, Form, ggf. Begründung etc.) gebunden. Anderenfalls wird die Kündigung des Mietvertrages nicht wirksam. Auch die Möglichkeit einer Anfechtung der Kündigung durch Widerspruch ist vom Gesetzgeber unter bestimmten Bedingungen (beispielsweise: Formmangel, fehlende Begründung etc. vorgesehen. Zum Teil sind an die Kündigung eines Mieters andere (ggf. geringere) Voraussetzungen zu stellen als an die des Vermieters.

Wie kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Ein unbefristetes Mietverhältnis zeichnet sich dadurch aus, dass das Ende der Mietzeit nicht von vornherein bestimmt ist. Somit endet ein solcher Mietvertrag nicht automatisch, sondern durch Kündigung (§ 542 BGB). Sowohl Vermieter als auch Mieter, sind dem Grunde nach gleichermaßen berechtigt, eine Kündigung des Mietvertrages vorzunehmen.

Allerdings sind die Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen für den Vermieter strenger geregelt als für den Mieter. Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl im Rahmen der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB als auch der außerordentlichen fristgerechten und fristlosen Kündigung beendet werden.

Lesetipp: Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters

Muss ein Zeitmietvertrag gekündigt werden?

Im Unterschied zum unbefristeten Mietvertrag endet ein Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit (§ 575 BGB). Eine Kündigung zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht erforderlich. Gleichwohl kann ein Zeitmietvertrag ebenso wie ein unbefristeter Mietvertrag im Wege der außerordentlichen fristgerechten oder fristlosen Kündigung beendet werden.

Wie den Mietvertrag kündigen?

Im Mietrecht ist zwischen unterschiedlichen Kündigungsarten zu differenzieren. So kann ein Mietvertrag gekündigt werden durch:

  • ordentliche Kündigung (innerhalb gesetzlicher Kündigungsfristen, § 573c BGB)
  • außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB)
  • außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 573d BGB)

Ordentliche (fristgerechte) Kündigung des Mietvertrages

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter aufgekündigt werden. Allerdings sind von beiden Vertragsparteien gesetzlich bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten. Aus diesem Grunde bezeichnet man die ordentliche Kündigung auch als ordentliche „fristgerechte“ Kündigungsform. Für den Mieter und den Vermieter gelten insoweit unterschiedliche Kündigungsfristen und -voraussetzungen.

Außerordentliche Kündigung

Unter einer außerordentlichen Kündigung ist eine Kündigungsform zu verstehen, die zu einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages führt. Vor diesem Hintergrund ist zu differenzieren zwischen einer außerordentlichen befristeten Kündigung und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Darüber hinaus sind die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen des Vermieters und Mieters zu beachten.

Detaillierte Informationen zur fristlosen Kündigung finden Sie unter: Fristlose Kündigung der Wohnung – Was gilt für Mieter und Vermieter?

Welche Form muss die Kündigung haben?

Schriftform und Unterschrift vorausgesetzt

Nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmung des § 568 BGB ist die Mietvertrag Kündigung zwingend in schriftlicher Form vorzunehmen. Dadurch wird Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Beteiligten geschaffen. Das Schriftformerfordernis gilt für den Vermieter und für den Mieter gleichermaßen. Zudem muss die Kündigung unterschrieben sein. Fehlt die Unterschrift, so ist die Kündigung unwirksam.

Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Absprache mit der anderen Partei kündigen.

Kündigung auch durch Bevollmächtigten möglich

Die Vornahme einer Kündigung ist auch durch einen Dritten möglich. Dieser muss jedoch seine Bevollmächtigung nachweisen. Dies kann in der Weise geschehen, dass dem Kündigungsschreiben eine entsprechende Vollmacht beigefügt wird.

Sollte diese fehlen, hat der Mieter oder Vermieter das Recht, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen. Macht der Mieter oder Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, ist die Kündigung wirksam.

Was muss die Kündigung enthalten?

Aus der Kündigungserklärung muss sich unzweifelhaft ergeben, dass der Erklärende eine Beendigung des Mietverhältnisses wünscht. Im Kündigungsschreiben müssen zudem die Kündigungsgründe (sofern nach der gesetzlichen Regelung erforderlich, im Regelfall also bei der Vermieterkündigung) enthalten sein.

Hingegen muss nicht zwingend angegeben werden, wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll. Die Kündigung wird automatisch zum nächst zulässigen Kündigungstermin (Kündigungsfrist) wirksam.

Kündigungsgründe

Die Kündigung durch den Vermieter muss grundsätzlich eine Begründung enthalten und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt. Ohne Angabe des Kündigungsgrundes ist die Kündigung des Mietvertrages nur dann wirksam, wenn das Gesetz eine Begründung nicht vorgesehen hat.

Lesetipp: Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen?

Die Kündigung des Mieters hingegen braucht bei ordentlicher Kündigung keine Begründung zu enthalten. Nur bei der außerordentlichen Kündigung besteht auch seitens des Mieters die Verpflichtung, die Kündigung zu begründen (BGH Urt. v. 22.06.2005 – VIII ZR 326/04). 

Widerspruchsbelehrung

Dem Mieter steht die Möglichkeit offen, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Kündigt also der Vermieter den Mietvertrag, soll er den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen.

Eine fehlende Widerspruchsbelehrung führt zur Verlängerung der Widerspruchsfrist (§ 574b BGB), die Kündigung an sich bleibt aber wirksam.

Welche Kündigungsfristen gelten beim Mietvertrag?

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt drei Monate und zwar unabhängig von der vereinbarten Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats vorliegen, um zum Ablauf des übernächsten Monats gültig zu sein.

Beispiel: Eine Kündigung zum 30.09. muss spätestens am 03.07. (wenn Werktag) beim Vermieter eingehen.

Für den Vermieter bestimmen sich die Kündigungsfristen nach der Mietdauer, d.h. je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist.

Beispiel: Ein 5-Jahres-Mietvertrag kann von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von 6 Monaten aufgekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf 9 Monate.

Lesetipp: Kündigungsfristen im Mietrecht

Grundsätzlich besteht für die Vertragsparteien die Möglichkeit, längere als die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen einseitig zu Lasten des Vermieters schriftlich zu vereinbaren (siehe: BGH WuM 2007, 290). Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist kann jedoch nicht verlängert werden.

Ausschluss des Kündigungsrechts

Grundsätzlich besteht auch bei einem unbefristeten Mietvertrag die Möglichkeit, das ordentliche Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Ein Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel gilt grundsätzlich unbefristet und ist daher von einem Zeitmietvertrag zu unterscheiden.

Zulässiger Umfang der zeitlichen Begrenzung

Der Bundesgerichtshof hat für Wohnraummietverträge über Wohnraum zum dauerhaften Gebrauch in seiner bisherigen Rechtsprechung Zeitvorgaben hinsichtlich der zulässigen Höchstdauer eines Ausschluss des Kündigungsrechts entwickelt.

Bei einem sogenannten Formularmietvertrag ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts über einen Zeitraum von bis zu vier Jahren zulässig (BGH 06.04.2005 – VIII ZR 27/04). Der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum ist insgesamt unwirksam. Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung den Mieter einseitig bindet und das Kündigungsrecht nicht auch für den Vermieter ausschließt (BGH Urt. v. 18.11.2008).

Bei einer Individualvereinbarung ist ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zulässig (BGH 22.12.2003 – VIII ZR 81/03). Dies gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Ausschluss des Kündigungsrechts bei Staffelmiete

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 557a BGB für die Dauer von bis zu vier Jahren möglich. Der Ausschluss des Kündigungsrechts ist hier auch in Formularmietverträgen einseitig zu Lasten des Mieters möglich (BGH 23.11.2005 – VIII ZR 154/04).

Kein Ausschluss des Kündigungsrechts bei Studenten

Eine Ausnahme von der Möglichkeit das Kündigungsrecht auszuschließen, besteht in dem Fall, in dem ein Student Mieter der Mietsache ist.

Insoweit liegt eine Entscheidung des BGH vor, nach der ein „Vermieter Studenten nicht langfristig binden darf“ (BGH 15.07.2009 – Az. VIII ZR 307/08). Der Bundesgerichtshof gelangte zu der Auffassung, dass durch den Ausschluss des Kündigungsrechts Studierende als Mieter durch zeitlich lange Bindung an den Mietvertrag unangemessen benachteiligt würden.

Bei Studierenden ist insbesondere dem schnellen Wechsel der Lebensumstände durch Änderung des Studienortes oder der Erforderlichkeit von Auslandssemestern Rechnung zu tragen. Studierende haben ein „gesteigertes Interesse an der Wahrung ihrer Flexibilität“ und diese darf nicht durch den Ausschluss der Kündigungsfristen durchbrochen werden.

Häufige Fragen zum Thema

Wie schreibt man Kündigung für Mietwohnung?

Die ordentliche Kündigung einer Mietwohnung muss die geltenden Fristen einhalten. Diese sind für Mieter und Vermieter jeweils unterschiedlich. Immer vorausgesetzt wird die Schriftform und die deutlich lesbare Unterschrift des Kündigenden. Aus dem Schreiben muss klar hervorgehen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses gewünscht ist. Wird vom Mieter ausgehend fristlos gekündigt oder generell vom Vermieter gekündigt, muss ein wichtiger Grund (z. B. Lärmbelästigung oder Schimmelbefall) genannt werden.

Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Mietwohnung?

Mieter müssen eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Für Vermieter bestimmt sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer: Beträgt diese 4 Jahre besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, bei einer Mietdauer von 7 Jahren beträgt die Frist 6 Monate.

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