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Miete & Mietzahlung

Die Miete ist der Preis, den ein Vermieter dafür verlangt, dass er dem Mieter die Wohnung oder das Haus zur Nutzung überlässt. Zur Miete gehören auch die Betriebskosten, sofern diese im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind. Ansonsten sind sie in der vereinbarten Miete enthalten. Die Zahlung der vereinbarten Miete ist die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag.

Höhe der Miete bestimmen

Mieten bestimmen sich letztlich nach Angebot und Nachfrage. Ist das Angebot knapp, steigen die Mieten. Ansonsten unterliegt die Höhe der Miete der freien Vereinbarung von Vermieter und Mieter. Letztlich kann der Vermieter aber nur eine Miete verlangen, die ein Mietinteressent bereit ist, zu zahlen. Ist die Miete zu niedrig angesetzt, verschenkt der Vermieter Geld, ist sie zu hoch angesetzt, findet er keinen Mieter.

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Einschränkungen der Miethöhe

  • Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen und die Mieterhöhung begründen. Dazu berufen sich Vermieter meist auf Mietspiegel, Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen.
  • Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und es gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Miete höchstens um 10% übersteigen.
  • Neben der Obergrenze der ortsüblichen Miete bei einer Mieterhöhung ist die die sogenannte Kappungsgrenze in Höhe von 20% bzw. 15% beachten.
  • Bei Sozialwohnungen kann der Vermieter für die bis 2002 geförderten Wohnungen bis zur planmäßigen Rückzahlung der örtlichen Baudarlehen nur die durch Kalkulation individuell festgelegte Miete für eine Wohneinheit basierend auf den laufenden Aufwendungen verlangen (Kostenmiete). Bei der sozialen Wohnraumförderung ab 2003 ist die nach der Förderzusage höchst zulässige Miete maßgeblich. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Passend dazu: Wohnberechtigungsschein
  • Der Vermieter riskiert bei Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit, wenn er sich unangemessen hohe Mieten zahlen lässt, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigen.
  • Vermieter dürfen keine Wuchermieten verlangen. Strafbewährter Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter die Zwangslage eines Mieters ausnutzt und eine überhöhte Miete ansetzt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% übersteigt.

Exkurs: Ortsübliche Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Mieterhöhungsrecht. Das ist die Miete, die üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage und energetischer Ausstattung in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird.

Zur Rechtfertigung der Mieterhöhung kann sich der Vermieter auf einen Mietspiegel oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten beziehen.

Arten der Miete

Bruttokaltmiete

Bei der Bruttokaltmiete werden die verbrauchsbedingten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet, während alle anderen Nebenkosten in der Miete enthalten sind.

Kaltmiete mit Nebenkostenvorauszahlung

Die für Vermieter und Mieter gerechteste Vereinbarung ist die Kaltmiete mit Nebenkostenvorauszahlung. Der Mieter schuldet neben der Miete (Grundmiete) eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten, über die der Vermieter am Ende eines Abrechnungszeitraums die Nebenkostenabrechnung erstellen muss.

Auch interessant: Frist für die Nebenkostenabrechnung

Kaltmiete mit Nebenkostenpauschale

Die Parteien des Mietvertrages können eine Kaltmiete (Grundmiete) vereinbaren und die Betriebskosten pauschal abrechnen. Bei der Nebenkostenpauschale trägt allein der Vermieter das Risiko von Verbrauchs- und Preissteigerungen. Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter, Heizkosten gesondert unter Einbeziehung des Verbrauchs abzurechnen.

Warmmiete oder Inklusivmiete

Bei Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Betriebskosten als mit der Miete bezahlt. Der Vermieter trägt das Risiko von Verbrauchs- und Preissteigerungen. Aufgrund der Vorgaben der Heizkostenverordnung muss der Vermieter bis auf wenige Ausnahmen Heizung und Warmwasser gesondert abrechnen und dabei den Verbrauch des Mieters berücksichtigen.

Teilinklusivmiete

Ist eine Teilinklusivmiete vereinbart, wird nur ein Teil der tatsächlich anfallenden Nebenkosten, meist Kosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Abfallentsorgung, auf den Mieter umgelegt, während die übrigen Nebenkosten in der Miete enthalten sind.

Indexmiete

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Indexmiete, wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalt in Deutschland bestimmt (Mieterhöhung anhand der Inflation).

Staffelmiete

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete wird die Miete für bestimmte Zeiträume (Staffeln) in unterschiedlicher Höhe (automatische Mieterhöhung) vereinbart. Dabei muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Fälligkeit der Miete

Die Miete einschließlich der vereinbarten Nebenkosten ist spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu bezahlen (§ 556b BGB). Die Miete braucht aber nicht bereits mit Ablauf des dritten Tages auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein. Es genügt, wenn der Mieter so überweist, dass er bei normalem Verlauf mit der rechtzeitigen Gutschrift auf dem Konto des Vermieters rechnen durfte.

Mieterhöhung

Während des Mietverhältnisses kann der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% steigen. In Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf kann die Kappungsgrenze auf 15% herabgesetzt werden.

Darüber hinaus kommt die Mieterhöhung in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert hat. Über die Mieterhöhung wegen Modernisierung hinaus ist der Vermieter nicht gehindert, die Miete zusätzlich bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen.

Mietminderung

Der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie außerdem während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Weist die Wohnung einen Mangel auf, der die Tauglichkeit der Mieträume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mindert, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen und die monatliche Miete bis zur Beseitigung des Mangels kürzen.

Auch interessant: Mietminderungstabelle

Zahlungsverzug / Mietrückstand

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete nicht, nicht vollständig oder gehen die Mietzahlungen regelmäßig verspätet beim Vermieter ein, kann der Vermieter unter Umständen eine Kündigung wegen Mietrückstand aussprechen.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Vermieter verlangen vor Abschluss des Mietvertrages neben Gehaltsnachweisen und Mieterselbstauskunft gerne eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung des früheren Vermieters. Darin bestätigt der frühere Vermieter auf rein freiwilliger Basis, dass der Mieter die Miete ordnungsgemäß gezahlt und keine Mietschulden hinterlassen hat.

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