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Mietkaution

Die Mietkaution bzw. Mietsicherheit dient dazu, dem Vermieter im Streitfall die Durchsetzung seiner berechtigten Interessen aus dem Mietverhältnis zu erleichtern. Dies kann beispielsweise bei Vorliegen von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter oder auch bei bestehendem Zahlungsverzug des Mieters der Fall sein.

Vor diesem Hintergrund ist der Vermieter gemäß § 551 BGB berechtigt, bei Mietvertragsabschluss eine vereinbarte Kaution (Sicherheitsleistung) vom Mieter zu verlangen.

Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters keine nachträgliche Kaution verlangen.

Was deckt die Mietkaution ab?

Die Kaution dient dem Zweck der finanziellen Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter Schadensersatz wegen verursachter Schäden zu zahlen hat oder die Miete nicht mehr geleistet wurde etc. Im Allgemeinen ist die Kaution verwendbar zur Deckung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis, wie z.B.:

  • Versäumte Mietzahlungen
  • Nachzahlungen von Betriebskosten
  • Schäden an der Mietsache
  • versäumte Schönheitsreparaturen

Wie berechnet sich die Mietkaution?

Die Mietsicherheit darf zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages höchstens drei Netto-Monatsmieten (Kaltmiete, also ohne Berücksichtigung der Nebenkosten in Form von Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale) betragen.

Beispiel: Wurde eine Kaltmiete ohne Nebenkosten von 680 Euro vereinbart, beträgt die Mietsicherheit höchstens 2.040 Euro.

Eine spätere Anhebung der Mietsicherheit, bedingt durch eine Mieterhöhung, ist nicht möglich. Ist eine Inklusivmiete (also Nettomiete einschließlich Nebenkosten) vereinbart, ist die Kaution auch in dieser vollen Höhe zu erbringen und zwar ebenfalls höchstens 3-fach.

Mietkaution in Raten zahlen

Der Mieter ist berechtigt, die Mietkaution in drei Raten zu begleichen und muss sie nicht in einer Summe aufbringen. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (z.B. Schlüsselübergabe), die weiteren Raten jeweils in den beiden folgenden Monaten. Der Vermieter kann dem Mieter das Recht, die Mietsicherheit in Raten aufzubringen, nicht verweigern.

Abweichende Regelungen unwirksam

Die gesetzliche Regelung ist klar, weshalb es auch keiner gesonderten Regelung im Mietvertrag bedarf. Andere Vereinbarungen, z. B. dass bereits vor Schlüsselübergabe die volle Mietsicherheit gezahlt werden muss, sind ungültig.

Auch wenn Mieter bereits einen solchen Vertrag unterschrieben haben, müssen sie die Sicherheitsleistung nicht in einer Summe aufbringen – der Mietvertrag wird dadurch auch nicht ungültig.

Weigert sich der Vermieter, auf die Ratenzahlung einzugehen oder übergibt die Schlüssel nicht nach Zahlung der ersten Rate, so kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und das unter Geltendmachung von Kündigungsfolgeschäden.

Kündigung bei nicht gezahlter Mietkaution

Der Vermieter kann den Mietvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter bei der Kautionszahlung mit mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand ist. Hierzu bedarf es im Vorfeld weder einer Abmahnung noch Abhilfefrist.

Schonfristzahlung: Wie auch beim Verzug der Miete, hat der Mieter jedoch die Möglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er die rückständigen Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, z.B. Sozialamt, Jobcenter etc. verpflichten, die Zahlungsrückstände zu begleichen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit die Kaution zurück zu zahlen?

Häufig kommt es bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Streitigkeiten über die Fälligkeit zur Rückzahlung der Mietkaution. Mieter sind auf eine schnelle Rückzahlung bedacht, da sie womöglich für die neue Wohnung eine Mietsicherheit hinterlegen müssen. Der Vermieter hingegen will die Schutzfunktion der Kaution nicht verlieren.

Es gilt grundsätzlich: Die Kaution ist im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses entweder zurückzugeben oder zu verwerten. Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution erst nach Rückgabe der Mietsache verlangen, also erst wenn die Wohnung abgenommen und die Schlüssel an den Vermieter übergeben wurden. (Siehe: BGH NJW 1972, 721).

Immer ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen

Dennoch gibt es keine gesetzliche Regelung zur Rückzahlungsfrist der Mietsicherheit und unter Berücksichtigung von möglichen Nachforderungen (z.B. Instandsetzungen wegen unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden, nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung etc.).

Tipp: Mieter und Vermieter sollten in beidseitigem Interesse bei der Wohnungsübergabe immer ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, welches alle festgestellten Mängel und Zählerstände aufführt.

Nicht eigenmächtig Mietzahlungen einstellen!

Die letzten Mietzahlungen nach Übergabe der Kündigung (i. d. R. die drei Mieten der Kündigungsfrist) dürfen vom Mieter nicht mit dem Verweis, der Vermieter könne diese mit der Mietkaution verrechnen, eingestellt werden.

In diesem Fall handelt der Mieter rechtswidrig und untergräbt die Schutzfunktion der Mietsicherheit. Der Vermieter ist berechtigt, die ausstehenden Mietzahlungen einzuklagen, womit dem Mieter weitere Kosten für Anwalt und Gericht entstehen.

Offene Forderungen aus dem Mietverhältnis

Grundsätzlich ist die Kaution dann zurückzugeben, wenn keine offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Sollten Forderungen des Vermieters unstreitig bestehen oder gar durch entsprechende rechtskräftige Verurteilung (Titel) festgestellt sein, ist die Kaution in Höhe der bestehenden Forderung zu verwerten.

Kautionsabrede

Welche Forderungen mit der Kautionsleistung nicht abgegolten werden sollen, kann gegebenenfalls im Rahmen einer Kautionsabrede zwischen den Mietparteien ausgehandelt und schriftlich festgehalten werden.

Übrigens: Ist eine solche Abrede nicht getroffen, dürfen auch offene Forderungen im Hinblick auf die Nebenkosten unter Aufrechnung mit der Mietkaution ausgeglichen werden.

Rückzahlungsfrist

Welcher Zeitraum der Prüfung nach der Wohnungsübergabe als angemessen anzusehen ist, ist in der Rechtsprechung streitig.

Nach überwiegender Meinung der Rechtsprechung, die eine 6-monatige Zurückbehaltung der Mietsicherheit durch den Vermieter für angemessen erachtet, begründet sich dieser Standpunkt aus der Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters nach Ablauf von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an den Vermieter.

Offene Nebenkosten

Nur im begründeten Einzelfall ist die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter auch über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten zulässig (Siehe: BGH WuM 1987, 310).

Diese sehr lange Frist berücksichtigt überwiegend den Fall, dass der Mieter während des laufenden Jahres auszieht (beispielsweise am 31.03.2022) und die Nebenkostenabrechnung für das noch laufende Kalenderjahr zu diesem Zeitpunkt noch nicht, sondern naturgemäß erst zum Ende 2022 (also nach Ablauf von 8-9 Monaten), vorliegt.

Nur angemessener Teil darf einbehalten werden

Unter diesen besonderen Umständen billigt die Rechtsprechung dem Vermieter zu, dass dieser einen „angemessenen Teil“ der Mietkaution (also nicht die komplette Mietkaution) länger als 6 Monate zurückbehalten darf. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass mit einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu rechnen ist (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01.2006).

Haben die bisherigen Abrechnungen über die Nebenkosten stets ein Guthaben für den Mieter ergeben, kann der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Mietsicherheit einbehalten, wenn er eine mögliche Nebenkostennachzahlung konkretisiert.

Die Höhe des „angemessenen“ Teilbetrages kann nur auf Basis der Erfahrungswerte vergangener Jahre geschätzt werden. Das AG Hamburg entschied unter dem Az.: 47 C 1373/95, dass höchstens 3-4 monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einbehalten werden können.

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Das Gesetz bietet die Möglichkeit unter verschiedenen Arten der Sicherheitsleistung zu wählen. In der Regel wird eine Kautionsleistung durch Barkaution, Einrichtung eines Sparkontos des Mieters oder Bürgschaft erbracht.

Barkaution

Eine sogenannte Barkaution ist durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme in bar, per Scheck, Überweisung oder Lastschrift möglich. Der Vermieter ist verpflichtet die Geldsumme treuhänderisch getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Die getrennte Aufbewahrung des hinterlegten Betrages ist wichtig, falls es zu einer Insolvenz des Vermieters kommen sollte.

Verzinsung durch Vermieter

Darüber hinaus trifft den Vermieter die Verpflichtung für Verzinsung des Geldbetrages (mindestens in Höhe einer Spareinlage) Sorge zu tragen.

Nachweis durch den Vermieter – Auskunftspflichten

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der geleisteten Kaution nachweist (Siehe: LG Düsseldorf WuM 1993, 400).

Sollte der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage der ersten Rate der Kautionsleistung nicht nachweisen, ist der Mieter berechtigt, die Zahlung der beiden Folgeraten zurückzubehalten (Siehe: AG Braunschweig WuM 1987, 257).

Im Übrigen steht dem Mieter ein gerichtlich einklagbarer Anspruch auf die Erbringung der Nachweispflicht durch den Vermieter zu.

Schadensersatzanspruch des Mieters

Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Kaution nicht im Sinne des Gesetzes angelegt hat, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des ihm daraus entstandenen Schadens zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, die Mietkaution zinsbringend anzulegen, kann der Mieter von dem Vermieter Ersatz des ihm entgangenen Zinsertrages verlangen. Dabei wird der Zinsschaden bezogen auf den rückwirkenden Zeitraum der Nichtanlage des Kautionsbetrages errechnet.

Kautionskonto des Mieters

Das Kautionskonto ist die häufigste Form zur Erbringung der Mietsicherheit. Auf Namen des Mieters wird durch den Vermieter bei einem beliebigen Kreditinstitut ein Sparkonto eingerichtet. Der Mieter zahlt auf dieses Konto die vereinbarte Kautionssumme ein und dieser Betrag ist in üblicher Höhe für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen.

Das Sparkonto beinhaltet einen sogenannten Sperrvermerk zugunsten des Vermieters, um diesem gegebenenfalls den Zugriff zu ermöglichen. Dies hat zur Folge, dass Auszahlung und Verwertung der Mietkaution allein von dem Verfügungswillen des Vermieters abhängig ist, ohne dass der Mieter hier mitwirken könnte.

Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge durch Vertrag für die Verbindlichkeiten einer anderen Person (Hauptschuldner) demjenigen gegenüber einzustehen, dem die Verbindlichkeiten zustehen (Gläubiger). Kann der Mieter (=Hauptschuldner) beispielsweise die Mietkaution nicht leisten, muss diese von dem Bürgen übernommen werden.

Zu beachten: Der Vermieter muss sich nicht auf eine Bürgschaft einlassen, da es hierzu keine gesetzliche Regelung gibt.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Die Mietkaution kann auch anstelle der „normalen“ Bürgschaft in Form einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft erbracht werden. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die „Einrede der Vorausklage“.

Dies bedeutet im Unterschied zur normalen Bürgschaft, dass der Bürge auch dann in Anspruch genommen werden kann, obgleich noch gar nicht feststeht, dass der Hauptschuldner (=Mieter) die Mietkaution nicht selbst zahlen kann. Der Bürge kann also in jedem Fall von dem Gläubiger (Vermieter) in Anspruch genommen werden.

Diese Form der Bürgschaft wird häufig bei Vermietung an Studenten eingefordert. So ist der Vermieter in den meisten Fällen zur Vermietung an Studenten bereit, wenn die Eltern der Studenten eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernehmen.

Bankbürgschaft

Auch kann der Mieter eine Mietkaution durch Erbringen einer Bankbürgschaft stellen. In diesem Fall muss der Mieter seine Bank anweisen, dass diese die zu zahlende Mietkaution an den Vermieter herausgibt, sobald dieser Anspruch darauf erhebt (sogenanntes erstes Anfordern).

Die Haftung der Bank ist begrenzt auf die zulässige Höchstforderung von drei Kaltmieten. Der Vorteil einer Bankbürgschaft besteht für den Mieter darin, dass er die Kaution nicht neben seinen ohnehin schon hohen Umzugskosten in bar aufbringen muss.

Nachteilig ist, dass der Mieter – anders als bei einem Kautionskonto – keine Zinsen erhält, sondern der Bank die Mietkautionsbürgschaft auch noch mit Gebühren / Zinsen jährlich vergüten muss.

Häufige Fragen zum Thema

Wie funktioniert das mit der Mietkaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit bei Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten durch den Mieter. Der Mieter hinterlegt einen Geldbetrag beim Vermieter, damit dieser im Schadensfall finanziell abgesichert ist. Die Kaution muss nicht als Geldbetrag hinterlegt werden, sondern kann auch in anderen Formen, wie etwa einer Mietbürgschaft von Privatpersonen, Versicherungen oder Banken erfolgen.

Wie kann ich die Kaution bezahlen?

Die Kaution kann als ganze Summe gezahlt werden, aber auch auf drei Raten aufgeteilt werden. Dabei wird die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt. Dieses Recht darf der Vermieter nicht verweigern.

Wann muss Mietkaution zurückgezahlt werden?

Die Mietsicherheit ist nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. nach der Abnahme der Mietsache durch den Vermieter zurückzuzahlen oder zu verwerten. Die Rückzahlung verzögert sich häufig, da dem Vermieter eine „angemessene Frist“ zur Prüfung seiner Ansprüche auf mögliche Nachforderungen zusteht. Eine gesetzliche Regelung bezüglich der konkreten Dauer dieser Frist besteht nicht.

VGW 97