Mieterhöhung

Mieterhöhung

Die Regelungen über die Mieterhöhung (§§ 557 ff BGB) schützen zum einen die Mieterseite vor möglicherweise überhöhten und nicht gerechtfertigten Mieterhöhungen, zum anderen wird auch den durch Artikel 14 Grundgesetz geschützten Eigentumsrechten des Vermieters Rechnung getragen, indem ihm eine mindestens kostendeckende Vermietung ermöglicht wird.

Gültig für verschiedene Mietverhältnisse

Anwendung finden die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung auf alle Mietverhältnisse des preisfreien Wohnraums. Sie gelten sowohl für unbefristete Mietverträge als auch Zeitmietverhältnisse, also befristete Mietverträge.

Im Rahmen von Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) oder Indexmietverträgen (§ 557b BGB) sind Mieterhöhungen bereits mit Vertragsschluss vereinbart und bedürfen keiner weiteren gesonderten Regelung.

Bei preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungen sind die Bestimmungen über die Kostenmiete des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) oder des Landesrechts maßgebend.

Allgemeine Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses frei, die gegenwärtige Miete zu erhöhen aber auch zu senken.

Ansonsten gilt für bestehende Mietverhältnisse, dass Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegelangehoben werden können, wobei dies nur innerhalb der sogenannten Kappungsgrenze geschehen darf. 

Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% angehoben werden kann, dabei aber die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf.

Form und Begründung der Mieterhöhung

Das Thema Form und Begründung der Mieterhöhung ist in § 558 a BGB geregelt. Die geplante Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich zu unterbreiten, eine Begründung ist ebenfalls erforderlich. Sie muss für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein.

Tipp: Im Rahmen der Begründung kann der Vermieter im Hinblick auf eine Mietpreisanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen auf den entsprechenden Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigen-Gutachten.

Mieterhöhungsgründe

Der Gesetzgeber sieht drei Gründe vor, nach denen eine Mieterhöhung gestattet ist:

  1. Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB i. V. m. §§ 558 a- 558 e BGB)
  2. Aufgrund gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)
  3. Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559, 559 b BGB)

Zustimmung des Mieters

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt muss die erhöhte Miete spätestens zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens gezahlt werden. Mit Beginn des dritten Kalendermonats gerät er in Zahlungsverzug (§ 558b).

Ist bis dahin keine Zustimmung und auch keine erhöhte Zahlung des Mieters erfolgt, kann der Vermieter darauffolgend innerhalb von drei Monaten Klage erheben, um den Mieter zur Zustimmung zu bewegen.

Der Vermieter hat im Laufe des Verfahrens die Möglichkeit die Forderung nach Mieterhöhung zu überarbeiten, sollte sie nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Dies verlängert die Zustimmungsfrist für den Mieter um erneut zwei volle Kalendermonate.

Beispiel: Hat der Vermieter in seiner Forderung nach Mieterhöhung nicht angebracht, dass diese aufgrund der gestiegenen Betriebskosten erfolgt, kann er diese Information nun nachträglich einbringen.

Ausschluss einer Mieterhöhung

Mieter und Vermieter haben allerdings auch die Möglichkeit, eine Erhöhung durch Vereinbarung von vornherein auszuschließen. Ein solcher Ausschluss kann eine Mieterhöhung ganz, teilweise oder für eine bestimmte Dauer ausschließen. Sollte kein Ausschluss vereinbart worden sein, sind Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Das Wichtigste kurz zusammengefasst

Wie viel darf die Miete erhöht werden?

Die Miete darf um 20% erhöht werden, aber maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies darf der Vermieter alle drei Jahre vornehmen.

Ist eine Mieterhöhung ohne Begründung zulässig?

Nein, die Mieterhöhung muss immer eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Dabei zählen gesetzlich nur die folgenden Gründe: Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, Anpassung aufgrund gestiegener Betriebskosten oder wegen Modernisierungsmaßnahmen.

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