Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Um sich dem Marktgegebenheiten anzupassen, erhöhen Vermieter in regelmäßigen Abständen die Miete. Bewegt sich die Mietsteigerung im gesetzlichen Rahmen, ist das auch zulässig. So ist eine allgemeine Mieterhöhung ohne besonderen Grund möglich, jedoch nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Darüber hinaus müssen Vermieter Kappungsgrenzen beachten und sich an Fristen halten.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die durchschnittliche Miete, die gezahlt wird für eine vergleichbare Wohnung hinsichtlich

• Wohnraumart
• Wohnfläche
• Ausstattungsmerkmale
• Energetischer Zustand
• Örtliche Lage

Im Rahmen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter eben diese Vergleichsmiete ordnungsgemäß und nachvollziehbar begründen.

Um die Vergleichsmiete zu bestimmen, können Vermieter auf einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank zurückgreifen, ein Sachverständigengutachten beauftragen oder vergleichbare Wohnungen heranziehen.

Ausführliche Informationen hierzu im Artikel: Ortsübliche Vergleichsmiete

Wie oft ist eine Mieterhöhung möglich?

Der Vermieter kann die Miete praktisch fortlaufend erhöhen, vorausgesetzt, es sind nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen, die ortsübliche Miete wird nicht überschritten und die Kappungsgrenze wird berücksichtigt.

Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, muss dessen Miete zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Der Vermieter kann dazu frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung ankündigen, dass er erneut die Miete erhöht (sog. Mieterhöhungsverlangen des Vermieters), wobei die höhere Miete aber erst nach 15 Monaten fällig wird.

Beispiel: Der Vermieter hatte zuletzt zum 1.8.2021 die Miete erhöht. Der Vermieter könnte dann frühestens ein Jahr später zum 1.8.2022 erneut ankündigen, dass er die Miete erhöhen möchte (Mieterhöhungsverlangen). Da das Gesetz dem Mieter eine Überlegungsfrist zubilligt, wäre die Mieterhöhung 15 Monate nach dem 1.8.2021, also am 1.11.2022 in Kraft getreten.

Erklärt der Vermieter die Mieterhöhung vor Ablauf der Jahresfrist, ist sein Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Dies gilt auch, wenn sich das Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahresfrist auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist bezieht. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Jahresfrist nicht in Lauf (BGH WuM 1993, 388).

Wie hoch kann die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist als diejenige Miete definiert, die üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB).

Maßgebend ist die für vergleichbare Wohnungen tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete. Der Durchschnitt darf sich aber nur auf Mieten beziehen, die in den letzten sechs Jahren vor dem Mieterhöhungsverlangen vereinbart wurden. Einbezogen werden auch Mieten, die bei Neuabschluss von Mietverträgen vereinbart wurden. Ausgenommen sind Wohnungen, bei denen die Miethöhe im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde (öffentlich geförderter Wohnraum).

Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters beim Mieter, nicht aber der Zeitpunkt, zu dem die gewünschte Mieterhöhung wirksam wird.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung, gelten besondere Regelungen. Anders als bei der privaten Vermietung unterliegt die Höhe der Miete strengen Reglementierungen. Sozialwohnungen sind Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln gebaut wurden. Nach Ablauf der Sozialbindung werden die Wohnung wie alle anderen frei finanzierten Wohnungen behandelt, so dass eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich wird.

Lesetipp: Wohnberechtigungsschein (WBS) für Sozialwohnung

Solange die Sozialbindung besteht, können die Mieten nicht frei vereinbart werden. Die „Kostenmiete“ bestimmt die Höhe der Miete. Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters unter Berücksichtigung der Finanzierungskosten erforderlich ist. Die Kostenmiete kann sich erhöhen, wenn sich die laufenden Aufwendungen des Vermieters erhöhen. Details regelt das Wohnungsbindungsgesetz.

Wie wird die neue Miete berechnet?

Die Ausgangsmiete, die der Mieter bislang gezahlt hat, ist mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen. Soweit der Vermieter vorher die Miete wegen Modernisierungsarbeiten erhöht hat, muss er den Betrag der Modernisierungsmieterhöhung in die Grundmiete einbeziehen.

Soweit die Parteien eine Bruttokaltmiete – inzwischen unüblich – vereinbart haben, ein Mietspiegel jedoch nur Nettomieten ausweist, muss der Vermieter zur Vergleichbarkeit den auf die Wohnung entfallenden Betriebskostenanteil angeben. Dieser ergibt sich aus dessen Betriebskostenabrechnung im vorangegangenen Abrechnungszeitraum.

Beispiel: Die Bruttokaltmiete beträgt 560 EUR bei 80m² Wohnfläche. Dies entspricht 7 EUR/m². Die Betriebskosten liegen bei 1,50 EUR/m². Die ortsübliche Miete nach Mietspiegel (netto) beträgt 6 EUR. Die Mieterhöhung wäre auf 6 EUR + 1,50 EUR = 7,50 EUR x 80m² = 600 EUR möglich. Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter angeben, dass die in der Miete enthaltenen Betriebskosten gemäß beiliegender Abrechnung für das Vorjahr 1,50 EUR/m² Wohnfläche betragen.

Kappungsgrenzen – Begrenzung der Mieterhöhung

Ungeachtet der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter muss die sogenannte Kappungsgrenze beachten.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete würde eine Mieterhöhung um 22% erlauben. Wegen der örtlichen Kappungsgrenze muss der Vermieter die Mieterhöhung aber auf maximal 20% beschränken.

Die Kappungsgrenze ist nach der vertraglich vereinbarten Miete zu berechnen. Auch eine Brutto- oder Inklusiv- oder Teilinklusivmiete zählt als Ausgangsmiete. Neben der Miete getrennt gezahlte Betriebskosten werden nicht einbezogen. Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete außer Betracht und werden während eines Zeitraums von drei Jahren nicht mit eingerechnet.

Beispiel

• Kappungsgrenze 500 EUR + 20% + 80 EUR = 680 EUR

Erfolgte die Sanierung bereits vor 1.8.2018 (drei Jahre vor Mieterhöhung) und wurde die Miete wegen der Sanierung auf 580 EUR erhöht, berechnet sich die Kappungsgrenze ausgehend von dieser erhöhten Miete, also 580 EUR + 20% = 696 EUR. Damit wurde die Mieterhöhung wegen der Modernisierung Teil der Grundmiete. Sie wird dann bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.

Missachtet der Vermieter die Kappungsgrenze, ist eine Mieterhöhung nicht unwirksam, sondern reduziert sich auf das zulässige Maß.

15% Kappungsgrenze in manchen Regionen

In Wohngebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist die Landesregierung ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren mit einer Kappungsgrenze bis 15% auszuweisen. Kappungsgrenzen gibt es beispielsweise in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Dresden, Stuttgart, Hannover und Leipzig.

Tatsächliche Wohnfläche weicht vom Mietvertrag ab

Im Mieterhöhungsschreiben sollte die Angabe zur Wohnfläche geprüft werden. Ist die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf der Vermieter die Miete nur im Hinblick auf die tatsächliche Größe erhöhen. Ausgangspunkt ist also immer die tatsächliche Wohnfläche, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Wie muss das Mieterhöhungsschreiben aussehen?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Textform (Brief, E-Mail) vortragen und begründen.

Ist der Mietvertrag von mehreren Mietern unterschrieben, muss das Schreiben an alle Mieter adressiert seien. Stimmt von mehreren Mietern nur ein Mieter zu, bleibt es für alle Mieter bei der ursprünglichen Miete, da die Erhöhungserklärung insgesamt unwirksam ist (LG Hamburg, ZMR 1978,311). Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen auch allen Mietern zustellen, es sei denn, dass ein Mieter den anderen bevollmächtigt hat, Post des Vermieters entgegenzunehmen.

Aus dem Mieterhöhungsschreiben muss sich entnehmen lassen, auf welchen Betrag die Miete erhöht werden soll. Dazu muss der Vermieter die tatsächliche Wohnfläche in Quadratmeter und den neu verlangten Quadratmeterpreis angeben.

Wann wird die Mieterhöhung wirksam?

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die höhere Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats, nachdem er das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat.

Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter am 5. April zu. Die Mieterhöhung wird zum 1. Juli wirksam.

Der Vermieter kann die Mieterhöhung nicht einseitig festsetzen. Er muss er den Mieter auffordern, der Mieterhöhung ausdrücklich zuzustimmen.

Beispiele: Die Erklärung des Vermieters, … „dass er die Miete zum … auf die ortsübliche Miete anpassen werde“ stellt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen dar (LG Mannheim, WuM 2000, 308). Besser wäre die Formulierung: … „Ich bitte Sie um Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zum …“.

Die Zustimmung des Mieters unterliegt keiner Form. Sie kann mündlich oder stillschweigend erfolgen, sofern der Mieter mehrfach vorbehaltslos die höhere Miete zahlt.

Mieter stimmt der der Mieterhöhung nicht zu

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu, muss der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen. Der Vermieter muss die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten beim Amtsgericht erheben (§ 558b BGB). Die Überlegungsfrist des Mieters erfasst also den restlichen Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens und zwei weitere Monate. Im Streitfall bestimmt das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Beispiel: Dem Mieter geht am 8. Mai das Schreiben des Vermieters zu, dass er die Miete erhöhen will. Der Mieter kann bis Ende Juli entscheiden, ob er zustimmt. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter binnen drei weiterer Monate, also bis Ende Oktober, Klage erheben.

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu, muss der Vermieter gleichwohl innerhalb der vorgegebenen Frist klagen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen vollumfänglich durchsetzen will. Genauso gut kann der Vermieter die Teilzustimmung des Mieters auch akzeptieren, indem er ausdrücklich einwilligt oder die erhöhte Miete mehrfach widerspruchslos entgegennimmt.

Wie kann sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung zur Wehr setzen?

Will sich der Mieter gegen die Mieterhöhung zur Wehr setzen, braucht er nur seine Zustimmung zu verweigern, riskiert aber, dass der Vermieter die Mieterhöhung einklagt. Bestätigt das Gericht die Mieterhöhung, gehen die Verfahrenskosten zu Lasten des Mieters. Ein Mieter ist also gut beraten, eine Mieterhöhung nicht ins Blaue hinein oder aus emotionalen Beweggründen zu verweigern. Vielmehr ist im Einzelfall im Detail zu prüfen, wie sich die Mieterhöhung begründet.

Mieterhöhung trotz Wohnungsmängeln

Mieterhöhung und Mietminderung bei Wohnungsmängeln sind unabhängig voneinander zu beurteilen. Hat die Wohnung Mängel, stehen dem Mieter Gewährleistungsansprüche zu (u.a. Minderung der Miete). Insoweit kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter seinen Mietminderungsanspruch anerkennt oder die Mängel beseitigt (OLG Frankfurt WuM 1999, 629). Er hat auch kein Zurückbehaltungsrecht an der erhöhten Miete.

Mieterhöhung bei Modernisierung oder gestiegenen Betriebskosten

Ungeachtet der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Wohnung modernisiert hat oder sich die Nebenkosten erhöht haben. Die Mietsteigerung, die durch Modernisierung oder gestiegene Betriebskosten begründet wurde, hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Beispiel

• Miete per 1.6.2020 = 500 €
• Am 1.7.2021 Einbau neue sanitäre Einrichtung = 80 EUR – Mieterhöhung auf 580 EUR
• Am 1.3.2022 Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete = 620 EUR

Der Vermieter kann in diesem Beispiel die Miete erhöhen, obwohl am 1.3.2022 wegen der durch die Modernisierungsmaßnahme bedingten Mieterhöhung am 1.7.2021 noch keine 15 Monate vergangen sind.

Kann ein neuer Eigentümer direkt die Miete erhöhen?

Verkauft der Vermieter die Wohnung, übernimmt der Erwerber das bestehende Mietverhältnis so, wie es besteht. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Will der Erwerber die Miete erhöhen, muss er die gesetzlichen Vorschriften beachten und kann die Miete allenfalls bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der bloße Erwerb ist als solcher kein Grund für eine Mieterhöhung.

Lesetipp: Eigentümerwechsel – Auswirkungen auf Mietvertrag

Checkliste – Mieterhöhung prüfen

• Richtiger Adressat: Stehen im Mietvertrag mehrere Namen (z.B. Ehepaar), muss jede als Mieter benannte Person Adressat des Mieterhöhungsschreiben sein.
• Richtiger Absender: Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Vermieter bezeichnet, muss jede als Vermieter bezeichnete Person als Absender benannt sein und das Mieterhöhungsschreiben unterschrieben haben. Wurde die Wohnung vererbt, muss der Erbe seine Erbberechtigung nachweisen (z.B. Erbschein, notarielles Testament, Erbvertrag). Stammt das Mieterhöhungsschreiben von der Hausverwaltung oder einem Rechtsanwalt, muss eine Originalvollmacht beigefügt sein. Fehlt eine solche, muss die fehlende Vollmacht unverzüglich beanstandet und nachgefordert werden.
• Keine Mieterhöhung bei Staffel- oder Indexmiete: Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, bemisst sich eine eventuelle Mieterhöhung nach gesonderten gesetzlichen Regeln und nicht nach der ortsüblichen Miete.
• Mieterhöhung begründet: Der Vermieter muss die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründen.
• Jahressperrfrist: Will der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, muss die letzte Mieterhöhung oder der Einzug in die Wohnung bei Zugang des Mieterhöhungsschreibens mindestens zwölf Monate zurückliegen.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung höchstens 20% (in einigen Regionen 15%) betragen.

Kann eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen werden?

Es bleibt Vermieter und Mieter unbenommen, mietvertraglich jegliche Mieterhöhung auszuschließen. In § 557 Abs. 3 BGB heißt es ausdrücklich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nur vornehmen darf, wenn diese nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind somit zulässig (AG Bad Cannstatt, Urteil v. 19.7.19, Az. 12 C 279/19).