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Mietkaution abwohnen und mit Miete verrechnen zulässig?

Ohne die Zahlung einer Mietsicherheit lässt sich heutzutage nur noch schwer eine Wohnung anmieten. Die Höhe ist im Mietvertrag vereinbart und dient dem Vermieter als Sicherheit. Falls Zahlungsausfälle entstehen oder der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht, darf der Vermieter die Kosten mit der Mietsicherheit verrechnen. Der Ausgleich steht in den meisten Fällen ausschließlich dem Vermieter zu. Doch wie verhält es sich mit den Rechten des Mieters, bezüglich dem Verrechnen bzw. Abwohnen der Mietkaution?

Dürfen Mieter die Mietkaution abwohnen?

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die hinterlegte Mietkaution zurückzahlen. Voraussetzung dafür ist, dass keine offenen Forderungen mehr gegen den Mieter bestehen. Einige Mieter meinen jedoch, in den letzten Monaten eines Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellen zu können und die Mietkaution einfach abzuwohnen. Sie zahlen keine Miete mehr und fordern, dass der Vermieter stattdessen die hinterlegte Mietkaution verrechnen soll. Doch so einfach ist es selbstverständlich nicht.

Mieter darf die Mietkaution nicht abwohnen

Die Forderung nach Verrechnung einer oder mehrerer Monatsmieten mit der Mietkaution ist unzulässig (AG München, 7.04.2016, AZ 423 C 1707/16). Der Mieter muss stattdessen die Miete bis zum letzten Monat des Mietverhältnisses pünktlich an seinen Vermieter zahlen (OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96).

Rechtlich hat der Mieter erst nach Beendigung der Mietzeit einen Anspruch auf die hinterlegte Kaution (Az.: 432 C 1707/16). Zudem kann der Vermieter die Mietkaution noch bis zu 6 Monate einbehalten. Der Vermieter hat das Recht gründlich zu prüfen, ob offene Forderungen gegen den Mieter bestehen, etwa unerledigte Schönheitsreparaturen oder eine mögliche Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung.

Folgen & Risiken für Mieter

Mieter müssen als Folge des Abwohnens der Mietkaution mit einer Klage seitens des Vermieters rechnen. Der Vermieter darf die Klage ohne vorherige Mahnung zur Begleichung der Mietschulden einreichen (LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2012, Az.: 12 T 1/12, GE 2012, 487). Zudem können für Mieter weitere Kosten anfallen. Die Anwalts- und Gerichtskosten können höher ausfallen als die zurückbehaltenden Monatsmieten.

Folgen & Risiken für Vermieter

Der Vermieter trägt bei der gesamten Angelegenheit das volle wirtschaftliche Risiko, da er alle Ansprüche selbstständig geltend machen muss. Sollte der Vermieter sich für eine Klage gegen den Mieter entscheiden, muss er die Gerichts- und Anwaltskosten selbst vorstrecken. Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter eventuell auf allen Kosten sitzen.

Ausnahme: Dann darf Mieter die Kaution „abwohnen“

Sollte der Mieter zweifeln, dass der Vermieter seiner Anlagepflicht während des laufenden Mietverhältnisses gewissenhaft nachkommt, so darf er um einen Nachweis bitten. Die Anlagepflicht besagt, dass Vermieter die Kaution ihres Mieters sicher verwahren müssen. Zudem muss eine Trennung vom restlichen Vermögen stattfinden – das ist z.B. dann wichtig, wenn der Vermieter Insolvenz anmelden sollte.

Der Mieter darf dem Vermieter eine schriftliche Frist setzen, bis zu welcher der Vermieter dem Mieter nachweisen muss wo die Mietkaution verblieben ist. Wenn der Vermieter nach Ablauf der Frist keine Antwort gegeben hat, darf der betroffene Mieter im Rahmen seines Zurückbehaltungsrechtes die Mietzahlungen bis auf Weiteres einbehalten (BGH, 20.12.2007, IX ZR 132/06).