Mietkaution (Mietsicherheit)

§§ 551, 563 b Abs. 3 , 566 a BGB

Mietkaution - Verpfändung eines SParguthabens
Mietkaution – Sicherheitsleistung des Mieters

Die Mietkaution bzw. Mietsicherheit soll dazu dienen, dem Vermieter im Streitfall die Durchsetzung seiner berechtigten Interessen aus dem Mietverhältnis zu erleichtern. Dies kann beispielsweise bei Vorliegen von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter oder auch bei bestehendem Zahlungsverzug des Mieters der Fall sein. Vor diesem Hintergrund ist der Vermieter gemäß § 551 BGB berechtigt, bei Mietvertragsabschluss eine vereinbarte Kaution (Sicherheitsleistung) vom Mieter zu verlangen. Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters eine Kaution nachträglich nicht verlangen.

Die Höhe der zu verlangenden Kaution ist gemäß § 551 Abs. 1 BGB begrenzt und darf das Dreifache der vereinbarten Kaltmiete nicht überschreiten. Wurde beispielsweise eine Kaltmiete ohne Nebenkosten von 480 Euro vereinbart, beträgt die Mietsicherheit höchstens 1.440 Euro.


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Fälligkeit und Teilzahlung – Ratenzahlung

Der Mieter ist gemäß § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, die Mietkaution in drei Raten zu begleichen und muss sie nicht in einer Summe aufbringen. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (z.B. Schlüsselübergabe), die weiteren Raten jeweils in den beiden folgenden Monaten.

Der Vermieter kann dem Mieter das Recht, die Mietsicherheit in Raten aufzubringen, nicht verweigern. Die gesetzliche Regelung ist klar, weshalb es auch keiner gesonderten Regelung im Mietvertrag bedarf. Andere Vereinbarungen, z. B. dass bereits vor Schlüsselübergabe die volle Mietsicherheit gezahlt werden muss, sind ungültig. Auch wenn Mieter bereits einen solchen Vertrag unterschrieben haben, müssen sie die Sicherheitsleistung nicht in einer Summe aufbringen – der Mietvertrag wird dadurch auch nicht ungültig. Weigert sich der Vermieter, auf die Ratenzahlung einzugehen oder übergibt die Schlüssel nicht nach Zahlung der ersten Rate, so kann das Mietverhältnis vom Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 fristlos und unter Geltendmachung von Kündigungsfolgeschäden gekündigt werden.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) in § 569 BGB der neue Absatz 2a eingefügt. Dieser ermöglicht Vermietern die fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand ist. Hierzu bedarf es durch die Neuregelung weder einer Abmahnung noch Abhilfefrist. Diese Regelung gilt für alle ab dem 01.05.2013 geschlossenen Mietverträge.

Schonfristzahlung: Wie auch beim Verzug der Miete, hat der Mieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB jedoch die Möglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er die rückständigen Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, z.B. Sozialamt, Jobcenter etc. verpflichten, die Zahlungsrückstände zu begleichen.

Mietkaution Rückzahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses

Häufig kommt es bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Streitigkeiten über die Fälligkeit zur Rückzahlung der Mietkaution. Mieter sind auf eine schnelle Rückzahlung bedacht, da sie womöglich für die neue Wohnung eine Mietsicherheit hinterlegen müssen. Der Vermieter hingegen will die Schutzfunktion der Kaution nicht verlieren.

Es gilt grundsätzlich: Die Kaution ist im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses entweder zurückzugeben oder zu verwerten. Der Mieter kann die Rückzahlung der Kaution erst nach Rückgabe der Mietsache verlangen, also erst wenn die Wohnung abgenommen und die Schlüssel an den Vermieter übergeben wurden. (Siehe: BGH NJW 1972, 721).

Dennoch gibt es keine gesetzliche Regelung zur Rückzahlungsfrist der Mietsicherheit und unter Berücksichtigung von möglichen Nachforderungen (z.B. Instandsetzungen wegen unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigte Schäden, nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung etc.).

TIPP: Mieter und Vermieter sollten in beidseitigem Interesse bei der Wohnungsübergabe immer ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen, welches alle festgestellten Mängel und Zählerstände aufführt.

Die letzten Mietzahlungen nach Übergabe der Kündigung (i. d. R. die drei Mieten der Kündigungsfrist) dürfen vom Mieter nicht mit dem Verweis, der Vermieter könne diese mit der Mietkaution verrechnen, eingestellt werden. In diesem Fall handelt der Mieter rechtswidrig und untergräbt die Schutzfunktion der Sicherheitsleistung. Der Vermieter ist berechtigt, die ausstehenden Mietzahlungen einzuklagen, womit auch weitere Kosten für Anwalt und Gericht für den Mieter entstehen.

Offene Forderungen aus dem Mietverhältnis

Grundsätzlich ist die Kaution dann zurückzugeben, wenn keine offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Sollten Forderungen des Vermieters unstreitig bestehen oder gar durch entsprechende rechtskräftige Verurteilung (Titel) festgestellt sein, ist die Kaution in Höhe der bestehenden Forderung zu verwerten.

Kautionsabrede

Welche Forderungen mit der Kautionsleistung nicht abgegolten werden sollen, kann gegebenenfalls im Rahmen einer Kautionsabrede zwischen den Mietparteien ausgehandelt und schriftlich festgehalten werden. Ist eine solche Abrede nicht getroffen, dürfen auch Forderungen im Hinblick auf offene Nebenkosten unter Aufrechnung mit der Mietkaution ausgeglichen werden.

Unterschiedliche Meinungen der Gerichte zu Fristen

Welcher Zeitraum der Prüfung als angemessen anzusehen ist, ist in der Rechtsprechung streitig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe beispielsweise hält einen 6-monatigen Zeitraum für angemessen (Siehe: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156), auch das Oberlandesgericht Celle folgt dieser Auffassung (Siehe: OLG Celle WuM 1986, 61). Das Landgericht Köln hingegen erachtet einen Zeitraum von 3 Monaten für angemessen (Siehe: LG Köln WuM 1984, 109) und das Amtsgericht Dortmund meint, ein Zeitraum von 2 Monaten sei ausreichend (Siehe: AG Dortmund WuM 1981, 235).

Nach überwiegender Meinung der Rechtsprechung, die eine 6-monatige Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter für angemessen erachtet, begründet sich dieser Standpunkt aus der Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters nach Ablauf von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an den Vermieter.

Offene Nebenkosten

Nur im begründeten Einzelfall ist die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter auch über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten zulässig (Siehe: BGH WuM 1987, 310). Diese sehr lange Frist berücksichtigt überwiegend den Fall, dass der Mieter während des laufenden Jahres auszieht (beispielsweise am 31.03.15) und die Nebenkostenabrechnung für dieses noch laufende Kalenderjahr zu diesem Zeitpunkt noch nicht, sondern naturgemäß erst zum Ende 2015 (also nach Ablauf von 8-9 Monaten), vorliegt.

Nur angemessener Teil darf einbehalten werden

Unter diesen besonderen Umständen billigt die Rechtsprechung dem Vermieter zu, dass dieser einen „angemessenen Teil“ der Mietkaution (also nicht die komplette Mietkaution) länger als 6 Monate zurückbehalten darf. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass mit einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung zu rechnen ist (BGH Az: VIII ZR 71/05 vom 18.01.2006). Haben die bisherigen Abrechnungen über die Nebenkosten stets ein Guthaben für den Mieter ergeben,  kann der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Mietsicherheit einbehalten, wenn er eine mögliche Nebenkostennachzahlung konkretisiert.

Die Höhe des „angemessenen“ Teilbetrages kann nur auf Basis der Erfahrungswerte vergangener Jahre geschätzt werden. Das AG Hamburg entschied unter dem Az.: 47 C 1373/95, dass höchstens 3-4 monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einbehalten werden können.

Kautionsarten

Das Gesetz bietet die Möglichkeit unter verschiedenen Arten der Sicherheitsleistung zu wählen. In der Regel wird eine Kautionsleistung durch Barkaution, Einrichtung eines Sparkontos des Mieters oder Bürgschaft erbracht.

Barkaution

Eine sogenannte Barkaution ist durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme in bar, per Scheck, Überweisung oder Lastschrift möglich.

Der Vermieter ist verpflichtet die Geldsumme treuhänderisch getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Die getrennte Aufbewahrung des hinterlegten Betrages ist wichtig, falls es zu einer Insolvenz des Vermieters kommen sollte.

Verzinsung durch Vermieter

Darüber hinaus trifft den Vermieter die Verpflichtung für Verzinsung des Geldbetrages (mindestens in Höhe einer Spareinlage) Sorge zu tragen.

Nachweis durch den Vermieter – Auskunftspflichten

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der geleisteten Kaution nachweist (Siehe: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Sollte der Vermieter beispielsweise die ordnungsgemäße Anlage der ersten Rate der Kautionsleistung nicht nachweisen, ist der Mieter berechtigt, die Zahlung der beiden Folgeraten zurückzubehalten (Siehe: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Im Übrigen steht dem Mieter ein gerichtlich einklagbarer Anspruch auf die Erbringung der Nachweispflicht durch den Vermieter zu.

Schadensersatzanspruch des Mieters

Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Kaution nicht im Sinne des Gesetzes angelegt hat, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des ihm daraus entstandenen Schadens zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, die Mietkaution zinsbringend anzulegen, kann der Mieter von dem Vermieter Ersatz des ihm entgangenem Zinsertrages verlangen. Dabei wird der Zinsschaden bezogen auf den rückwirkenden Zeitraum der Nichtanlage des Kautionsbetrages errechnet.

Kautionskonto des Mieters

Das Kautionskonto ist die häufigste Form zur Erbringung der Mietsicherheit. Auf Namen des Mieters wird durch den Vermieter bei einem beliebigen Kreditinstitut ein Sparkonto eingerichtet. Der Mieter zahlt auf dieses Konto die vereinbarte Kautionssumme ein und dieser Betrag ist in üblicher Höhe für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen. Das Sparkonto beinhaltet einen sogenannten Sperrvermerk zugunsten des Vermieters, um diesem gegebenenfalls den Zugriff zu ermöglichen. Dies hat zur Folge, dass Auszahlung und Verwertung der Mietkaution allein von dem Verfügungswillen des Vermieters abhängig ist, ohne dass der Mieter hier mitwirken könnte.

Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge durch Vertrag für die Verbindlichkeiten einer anderen Person (Hauptschuldner) demjenigen gegenüber einzustehen, dem die Verbindlichkeiten zustehen (Gläubiger). Dies bedeutet: Kann der Mieter (=Hauptschuldner) beispielsweise die Mietkaution nicht leisten, muss diese von dem Bürgen übernommen werden. (Zu beachten: Der Vermieter muss sich nicht auf eine Bürgschaft einlassen, da es hierzu keine gesetzliche Regelung gibt)

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Die Mietkaution kann auch anstelle der „normalen“ Bürgschaft in Form einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft erbracht werden. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die „Einrede der Vorausklage“. Dies bedeutet im Unterschied zur normalen Bürgschaft, dass der Bürge auch dann in Anspruch genommen werden kann, obgleich noch gar nicht feststeht, dass der Hauptschuldner (=Mieter) die Mietkaution nicht selbst zahlen kann. Der Bürge kann also in jedem Fall von dem Gläubiger (Vermieter) in Anspruch genommen werden.

Diese Form der Bürgschaft wird häufig bei Vermietung an Studenten eingefordert. So ist der Vermieter in den meisten Fällen zur Vermietung an Studenten bereit, wenn die Eltern der Studenten eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernehmen.

Bankbürgschaft

Auch kann der Mieter eine Mietkaution durch Erbringen einer Bankbürgschaft stellen. In diesem Fall muss der Mieter seine Bank anweisen, dass diese die zu zahlende Mietkaution an den Vermieter herausgibt, sobald dieser Anspruch darauf erhebt (sogenanntes erstes Anfordern). Die Haftung der Bank ist begrenzt auf die zulässige Höchstforderung von 3 Monatskaltmieten. Der Vorteil einer Bankbürgschaft besteht für den Mieter darin, dass er die Kaution nicht neben seinen ohnehin schon hohen Umzugskosten in bar aufbringen muss. Nachteilig ist, dass der Mieter – anders als bei einem Kautionskonto – keine Zinsen erhält, sondern diese Dienstleistung der Bank auch noch mit Gebühren in Höhe von 2% – 3% der Bürgschaftssumme jährlich vergüten muss.

Mietkaution im Überblick

In der Regel verlangt der Vermieter vom neuen Mieter eine Mietkaution. Eine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Mietsicherheit grundsätzlich einzufordern, besteht allerdings nicht. Daher ist eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung erforderlich.

Ausgeschlossen hiervon ist der preisgebundene Wohnraum gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG. Das Verlangen einer Sicherheitsleistung ist hier nur zulässig, wenn diese ausschließlich dafür bestimmt ist, mögliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aufgrund von Schäden an der Wohnung oder nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen durchzusetzen.

Wie hoch darf die Mietkaution ausfallen?

Die Mietkaution darf höchstens drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten, also ohne Berücksichtigung der Nebenkosten), zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, entsprechen (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine spätere Anhebung der Mietkaution, bedingt durch eine Mieterhöhung, ist nicht möglich.

Ist eine Inklusivmiete (also Nettomiete einschließlich Nebenkosten) vereinbart, ist die Kaution auch in dieser vollen Höhe zu erbringen und zwar ebenfalls höchstens 3-fach.

Interessant für Mieter ist insbesondere, dass § 551 Abs. 2 BGB die Berechtigung vorsieht, die Mietsicherheit zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen vorzunehmen, sofern sie in Zahlung einer  Geldsumme (Barleistung) erbracht wird. Insoweit ist die erste Teilzahlung fällig mit Mietbeginn und die weiteren jeweils in den darauf folgenden zwei Monaten.

Bei Zahlungsverzug fristlose Kündigung

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Kaltmieten in Verzug, kann der Vermieter nach den Änderungen durch die Mietrechtsreform 2013 das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.

Ein erster Entwurf des Bundesjustizministeriums zur Mietrechtsreform 2016 sieht allerdings einen größeren Schutzkreis für in Zahlungsverzug geratene Mieter vor: Wird dem Mieter nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zugestellt, so soll der Mieter nach Zustellung noch zwei Monate Zeit haben, die fällige Miete sowie mögliche Entschädigungen zu bezahlen. Die Kündigung wäre dann unwirksam. Ob diese Änderungen jedoch so vorgenommen werden, bleibt vorerst abzuwarten.

Zweck der Mietkaution

Die Kaution dient dem Zweck der finanziellen Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter Schadensersatz wegen verursachter Schäden zu zahlen hat oder die Miete nicht mehr geleistet wurde etc. Im Allgemeinen ist die Kaution verwendbar zur Deckung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis.

Wie kann die Mietsicherheit aufgebracht werden?

Barkaution

Grundsätzlich kann der Mieter die Kaution erbringen durch Barleistung (Zahlung einer bestimmten Geldsumme). Die Barleistung kann dem Vermieter übergeben werden oder auf ein vom Vermieter bestimmtes und auf seinen Namen laufendes Konto eingezahlt werden.

Verpfändung

Eine Möglichkeit bietet zudem die Verpfändung. Hierbei zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag auf ein auf seinen Namen ausgestelltes Sparbuch ein und verpfändet die Sparforderung anschließend an den Vermieter. Notwendig ist jedoch, dass die Bank von der Verpfändung Kenntnis erlangt und einen entsprechenden Sperrvermerk zugunsten des Vermieters einrichtet.

Bürgschaft

Der Mieter kann die Sicherheitsleistung auch durch eine Bürgschaft erbringen. Dabei ist jedoch auf die Schriftform sowie die inhaltlichen Anforderungen der Bürgschaft zu achten. So muss u.a. der Umfang der Bürgschaft hinreichend bestimmt sein.

Mietkaution bei Auszug zurück erhalten

Erlischt das Mietvertragsverhältnis, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Mietsicherheit und muss die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Alles Wichtige zur Mietkautionsrückzahlung unter Mietkaution bei Auszug zurück erhalten. Wie die Mietkautionsbürgschaft bei Auszug gekündigt und in Anspruch genommen werden kann, erfahren Sie unter Mietkautionsbürgschaft bei Auszug kündigen und in Anspruch nehmen.

Zuletzt aktualisiert: 01.07.2020

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