Mietvertrag - Mietverhältnis

Ratgeber zum Mietrecht

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Ein Mietvertrag  liegt immer dann vor, wenn sich Jemand verpflichtet, einem anderen den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (siehe: NJW 1993, 3131), so die etwas holprige juristische Formulierung.

In der Regel verpflichten sich also Vermieter und Mieter, Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Gesetzliche Grundlagen zu Mietverträgen

Mietvertrag

Die gesetzliche Regelungen zum Mietvertrag finden sich in den Bestimmungen der §§ 535 – 580a BGB, wobei die Grundnorm des Mietvertrages § 535 BGB darstellt.

Für Wohnraummietverträge gibt es neben den allgemeinen Regelungen eine Reihe von Sonderbestimmungen, die in den §§ 549 – 577a BGB zu finden sind.


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Rechtliche Vorschriften für einen Mietvertrag (§ 535 BGB ff)

Die rechtlichen Vorschriften bezüglich eines Mietvertrages ergeben sich aus §§ 535 ff BGB.

Für den Abschluss eines rechtsgültigen und verbindlichen Mietvertrages ist zwingend erforderlich, dass sich die Vertragsparteien  über alle wesentlichen Vertragsbedingungen einigen. Dazu gehören:

  • Mietgegenstand (§ 90 BGB)
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Höhe der Miete

Können sich Vermieter und Mieter auf die wesentlichen Vertragsbestandteile einigen, so kommt durch Angebot und Annahme der Mietvertrag zustande.

Durch einen Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand (z.B. Wohnung) zur Benutzung zu überlassen. Zudem regelt der Vertrag, in welchem Rahmen die Nutzung erfolgen darf und welche Miete der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsüberlassung zu zahlen hat.

Die Praxis kennt verschiedene Arten von Mietverträgen:

sowie als Sonderform des Mietvertrages den

Jeder dieser Verträge hat seine besondere rechtliche Ausgestaltung nebst unterschiedlichen Rechtsfolgen.

Selbstnutzungsklausel im Mietvertrag – Eigenbedarf

Eine nicht unerhebliche Bedeutung kommt der sogenannten “Selbstnutzungsklausel”, zu. Eine solche Klausel ist gelegentlich in Mietverträgen zu finden. Diese ermöglicht es dem Vermieter unter bestimmten gesetzlich festgelegten Voraussetzungen aus Gründen des Eigenbedarfs das Mietverhältnis “vorzeitig” aufzukündigen (Kündigung wegen Eigenbedarfs). Konkrete Kenntnisse über die erforderlichen Kündigungsvoraussetzungen zahlen sich in der Regel für den Mieter aus.

Rechtliche Konsequenzen bei Eigentümerwechsel

Ob und inwieweit sich rechtliche Konsequenzen aus einem Eigentümerwechsel ergeben, ist ebenfalls eine sehr gängige Problematik im Mietrecht.

Ist der Vermieter verstorben, muss der Erbe den Mietvertrag unter den bisherigen Vertragsbedingungen weiterführen – Eine Änderung ist unzulässig!

Unwirksame Klauseln

Unter Umständen kann ein Mietvertrag aufgrund vereinbarter Klauseln ganz oder teilweise unwirksam sein. In diesem Falle steht den Parteien die Möglichkeit zu den Vertrag in Teilen oder in vollem Umfang nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen anzufechten.

Weitere Infos zu zulässige Klauseln im Mietvertrag
Weitere Infos zu unzulässige Klauseln im Mietvertrag

Hausordnung

Der Mietvertrag enthält häufig auch eine vertragliche Hausordnung, die für den Mieter bindend ist. In ihr sind beispielsweise Nutzungsregelungen für die Mietsache sowie allgemeine Hinweise aufgeführt.

Arten von Mietverträgen

Das deutsche Recht gewährt den Vertragsparteien verschiedene Möglichkeiten, einen Mietvertrag abzuschließen. Nachfolgend stellen wir Ihnen die verschiedenen Arten von Mietverträgen ausführlicher vor und erläutern zudem die Unterschiede zwischen sogenannten Formularmietverträgen und Individualvereinbarungen.

Unbefristeter Mietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag liegt vor, wenn bei Vertragsschluss kein fester Zeitpunkt vereinbart worden ist, an dem das Mietverhältnis enden soll (§ 542 Abs.1 BGB). Dieser ist die häufigste Form des Mietvertrages bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern.

Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag)

Beim befristeten Mietvertrag spricht man auch vom Zeitmietvertrag. Dieser ist gegeben, wenn die Mietdauer auf einen bestimmten zeitlichen Umfang festgelegt (befristet) wird (§ 575 BGB).

Dauermietvertrag

Der Dauermietvertrag ist eine unter gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften übliche Mietvertragsform. Diese räumen ihren Mietern ein Dauernutzungsrecht ein.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Beim Wohnrecht auf Lebenszeit ist ein auf die Lebenszeit “befristetes” Mietverhältnis vorhanden – diese “Befristung” stellt eine Sonderform des Zeitmietvertrages dar.

Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag ist gegeben, wenn ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter (dem sogenannten Hauptmieter) und dem Untermieter besteht (§§ 540, 535 BGB). Man spricht auch von einem Mietverhältnis 2. Stufe.

Zwischenmietvertrag

Der Zwischenmietvertrag ist eine besondere Form des Untermietvertrages und betrifft lediglich gewerblich genutzte Räume, keine Wohnraummietverhältnisse (§ 565 BGB).

Staffelmietvertrag

Mit dem Staffelmietvertrag wird bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt, wann und in welcher Höhe sich die Miete in den folgenden Jahren steigern wird (sogenannte Staffelmiete).

Indexmietvertrag

Im Indexmietvertrag ist festgelegt, dass die Miete in Abhängigkeit von dem jeweils aktuellen Preisindex (wird jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt neu ermittelt) angepasst werden darf (sogenannte Indexmiete). Es handelt sich hierbei um eine besondere und zulässige Mietanpassungsvereinbarung.

Kettenmietvertrag

Der sogenannte Kettenmietvertrag liegt vor, wenn mindestens zwei Mal aufeinanderfolgend dasselbe Mietobjekt wiederholt zeitlich befristet angemietet wird. Bei Wohnraum ist diese Art von Mietverträgen seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 nur noch in den Ausnahmefällen des § 549 Abs. 2 und 3 BGB zulässig (z.B. Wohnraum für Studenten oder Jugendliche).

Erweiterungsmietvertrag

Ein Erweiterungsmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn sich der bisherige Mietvertrag ausdehnen soll auf eine neu hinzukommende Wohn- bzw. Nutzfläche.

Unterschied zwischen Formularmietvertrag und Individualvereinbarung

Die Mehrheit der heutzutage verwendeten Mietverträge sind sogenannte Formularmietverträge. Bei Formularmietverträgen werden die Vertragsbestimmungen nicht individuell verhandelt, sondern in Form von vorformulierten Verträgen festgehalten – hier bedienen sich Vermieter häufig Verträgen von entsprechenden Anbietern (bspw. Haus & Grund).

Formularmietvertrag

Um einen Formularmietvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrags nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt sondern einseitig, in der Regel vom Vermieter, gestellt wird. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vertragsinhalt auch den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB genügen muss (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

In der Praxis sind also an den Inhalt eines Formularmietvertrags oftmals strengere Anforderungen zu stellen. Begründet wird dies damit, dass die schwächere Vertragspartei – der Mieter – in der Regel kaum eine Möglichkeit hat, den Vertragsinhalt zu beeinflussen. Die gesetzlichen Regelungen zur bspw. Kündigung des Mietvertrages, Schönheitsreparaturen oder Nebenkostenabrechnung dürfen hier nicht ausgehebelt werden.

Individuelle Vereinbarungen im Formularmietvertrag

Einigen sich Vermieter und Mieter neben dem Formularmietvertrag zusätzlich auf individuelle Vereinbarungen, gehen diese den Regelungen im Formularmietvertrag vor. Aber Vorsicht: werden die vermeintlich individuellen Vereinbarung handschriftlich in den Formularmietvertrag eingefügt, stellen diese keine individuelle Vereinbarung mehr dar, sondern werden Bestandteil des Formularmietvertrags. Notwendig ist daher eine eigenständige, individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.

Individualvereinbarung

Um eine Individualvereinbarung handelt es sich, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell und gleichberechtigt ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB).  Der Inhalt des Mietvertrags unterliegt daher bei einer Individualvereinbarung auch nicht den Regelungen der § 305 ff. BGB.

Allerdings sei an dieser Stelle gesagt, dass MIetverträge in Form von Individualvereinbarungen eher die Ausnahme als die Regel sind.

Ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB bedeutet also mehr als ein bloßes Verhandeln, der Verwender muss seine Bedingungen ernsthaft zur Disposition stellen, sodass der Vertragspartner seine eigenen Interessen wahren und den Mietvertrag entsprechend (mit-) gestalten kann.

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