Unbefristeter Mietvertrag

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist die Mietdauer nicht auf einen begrenzten Zeitraum bestimmt. Dies ist der Regelfall bei Mietverträgen für Wohnraum.

Formvorschriften

Für den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages gibt es keine Formvorschriften. Er kann sowohl schriftlich als auch mündlich geschlossen werden. In beiden Fällen müssen die Vertragsparteien sich einig sein über das Mietobjekt, die Höhe des Mietzinses und den Vertragsbeginn.

Soweit der unbefristete Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wird, müssen die Parteien darüber hinaus den Mietvertrag eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB).

Mieterhöhung (§ 558 BGB)

Bei einem normalen, Schriftlichen Mietvertrag ist die ursprünglich vereinbarte Nettokaltmiete bindend und wird auch nicht automatisch erhöht. Will der Vermieter nun die Kaltmiete für sein Objekt erhöhen, kann er dieses nur unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften gemäß § 558 BGB tun. Die Mieterhöhungsgründe sind dabei sehr beschränkt und nur in den folgenden Konstellationen möglich (wobei auch die aktuell geltende Mietpreisbremse beachtet werden muss):

Da die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung für die umlagefähigen Nebenkosten nur eine Schätzung ist bzw. auf den vergangenen Werten basiert, hat der Vermieter hier die Möglichkeit, eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Nebenkosten vorzunehmen.

Kündigung des unbefristeten Mietvertrages

Der unbefristete Mietvertrag kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB gekündigt werden. In der Regel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei längerer Mietdauer bzw. auch bei individual vereinbarten Kündigungsfristen kann diese sich verlängern.

Eine Kündigung hat zwingend schriftlich zu erfolgen. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse muss er in der Kündigung darlegen.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere immer dann vor, wenn

  • der Mieter seinen vertraglichen Pflichten (z.B. Zahlung der Miete) nicht nachkommt
  • der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört
  • der Vermieter sogenannten „Eigenbedarf“ geltend macht
  • durch die Weitervermietung der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und infolgedessen erhebliche Nachteile erleidet

Ausdrücklich ausgeschlossen ist übrigens die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 2 BGB)

Ausschluss des Kündigungsrechts

Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kann das Kündigungsrecht für die Dauer von maximal vier Jahren ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Mehr zum Thema finden Sie auch unter Ausschluss des Kündigungsrechts

Letzte Aktualisierung: 09.03.2018

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