Umlagefähige Nebenkosten – Was dürfen Vermieter abrechnen?

Bei der Abrechnung der Betriebskosten, der sogenannten Mietnebenkosten, kommt es zwischen Mieter und Vermieter immer wieder zu Auseinandersetzungen. Es halten sich hartnäckig Fehlannahmen. Allerdings gibt es eine klare rechtliche Grundlage für die beiden Fragen:

  • Welche Nebenkosten sind vom Mieter zu zahlen?
  • Was darf der Vermieter als umlagefähige Nebenkosten wirklich abrechnen?

Nebenkosten: Welches Gesetz gilt als rechtliche Grundlage?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in § 556 fest, welche Ausgaben der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung umlegen darf. Dort heißt es in Absatz 2:

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Welche Anforderungen müssen Nebenkosten erfüllen?

Aus diesem Satz im BGB lassen sich drei wichtige Punkte ableiten:

  1. Die Abrechnung der konkreten Nebenkosten muss im Mietvertrag vereinbart sein.
  2. Als Nebenkosten darf der Vermieter nur Ausgaben heranziehen, die für den bestimmungsgerechten Gebrauch erforderlich sind.
  3. Die Nebenkosten müssen laufend entstehen wie zum Beispiel Wartungskosten. Damit entfallen Ausgaben, die nur einmalig oder unregelmäßig entstehen wie zum Beispiel Reparaturkosten. Reparaturkosten gelten als Instandhaltungskosten, die zum Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erforderlich und somit Vermietersache sind.

Hinzu kommt noch Absatz 3, der auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit hinweist. Das bedeutet: Der Vermieter darf keine überhöhten Ausgaben abrechnen.

Hinweis: Sollte es im Abrechnungszeitraum Leerstand geben, geht dieser generell zulasten des Vermieters. Er darf Kostenanteile für nicht vermietete Wohnungen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die anderen Mieter umlegen.

Wo ist eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten zu finden?

Nebenkosten
umlagefähige Nebenkosten

Diese Basis aus dem BGB füllt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) in § 2 mit Leben. Dieser Paragraf enthält eine Liste mit Betriebskosten, die nach Meinung des Gesetzgebers umlagefähig sind.

Laut Bundessozialgericht (BSG, Urteil vom 19.02.09, B 4 AS 48/08 R) darf der Vermieter nur diese Kosten abrechnen, eine Vereinbarung über andere Kosten ist unzulässig. Das gilt entsprechend auch für Umlagen von Eigentümerkosten.

§ 2 BetrKV umfasst insgesamt 17 Punkte, die jeweils eine eigene Art von Betriebskosten nennt. Diese lassen sich im Einzelnen wie folgt erläutern.

1. Grundsteuer und öffentliche Lasten

Zu den Betriebskosten gehören öffentliche Lasten. Darunter sind unter anderem standortgebundene Kosten wie die Deichabgaben an Küsten oder Flüssen zu verstehen (LG Hamburg, Urteil v. 20.04.00, 307 S 14/00). Die meisten Mieter sind jedoch vorrangig von der Grundsteuer betroffen.

Wie errechnet sich die Grundsteuer?

Die Grundsteuer errechnet sich vereinfacht gesagt aus einem Einheitswert und Steuermesszahl, die durch einen Hebesatz zu modifizieren sind. Das Finanzamt legt nach Kriterien wie Größe der Immobilie nach Quadratmetern, Alter und Ausstattung den Einheitswert fest sowie die sogenannte Steuermesszahl in Höhe weniger Promille (zwischen 2,5 und 3,6) des Einheitswertes. Aus der Multiplikation der beiden Daten ergibt sich ein Rechenfaktor. Dieser wird mit dem Grundsteuerhebesatz multipliziert, den die Gemeinde festlegt. Das Ergebnis ist die Grundsteuer.

Hinweis: Bis 2025 will der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren. Dadurch ändert sich die Berechnung für diese öffentliche Last.

Gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten?

Ist die Grundsteuer im Mietvertrag als Betriebskosten genannt, muss der Mieter dafür aufkommen. Allerdings sind bei einer gemischt genutzten Immobilie (Gewerbeflächen und Wohnflächen) Besonderheiten zu beachten.

Der Vermieter muss die Grundsteuer in diesem Fall aufsplitten. Er darf auf die Mieter nur die jeweiligen tatsächlichen Kosten ihres Nutzungsbereichs umlegen (LG Hamburg 27.06.2000 – 316 S 15/00). Eine Pauschalabrechnung ist nur statthaft, wenn eine Aufteilung nicht möglich ist (LG Frankfurt am Main, Urteil v. 30.09.97, 2/11 S 55/97). Die entsprechend höheren gewerblichen Anteile der Grundsteuer muss der Vermieter dagegen dem gewerblichen Mieter in Rechnung stellen (LG Freiburg, Urteil v. 17.12.98, 3 S 114/98).

2. Wasserversorgung

Zu den typischen Betriebskosten gehören Kosten für die Wasserversorgung. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Kosten für den Wasserverbrauch,
  • Grundgebühren und Zählerkosten (auch Mietkosten für Zähler),
  • Wartung und Eichung von Zählern,
  • Wartung von Wassermengenreglern und ähnlichen Geräten,
  • Kosten für die Aufteilung der Verbrauchswerte auf die Mieter,
  • Betriebskosten für eine Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

Wichtig: Kosten für den Einbau von Zählern sowie Reparaturausgaben gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, da diese nicht regelmäßig anfallen! Ebenso ist ein Mehrverbrauch durch Ereignisse wie zum Beispiel Wasserrohrbrüche nicht umlegbar.

Nach welchem Verteilerschlüssel sind Wasserkosten abzurechnen?

Grundsätzlich ist es ratsam, die Kosten für den Wasserverbrauch auf die Anzahl der Mieter umzulegen. Erlaubt ist jedoch auch die Aufteilung nach Größe der Wohnungen. Dabei kann es zu einer Unwucht kommen: Einzelmieter in größeren Wohnungen zahlen verhältnismäßig mehr als Familien in kleinen Wohnungen. Ist kein Verteilerschlüssel genannt, ist nur die Abrechnung nach Quadratmeterzahl zulässig.

Ist ein eigener Wasserzähler in der Wohnung vorgeschrieben?

In den letzten Jahren gab es eine Initiative, einen Wasserzähler in jeder Wohnung vorzuschreiben. Das ist bisher nur in Hamburg vollständig umgesetzt. In Schleswig-Holstein haben Vermieter bis Ende 2020 dafür Zeit. In allen Bundesländern außer Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt müssen zumindest Neubauten zwingend mit einem Wasserzähler pro Wohneinheit ausgestattet sein.

Was passiert bei einem eigenen Wasserzähler in der Wohnung?

Ist ein Wasserzähler in der Wohnung eingebaut, ermittelt dieser den exakten Verbrauch. Dennoch hat der Mieter erst dann Anrecht auf eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch, wenn in allen Wohnungen Wasserzähler vorhanden sind. Bis dahin darf der Vermieter nach Personenzahl oder Quadratmetern abrechnen (BGH, Urteil vom 12. März 2008, Az.: VIII ZR 188/07).

Was passiert bei Abweichungen zwischen Einzelzähler und Hauptzähler?

Sollte es zu Abweichungen zwischen der Verbrauchssumme aller Einzelwasserzähler und dem Verbrauch laut Hauptwasserzähler kommen, gilt der Verbrauch des Hauptwasserzählers. Dieser hängt direkt an der Zuleitung und gilt als maßgeblich, sofern die Abweichung innerhalb einer Toleranz von 20 Prozent liegt. Um den Mieter nicht zu benachteiligen, gilt anderenfalls der Verbrauch gemäß Einzelwasserzähler in der Wohnung (LG Berlin, Urteil vom 04.12.01, 65 S 85/01 und LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.98, 6 S 163,98).

3. Entwässerung

Die Kosten für die Entwässerung darf der Vermieter als umlagefähige Nebenkosten geltend machen. Dabei handelt es sich um anfallende Beträge für Abwasser, Kanalgebühren, Oberflächenentwässerung und ähnliches. Außerdem zählen die Betriebskosten für Vorrichtungen wie eine Entwässerungspumpe dazu.

4. – 6. Heizung und Warmwasser

Die Heizkosten gehören zu den sogenannten „warmen“ umlagefähigen Nebenkosten. Ausnahme: Die Betriebskosten für Etagenheizungen, Nachtspeicheröfen und ähnliche vom Mieter selbst betriebene Heizungssysteme sind Mietersache. Die Berechnung der Heizkosten sowie einzelne Details bei der Abrechnung sind sehr komplex. Ein ausführlicher Artikel zu Heizung und Warmwasser als Nebenkosten ist hier zu finden.

7. Aufzug

Umlagefähig sind Kosten, die beim Betrieb eines Aufzugs anfallen. Dabei kann es sich um Personen- oder Lastenaufzüge handeln. Voraussetzung: Die Aufzüge sind für Mieter nutzbar und erreichbar (BGH, Urteil vom 08.04.09, VIII ZR 128/08). Die Betriebskosten umfassen unter anderem Strom, Wartungskosten, Kosten für das gesetzlich vorgeschriebene Notrufsystem (LG Gera, Urteil vom 31.01.01, 1 S 185/00) und die TÜV-Abnahme.

Muss ein Mieter im Erdgeschoss Kosten für den Aufzug zahlen?

Die Kosten für den Betrieb des Aufzugs müssen im Mietvertrag aufgeführt sein. Grundsätzlich können Mieter im Erdgeschoss von der Umlage befreit sein. In diesem Fall ist das jedoch explizit festzuhalten (BGH, Urteil vom 20.09.06, VIII ZR 103/06).

Ist ein Wartungsvertrag voll auf die Nebenkosten anrechenbar?

Sollte der Vermieter einen Vollwartungsvertrag inklusive Reparaturservice abgeschlossen haben, muss er die Mieter darauf hinweisen. Ferner hat er vor der Abrechnung die Anteile abzuziehen, die auf Reparatur und Instandsetzung fallen (LG Berlin, 22.09.06, 64 S 198/06).

8. Straßenreinigung und Entsorgung

Der Vermieter darf die Kosten für die Straßenreinigung als Nebenkosten auf alle Mieter umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Unternehmen der Gemeinde oder ein privater Anbieter die Arbeit verrichtet. Gleiches gilt für einen Winterdienst. Der Vermieter muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit einhalten. Überhöhte Kosten muss der Mieter nicht zahlen.

Sind Abfallkosten umlegbar?

Die Kosten für die Abfallentsorgung sind ebenfalls umlegbar. Dabei gilt außerdem der Grundsatz der Kostenminimierung. Das heißt: Der Vermieter muss die für das Abfallaufkommen günstigsten Müllbehältnisse beim Entsorger anfordern.

Wer kommt für Sperrmüllkosten auf?

Kosten für Sperrmüll sind grundsätzlich Vermietersache. Eine Ausnahme besteht dann, wenn Mieter ihren Sperrmüll lagern können und dieser regelmäßig abgeholt wird.

Wer trägt die Kosten bei fehlender Mülltrennung?

Sollte ein Mieter der Verpflichtung zum Mülltrennen nicht nachkommen, muss er die daraus resultierenden Folgekosten tragen (AG Münster, Urteil v. 04.01.06, 59 C 2601/05). Eine Umlage auf die Mietergemeinschaft ist demnach nicht statthaft.

9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Die Mieter haben ein Interesse daran, dass die Gemeinschaftsflächen sauber sind. Sofern sie nicht selbst dafür verantwortlich sind, darf der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen, um das Gebäude in angemessener Form säubern zu lassen. Das gilt jedoch nur Gemeinschaftsräume, Wege, Treppenhaus, Aufzugkabine sowie Fenster usw. Ausgeschlossen ist eine Umlage von Kosten für die Beseitigung von Verschmutzung an Hauswänden wie zum Beispiel durch Graffitis.

Nebenkosten nur, wenn Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt ist

Die Kosten sind umlagefähig, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Eine wöchentliche Treppenhausreinigung und eine halbjährliche Fensterreinigung gelten für normale Mietobjekte als üblich (AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03). Bei besonders exklusiven Immobilien können kürzere Frequenzen angemessen sein. Die akzeptable Häufigkeit der Gebäudereinigung ist damit vom Wohnumfeld abhängig.

Sind Ausgaben für Ungezieferbeseitigung umlagefähige Nebenkosten?

Kosten für Ungezieferbeseitigung muss der betroffene Mieter zahlen. Als Nebenkosten kann der Vermieter nur Beträge für anfallende Kosten für Gemeinschaftsflächen abrechnen oder eine erforderliche und regelmäßige Ungezieferbekämpfung in allen Wohnungen (LG Siegen, WuM 1992,630; AG Hamburg, WuM 1999, 485). Ein Nachweis ist im Streitfall zu erbringen.

10. Gartenpflege und Grünflächen

Die Kosten für Gartenpflege und die Erneuerung von Pflanzen sowie die Pflege von zur Immobilie gehörenden, nicht öffentlichen Spielplätzen sind als umlagefähige Nebenkosten abrechenbar. Voraussetzung ist, dass es sich um eine Grünanlage handelt, mit der die allgemeine Wohn- und Lebensqualität verbessert wird (BGH, Urteil vom 26.05.04, VIII ZR 135/03).

Sind Kosten für exklusiv nutzbare Gartenbereiche auf alle Mieter umlegbar?

Kosten für Flächen, die einzelne Mieter exklusiv nutzen, darf der Vermieter nicht auf alle Mieter umlegen. Sollten in diesem Bereich rechtmäßige Betriebskosten anfallen, muss dieser der jeweilige Mieter zahlen.

Sind Kosten für Neuanlage und Grundüberholung des Gartens Nebenkosten?

Kosten für eine Neuanlage sowie eine Grundüberholung des Gartens oder Spielplatzes gelten als nicht umlagefähige Instandhaltung (LG Hamburg, WuM 1994,695). Wird beispielsweise eine neue Hecke gepflanzt, handelt es sich nicht um umlagefähige Nebenkosten. Sind dagegen Sträucher oder Spielsand zu ersetzen, darf der Vermieter diese Kosten umlegen.

11. Beleuchtung am Haus und in Gemeinschaftsbereichen

Der Vermieter kann die Stromkosten für die Beleuchtung der Immobilie sowie der Gemeinschaftsflächen als Nebenkosten abrechnen. Darunter fallen zum Beispiel das Außen-, Treppenhaus- und Kellerlicht. Ausgeschlossen ist jedoch, Kosten für Leuchtmittel abzurechnen. Diese fallen unter Instandhaltung und sind Vermietersache.

Darf der Vermieter allgemeine Stromkosten abrechnen?

Der Punkt 11 in §2 der BetrKV bezieht sich nur auf Beleuchtung. Darüber hinausgehender Stromverbrauch muss durch die anderen Punkte abgedeckt sein. Das betrifft zum Beispiel den Verbrauch durch Waschräume, Heizungsanlagen, Antennenanlagen usw. Aber: Der Vermieter darf Kosten nicht doppelt abrechnen. Setzt er beispielsweise pauschale Kosten für diese Punkte an, darf er nicht den gesamten Allgemeinverbrauch laut Stromzähler für Beleuchtung abrechnen. Er muss vielmehr die bereits anderweitig bezahlten Stromkosten aus den allgemeinen Stromkosten herausrechnen. Alternativ kann er zusätzliche Stromzähler installieren.

12. Schornsteinfeger

Die Ausgaben für den Schornsteinfeger sind klassische umlagefähige Nebenkosten. Zu unterscheiden ist jedoch die Art der Befeuerung und des Schornsteins. Es kann dadurch Unterschiede beim Verteilungsschlüssel geben. Für Einzelfeuerstätten und -schornsteine sind die Kosten ganz normal umzulegen. Für Gemeinschaftsfeuerstätten und -schornsteine richtet dich die Verteilung der Kosten nach der Abrechnung der Kosten für Warmwasser und Heizung gemäß Heizkostenverordnung (§7 Abs. 2 HeizkostenV).

13. Versicherungen

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bestimmte Versicherungen wie eine Elementarschadenversicherung oder eine Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschließen. Als Möglichkeit der Risikominimierung sind solche Policen jedoch verbreitet. Die daraus resultierenden Prämien kann er auf alle Mieter umlegen.

Wann sind Versicherungskosten nicht auf alle Mieter verteilbar?

Voraussetzung ist allerdings, dass davon alle Mieter im Schadensfall profitieren können. Trifft dies nur auf einzelne Parteien zu (bspw. bei Glasbruchversicherungen), darf der Vermieter die Prämien nicht umlegen.

Darf der Vermieter nachträglich abgeschlossene Versicherungen auf Mieter umlegen?

Die Versicherungsprämien gelten auch dann als Betriebskosten, wenn der Vertragsabschluss erst nach Beginn eines Mietvertrags stattfindet. Dann muss dieser jedoch eine Öffnungsklausel über die Zulässigkeit neu entstehender Nebenkosten enthalten (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06).. Anderenfalls ist das Umlegen ausgeschlossen.

14. Hauswart / Hausmeister

Häufiges Streitthema ist die Frage, ob die Mieter die Kosten (inklusive Sozialversicherungsbeiträge) für einen Hauswart oder Hausmeister tragen müssen. Dies ist möglich, hat jedoch Grenzen. Der Hauswart ist verantwortlich für Sicherheit und Ordnung der Wohnanlage, überwacht die Hausordnung, ist in Notfällen ansprechbar und kann verschiedene Aufgaben erledigen.

Wann sind Hauswartkosten / Hausmeisterkosten Betriebskosten?

Ob der Vermieter die gesamten Ausgaben als Nebenkosten abrechnen darf, ist an zwei Dingen festzumachen:

  • Der Hauswart darf Tätigkeiten ausführen, die in den anderen Absätzen des § 2 BetrKV genannt sind. In diesem Fall darf der Vermieter diese Kosten jedoch nicht doppelt berechnen (Doppelabrechnungsverbot). Die Hauswartkosten ersetzen diese, sofern er für bestimmte Arbeiten wie Straßenreinigung, Grünpflege usw. zuständig ist.
  • Der Hauswart darf Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Der Vermieter muss jedoch einen angemessenen Anteil für diese Tätigkeiten von den umgelegten Hauswartkosten abziehen. Denn diese Tätigkeiten fallen nicht regelmäßig an, sondern sind zum Erhalt des aus dem Mietvertrag geschuldeten einwandfreien Zustands erforderlich. Sie sind somit nicht umlegbar. Bleibt eine solche Abrechnung aus, darf er die gesamten Hauswartkosten nicht abrechnen (BGH, Urteil vom 11.09.07, VIII ZR 1/07, BGH, Urteil vom 14.02.07, VIII ZR 1/06).

15. Empfangsanlagen / Kabelanschluss

Der Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage oder eines Kabelanschlusses ist im Interesse der Mieter. Der Vermieter darf diese Kosten umlegen. Dazu zählen monatliche Grundgebühren für zum Beispiel Kabelfernsehen oder für Breitbandanschlüsse, die Stromkosten für den Betrieb sowie Wartungskosten.

16. Wäschepflege

Stellt der Vermieter Geräte zur Wäschepflege wie Waschmaschinen, Wäschetrockner oder Bügelgeräte zur Verfügung, darf er die daraus resultierenden Betriebskosten auf die Mietgemeinschaft umlegen. Hat er einen Münzbetrieb eingerichtet, muss er über diese Einnahmen hinausgehende Ausgaben nachweisen. Die Kosten für Wasser und Strom sind nicht umlagefähig, wenn diese bereits unter anderen Positionen abgerechnet sind.

17. sonstige Betriebskosten

Die Liste der Betriebskostenverordnung schließt mit den „sonstigen Kosten“. Dabei handelt es sich um eine Auffangfunktion (OLG Celle, Urteil v. 16.12.98, 2 U 23/98; OLG Köln, 18.01.08, 1 U 40/07). Diese soll zum einen möglichen Betriebskosten aus zukünftigen oder neuen technischen Entwicklungen Rechnung tragen. Zum anderen soll dieser Punkt das Abrechnen von Ausgaben erlauben, die rechtlich die Anforderungen erfüllen, jedoch nicht explizit genannt sind.

Welche sonstigen Betriebskosten sind möglich?

Ein Beispiel dafür ist die Dachrinnenreinigung (BGH, Urteil v. 07.04.04, VIII ZR 167/03). Die daraus resultierenden Kosten sind dann umlegbar, wenn eine solche Reinigung regelmäßig (zum Beispiel alle drei bis vier Jahre) stattfindet. Ein weiteres Beispiel ist die Wartung von Rauchmeldern oder Feuerlöschern. Wie immer gilt: Solche Betriebskosten müssen im Mietvertrag genannt sein und den rechtlichen Anforderungen genügen.

Auch sonstige Nebenkosten müssen im Mietvertrag genannt sein!

Da der Punkt 17 in der Liste der Betriebskostenverordnung eine Auffangfunktion hat, ist es umso wichtiger, dass der Vermieter die darunterfallenden Nebenkosten benennt und den Mieter so über mögliche Kosten in Kenntnis setzt. Darauf wies der Bundesgerichtshof in zwei höchstrichterlichen Urteilen hin. Demnach ist generell die Umlagefähigkeit der sonstigen Betriebskosten davon abhängig, dass diese im Mietvertrag konkret geregelt wurde (BGH, Urteil vom 07.04.04, VIII ZR 167/03 und BGH, Urteil vom 20.01.93, VIII ZR 10/92).


Betriebskosten sind regelmäßig Teil der Nebenkosten. Der Begriff der Nebenkosten ist im weitesten Sinne zu verstehen und bezeichnet sämtliche Zahlungen, die ein Mieter neben der Grundmiete zu erbringen hat. Anders als der Begriff der Betriebskosten ist der umfassendere Begriff der Nebenkosten nicht gesetzlich definiert.

Legaldefinition der Betriebskosten bzw. Nebenkosten

Eine Begriffsdefintion der Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die unmittelbar für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen oder Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei dürfen gemäß § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, wobei die Umsatzsteuer des Dritten nicht angesetzt werden darf.

Zwei bestimmende Kriterien der Nebenkosten

Vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Charakterisierung sind Betriebskosten zunächst als Allgemeinkosten anzusehen, die durch zwei wesentliche Merkmale bestimmbar sind.

Sie sind zum einen durch das Eigentum oder Erbbaurecht selbst oder durch eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstückes, Gebäudes oder eines Teiles hiervon veranlasst. Zum anderen sind es Kosten, die wiederkehrend anfallen müssen, also in regelmäßigen Abständen entstehen.

Auch Eigenkosten umlagefähig

Das Gesetz ordnet in § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV ferner die Ansetzbarkeit von Eigenkosten an, bestimmt aber zugleich, dass nur die Nettokosten umlagefähig sind. Was im Einzelfall zu den umlagefähigen Eigenkosten zählt, folgt aus dem Negativkatalog des § 1 Absatz 2 BetrKV, der die umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 von weiteren Kostenarten sondert.

Abgrenzung der Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Zu den Betriebskosten gehören nicht die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Verwaltungskosten

§ 1 Absatz 2 Nr.1 BetrKV bestimmt dabei die Verwaltungskosten als

  • Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen
  • Kosten der Aufsicht
  • Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit
  • Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
  • Kosten für die Geschäftsführung

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

§ 1 Absatz 2 Nr.2 BetrKV definiert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Abgrenzungsprobleme

Die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten stellen demnach nicht umlagefähige Eigentümerkosten dar. Ob anfallende Kosten dem Bereich des § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV zuzuordnen sind, oder ob sie nach Absatz 2 nicht berücksichtigungsfähig sind, kann im Einzelfall durchaus streitig sein. Auch in dieser Hinsicht wird man maßgeblich auf das Zeitmoment abstellen müssen. Sind die Kosten als Folge einer besonderen Sachlage lediglich einmalig angefallen, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten oder um Verwaltungskosten. Nur wenn den Kosten nach Maßgabe einer ordnungsgemäßen Grundstücks- oder Gebäudebewirtschaftung eine gewisse Regelmäßigkeit eigen ist, können sie als Nebenkosten anerkannt werden.

Leerstandskosten – Vermieter trägt das Risiko der Nebenkosten

Bei Leerstand von Wohnungen hat der Vermieter die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen. Er kann diese folglich nicht als Nebenkosten auf die anderen Wohnungen umlegen.

Leerstandskosten nicht umlagefähig

Die mangelnde Umlagefähigkeit gilt dabei sowohl für die verbrauchsunabhängigen (etwa Grundsteuer und Versicherungskosten) wie für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, solange und soweit die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch des einzelnen Mieters erfasst und abgerechnet werden können (BGH, Urteil v. 21.01.04, VIII ZR 137/03; BGH, Urteil v. 31.05.06, VIII ZR 159/06, LG Braunschweig, Urteil v. 04.03.03, 6 S 522/02).

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