Räumungsklage

Räumungsklage

Der Vermieter hat seinem Mieter gekündigt, dieser weigert sich aber, die Wohnung zu räumen? Der Vermieter darf auf keinen Fall eigenmächtig vorgehen und die Mietsache selbst räumen. Anderenfalls würde der Vermieter sogenannte verbotene Eigenmacht ausüben. Diese ist jedoch strafbar.

Er darf auch nicht einfach die Schlösser der Mietsache austauschen, um sich in den Besitz der Mietsache zu bringen. Auch dadurch würde der Vermieter sich strafbar machen und zwar des Hausfriedensbruchs. Damit der Vermieter dennoch zu seinem Recht kommt, hat er die Möglichkeit, Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben.

Das Wichtigste in Kürze

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Ist dem Mieter die wirksame Kündigung des Vermieters zugegangen und hat er die Kündigungsfrist verstreichen lassen, kann der Vermieter Räumungsklage einreichen. Diese wird mit entsprechender Räumungsfrist dem Mieter zugestellt. Ignoriert er die Frist wird ein Versäumnisurteil gesprochen und der Räumungstitel zugestellt, woraufhin der Vermieter die Gerichtsvorschusskosten zahlt und einen Gerichtsvollstrecker beauftragt. Nach Mitteilung des Räumungstermins lässt der Gerichtsvollzieher das Schloss austauschen, räumt die Wohnung und lagert den Hausstand ein. Der Ex-Mieter muss seinen Hausstand kostenpflichtig abholen.

Wie lange dauert es bis zu einer Räumungsklage?

Die Räumungsklage wird in der Regel eingereicht, wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist, also nach 3, 6 oder 9 Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Grundsätzlich kann die Klage aber bereits vor Ablauf der Frist eingereicht werden. Bis zur Zwangsräumung dauert es dann meist 6 bis 12 Monate, je nach Verlauf des Verfahrens.

Wie kann man sich gegen eine Räumungsklage wehren?

Die unberechtigte Einreichung einer Räumungsklage ist unwahrscheinlich, weshalb es für einen Mieter selten möglich ist, sich erfolgreich zu wehren. Dies liegt daran, dass der Räumungsklage eine ordentliche Kündigung des Vermieters vorangeht, die bereits strengen Vorgaben unterliegt. Handelt es sich um eine Räumungsklage nach Kündigung wegen Zahlungsverzug, hat der Mieter jedoch die Möglichkeit die Kündigung während des laufenden Verfahrens durch Zahlung des säumigen Betrages unwirksam zu machen. Die Räumungsklage wird in einem solchen Fall zurückgewiesen.

Funktion und Ablauf

Die Räumungsklage dient dem Vermieter zur zwangsweisen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses.

So kann das Gericht im Rahmen seiner Entscheidung, dem sogenannten Räumungstitel, ausdrücklich anordnen, dass der Mieter – entgegen seiner eigenen Auffassung – die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen bzw. räumen hat.

Ablauf einer Raeumungsklage Grafik

Welches Gericht ist für die Räumungsklage zuständig?

Die Räumungsklage ist vor dem jeweils sachlich und örtlich zuständigen Gericht zu erheben.

Eine vor einem nicht zuständigen Gericht erhobene Räumungsklage ist unzulässig!

Allgemeine (sachliche) gerichtliche Zuständigkeit in mietrechtlichen Angelegenheiten

Eine Räumungsklage ist grundsätzlich vor dem Amtsgericht zu erheben und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwertes. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Die Amtsgerichte sind ausnahmslos für sämtliche mietrechtliche Klagearten wie Räumungsklage, Zahlungsklagen, Klagen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung etc. zuständig.

Ausnahme: Etwas anderes kann für den Gewerbemietvertrag gelten. In diesem besonderen Fall ist die sachliche Zuständigkeit des Gerichts – anders als beim Wohnraummietverhältnis – vom Streitwert abhängig. Liegt dieser über einem Betrag in Höhe von 5.000 €, ist das Landgericht zuständig.

Allgemeine örtliche Zuständigkeit

Die örtliche Zuständigkeit des jeweiligen Amtsgerichts ergibt sich aus § 29a ZPO.

Danach ist ausschließlich das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

Ist die Räumungsklage zulässig, wenn der Mieter die Wohnung teilweise geräumt hat?

Ob und inwieweit eine Räumungsklage auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die Mietsache nur teilweise nicht geräumt hat, hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang der Mieter die Mietsache ungeräumt hinterlassen hat.

Achtung: Nur bei einer zum erheblichen Teil nicht geräumten Mietsache ist eine Räumungsklage zulässig. Ob Erheblichkeit vorliegt oder nicht, richtet sich nach der Höhe des Kostenaufwandes, der erforderlich ist, um die Mietsache vollständig zu räumen.

Nach Maßgabe der Rechtsprechung sind die Voraussetzungen für die Erhebung einer Räumungsklage gegeben, wenn zur Herbeiführung einer vollständigen Räumung ein Kostenaufwand von mindestens 2.500 € erforderlich ist.

Kann vor Ablauf der Kündigungsfrist Klage eingereicht werden?

Die Räumungsklage kann bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht werden.

Diese Vorgehensweise ist deshalb zulässig, da das Gericht ohnehin im Rahmen eines Räumungsverfahrens die Rechtmäßigkeit einer Kündigung als Voraussetzung für eine Räumungsentscheidung zu prüfen hat.

Bestehen Bedenken gegen die Kündigungsgründe, könnten diese gegebenenfalls noch im laufenden Verfahren ausgeräumt bzw. geheilt werden und die Kündigung doch noch zulässig und rechtswirksam machen.

Anderenfalls müsste erneut eine (rechtmäßige) Kündigung gegen den Mieter ausgesprochen werden, um sodann noch einmal ein Räumungsverfahren zu betreiben. Unter diesen Umständen würde für den Vermieter wertvolle Zeit verloren gehen.

Weiterführende Informationen zu den geltenden Kündigungsfristen und zulässigen Kündigungsgründen finden Sie unter: Kündigungsfrist für Mietvertrag & Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen?

Ist die Klage zulässig, wenn der Mieter gegen die Kündigung widerspricht?

Die Räumungsklage kann vom Vermieter auch dann erhoben werden, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses eingelegt hat.

Auch hier ist der Hintergrund, dass das Gericht im Rahmen des Räumungsverfahrens zunächst darüber zu entscheiden hat, ob die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung überhaupt rechtswirksam ist.

Denn: Ohne rechtmäßige Kündigung gibt es auch keine Räumung!

Für den Vermieter ist die Erhebung einer Räumungsklage im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters nicht ganz ohne Risiko, da der Mieter die Kündigung während des laufenden Räumungsverfahrens unwirksam machen kann, indem er die säumige Mietzinszahlung innerhalb von zwei Monaten doch noch ausgleicht oder gegebenenfalls eine Behörde (z.B. das Sozialamt) die Zahlung übernimmt. Die Räumungsklage des Vermieters würde daraufhin zurückgewiesen werden.

Wie hoch sind die Kosten des Räumungsverfahrens?

Die Kosten eines gerichtlichen Räumungsverfahrens bestimmen sich nach dem Streitwert des Verfahrens. Der Streitwert ist abhängig von der Jahreskaltmiete des streitigen Mietverhältnisses.

Beispiel: Beträgt die Miete monatlich 400 € kalt, wird dieser Betrag mit 12 multipliziert und ergibt den zugrunde zu legenden Streitwert, also 4.800 €.

Nach diesem Streitwert bemisst sich der Gerichtskostenvorschuss, den zunächst derjenige zu zahlen hat, der das Verfahren veranlasst, in diesen Fällen also der Vermieter.

Der Gerichtskostenvorschuss bei einem Streitwert von 4.800 € beträgt mehrere hundert Euro und ergibt sich konkret aus einer entsprechenden Kostentabelle.

Mit Abschluss des Klageverfahrens entscheidet das Gericht auch über die Verfahrenskosten und bestimmt, welche Partei diese zu tragen hat.

Diejenige Partei, die das Verfahren verliert, trägt die vollen Kosten, auch die des Gegners. Bei anteiligem Unterliegen werden die Kosten entsprechend gequotelt.

Prozesskostenhilfe für Räumungsverfahren

Sowohl für den Kläger als auch den Beklagten eines Räumungsverfahrens besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für das Gerichtsverfahren in Anspruch zu nehmen. Insoweit müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die beantragende Partei ist auf Grund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen und
  • Die beabsichtigte Klage bzw. Rechtsverteidigung hat Aussicht auf Erfolg.

Diese beiden Voraussetzungen werden vom Gericht entsprechend geprüft und entscheiden über die (Nicht-) Bewilligung der Prozesskostenhilfe.

Weiterführende Informationen finden Sie unter Prozesskostenhilfe für Mieter – Übernahme von Gerichtskosten.

Räumungstitel

Hat der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg gehabt, ist dadurch ein sogenannter Räumungstitel (Urteil) geschaffen worden, der bei Nichtbefolgen des angeordneten Räumungszeitpunktes, der sogenannten Räumungsfrist, den Vermieter berechtigt, die Mietsache durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.

Mieter kann in Berufung gehen

Der Mieter muss das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts nicht akzeptieren und kann in die Berufung gehen. Beim Landgericht als zweite Instanz würde die Entscheidung des Amtsgerichts anschließend überprüft werden.

Achtung: Bis zur Entscheidung der zweiten Instanz wird das erste Urteil nicht rechtskräftig und die Mietsache darf vom Vermieter (noch) nicht geräumt werden.

Wie viel Zeit dem Mieter bleibt um die Mietsache nach einer Räumungsklage zu räumen erfahren Sie im Artikel zur Räumungsfrist.

Letzte Aktualisierung: 22.10.2021

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