Räumungsklage – Ablauf, Dauer und Kosten

Räumungsklage

Der Vermieter hat dem Mieter zulässig und rechtswirksam gekündigt, doch dieser weigert sich die Kündigung zu akzeptieren und die Wohnung zu räumen – der Alptraum eines jeden Vermieters. Um den uneinsichtigen Mieter zur Räumung zu bewegen, kann der Vermieter als letztes Mittel eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher erwirken, der jedoch eine meist langwierige Räumungsklage vorausgeht.

Auch wenn der Gedanke naheliegt, darf der Vermieter auf keinen Fall eigenmächtig vorgehen und Schlösser tauschen oder die Mietsache selbst räumen. Hier würde sich der Vermieter des Hausfriedenbruchs oder der sogenannten Verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB) strafbar machen.

Zweck der Räumungsklage

Die Räumungsklage dient dem Vermieter zur zwangsweisen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses. So kann das Gericht im Rahmen seiner Entscheidung, dem sogenannten Räumungstitel, ausdrücklich anordnen, dass der Mieter – entgegen seiner eigenen Auffassung – die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen bzw. räumen hat.

Ablauf der Räumungsklage

Der Räumungsklage geht voraus, dass das Mietverhältnis rechtswirksam beendet wurde. Das kann bei Kündigung der Fall sein, aber auch bei Auslaufen eines befristeten Mietvertrages oder Einigung über einen Mietaufhebungsvertrag. Weigert sich der Mieter im Anschluss beharrlich, die Mietsache zu räumen, bleibt dem Vermieter als letztes Mittel die Räumungsklage, um den Mieter zum Auszug zu bewegen.

Gericht prüft Rechtmäßigkeit einer Kündigung

Das Gericht prüft im Rahmen eines Räumungsverfahrens die vorgebrachten Kündigungsgründe und somit die Rechtmäßigkeit der Kündigung als Voraussetzung für eine Räumungsentscheidung. Stellt sich die Kündigung als nichts zulässig heraus, muss der Vermieter erneut eine Kündigung gegen den Mieter ausgesprochen, um sodann noch einmal ein Räumungsverfahren zu betreiben. Unter diesen Umständen würde für den Vermieter wertvolle Zeit verloren gehen.

Der Ablauf einer Räumungsklage ist in vielen Fällen sehr ähnlich und läuft nach folgendem Schema ab:

  1. Vermieter reicht Klage auf Räumung bei Gericht ein
  2. Vermieter zahlt den fälligen Gerichtskostenvorschuss ein. Vorher wird das Gericht nicht tätig.
  3. Gericht stellt dem Mieter die Räumungsklage zu.
  4. Reagiert der Mieter nicht auf die Räumungsklage, ergeht auf Antrag ein Versäumnisurteil und der Vermieter kommt relativ zügig zu einem Räumungstitel.
  5. Widerspricht der Mieter der Räumungsklage fristgerecht, wird der Fall mündlich vor Gericht verhandelt.
  6. Urteilt das Gericht schlussendlich zu Gunsten des Vermieters, ergeht ein Räumungstitel, welcher vier Wochen ab Urteilsverkündung rechtskräftig und vollstreckbar ist.
  7. Vermieter beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Durchsetzung der Räumung, die im äußersten Fall mit einer Zwangsräumung enden kann.

Räumungstitel

Hat der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg gehabt, ist dadurch ein sogenannter Räumungstitel (Urteil) geschaffen worden, der bei Nichtbefolgen des angeordneten Räumungszeitpunktes, der sogenannten Räumungsfrist, den Vermieter berechtigt, die Mietsache durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.

Mieter kann in Berufung gehen

Der Mieter muss das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts nicht akzeptieren und kann in die Berufung gehen. Beim Landgericht als zweite Instanz würde die Entscheidung des Amtsgerichts anschließend überprüft werden.

Achtung: Bis zur Entscheidung der zweiten Instanz wird das erste Urteil nicht rechtskräftig und die Mietsache darf vom Vermieter (noch) nicht geräumt werden.

Welches Gericht für Räumungsklage zuständig?

Eine Räumungsklage für Wohnraum ist grundsätzlich vor dem Amtsgericht zu erheben und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwertes. Das Amtsgericht ist ausnahmslos für sämtliche mietrechtliche Klagearten in Zusammenhang mit Wohnraum, wie Räumungsklage, Zahlungsklagen, Klagen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung etc. zuständig. Die örtliche Zuständigkeit des jeweiligen Amtsgerichts ergibt sich aus § 29a ZPO. Danach ist ausschließlich das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.

Dauer der Räumungsklage

Die Dauer der Räumungsklage kann man nicht pauschal benennen, aber in den meisten Fällen zieht sich ein Räumungsverfahren zwischen sechs und zwölf Monaten hin – damit müssen Vermieter grob rechnen. Bei günstigen Begleitumständen, etwa Versäumnisurteil ohne Widerspruch des Mieters, kann der Vermieter schon nach wenigen Wochen einen Räumungstitel in den Händen halten.

Wird die Räumungsklage beispielsweise abgewiesen, da die Kündigung nicht rechtswirksam war, muss der Vermieter dem Mieter erneut kündigen, wodurch sich der ganze Fall um weitere Monate verlängert.

Die Dauer der Räumungsklage ist generell einzelfallabhängig. So können nur wenige Wochen bis hin zu – im ungünstigsten Fall – zwei Jahren vergehen, bis der Vermieter einen Räumungstitel hat und wieder über das Mietobjekt verfügen kann.

Kosten einer Räumungsklage

Die Verfahrenskosten im Rahmen einer Räumungsklage fallen für den Gerichtskostenvorschuss und Anwaltsgebühren an, welche sich am Gegenstandswert bzw. Streitwert des Verfahrens bemessen.

Streitwert / Gegenstandswert

Der maßgebliche Streitwert für eine Räumungsklage wird nach § 41 Gerichtskostengesetz (GKG) bestimmt und entspricht der Jahreskaltmiete ohne Nebenkosten. Wurde im Mietvertrag statt einer Nebenkostenvorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so erhöht die Pauschale den Streitwert des Räumungsverfahrens.

Streitwert bei Nebenkostenvorauszahlung

Mieter zahlt gemäß Mietvertrag eine monatliche Miete von 600 EUR zzgl. 150 EUR Nebenkostenvorauszahlung, der Streitwert der Räumungsklage beläuft sich auf 7.200 EUR (12 Monate x 600 EUR Kaltmiete). Die Nebenkosten bleiben unberücksichtigt.

Streitwert bei Nebenkostenpauschale

Zahlt der Mieter laut Mietvertrag eine monatliche Miete von 600 EUR zzgl. 150 EUR Betriebskostenpauschale, so beträgt der Streitwert der Räumungsklage 9.000 EUR (12 Monate x 750 EUR Warmmiete).

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten richten sich nach der Wertgebühren-Tabelle der Anlage 2 zu § 34 GKG und sind gestaffelt nach Höhe des Streitwertes. Allerdings ist der Tabelle nur die einfache Gerichtsgebühr zu entnehmen. Mit Erhebung einer Räumungsklage muss der Vermieter die dreifache Gerichtsgebühr als Gerichtsvorschuss einzahlen.

Beispielberechnung der Gerichtskosten einer Räumungsklage

Bei einem Streitwert von 7.200 EUR beträgt die einfache Gerichtsgebühr gemäß Gerichtskostentabelle 224,00 EUR. Mit Einreichung der Räumungsklage ist die dreifache Gebühr einzuzahlen, somit muss der Vermieter allein für den Gerichtsvorschuss mit 672,00 EUR (224,00 x 3) in Vorleistung treten.

Anwaltskosten

Es besteht keine Anwaltspflicht, so dass Vermieter hohe Anwaltskosten sparen und eine Räumungsklage ohne Anwalt beim Amtsgericht einreichen können. Allerdings ist der Sachverhalt meist recht komplex und die Fronten häufig verhärtet, so dass anwaltlicher Rat sinnvoll ist.

Die Rechtsanwaltsgebühren im Rahmen eines Räumungsverfahrens richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (§13 RVG) in Verbindung mit dem Vergütungsverzeichnis (VV RVG). Die Bemessungsgrundlage ist auch hier der Gegenstandswert des Verfahrens (§2 RVG) und die Gebühren gestaffelt nach Anlage 2 (zu § 13 RVG). Folgende Kosten für den Rechtsanwalt fallen für den Vermieter an bzw. müssen zumindest verauslagt werden.

  • 1,3 Verfahrensgebühr (3100 VV RVG)
  • 1,2 Terminsgebühr (3104 VV RVG)
  • Pauschale für Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen (7002 VV RVG)
  • Umsatzsteuer (7008 VV RVG)
  • = Anwaltshonorar

Berechnung der Anwaltskosten bei angenommenen Streitwert von 7.200 EUR:

  • 652,60 EUR (502,00 EUR x 1,3) – Verfahrensgebühr
  • 602,40 EUR (502,00 EUR x 1,2) – Terminsgebühr
  • 20,00 EUR – Auslagenpauschale
  • 242,25 EUR (1.275,00 EUR x 19%) – Mehrwertsteuer
  • = 1.517,25 EUR – Anwaltskosten des Vermieters

In gleicher Höhe fallen auch Anwaltskosten für den Mieter an, sofern dieser sich bei einer Räumungsklage anwaltlich vertreten lässt.

In der Summe muss der Vermieter bei einem Streitwert von 7.200,00 EUR mindestens 2.189,25 EUR (672,00 EUR Gerichtskostenvorschuss + 1.517,25 EUR Anwaltshonorar) zumindest verauslagen, wenn er Räumungsklage erhebt.

Prozesskostenhilfe beantragen

Sowohl für Vermieter als auch Mieter besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für das Gerichtsverfahren zu beantragen. Dafür müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die beantragende Partei ist auf Grund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen und
  • Die beabsichtigte Klage (Vermieter) bzw. Rechtsverteidigung (Mieter) hat Aussicht auf Erfolg.

Diese beiden Voraussetzungen werden vom Gericht entsprechend geprüft und entscheiden über die (Nicht-) Bewilligung der Prozesskostenhilfe.

Räumungsklage zulässig, wenn Mieter die Wohnung teilweise geräumt hat?

Ob und inwieweit eine Räumungsklage auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die Mietsache nur teilweise nicht geräumt hat, hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang der Mieter die Mietsache ungeräumt hinterlassen hat.

Achtung: Nur bei einer zum erheblichen Teil nicht geräumten Mietsache ist eine Räumungsklage zulässig. Ob Erheblichkeit vorliegt oder nicht, richtet sich nach der Höhe des Kostenaufwandes, der erforderlich ist, um die Mietsache vollständig zu räumen.

Nach Maßgabe der Rechtsprechung sind die Voraussetzungen für die Erhebung einer Räumungsklage gegeben, wenn zur Herbeiführung einer vollständigen Räumung ein Kostenaufwand von mindestens 2.500 € erforderlich ist.

Ist die Klage zulässig, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?

Die Räumungsklage kann vom Vermieter auch dann erhoben werden, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses eingelegt hat. Auch hier ist der Hintergrund, dass das Gericht im Rahmen des Räumungsverfahrens zunächst darüber zu entscheiden hat, ob die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung überhaupt rechtswirksam ist.

Für den Vermieter ist die Erhebung einer Räumungsklage im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters nicht ganz ohne Risiko, da der Mieter die Kündigung während des laufenden Räumungsverfahrens unwirksam machen kann, indem er die säumige Mietzinszahlung innerhalb von zwei Monaten doch noch ausgleicht oder gegebenenfalls eine Behörde (z.B. das Sozialamt) die Zahlung übernimmt. Die Räumungsklage des Vermieters würde daraufhin zurückgewiesen werden.

Das Wichtigste kurz zusammengefasst

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Ist dem Mieter die wirksame Kündigung des Vermieters zugegangen und hat er die Kündigungsfrist verstreichen lassen, kann der Vermieter Räumungsklage einreichen. Diese wird mit entsprechender Räumungsfrist dem Mieter zugestellt. Ignoriert er die Frist wird ein Versäumnisurteil gesprochen und der Räumungstitel zugestellt, woraufhin der Vermieter die Gerichtsvorschusskosten zahlt und einen Gerichtsvollstrecker beauftragt. Nach Mitteilung des Räumungstermins lässt der Gerichtsvollzieher das Schloss austauschen, räumt die Wohnung und lagert den Hausstand ein. Der Ex-Mieter muss seinen Hausstand kostenpflichtig abholen.

Wie lange dauert es bis zu einer Räumungsklage?

Die Räumungsklage wird in der Regel eingereicht, wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist, also nach 3, 6 oder 9 Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Grundsätzlich kann die Klage aber bereits vor Ablauf der Frist eingereicht werden. Bis zur Zwangsräumung dauert es dann meist 6 bis 12 Monate, je nach Verlauf des Verfahrens.

Wie kann man sich gegen eine Räumungsklage wehren?

Die unberechtigte Einreichung einer Räumungsklage ist unwahrscheinlich, weshalb es für einen Mieter selten möglich ist, sich erfolgreich zu wehren. Dies liegt daran, dass der Räumungsklage eine ordentliche Kündigung des Vermieters vorangeht, die bereits strengen Vorgaben unterliegt. Handelt es sich um eine Räumungsklage nach Kündigung wegen Zahlungsverzug, hat der Mieter jedoch die Möglichkeit die Kündigung während des laufenden Verfahrens durch Zahlung des säumigen Betrages unwirksam zu machen. Die Räumungsklage wird in einem solchen Fall zurückgewiesen.

Titelbild: Antonio Guillem / shutterstock.com

Lesen Sie auch

VGW 101