Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

In der Regel wird im Mietvertrag eine Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart, in der Regel sind das drei Monate. Während der Mieter den Vertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen im Rahmen der Frist kündigen kann, unterliegt ein Vermieter anderen Regeln. Er muss einen guten Grund für die Kündigung haben und diesen auch nachweisen können.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters im Zweifamilienhaus

Grundsätzlich darf ein Vermieter einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er nach § 573 BGB „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Ein Sonderkündigungsrecht nach § 573a besteht in zwei Fällen:

  • Der Mieter wohnt im Zweifamilienhaus des Vermieters, der die zweite Wohnung selbst bewohnt.
  • Der Mieter wohnt in einer Einliegerwohnung oder in anderen Räumen, die innerhalb des Wohnraums liegen, den der Vermieter nutzt.

In diesen beiden Fällen muss der Vermieter keine Begründung für seine Kündigung liefern, es muss also kein berechtigtes Interesse wie bei anderen Eigenbedarfskündigungen vorliegen. Der Vermieter kann sich auf den § 573 BGB „Erleichterte Kündigung des Vermieters“ berufen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, die Sonderkündigung verlängert die Kündigungsfrist um drei Monate.

Wirksamkeit der Kündigung prüfen

Flattert Ihnen eine solche Kündigung ins Haus, sollten Sie diese genau auf ihre Gültigkeit prüfen. Die Kündigung ist nur dann wirksam

  • wenn sie schriftlich und fristgerecht eingeht.
  • Ein Kündigungsgrund angegeben ist (in den genannten Fällen der Verweis auf § 573a).
  • Der Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen wird.
  • Die Kündigung im Original von allen Vermietern unterschrieben ist.

Enthält die Kündigung Mängel, ist sie nicht wirksam. Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, das Schreiben bei einem Anwalt oder vom Mieterschutzbund überprüfen zu lassen.

Widerspruch gegen die Sonderkündigung einlegen

Ist die Kündigung wirksam, kann der Mieter nach § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen, muss aber gute Gründe dafür vorweisen können. Erfolgversprechend kann ein Widerspruch wegen unzumutbarer Härte für den Mieter sein. Diese kann vorliegen, wenn der Mieter trotz angemessener Bemühungen keine Ersatzwohnung findet, eine Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium, Invalidität oder eine schwere Erkrankung vorliegen. Ob ein Härtefall als solcher anerkannt wird, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Auch hier ist es ratsam, sich an Anwalt oder Mieterschutzbund zu wenden. Der Widerspruch muss schriftlich und fristgemäß spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses eingereicht werden, eine Begründung im Anschreiben ist nicht erforderlich, sollte jedoch nach Aufforderung durch den Vermieter genannt werden.

Auch Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht!

Es gibt einige Fälle, in denen auch Mieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und vorzeitig kündigen können. Möglich wird dies, wenn sich bei Vertragsabschluss nicht absehbare Situationen ergeben. Dazu gehören folgende Gründe:

Sonderkündigung bei Modernisierung

Der Vermieter möchte die Wohnung modernisieren, der Mieter sich aber nicht den damit verbundenen Unannehmlichkeiten aussetzen. Im § 555e des BGB ist für diese Fälle ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen. Der Mieter darf dann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Gekündigt werden muss im Laufe des Monats, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. Diese Regel gilt auch dann, wenn der Mietvertrag befristet ist oder wenn im Vertrag eine Kündigung ausgeschlossen ist.

Achtung: Die Kündigung ist auf jeden Fall wirksam, auch dann, wenn der Vermieter am Ende doch nicht modernisiert.

Sonderkündigung bei Mieterhöhung

Ebenfalls vorzeitig kündigen kann ein Mieter dann, wenn die Miete erhöht werden soll. Warum die Miete erhöht wird, ist dabei nicht entscheidend. Nach § 561 BGB gelten die gleichen Fristen wie bei der Sonderkündigung wegen Modernisierungsmaßnahmen. Kündigt der Mieter, darf die Mieterhöhung nicht umgesetzt werden.

Weitere gute Gründe für eine Sonderkündigung durch den Mieter liegen vor, wenn dieser insolvent ist. Beamte, Geistliche und Beschäftigte der Bundeswehr können vorzeitig kündigen, wenn eine dienstliche Versetzung angeordnet ist.

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