Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen zählt im Rahmen der Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung zu den Hauptpflichten des Vermieters. In der Regel hat der Vermieter die Kosten für mögliche Schönheitsreparaturen bei der Höhe des Mietzinses bereits einkalkuliert.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen gelten gemeinhin alle malermäßigen Arbeiten, die die Mietsache in den Zustand versetzen, in dem sie sich bei Übergabe an den Mieter befand. Dazu zählen z.B.:
– das Tapezieren und Streichen und der Wände und Decken
– das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
– das Streichen von Fenstern sowie Innentüren
– das Füllen von übermäßig vielen Bohrlöchern.

Kann Mieter Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen?

Sofern der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht über eine eindeutige Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt hat, muss der Vermieter jedwede Schönheitsreparaturen selbst vornehmen. Gleiches gilt, wenn die Wohnung im unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben wurde.

Welche Schönheitsreparaturen muss man beim Auszug vornehmen?

Mieter sind beim Auszug nicht automatisch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag müssen Mieter die Wohnung nicht renovieren. Liegt eine gültige Klausel im Mietvertrag vor, müssen Mieter lediglich die oben genannten Reparaturen durchführen, um die Wohnung in den Zustand zum Zeitpunkt der erstmaligen Übergabe zu versetzen. Daraus folgt auch, dass Mieter, die nur kurz in der Wohnung gewohnt haben, ggf. gar keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssen.

Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters

Die Gebrauchserhaltung der Mietsache gehört zu den Pflichten des Vermieters, für die er entsprechend Sorge zu tragen hat (§ 538 BGB). Dabei geht es um alle Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, insbesondere Verschleißschäden.

Schönheitsreparaturen: Definition

Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt liefert hier allerdings § 28 Abs. 4 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Danach umfassen Schönheitsreparaturen:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der    Fenster und Außentüren von innen.
  • Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Bei längerer Mietdauer können Schönheitsreparaturen auch in vertraglich vereinbarten Intervallen erfolgen, man spricht dann von laufenden Schönheitsreparaturen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Die obige Aufzählung der zu verrichtenden Schönheitsreparaturen ist abschließend. Dies bedeutet, dass alle darüber hinausgehenden Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind. Somit zählen beispielsweise nachfolgende Arbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:

  • Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen
  • Instandsetzung von Fensterverkittung
  • Erneuern (Auswechseln) von Teppichböden
  • Abschleifen / Versiegeln von Holzfußböden; Parkettböden fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit des Vermieters und sind in der Regel alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln (Siehe: LG Wiesbaden WuM 91, 540)
  • Beschädigungen am Laminat, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind
  • Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume
  • Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
  • Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
  • Glasarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas Anderes bestimmt. Durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag hat der Vermieter die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Nur dann wird er von der gesetzlichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen frei (OLG Düsseldorf NZM 2007, 215). Für Mieter empfiehlt sich daher vor Vertragsabschluss, die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag genau zu lesen und diese ggf. mit dem Vermieter individuell zu verhandeln.

Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag

Nach Auffassung des BGH ist zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nachfolgende zulässige Klausel im Mietvertrag ausreichend: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter„(siehe: BGH ZMR 2005, 105; BGH NZM 2007, 879).

Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter mit der Renovierung der Mietsache belastet wird und insoweit die Wahl hat, die Renovierungsarbeiten selbst vornehmen zu dürfen. Wesentlich präziser hingegen ist nachfolgende Formulierung: „Der Mieter hat auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese umfassen: Tapezieren der Wände…(Konkretisierung der geschuldeten Renovierungsarbeiten)„.

Sollten die Schönheitsreparaturen trotz zulässiger Klausel im Mietvertrag nicht vom Mieter durchgeführt werden, kann der Mieter die Reparaturkosten beim Auszug von der Mietkaution abziehen (siehe Mietkaution bei Auszug zurück erhalten)! Wurde eine Mietkautionsbürgschaft abgeschlossen, berechtigt ihn dies zur Inanspruchnahme der Kautionsbürgschaft

Achtung: Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ist unzulässig, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde.

Siehe hierzu:

Bedarfsklausel

Auch durch Vereinbarung der sogenannten Bedarfsklausel im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen nach Ansicht des BGH rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt (Siehe: BGH NZM 2004, 497). In der Regel lautet diese Klausel wie folgt: „Der Mieter hat alle während der Dauer der Mietzeit je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen„.

Unklare Klausel

Unklar und angreifbar wäre eine Klausel, in der es heißt: „Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter„. Insoweit bleibt ungeregelt, ob der Mieter die Vornahme oder die Kosten der Schönheitsreparaturen schuldet.

Bild: Roman Zaiets/ shutterstock.com

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