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Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen in der Wohnung

Einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht sind sogenannte Schönheitsreparaturen, regelmäßig knirscht es hier zwischen Mietern und Vermietern. Nicht selten muss ein Gericht entscheiden, welche Partei im Recht ist. Dabei zählen sie im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung grundsätzlich zu den Hauptpflichten des Vermieters. In der Regel hat dieser die Kosten für mögliche Schönheitsreparaturen bei der Höhe der Miete bereits einkalkuliert.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt liefert hier allerdings § 28 Abs. 4 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Danach umfassen Schönheitsreparaturen folgende Tätigkeiten:

  • Verschließen von Bohrlöchern in Wänden und Decken
  • Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden (lediglich bei Holz sinnvoll)
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Streichen der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen

Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Bei längerer Mietdauer können Schönheitsreparaturen auch in vertraglich vereinbarten Intervallen erfolgen, man spricht dann von laufenden Schönheitsreparaturen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Die obige Aufzählung ist abschließend. Dies bedeutet, dass alle darüber hinausgehenden Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind. Das können beispielsweise folgende Arbeiten sein:

  • Erneuern von Teppichboden
  • Abschleifen und Versiegeln von Parket / Holzfußboden
  • Behebung von Schäden am Laminat, die durch vertragsgemäße Nutzung entstanden sind
  • Außenanstrich von Fenster und Türen
  • Streichen von Balkon oder Terrasse
  • Streichen von Gemeinschaftsräumen oder Hausflur
  • Instandsetzung von Fensterverkittung
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
  • Beseitigung von Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
  • Beseitigung von Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat

Werden solche Tätigkeiten im Rahmen der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag aufgeführt, sind diese Teile der Renovierungsvereinbarung unwirksam. (z.B. BGH VIII ZR 210/08, 18.02.2009)

Wer muss die Schönheitsreparaturen vornehmen?

Die Gebrauchserhaltung der Mietsache gehört zu den Pflichten des Vermieters, für die er entsprechend Sorge zu tragen hat (§ 538 BGB). Dabei geht es um alle Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, insbesondere Verschleißschäden.

Grundsätzlich ist der Vermieter für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung bei Übergabe als auch während der Mietzeit verantwortlich, schließlich zahlt der Mieter die monatliche Miete für ein einwandfreies „Produkt“. Das schließt Schönheitsreparaturen ein, diese gehen zu Lasten des Vermieters (§ 535 BGB). Allerdings können im Mietvertrag anderweitige Regelungen getroffen werden.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Die Rechtsprechung gibt Vermietern die Möglichkeit, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen im Rahmen zulässiger Renovierungsklauseln im Mietvertrag auf Mieter zu übertragen. Davon wird auch standardmäßig Gebrauch gemacht, so dass Schönheitsreparaturen oft von Mietern übernommen werden müssen.

Beispiele für zulässige Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

  • Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter
  • Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen
  • Der Mieter hat alle während der Dauer der Mietzeit je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen (Bedarfsklausel)

Bei diesen Klauseln wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen legitim auf den Mieter übertragen. Dabei hat der Mieter die Wahl, ob er die Arbeiten selbst ausführt oder jemanden mit den Schönheitsreparaturen beauftragt und die Kosten übernimmt.

Allerdings kann der Vermieter solche Renovierungsklauseln auch nur dann wirksam im Mietvertrag vereinbaren, wenn er die Wohnung bei Einzug des Mieters renoviert übergibt.

Unwirksam bei unrenoviert übernommener Wohnung

Wird die Wohnung unrenoviert übergeben, sind solche Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, es sei denn, der Vermieter gewährt dem Mieter einen angemessenen Mietnachlass für eine durchzuführende Renovierung. Dabei ist eine halbe Monatsmiete nach Ansicht des BGH kein angemessener Ausgleich (BGH VIII ZR 185/14, 18.03.2015).

Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass sich die die Wohnung bei Einzug im unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Zustand befand, wenn er die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel anführt. Dabei hilft beispielsweise ein Wohnungsübergabeprotokoll. Der Vermieter hingegen muss belegen können, dass ein möglicher Ausgleich in angemessener Höhe geleistet wurde.

Renovierungspflicht für unrenovierte Wohnung ist unangemessene Benachteiligung

Müsste der Mieter in einer zuvor unrenoviert übergebenen Wohnung während der Mietzeit oder bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen, so würde ihn diese Verpflichtung unangemessen benachteiligen, da er Gebrauchsspuren beseitigen müsste, die Vormieter verursacht haben und er würde die Wohnung somit in einem besseren Zustand zurückgeben, als er diese vom Vermieter selbst erhalten habe. Es genügt, wenn der Mieter die Wohnung bei Auszug „besenrein“ an den Vermieter übergibt.

Muss ein Handwerker beauftragt werden?

Nein, Mieter müssen keine Handwerker zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beauftragen, sie können diese Arbeiten in Eigenregie erledigen. Die Beauftragung von teuren Handwerkern stellt eine unangemessene Benachteiligung der Mieter da. (LG München 15 S 6274/09). Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“ ist unwirksam (BGH VIII ZR 294/09).

Welche Qualität müssen Schönheitsreparaturen aufweisen?

Grundsätzlich schuldet der Mieter eine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte (BGH Urt. v. 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88). Der Vermieter darf somit keine übertrieben hohen Ansprüche an die Qualität der Renovierungsarbeiten stellen.

Keine fehlerhafte Renovierung

Der Mieter darf dabei jedoch keinesfalls laienhaft oder fehlerhaft renovieren. Bei nicht fachgerechter Ausführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter Schadenersatz vom Mieter einfordern. Demnach muss der Vermieter beispielsweise folgende Mängel nicht akzeptieren:

  • Falten oder größere Blasen in der Tapete
  • „Laufnasen“ am Tür- oder Fensteranstrich
  • übermalte Tür- und Fensterbeschläge, Fensterrahmen, Lichtschalter und Steckdosen
  • nicht deckend gestrichene Wände, Decken, Türen etc.
  • offene Nähte oder Überlappungen an den Tapetenbahnen
  • Schmutzpartikel oder Pinselhaare im Farbanstrich
  • Überstrichene Muster- oder Papiertapeten
  • größere Farbkleckse oder Verunreinigungen auf Fußboden oder Bodenbelag, sowie Fensterbänken oder Rolladengurten

Farbwahl bei der Renovierung beachten

Mieter sollten im Rahmen der Schönheitsreparaturen neutrale Farben verwenden, so dass die Wohnung bei Auszug üblichen Geschmacksvorstellungen entspricht. Knallige oder knallbunte Farben muss der Vermieter nicht akzeptieren (LG Berlin NZM 2007, 801).

Das gilt allerdings nur für Schönheitsreparaturen bei Auszug. Während der Mietdauer darf der Vermieter keine Farben für das Streichen und Tapezieren vorschreiben, dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, da sie ihn in seiner persönlichen Lebensgestaltung einschränke (BGH VIII ZR 166/08, 18.02.2009).

Fristen für Schönheitsreparaturen

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag Fristen für die Schönheitsreparaturen vereinbaren – es wird also bestimmt, welche Renovierung wann fällig ist. Nach der Rechtsprechung sind dabei folgende Renovierungsfristen als angemessen anzusehen:

RäumeMietvertrag vor 31.03.2008Mietvertrag nach 01.04.2008
Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume):alle 3 Jahrealle 5 Jahre
Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume):alle 5 Jahrealle 8 Jahre
Nebenräume:alle 7 Jahrealle 10 Jahre

Diese Fristen sind allerdings weder bindend noch absolut. Sie dienen vielmehr der Orientierung, da immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Räume auszugehen ist und dieser von den Fristen abweichen kann.

Bei der Beurteilung des Renovierungsbedarfs kommt es dabei nicht auf die Meinung des Vermieters an, vielmehr ist auf die Einschätzung eines sogenannten objektiven Betrachters abzustellen (BGH Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04). Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen der Vermieter möglicherweise übertrieben hohe Anforderungen an die Schönheitsreparaturen stellt.

Schönheitsreparaturen trotz unzulässiger Klauseln durchgeführt

Hat der Mieter während der Mietzeit bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt und das trotz unwirksamer Klauseln im Mietvertrag, kann er die Kosten vom Vermieter zurückfordern und das bis zu 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages.

Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit nicht durchgeführt hat. Entscheidend dabei ist allerdings, zu welchem Zeitpunkt der Mieter trotz wirksamer Vereinbarung nicht renoviert hat. Lediglich eine unterlassene Schönheitsreparatur bei Auszugs des Mieters – nicht jedoch während des laufenden Mietverhältnisses – kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters auslösen.

Laufendes Mietverhältnis

Der Vermieter kann von dem Mieter während der laufenden Mietdauer wegen unterlassener oder unsachgemäßer Durchführung von Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatz verlangen. Er kann den Mieter aber auf Durchführung der vereinbarten Arbeiten verklagen oder einen entsprechenden Vorschuss für die Durchführung dieser verlangen (BGH WuM 2005, 383).

Ende des Mietverhältnisses

Sollte der Mieter bei Auszug die Mietsache trotz wirksamer Verpflichtungsklausel nicht oder nicht fachgerecht renoviert haben, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Die Beweispflicht für den eingetretenen Schaden trifft den Vermieter (Siehe: LG Düsseldorf WuM 1979, 238).

Voraussetzungen für Anspruch auf Schadenersatz

Um einen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend machen zu können, müssen zunächst folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • die Schönheitsreparatur muss fällig sein
  • der Vermieter muss den Mieter zur Vornahme der Reparaturen aufgefordert haben und
  • die zur Vornahme der Reparatur vom Vermieter gesetzte (angemessene) Frist ist verstrichen

Keine Schadenersatz bei anerkannten Hinderungsgründen

Der Vermieter kann Schadensersatz wegen nicht oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen allerdings nicht verlangen, wenn der Mieter diese Renovierungsarbeiten aus bestimmten, von der Rechtsprechung anerkannten, Gründen nicht vornehmen kann. Diese Gründe können sein:

  • die Mietsache ist erheblich feucht bzw. beschädigt (LG Augsburg WuM 1983, 22)
  • die Wohnung ist durch den Vermieter bereits weitervermietet worden und kann dem Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht mehr zugänglich gemacht werden (LG Braunschweig WuM 1999, 547)
  • der Vermieter händigt die bereits durch den Mieter herausgegebenen Wohnungsschlüssel nicht wieder an diesen aus

Fristsetzung

Der Vermieter muss dem Mieter eine ausreichend lange Frist setzen, innerhalb derer die geforderten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Als ausreichend lange Frist ist, je nach Umfang Arbeiten, eine Dauer von zwei bis drei Wochen anerkannt (LG Berlin GE 1989, 413 / OLG Hamburg WuM 1998, 17). Eine Frist von nur 7 Tagen ist auf jeden Fall zu kurz bemessen (LG Itzehoe WuM 1997, 175).

Erklärt der Vermieter die Frist jedoch noch vor Fälligkeit, also beispielsweise bevor Schönheitsreparaturen bei Auszug fällig wären, so ist diese Fristsetzung unwirksam. Der Vermieter kann erst nach Fälligkeit der Reparaturen eine wirksame Frist erklären.

Nachweis der Schadenshöhe

Der Vermieter hat das Recht, die ihm durch die unterlassene oder nicht fachgerecht durchgeführte Renovierungstätigkeit des Mieters entstandenen notwendigen Auslagen, somit die Kosten, die durch die Inanspruchnahme eines Fachbetriebes entstehen, vom Mieter ersetzt zu verlangen. Diese Kosten sind durch Vorlage eines entsprechenden Kostenvoranschlages zu belegen.

Sollte der Vermieter infolge der Vornahme von Renovierungsarbeiten die Wohnung nicht zeitnah weitervermieten können, umfasst die Schadensersatzpflicht des Mieters neben den Renovierungskosten auch eine weitere (entgangene) Monatsmiete (LG Frankfurt WuM 1977, 95).

Verjährung des Schadensersatzanspruchs

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache durch den Mieter. Diese Regelung gilt unabhängig von dem Umstand, ob das Mietverhältnis beendet ist (OLG Köln WuM 1988, 22). Für den Fall, dass der Mieter die Mietsache bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter herausgibt, beginnt die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt des Auszugs des Mieters zu laufen.

Das Wichtigste kurz zusammengefasst

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig?

Der Vermieter darf die Durchführung von Schönheitsreparaturen über eine eindeutige Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Wurde die Mietwohnung im unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben muss der Vermieter Schönheitsreparaturen selbst vornehmen.

Wann sind Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Schönheitsreparaturen sind malermäßigen Arbeiten, die bei Auszug aus einer Mietsache vorzunehmen sind. Sie sollen die Wohnung in den Zustand versetzen, in dem sie sich bei Übergabe an den Mieter befand.

Titelbild: amedeoemaja / shutterstock.com

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