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Schönheitsreparaturen

Was müssen Mieter wann in der Wohnung renovieren?

  • 20.07.2023
  • Volker Bellaire

Jede Wohnung bedarf der Unterhaltung. In nahezu allen vorformulierten Mietverträgen wird die eigentlich dem Vermieter gesetzlich obliegende Pflicht, die „Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“, auf den Mieter übertragen. Viele Klauseln, die den Mieter zur Ausführung solcher Schönheitsreparaturen verpflichten, sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Ist die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam oder im Mietvertrag nichts zur Renovierung bei Auszug vereinbart, braucht der Mieter nicht streichen bei Auszug, es genügt die Wohnung nur „besenrein“ oder im „ordnungsgemäßen Zustand“ zurückzugeben.

Wer ist für Schönheitsreparaturen verantwortlich?

Zunächst ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Nach dieser gesetzlichen Regelung bräuchte der Mieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen. In der Praxis ist es jedoch so, dass in fast allen Formularmietverträgen der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird oder die Renovierung bei Auszug vornehmen soll.

Was sind Schönheitsreparaturen? Definition

Unter Schönheitsreparaturen ist die „Beseitigung üblicher Dekorationsmängel“ zu verstehen, die infolge der unvermeidlichen Nutzung bzw. gewöhnlichen Abnutzung der Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstehen.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen?

Nach § 28 Abs. IV Satz 4 II. BV (Berechnungsverordnung) umfassen Schönheitsreparaturen ausschließlich das

  • Tapezieren der Wände
    • Problemfall Dübellöcher: Eine Klausel, die Mieter verpflichtet, im Rahmen der Renovierung bei Auszug Dübellöcher spurlos zu beseitigen, ist unwirksam (BGH WuM 1993,109). Nur eine über das übliche Maß hinausgehende Häufung von Dübellöchern ist als übermäßige Abnutzung anzusehen, die der Mieter bei Auszug unabhängig von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen beseitigen muss.
  • Streichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
    • Info: Fußböden werden kaum mehr gestrichen. Sind Teppiche verlegt, sind diese zu reinigen, nicht aber zu erneuern. Ob im Wohnraummietverhältnis eine Grundreinigung des Teppichs verlangt werden kann, ist anders als bei Gewerbemietverträgen (BGH NZM 2009,126) nicht höchstrichterlich entschieden. Holzfußböden brauchen nicht abgeschliffen oder versiegelt zu werden.
  • Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Streichen der Innentüren
  • Streichen der Fenster
  • Streichen der Außentüren von innen

Was gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen?

Klauseln in Mietverträgen, die den gesetzlich definierten Begriff und den Umfang der Schönheitsreparaturen zum Nachteil des Mieters erweitern, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 13.1.2010, VIII ZR 48/09). Demgemäß hat der Mieter Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstehen, nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzung hat der Mieter mit der monatlichen Miete bereits bezahlt. Beispiele:

  • Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens
  • Außenanstrich von Türen und Fenstern
  • Streichen des Balkongeländers
  • Streichen von zur Wohnung gehörenden Kellerräumen oder Garagen

Was ist keine normale Abnutzung?

Überschreitet der Mieter schuldhaft die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und verursacht durch Unachtsamkeit, Fahrlässigkeit oder unsachgemäße Nutzung der Mietsache Schäden, fallen diese nicht unter die normale Abnutzung der Wohnung und der Mieter muss dafür aufkommen.

Beurteilungskriterien sind hierbei, ob die Wohnung an einen Single oder eine Familie mit Kindern vermietet wurde, ob Tierhaltung erlaubt ist, ob einzelne Bestandteile der Wohnung besonderer Aufmerksamkeit oder Pflege bedürfen (z.B. Lüften, um Schimmelbildung im Bad zu vermeiden) oder wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Beispiele:

  • Rauchen in der Wohnung gehört zum normalen Mietgebrauch (BGH WM 2006,513). Verursacht der Mieter jedoch durch herabfallende Zigaretten Brandschäden im Teppich, muss er den Schaden ersetzen. Gleiches gilt bei exzessiven Rauchern. Lassen sich die Rauchspuren nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen haftet der Mieter (BGH WuM 2008,213).
  • Trifft der Mieter eine ausgefallene Farbwahl und streicht Küche und Bad lila, das Wohnzimmer rot und schwarz, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen (BGH WuM 2014,23).
  • Schimmelbefall, der dadurch entsteht, dass der Mieter trotz Belehrung durch den Vermieter unzureichend gelüftet und geheizt hat, begründet einen Schadensersatzanspruch des Vermieters (BGH, VIII ZR 157/17).
  • Abdrücke von Pfennigabsätzen im Parkett sind schadensersatzpflichtig (OLG Karlsruhe, 11 U 13/96).

Welche Bedeutung hat ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Im Wohnungsübergabeprotokoll stellen Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung beim Einzug oder Auszug fest. Bestätigt der Vermieter bei der Wohnungsübergabe, dass sich die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand befindet, braucht der Mieter nicht bei Auszug renovieren und muss auch nicht für Schäden aufkommen. Wird jedoch Renovierungsbedarf oder werden Schäden festgestellt, sollte das Ergebnis im Wohnungsübergabeprotokoll genau vermerkt werden.

Lesetipp: Wohnungsübergabeprotokoll im Detail

Qualität von Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind in „mittlerer Art und Güte“ auszuführen (BGH NJW 1988, 2790). Der Mieter darf selbst Hand anlegen. Das Ergebnis der Arbeiten muss also nicht professionell, wohl aber von mittlerer Qualität sein. „Hobby-Qualität“ genügt nicht. Schönheitsreparaturklauseln, die dem Mieter vorschreiben, die Arbeiten von Fachhandwerken ausführen zu lassen, sind unwirksam (OLG Stuttgart, DWW 1993,328). Der Vermieter darf aber fachgerechte Ausführung verlangen. Beispiele für nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen:

  • Falten oder größere Blasen in der Tapete
  • Offene Nähte oder Überlappungen bei Tapetenbahnen
  • Oberflächliches Zuspachteln von Dübellöchern
  • Überstreichen von Mustertapeten
  • Schmutzpartikel, Pinselhaare und Laufnasen im Anstrich
  • übermalte Tür- und Fensterbeschläge, Fensterrahmen, Lichtschalter und Steckdosen
  • Oberflächlicher, nicht deckender Anstrich von Wänden, Decken, Türen
  • größere Farbkleckse oder Verunreinigungen auf Fußboden oder Bodenbelag, sowie Fensterbänken oder Rolladengurten

Untergrundschäden am Putz- oder Mauerwerk oder Maßnahmen, die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehen (z.B. übermäßig große Risse im Mauerwerk), gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat, fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters (z.B. Wassereintritt nach Wasserrohrbruch).

Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen

Soll dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden, kommt es entscheidend darauf an, wie der Mietvertrag gestaltet wird. Im Idealfall überlässt der Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung. Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter abwälzen, wenn er die Wohnung renoviert überlassen hat. Im Detail kommt es dann auf den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel an.

Unrenovierte Wohnung übernommen

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, kann der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen nicht übertragen oder muss die Kosten bei der Bemessung der Miete einkalkulieren.

Eine Wohnung ist als renoviert zu betrachten, wenn die Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Wohnung bei der Übergabe insgesamt einen renovierten Eindruck macht (BGH WuM 2015,338). Letztlich kommt es auf den Gesamteindruck an. Bei deutlichen Gebrauchsspuren, die durch die Nutzung von Vormietern entstanden sind, gilt die Wohnung nicht mehr als renoviert. Ob die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, sollte sich bestenfalls aus dem beim Einzug erstellten Übergabeprotokoll ergeben.

Beispiel

Der Vormieter hat einzelne Dübellöcher in die Wand gebohrt, um Bilder aufzuhängen. Im Hinblick darauf, dass diese Nutzung vertragsgemäß ist, beeinträchtigen einzelne Dübellöcher nicht den Gesamteindruck, dass die Wohnung renoviert ist. Hat der Vormieter die Wände hingegen mit einer Vielzahl von Dübellöchern überzogen und es dem Nachmieter überlassen, die Wände wieder anschaulich zu machen, dürfte die Wohnung kaum mehr einen renovierten Eindruck machen.

Ist die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert, kann der Vermieter dem Mieter einen finanziellen Ausgleich gewähren, der in einem angemessenen Verhältnis zum anfallenden Renovierungsaufwand stehen muss. Ein Nachlass von einer Monatsmiete kann hierfür ausreichend sein, während dies beim Nachlass von 50 % einer Monatsmiete für eine Vierzimmerwohnung nicht der Fall sein soll (BGH WuM 2015,338). Jedenfalls ist der Ausgleich so zu bemessen, als wäre dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden.

Wirksame Schönheitsreparaturklausel Voraussetzung

Die entscheidende Voraussetzung, einen Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, ist die wirksame Vereinbarung einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag.

Der maßgebliche Grundsatz ist, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen soll, als er selbst durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung verwohnt hat.

Ist die Klausel im Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam, gilt die gesetzliche Regelung. Danach braucht der Mieter keine Schönheitsreparaturen oder Renovierung bei Auszug auszuführen. Es genügt, die Wohnung besenrein oder im ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben.

Fristen für Schönheitsreparaturen

Starre Fristen, wonach der Mieter ohne jeden Vorbehalt alle drei, fünf und sieben Jahre zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, berücksichtigen nicht ausreichend, dass nach Ablauf gewisser Zeiträume noch nicht zwingend Renovierungsbedarf besteht. Diese Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam (BGH, WuM 2006,248).

Weicher Renovierungsfristen wirksam

Formulierungen, nach denen Schönheitsreparaturen „üblicherweise“, „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder “grundsätzlich“ nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen sind, sind hingegen wirksam (BGH WuM 2004,333).

Angemessene Fristen für Schönheitsreparaturen

Nachfolgende Renovierungsfristen sind nach Auffassung des BGH im Allgemeinen angemessen für Mietverträge, die vor dem 31.03.2008 abgeschlossen wurden:

RäumeIntervall
Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume):alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume (Trockenräume):alle 5 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume):alle 5 Jahre
Nebenräume:alle 7 Jahre

Für Mietverträge, die nach dem 01.04.2008 geschlossen wurden, haben sich lt. BGH (26.09.2007 – VIII ZR 143/06) folgende Renovierungsfristen als Orientierung etabliert:

RäumeIntervall
Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume):alle 5 Jahre
Wohn- und Schlafräume (Trockenräume):alle 8 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume):alle 8 Jahre
Nebenräume:alle 10 Jahre

Wichtig: Die oben genannten Renovierungsfristen sind nicht verbindlich und dienen nur der Orientierung. Es ist immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung auszugehen ist und dieser kann vom Fristenplan abweichen.

Bei der Beurteilung des Renovierungsbedarfs kommt es übrigens nicht auf die Meinung des Vermieters an, vielmehr ist auf die Einschätzung eines sogenannten objektiven Betrachters abzustellen. Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen der Vermieter möglicherweise übertrieben hohe Anforderungen an die Renovierungsarbeiten stellt.

Beginn der Schönheitsreparaturen-Fristen

Der Beginn der Renovierungsfristen ist auf den Anfang des Mietverhältnisses zu datieren. Dies sollte in der Klausel klargestellt sein. Andernfalls würde der Vermieter den Mieter damit belasten, dass der Vormieter die Wohnung bereits abgewohnt und wegen des zu kurzen Zeitverlauf noch keine Schönheitsreparaturen durchzuführen brauchte (BGH WuM 1988,294).

Anfangsrenovierungsklausel bei Einzug

Wird der Mieter verpflichtet, beim Einzug in die Wohnung zu renovieren, sind derartige Klauseln unwirksam, weil der Mieter für die von seinem Vormieter verursachten Abnutzungen in die Verantwortung genommen wird. Eine Ausnahme besteht dann, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, der in einem angemessenen Verhältnis zum Renovierungsbedarf steht (siehe oben).

Unabhängig vom Verbot einer formularmäßigen Vereinbarung, kann der Vermieter die Wohnung aber unrenoviert vermieten. Der Mieter kann in der verwohnten Wohnung leben oder sie auf freiwilliger Basis herrichten.

Endrenovierungsklausel bei Auszug

Wird der Mieter zum Streichen bei Auszug bzw. die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben verpflichtet, ist die Klausel unwirksam (BGH NJW 2003,3192). Dazu kommt es nicht darauf an, ob die Wohnung bei Einzug bereits renoviert war oder der Mieter von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit freigestellt wurde.

Eine solche Endrenovierungsklausel ist unwirksam, soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unberücksichtigt bleiben (BGH WuM 2007,682). Andernfalls müsste der Mieter renovieren, obwohl eine Renovierung gar nicht erforderlich wäre. Der Vermieter könnte eine frisch renovierte Wohnung weitervermieten. Wirksam vereinbart werden kann jedoch eine Klausel, nach der der Mieter bei Auszug renovieren muss, wenn die im Mietvertrag genannten Fristen seit der letzten Renovierung verstrichen sind (BGH WuM 2003,436).

Sind die aufgrund des Ablaufs der Renovierungsfristen notwendigen Schönheitsreparaturen fällig, muss der Mieter überfällige Arbeiten bei seinem Auszug nachholen. Räume, für die die Frist noch nicht abgelaufen ist, müssen nicht renoviert werden.

Beispiel: Der Mieter kündigt nach fünf Jahren. Er muss, wenn als Renovierungsfrist fünf Jahre vereinbart sind, spätestens dann Küche und Bad renoviert haben, alle anderen Räume nicht. Behauptet der Mieter, dass eine Renovierung trotz Ablaufs der Frist nicht erforderlich ist, muss er den Zustand beweisen. Im Streitfall könnte ein Sachverständigengutachten nützlich sein.

Farbwahlklausel

Der Vermieter kann den Mieter nicht verpflichten, die Wände, Decken, Türen oder Fenster in einer vorgegebenen Farbe zu streichen bei Auszug, ohne dass dafür ein berechtigtes Interesse besteht (BGH WuM 2009,224). Allerdings wird das Interesse des Vermieters anerkannt, dass der Mieter die Wohnung in hellen, neutralen Farben zurückgibt. Vereinbarungen wie „lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war“, sind daher wirksam (BGH WuM 2008,722).

Unwirksam wäre jedoch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen zurückzugeben. Hierbei handele es sich um eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf verpflichtet, zu renovieren. Auch dürfe der Mieter nicht zwingend auf einen weißen Anstrich verpflichtet werden, da auch ein Anstrich in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert (BGH WuM 2011,96).

Bedarfsklausel

Ist formularmäßig vereinbart, dass der Mieter „nach Bedarf“ renoviert, müsste er auch für eine Abnutzung des Vormieters aufkommen. Eine solche Bedarfsklausel ist unwirksam (OLG Stuttgart WuM 1989,121).

Abgeltungsklauseln und Quotenklauseln

Zieht der Mieter vorzeitig vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung aus, ist der Vermieter daran interessiert, dass sich der Mieter anteilig an den Kosten der später fälligen Schönheitsreparaturen beteiligt. Eine solche Abgeltungs- oder Quotenklausel, mit der der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen könnte, ist aber unwirksam. Grund ist, dass der Mieter gehalten wäre, aufgrund einer hypothetischen Betrachtung einzuschätzen, mit welchem Kostenaufwand er bei einem vorzeitigen Auszug rechnen muss (BGH WuM 2015,343).

Muster / Vorlage für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel

Der Mieter übernimmt es, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Dusche im Allgemeinen alle fünf Jahre, im Wohn- und Schlafzimmer und im Flur alle acht Jahre und in den übrigen Räumen alle zehn Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, fachgerecht vorzunehmen. An den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern einschließlich der Heizungsrohre sind die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen alle zehn Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, fachgerecht auszuführen. „Im Allgemeinen“ ist so zu verstehen, dass die Fristen Orientierungshilfen bieten, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.

Unverbindliches Muster

Praxistipp: Was bedeutet besenrein?

Heißt es im Mietvertrag, dass die Wohnung „besenrein“ oder „ordnungsgemäß“ zurückzugeben ist, muss der Mieter dennoch Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel dazu enthält. Unabhängig davon bedeutet besenrein oder ordnungsgemäße Übergabe nur, dass grobe Verschmutzungen, vom Mieter verursachte grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind (BGH WuM 2006,513). Außerdem ist die Wohnung vollständig zu räumen. Eigene Einbauten (z.B. Einbauküche, Garderobenschrank) sind, soweit der Nachmieter oder Vermieter nicht an einer Übernahme interessiert sind, zu entfernen.

Mieter führt Schönheitsreparaturen nicht durch

Haben Vermieter und Mieter wirksam die Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart, kann der Vermieter den Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses auffordern, die fälligen Arbeiten durchzuführen und seinen Anspruch gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen. Renoviert der Mieter nicht und kommt dadurch in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter einen angemessenen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Renovierungskosten zu verlangen (BGH NJW 2005,1862).

Zieht der Mieter aus der Wohnung aus, kann der Vermieter statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen wegen der nicht vertragsgemäßen Erfüllung des Mietvertrages Schadensersatz in Geld verlangen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist setzt und Gelegenheit gibt, die bislang nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen nachzuholen. Bei einer durchschnittlichen Wohnung dürfte eine Frist von zwei Wochen genügen. Ist die Frist zu kurz bemessen, verlängert sie sich auf den angemessenen Zeitraum (BGH NJW 1985,2640). Die Fristsetzung ist nur dann nicht erforderlich, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert. Der bloße Auszug genügt dazu in der Regel nicht.

Wichtig ist, dass der Vermieter dem Mieter deutlich mitteilt, welche Arbeiten konkret auszuführen sind. Die bloße Aufforderung, notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen, genügt dafür nicht. Der Vermieter muss konkrete Mängel darlegen, so dass der Mieter erkennen kann, was von ihm erwartet wird. Im Detail ist hier vieles streitig.

Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel durchgeführt

Hat der Mieter renoviert, obwohl er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen wäre, kann er vom Vermieter hierfür möglicherweise eine Entschädigung in Geld verlangen – und das bis zu 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages. Hatte der Vermieter Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel, ist er dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Hatte der Vermieter keine Kenntnis und war im guten Glauben, kann der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen (§ 818 Abs. II BGB). Der Vermieter muss dem Mieter Wertersatz leisten und genauso wie beim Schadensersatz das ersetzen, was der Mieter an Zeit und Kosten aufgewendet hatte.

Um derartige Ansprüche des Mieters zu vermeiden, sollte der Vermieter den Mieter vor Auszug rechtzeitig informieren, dass er wegen der unwirksamen Klausel nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet ist. Da die Einschätzung der rechtlichen Gegebenheiten schwierig ist, empfiehlt sich im Einzelfall, dass sich Vermieter und Mieter möglichst auf eine einvernehmliche Regelung verständigen.

Verjährungsfrist für Schönheitsreparaturen

Will der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, muss er die Verjährungsfrist von sechs Monaten beachten (§ 548 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung. Sie beginnt auch unabhängig davon, dass der Vermieter dem Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Frist gesetzt hat. Will der Vermieter die Verjährung vermeiden, muss er seinen Anspruch gerichtlich geltend machen.

Schönheitsreparaturen mit Mietkaution verrechnen

Die Mietkaution hat vornehmlich den Zweck, fällige Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis abzudecken. Erfüllt der Mieter seine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht oder nicht ordnungsgemäß, kann der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen. Ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam vertraglich vereinbart, braucht der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen, mit der Folge, dass der Vermieter nicht auf die Mietkaution zugreifen kann.

Lesetipp: Rückzahlung der Mietkaution nach Auszug
Lesetipp: Mietkaution abwohnen und mit Miete verrechnen

Checkliste: Schönheitsreparaturklausel prüfen

  1. Wurde im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel formal vereinbart?
  2. Wenn ja, ist im Einzelfall zu prüfen, ob diese wirksam vereinbart wurde. Im Detail:
    • Wurde die Wohnung renoviert übergeben? Nur dann kann eine Renovierungspflicht wirksam vereinbart werden.
    • Es wurde keine Anfangsrenovierung vereinbart.
    • Im Mietvertrag ist kein starrer Fristenplan vereinbart.
    • Der Mietvertrag enthält angemessene Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
    • Der Lauf der Fristen beginnt mit dem Beginn des Mietverhältnisses.
    • Der Mietvertrag enthält keine Farbwahlklausel.
    • Im Mietvertrag findet sich keine Abgeltungs- oder Quotenklausel.
  3. Die Schönheitsreparaturen sind fällig – im Hinblick auf die wirksam vereinbarten Fristen oder die bereits eingetretene erhebliche Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung.
  4. Der Vermieter muss den Mieter bei Fälligkeit unter Fristsetzung aufgefordert haben, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen.
  5. Die dafür benannte Frist muss angemessen sein.
  6. Die notwendigen Schönheitsreparaturen müssen konkret bezeichnet sein.

Häufige Fragen zum Thema

Sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig?

Der Vermieter darf die Durchführung von Schönheitsreparaturen über eine eindeutige Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Wurde die Wohnung im unrenovierten Zustand an den Mieter übergeben, muss der Vermieter Schönheitsreparaturen selbst vornehmen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind malermäßigen Arbeiten, die bei Auszug aus einer Mietsache vorzunehmen sind. Sie sollen die Wohnung in den Zustand versetzen, in dem sie sich bei Übergabe an den Mieter befand.

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