Teilkündigung

Das Thema Teilkündigung wurde vom Gesetzgeber in § 573b BGB klar geregelt. Ausnahmsweise steht dem Vermieter die Möglichkeit zu, Teile eines einheitlichen Mietverhältnisses zu kündigen.

Hieran sind jedoch sehr strenge Anforderungen zu stellen. Zu beachten ist, dass ein Teilkündigungsrecht nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich ist. Bei Zeitmietverträgen ist diese Art des Kündigungsrechts ausgeschlossen.

Das Wichtigste in Kürze

Was ist eine Teilkündigung Mietvertrag?

Bei einer Teilkündigung wird nicht der ganze Mietvertrag gekündigt, sondern nur Teile der gemieteten Sache. Dies ist nicht ohne Weiteres möglich und unterliegt strengen gesetzlichen Auflagen.

Ist eine Teilkündigung des Mietvertrages zulässig?

Eine Teilkündigung seitens des Vermieters ist nur zulässig, wenn Nebenräume betroffen sind, die nicht dem Wohnzweck dienen, also bspw. Kellerräume oder Stellplätze, die nicht der Mietwohnung zugeordnet sind. Zudem muss der Vermieter die nachweisbare Absicht haben, diese Räume zu Wohnzwecken umzubauen. Der Mieter kann grundsätzlich keine Teilkündigung vornehmen.

Voraussetzung

Von einer Teilkündigung können allenfalls Nebenräume betroffen sein, die nicht dem Wohnzweck dienen (z.B. Dachboden: BGH ZMR 2008, 116).

Eine Teilkündigung von Wohnraum ist grundsätzlich unzulässig (OLG Karlsruhe RE 03.03.1997 – 3 RE-Miet 1/97).

So kann der Vermieter auch nicht die Garage oder den Stellplatz getrennt von dem Wohnraum aufkündigen, wenn diese zusammen mit dem Wohnraum angemietet worden sind (AG Menden Urt. v. 30.12.1998 – 4 C 134/98).

Verwertungsabsicht

Der Vermieter muss konkret beabsichtigen, die gekündigten (Neben-)Räume zu Wohnzwecken und deren Vermietung ausbauen zu wollen (LG Stuttgart 01.08.1991 – 6 S 255/91).

Kündigungsfrist und Inhalt

In Abweichung von der an sich für den Vermieter geltenden gesetzlichen asymmetrischen Kündigungsfrist (in Abhängigkeit von der Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist) gilt zugrundeliegend generell eine drei-monatige Kündigungsfrist.

Aus der Kündigung muss sich klar ergeben, dass das Mietverhältnis über die Nebenräume beispielsweise mit voraussichtlichem Baubeginn endet.

Übrigens: Verzögert sich der Baubeginn kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um diesen Zeitraum verlangen.

Weiterführende Informationen über die üblichen Kündigungsfristen finden Sie unter Kündigungsfrist für Mietvertrag.

Mietminderung

Mit Wirksamkeit der Teilkündigung steht dem Mieter das Recht zu, eine angemessene Mietminderung entsprechend dem aufgekündigten Wertanteil vom Vermieter zu verlangen (AG Hamburg Urt. v. 24.02.1993 – 37 A C 2333/92).

Die Höhe der Mietsenkung hat sich am (entgangenen) Nutzwert der Mietsache zu orientieren. Insoweit sind die Grundsätze des § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) anwendbar.

Demgemäß ist nach Maßgabe der allgemeinen Rechtsprechung bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen eine Mietminderung von 5-10 Prozent der Bruttomiete, bei mittleren Beeinträchtigungen von 10-20 Prozent angemessen. Bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert sich die Miete auf Null.

Detaillierte Informationen zur Minderung der Miete finden Sie unter Mietminderung.

Teilkündigung des Mieters

Eine Teilkündigung des Mieters ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen.

Die Begründung liegt darin, dass auch für den Vermieter nur ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig ist und zwar vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Weiterverwertung der teilgekündigten Mietsache (Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken).

Ein solches wirtschaftliches Interesse kann auf Seiten des Mieters nicht vorliegen, da er nicht Eigentümer der Mietsache ist.

Auch keine isolierte Kündigung der Garage

Der Mieter hat auch nicht die Möglichkeit, seine Garage isoliert zu kündigen, wenn und soweit ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt (OLG Düsseldorf, Urt. v. 07.12.2006 Az. I-10 U 115/06).

Ein einheitlicher Mietvertrag liegt dann vor, wenn die Wohnräume und die Garage durch dieselbe Mietvertragsurkunde angemietet worden sind.

Letzte Aktualisierung: 30.07.2021

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