Die Treppenhausreinigung in einem Mehrfamilienhaus ist oft ein großer Streitpunkt unter Mietern und Vermietern. Was gehört zur Treppenhausreinigung, wer ist zuständig und welche Kosten können anfallen? Hier erfahren Sie alles rund um die Treppenhausreinigung für Mieter und Vermieter.
Inhaltsverzeichnis
Was gehört zur Treppenhausreinigung?
In den meisten Fällen umfasst eine Treppenhausreinigung folgende Aufgaben, die im Mietvertrag geregelt werden können:
- Böden fegen und wischen
- Geländer abstauben
- Fensterbänke reinigen
- Pflanzen entstauben
- Briefkästen entstauben
- Reinigen unter Fußmatten
- Reinigen des Aufzugsboden
Dabei darf der Vermieter keine extremen Arbeiten verlangen, wie etwa das Entfernen von Graffiti, Sperrmüll oder Bauabfälle.
Wer muss das Treppenhaus putzen?
Für die Reinigung des Treppenhauses bestehen zwei Möglichkeiten:
1) Der Vermieter übernimmt die Reinigung bzw. beauftragt ein Reinigungsunternehmen oder überträgt diese Aufgabe dem Hausmeister.
Sofern keine Regelung zur Treppenhausreinigung im Mietvertrag vereinbart wurde, fällt die Aufgabe zu Lasten des Vermieters.
2) Die Mieter übernehmen die Treppenhausreinigung, wenn im Mietvertrag vereinbart.
Wenn der Mietvertrag eine eindeutige Formulierung zur Treppenhausreinigung enthält, die dem Mieter die Aufgabe überträgt, dann ist der Mieter zur Reinigung verpflichtet. Es reicht nicht aus, ausschließlich in der Hausordnung auf die Reinigungspflicht hinzuweisen.
Formulierung im Mietvertrag
Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter die Aufgabe überträgt, die Reinigung des Treppenhauses zu übernehmen, könnte beispielsweise wie folgt lauten:
Der Mieter ist verpflichtet, das Treppenhaus sowie Haus- und Kellerflure gemäß
des vom Vermieter ausgehändigten Putzplans zu reinigen.
Treppenhaus Reinigungsplan
Das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages genau wissen muss, was von ihm verlangt wird. (Urteil OLG Hamm, 21.12.2012, 9 U 28/12)
Beispiel: Der Vermieter stellt einen Reinigungsplan auf, damit Mieter sich nicht nur auf die anderen Parteien verlassen. Die Treppenhausreinigung muss wöchentlich rotierend von allen Mietern einmal übernommen werden.
Treppenhausreinigung als Nebenkosten umlegen
Übernimmt eine Reinigungsfirma die Treppenhausreinigung, können die Kosten dafür als Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden, sofern die Treppenhausreinigung als zusätzliche Nebenkosten im Mietvertrag explizit vereinbart ist.
Gebäudereinigungskosten
Im Mehrfamilienhaus gehören Kosten für die Reinigung des Treppenhauses zu den Kosten der Gebäudereinigung und werden in der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufgelistet. Zu den Gebäudereinigungskosten gehören ebenso Kosten für die Säuberung von Zugängen, Fluren, Treppen, Keller, Bodenräumen, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs.
Dazu passend: Nebenkosten in der Steuererklärung absetzen
Vermietersache ohne Regelung im Mietvertrag
Wenn im Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung geschlossen ist, sind die Kosten der Treppenhausreinigung grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Ist die Reinigungspflicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen, so darf der Vermieter keine zusätzliche Putzkraft für das Treppenhaus in den Betriebskosten abrechnen.
Keine Aufteilung der Kosten bei Leerstand
Der Vermieter muss Betriebskosten, die auf leerstehende Wohnungen anfallen, selbst tragen – die sogenannten Leerstandkosten. Kosten für Treppenhausreinigung bei Leerstand einer Partei dürfen nicht auf alle anderen Mieter aufgeteilt werden. Mietern sollen keine Kosten entstehen, die sie bei voller Belegung des Mietshauses nicht hätten. Zur Prüfung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung können Mieter von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch machen.
Lesetipp: Nebenkostenabrechnung häufig falsch
Häufigkeit der Treppenhausreinigung
Der Turnus der Reinigung ist meist in der Hausordnung oder im Reinigungsplan festgehalten. Allgemeingültige rechtliche Vorgaben gibt es dazu nicht. Das Amtsgericht Regensburg (11 C 3715/03) urteilte in einem Fall, dass die Treppenhausreinigung einmal die Woche durchzuführen sei.
Bei erhöhtem Schmutzaufkommen an Regentagen etc. sollte die Reinigung öfter stattfinden. Putzmittel und Reinigungsgeräte müssen auf eigene Kosten angeschafft werden.
Festlegung des Reinigungszeitpunkts
Wann die Treppenhausreinigung stattfindet, darf der Mieter eigenständig entscheiden (AG Reichenbach, WM 94, 322). Auch die Uhrzeit für die Hausflurreinigung kann er selbst aussuchen. Jedoch sollte der Mieter die Ruhezeiten in Mietwohnungen einhalten und auch an Sonn- und Feiertagen das Putzen des Treppenhauses unterlassen.
Achtung: Sollte im Mietvertrag stehen, dass die Treppenhausreinigung bis zu einer bestimmten Frist wie zum Beispiel bis zu jedem 3. des Monats erledigt sein muss, sollte der Mieter sich an die vorgegebene Frist halten. Falls der Mieter die Aufgabe nicht unter Fristeinhaltung erledigt, darf der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und eine Erstattung der Kosten vom unzuverlässigen Mieter verlangen.
Zustimmung der Mieter bei Beauftragung eines Reinigungsunternehmens
Sofern der Vermieter die Treppenhausreinigung entgegen einer Vereinbarung im Mietvertrag an ein Reinigungsunternehmen übertragen möchte, benötigt er die Zustimmung der Mieter.
Achtung: Der Vermieter darf den Mietern die Treppenhausreinigung nicht ohne vorherige Zustimmung einseitig entzogen und diese kostenpflichtig an einen Reinigungsdienst übergeben. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3515, AG Magdeburg WuM 2002, 576; AG Frankfurt/O. WuM 1997, 432; AG Kerpen WuM 1997, 471; AG Düsseldorf WuM 1986, 306).
Mieter dürfen sich auf die Regelung berufen, da sie nicht nur die Pflicht aus dem Mietvertrag, sondern auch das Recht haben, die Treppenhausreinigung selbst durchzuführen.
Sollten Vermieter oder Mieter im Laufe der Zeit die Treppenhausreinigung doch durch ein Reinigungsunternehmen wünschen, genüge es, wenn sich sechs von acht Mietern für eine Umstellung von Eigen- auf Fremdleistung aussprächen (Amtsgericht Köpenick, 26.10.2009, 5 C 11/09).
Mieter putzt nicht
Weigert sich ein Mieter, seiner (vertraglich vereinbarten) Reinigungspflicht nachzukommen, riskiert er eine Abmahnung oder gar Klage auf Erfüllung durch den Vermieter. Auch kann der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Firma mit der versäumten Reinigung beauftragen.
Der Vermieter darf die Reinigungsaufgabe aber nicht vollständig an einen Reinigungsdienst übergeben, wenn im Mietvertrag der Mieter mit der Treppenhausreinigung beauftragt ist. Ansonsten gilt das als Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung und somit als Vertragsbruch.
Mieter muss bei Verhinderung für Ersatz sorgen
Mieter sollten bei Verhinderung immer für Ersatz sorgen. Feste interne Regelungen zur Durchführung der Treppenhausreinigung im Krankheitsfall kann Streit mit Vermieter und Nachbarn vorbeugen.
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