Mieten Sie eine unrenovierte Wohnung, gelten hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht bei Auszug besondere Regelungen. Bereits beim Einzug gibt es einiges zu beachten. Vor allem eine Dokumentation des Zustands der Mieträume ist wichtig, um beim Auszug eventuelle Ansprüche des Vermieters abwehren zu können.
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Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es bei der Bewertung des Renovierungszustandes einer Wohnung auf den Einzelfall an. In einem Beschluss (AZ: VIII ZR 242/13) sagt der BGH, dass es darauf ankäme, ob in der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs nur unerhebliche Gebrauchsspuren zu sehen seien und ob die Wohnung insgesamt als renoviert erscheint. Aus einem neueren Urteil (AZ: VIII ZR 185/14 lassen sich einige weitere Anhaltspunkte für die Beurteilung entnehmen:
- Als unrenoviert oder renovierungsbedürftig kann eine Wohnung gelten, auch wenn sie noch nicht abgenutzt oder abgewohnt erscheint.
- Die Unterscheidung zwischen wenig oder stark abgewohntem Mietraum entfällt.
- Ein entscheidendes Kriterium ist, ob die Wohnung erhebliche Gebrauchsspuren vom Vormieter zeigt.
- Bereits dann, wenn der Vermieter nicht komplett neu renoviert, sondern nur nötige Auffrischungsarbeiten vornimmt, kann die Wohnung als renoviert gelten.
- Unerhebliche Gebrauchsspuren bleiben bei der Beurteilung außer Acht.
Ist im Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthalten und fechtet der Mieter diese gerichtlich an, wird in vielen Fällen eine Besichtigung durch den Richter oder einen Gutachter stattfinden müssen, um zu klären, in welchem Zustand die Wohnung vermietet wurde.
Müssen Schönheitsreparaturen für eine unrenoviert gemietete Wohnung übernommen werden?
Wird Ihnen die Wohnung vom Vermieter eindeutig als unrenoviert überlassen (zum Beispiel durch Erwähnung im Mietvertrag) sind Sie auch nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) hat hier für Mieter maßgebliche Weichen gestellt:
- Schönheitsreparaturklauseln oder Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag für eine unrenovierte Wohnung sind nur dann zulässig, wenn dem neuen Mieter ein finanzieller Ausgleich gewährt wird.
- Durch einen finanziellen Ausgleich (zum Beispiel in Form einer verringerten Miete oder ein kompletter Mieterlass für eine bestimmte Zeit) wird die Benachteiligung des Mieters vermieden.
- Die Entschädigung muss angemessen sein. Auch eine zu niedrige Entschädigung sorgt für Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
- Durch die Unwirksamkeit der Klausel muss der Mieter während der Mietzeit und auch am Ende keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Ist im Mietvertrag eine Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung vereinbart, gelten die gleichen Regeln. Diese ist nur wirksam, wenn ein angemessener Mieterlass stattfindet.
Wichtig: Sie sind als Mieter einer unrenovierten Wohnung auch dann nicht zur Renovierung verpflichtet, wenn Sie mit dem Vormieter eine Vereinbarung dazu im Mietvertrag getroffen haben. Denn diese Vereinbarung gilt nur zwischen Mieter und Vormieter und hat keinen Einfluss auf das eigene Mietverhältnis. Der Vermieter kann daraus keine Pflichten für den Mieter ableiten.
Der Bundesgerichtshof urteilte am 08. Juli 2020, dass Mieter von unrenovierten Wohnungen von ihrem Vermieter verlangen können, sich zu 50 Prozent an den Kosten für Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Az.: VIII ZR 163/18 u.a.).
Bei wem liegt die Beweislast?
Beruft sich der Mieter beim Auszug darauf, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, muss er dies auch beweisen können. Steht der Übergabezustand nicht im Mietvertrag, muss beim Einzug der Zustand der Wohnung möglichst genau und fotografisch festgehalten werden. Auch ein Wohnungsübergabeprotokoll kann als Nachweis dienen.
Gibt es diese Dokumentation nicht, können Renovierungskosten des Mieters oder Zeugen wie Helfer oder Handwerker den unrenovierten Zustand der Wohnung beim Einzug belegen.
Gibt es einen finanziellen Ausgleich durch den Vermieter, muss dieser wiederum beweisen können, dass der auch in angemessener Höhe stattgefunden hat.
Erstattung bei durchgeführten Schönheitsreparaturen
Enthält Ihr Mietvertrag eine Renovierungsklausel, haben Sie beim Auszug Ihre Wohnung renoviert und stellen im Nachhinein fest, dass dies gar nicht erforderlich gewesen wäre, besteht ein Anspruch auf Rückerstattung der Kosten vom Vermieter.
Allerdings nur, wenn der Anspruch innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrages angemeldet wird oder der Mieter noch in der selbst renovierten Wohnung wohnt. Denn danach greift die Verjährungsfrist.
Die Kosten für eine Renovierung können nicht zurückgefordert werden, wenn im Mietvertrag keine Klausel enthalten ist und der Mieter die Arbeiten ausschließlich aus eigenem Interesse durchgeführt hat.
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