BGH: Unwirksame Mietpreisbremse – kein Schadenersatz für Mieter

Wütendes Paar

Mieter haben keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn sie auf Grund der fehlerhaften Einführung der Mietpreisbremse in ihrem Bundesland zu hohe Mieten zahlen müssen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

Mietpreisbremse schützt vor explodierenden Mieten

Die Mietpreisbremse soll seit 2015 Mieter vor horrenden Mieten schützen. Bundesländer haben seitdem die Möglichkeit, bestimmte Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – bemessen anhand der ortsüblichen Vergleichsmieten – zu identifizieren und die Mietpreisbremse zu implementieren. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in den betreffenden Gegenden dürfen die Mieten damit um höchstens 10 Prozent angehoben werden.

BGH: Kein Schadenersatz für Mieter

Wie der Bundesgerichtshof am 28. Januar 2021 entschied, können Mieter jedoch keinen Schadenersatzanspruch gegen ihr Bundesland geltend machen, wenn die Mietpreisbremse wegen Formfehlern erst verspätet in Kraft trat und sie so zu hohe Mieten zahlen mussten (Az.: III ZR 25/20).

Mietpreisbremse unwirksam ohne Begründung

Hintergrund des folgenschweren Urteils war ein Fall aus Hessen. Das Land hatte die Mietpreisbremse am 17. November 2015 per Verordnung eingeführt. Wie sich vor dem Landgericht Frankfurt am Main herausstellte, hatte diese Verordnung mangels Begründung jedoch keinen Bestand. Wollen Bundesländer für bestimmte Gebiete eine Mietpreisbremse einführen, muss diese ordnungsgemäß begründet sein, um in Kraft treten zu können.

Mieter klagen

Dieser Formfehler sorgte letztlich dafür, dass ein Frankfurter Mieterpaar einen deutlich höheren Mietpreis zahlen musste, als sie ihn mit einer wirksamen Mietpreisbremse gezahlt hätten. Ortsüblich waren zu dem betreffenden Zeitpunkt 7,45 Euro Miete pro Quadratmeter. Mehr als 3 Euro weniger, als die Mieter mit ihrem Mietpreis von 11,50 pro Quadratmeter tatsächlich zahlten.

Das Urteil des Landgerichts wollten die Mieter so jedoch nicht akzeptieren und zogen vor den Bundesgerichtshof. Ziel der beiden war es dabei, Schadenersatz vom Land Hessen für die fehlerhafte Mietobergrenze einzuklagen. Aus Sicht der Mieter habe das Bundesland mit der fehlerhaften Begründung seine Amtspflichten verletzt, worunter sie nun leiden müssten.

BGH weist Klage zurück

Der BGH wies die Klage jedoch zurück. Die Mieter haben keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem Land. Laut Urteil bestünden keine Amtshaftungsansprüche,

wenn eine Landesregierung eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, die jedoch wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur Begründung der Verordnung unwirksam ist“.

Ein Anspruch auf Schadenersatz könne sich nur ergeben, wenn ein Beamter seine Amtspflicht, den Geschädigten zu schützen, vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt. Dies setze eine besondere Beziehung zwischen Beamten und Geschädigten voraus – die im Falle der Mietpreisbremse angesichts des „unüberschaubar großen und nicht individuell begrenzten Personenkreis“ nicht bestünde.

Mieterbund: „Unfaire Entscheidung“ für Mieter

Das Urteil des Bundesgerichtshofs stellt für viele Bundesländer einen wichtigen Präzedenzfall dar. Neben Hessen fehlten auch in den Rechtverordnungen der Länder Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen entsprechende Begründungen.

Der Deutsche Mieterbund sieht in dem Beschluss „eine unfaire Entscheidung für alle Mieterinnen und Mieter, die sich auf die gewissenhafte Arbeit der staatlichen Organe verlassen haben„.

Verfahrensgang:

  • LG Frankfurt am Main, Urteil vom 25. März 2019, Az.: 2-04 O 307/18
  • OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13. Februar 2020, Az.: 1 U 60/19
  • BGH, Urteil vom 28. Januar 2021, Az.: III ZR 25/20

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