BGH: Nebenkostenabrechnung muss zwingend innerhalb von 12 Monaten erfolgen

BGH: Nebenkostenabrechnung muss zwingend innerhalb von 12 Monaten erfolgen

Vermieter sind laut § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dazu verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Jahres die Betriebskostenabrechnung auszuhändigen. Der Bundesgerichtshof hat in 2017 entschieden, dass diese Jahresfrist unter allen Umständen einzuhalten ist – auch, wenn beispielsweise die Hausverwaltung dem Vermieter die Betriebskosten zu spät aushändigt.

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Betriebskostennachzahlungen dürfen nicht 24 Monate später gestellt werden

Im konkreten Fall hatte der Vermieter einer Wohnungseigentumsanlage die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2010, 2011 und 2012 erst mit Schreiben vom 07. Dezember 2013 an die Vermieterin ausgehändigt, in denen er Nachzahlungen in Höhe von 459,08 € für 2010, 569,79 € für 2011 und 553,38 € für 2012 geltend machte. Kurz zuvor hatte die  Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss für die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG verfasst, nachdem die Daten von der Hausverwaltung bereitgestellt wurden.

Die Mieterin ist der Nebenkostennachzahlung für die Jahre 2010 und 2011 nicht nachgekommen, da ihr die Betriebskostenabrechnungen viel zu spät zugestellt wurden und die Abrechnungsfrist überschritten sei.

Daraufhin klagte der Vermieter die Nachforderungen der jeweiligen Abrechnungszeiträume vor Gericht ein und erklärte, dass er sich nicht im Unrecht fühle schließlich habe er die Abrechnung kurze Zeit nach der Eigentümerversammlung erstellt und der Mieterin ausgehändigt. Sowohl vor dem Amtsgericht Schwetzigen als auch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Mannheim scheiterte der Vermieter mit seinem Begehren.

Bundesgerichtshof wies die Klage ab

Auch der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat im Revisionsverfahren die Klage des Vermieters abgewiesen. Denn der Vermieter einer Eigentumswohnung muss die Jahresfrist der Betriebskostenabrechnung auch dann einhalten, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer noch nicht vorliegt. Als Begründung gab der BGH an, dass der Wohnungseigentümerbeschluss nicht als Voraussetzung in den Gesetzesmaterialien verankert ist.

Daher muss der Vermieter unter allen Umständen dafür sorgen, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten gestellt wird. Auch in einer Wohnungseigentumsanlage. Betriebskostennachzahlungen, die vom Vermieter später eingefordert werden, müssen vom Mieter nicht gezahlt werden.

Es gibt jedoch eine Ausnahme:
Wenn der Vermieter die Verspätung nicht selbst zu vertreten hat und dies entsprechend darlegen und beweisen kann, darf er nach Ablauf der Jahresfrist noch eine Betriebskostennachforderung stellen.

Hierzu heißt es in der Urteilsbegründung Rn:28

„Nach Fristablauf [gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB] kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Einzelabrechnungen rechtzeitig vorliegen.“ (BT-Drucks. 14/4553, S. 51)

DMB begrüßt Urteil

Der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, begrüßt dieses Urteil sehr. Denn:“ Der Vermieter muss alle Hebel in Bewegung setzen, dass rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet wird. Erhält der Mieter nicht spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Betriebskostenabrechnung, muss er eine evtl. Nachforderung des Vermieters nicht zahlen.“

Bundesgerichtshof – VIII ZR 249/15 – Urteil vom 25.01.2017

Vorinstanzen (in beiden Fällen zurückgewiesen): 
LG Mannheim, (Berufungsverfahren) Urteil 14.10.2015 – Az: 4 S 142/14
AG Schwetzingen, Urteil vom 26.11.2014 – Az: 4 C 81/14

Hinweis aus § 556 Abs. 3 BGB (Gesetzesbegründung)

„Dass der Vermieter Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wird jedoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene Bestimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet Streit.“ (BT-Drucks. 14/4553, S. 37)