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Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel – Wer erstellt die Abrechnung?

Die monatliche Miete für die heimische Wohnung geht regelmäßig auf das Konto des Eigentümers. Nach Verkauf der Wohnung ist ein neuer Eigentümer stolzer Besitzer der Immobilie. „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), so hat der Eigentümerwechsel keine Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag. Wie verhält es sich aber mit der Nebenkostenabrechnung?

Der Fall – Wer ist abrechnungspflichtig?

Der BGH mit Urteil Az.: III ZR 211/ 99 vom 14.9.2000 klar, wer die Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel zu erstellen hat. Im verhandelten Fall ging eine Immobilie am 31.03.1994 in den Besitz einer anderen Partei über. Der Streitpunkt: Welche Partei hat über die Betriebskosten betreffenden Abrechnungszeiträume 1993 bis 1994 abzurechnen?

Der Verkäufer (Kläger) sollte die Betriebskosten 1993 abrechnen, da er zum Ende des Abrechnungszeitraum 1993 (31.12.1993) noch Eigentümer war. Doch wie verhält es sich mit der Abrechnung des Zeitraumes 1994?

Lesetipp: Eigentümerwechsel – Auswirkungen auf Mieter und Mietvertrag

Entscheidung – Abrechnungszeitraum & Zeitpunkt des Eigentumsüberganges

Der BGH urteilte, dass der Eigentümer abrechnungspflichtig ist, der zum Zeitpunkt der Anspruchsentstehung Eigentümer ist. Das heißt für den konkreten Fall, dass die Abrechnung für 1994 vom Käufer (neuer Eigentümer / Vermieter) zu erstellen war. Trotzdem hatte der Veräußerer (alter Vermieter) daran mitzuwirken, weil er bis 31.3.1994 Eigentümer war. Folgende Fallkonstellationen sind also denkbar:

Abrechnungszeitraum ist bereits abgeschlossen

  • Der Veräußerer (alter Vermieter) bleibt abrechnungspflichtig.
  • Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu.
  • Für Guthaben des Mieters muss der Veräußerer einstehen.

Abrechnungszeitraum ist noch nicht abgeschlossen

  • Der Erwerber (neuer Vermieter) ist zur Abrechnung verpflichtet.
  • Nachzahlungsansprüche stehen dem Erwerber zu.
  • Für Guthaben des Mieters muss Erwerber einstehen.
  • Erwerber hat Anspruch auf Mitwirkung und Erstellung der Abrechnung des alten Vermieters.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses findet ein Eigentümerwechsel statt

Sobald das Mietverhältnis endet und die Immobilie nach Beendigung des Mietvertrages verkauft wird, verbleibt auch der bisherige Eigentümer als Vermieter abrechnungspflichtig. In diesem Fall hat der Mieter keinerlei Ansprüche gegen den neuen Eigentümer.

Zwischenabrechnungen sind nicht erlaubt

Zwischenabrechnungen dürfen bei Eigentümerwechsel generell nicht vom Mieter verlangt werden. Die Abrechnungspflicht bezieht sich immer auf den gesamten Abrechnungszeitraum, wodurch Zwischenabrechnungen ausgeschlossen sind.

Lesetipp: Nebenkostenabrechnung Fristen

Mitwirkungspflicht des früheren Eigentümers

Die Nebenkostenabrechnung darf erst am Ende des 12-monatigen Abrechnungszeitraumes erfolgen. Dadurch muss der neue Eigentümer die Erstellung der Abrechnung übernehmen.

Da er aber Anspruch auf die Mitwirkung des früheren Vermieters hat, muss dieser eine Abrechnung betreffend seiner Eigentumszeit erstellen und sie dem neuen Vermieter zukommen lassen (BGH, ZMR 2001, 19). So kann der neue Eigentümer die Abrechnung in seine Jahresabrechnung einarbeiten.

Interne Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer

Ein interner Ausgleich über die zuvor erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zwischen Verkäufer und Käufer ist rechtlich nicht geregelt und lediglich Sache zwischen altem und neuem Vermieter.

Im Außenverhältnis bleibt es aber bei den oben genannten Regeln. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, dass der alter und neuer Eigentümer der Immobilie die Kostensituation schriftlich festhalten (bspw. Höhe der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters).

Häufige Fragen zum Thema

Wer bekommt die Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel?

Die Jahresabrechnung bekommt der, der zum Abrechnungszeitpunkt Eigentümer ist. Teilt sich der Abrechnungszeitraum zwischen neuem und altem Eigentümer auf, bekommt trotzdem der neue Eigentümer die Jahresabrechnung und ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig. Der frühere Eigentümer hat aber eine Mitwirkungspflicht.

Wer ist für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich?

Für die Nebenkostenabrechnung ist derjenige verantwortlich, dem die Immobilie zum Zeitpunkt des Entstehens des Anspruchs gehört. Findet im Abrechnungszeitraum ein Eigentümerwechsel statt muss der neue Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, hat aber Anspruch auf Mithilfe des alten Vermieters.