Eine schöne Loftwohnung mit einer großen Fensterfront – ein Wohntraum. Doch das ständige Fensterputzen kostet Arbeit, Zeit und Geld. Erstrecht die nicht zu öffnenden Fenster zu reinigen, ist schwierig. Ein BGH-Urteil hat die Verantwortlichkeit zwischen Mieter und Vermieter geklärt.

In diesem Fall hat der Kläger eine Loftwohnung im 1. Obergeschoß in einem ehemaligen Fabrikgebäude gemietet. Die Fensterfront erstreckt sich um die ganze Wohnung. In den jeweiligen Abschnitten der großen Glasfronten ist jeweils nur ein kleines Fenster zu öffnen. Der Großteil der Fenster ist verschlossen.

Mieter verlangte viermal jährliches Fensterputzen

Bisher hat der Vermieter zweimal jährlich die Fenster durch ein Unternehmen putzen lassen. Der Mieter verlangte aber vom Vermieter eine mindestens vierteljährliche Reinigung genau der Glasfronten, die sich nicht öffnen lassen.

Der Mieter begründete die Forderung mit einer Minderung des Wohnwertes, weil der Blick nach außen beeinträchtigt wäre. Laut Mieter würden diese Fenster witterungsbedingt sehr schnell verschmutzen. Zudem könne der Mieter diese unbeweglichen Glassegmente nicht selbst reinigen, weil es äußerst schwierig ist, daran zu kommen.

Der Vermieter lehnte diese Forderung mit der Begründung ab, Fensterreinigung sei keine geschuldete Instandsetzung seitens des Vermieters. Die Reinigung von Fenstern sei reine Mietersache.

Landgericht gibt Mieter teilweise Recht

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht Mainz hat das Urteil auf die Berufung der Kläger teilweise abgeändert. Es gab in seinem Urteil vom 17.08.2016, 3 S 21/16 dem Mieter teilweise Recht. Es verpflichtete den Vermieter, die nicht zu öffnenden Fensterteile weiterhin zweimal pro Jahr säubern zu lassen.

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BGH-Urteil: Fensterputzen ist Mietersache

Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 21.8.2018, Az.: VIII ZR 188/16) stellte die Entscheidung allerdings klar und gab dem Vermieter recht:

„Die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt, wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht, grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien – wie hier – keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.“

Bloße Reinigungsmaßnahmen sind zudem nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Dass der Mieter die Fenster nicht selbst reinigen kann, ist nicht relevant, schließlich kann er eine Fachfirma für eine Fensterreinigung beauftragen.

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Fensterputzen ist Vermietersache, wenn vertraglich vereinbart

Grundsätzlich gilt, dass Mieter vom Vermieter keine Fensterreinigung verlangen können, auch wenn diese sehr schwer zu reinigen sind. Etwas anderes gilt in Bezug auf das Fensterputzen einer Mietwohnung durch den Vermieter, wenn die Mietvertragsparteien dies im Mietvertrag vereinbart haben.

Verfahrensgang