Mietminderung: Mieter verweigert Mangelbeseitigung

Mieterin fängt Wasser von der Decke mit einem Topf auf

Weist die Wohnung während der Mietdauer Mängel oder Fehler auf, steht es dem Mieter zu, gemäß § 536 BGB die Miete entsprechend zu mindern bzw. einzubehalten. Doch wie verhält es sich, wenn der Mieter die Miete einbehält, die Beseitigung der Mängel jedoch verweigert?

Urteil des Bundesgerichtshofs

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 10.04.2019, Az.: VIII ZR 12/18) dürfen Mieter bei einem Mangel oder Fehler an der Mietsache die Miete nicht mindern oder gar einbehalten, wenn sie die Beseitigung des Mangels verweigern. Der Mieter kann sich bei Verweigerung der Mangelbeseitigung nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen.

Vorangegangene Mietminderungen

Hintergrund des Urteils war der Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und dessen Mieter. Der Mieter behielt seine Mietzahlung in Höhe von 785 Euro auf Grund von Mängeln an der Mietsache teilweise ein und berief sich dabei auf sein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei den Mängeln an der Wohnung handelte es sich laut Urteil um “Risse, verrottete Fenster, Nässe- und Eisbildung an fünf Dachflächenfenstern, Heizgeräusch und Fäkaliengeruch”. Durch diese Mängel konnte der Mieter in vorangegangenen Verfahren bereits Mietminderungen erwirken. Diese beliefen sich “in den jeweiligen Monaten Mai bis September um 25 Prozent (= 196,25 €) und in den Monaten Oktober bis April um 35 Prozent (= 274,75 €)” (LG Dresden, Urteil v. 10.12.2010, Az.: 4 S 224/10) . Durch einen weiteren Rechtsstreit (LG Dresden, Urteil v. 01.02.2017, Az.: 4 S 290/14) ließ sich auf Grund von “Mängeln des Teppichbodens, Zuglufterscheinungen der Wohnzimmerfenster und der Balkontür sowie wegen einer nur eingeschränkten Beheizbarkeit der Wohnung” die Miete erneut um 10 Prozent für die Monate Mai bis September (= 78,50 €) und um 20 Prozent für die Monate Oktober bis April (= 157 €) kürzen.

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Mieter im Zahlungsrückstand

Im fraglichen Zeitraum März 2014 bis Mai 2017 zahlte der Mieter monatlich lediglich 253, 43 Euro Miete. Dadurch ergab sich unter Berücksichtigung der vorangegangenen Mietminderungen ein Zahlungsrückstand von insgesamt 6.404,60 Euro. Gleichzeitig weigerte sich der Mieter allerdings, den Mangel von den Handwerkern beseitigen zu lassen, die der Vermieter beauftragt hatte. Aus seiner Sicht, würden durch die Mangelbeseitigung Beweise vernichtet werden. Der Vermieter stellte dem Mieter eine außerordentliche Kündigung aus und der Fall landete vor Gericht.

Bei Mietmangel Vermieter informieren

Der Bundesgerichtshof entschied im Sinne des Vermieters. Die Mängelbeseitigung durch den Vermieter sei zuzulassen, dies sei auch der Fall, wenn der Mieter den mangelhaften Zustand der Mietsache zum Zwecke der „Beweissicherung“ erhalten will.  Grundsätzlich gilt: Stellt der Mieter einen Mietmangel fest, ist dieser dem Vermieter unverzüglich zu melden. Eine eigenmächtige Mietminderung ist ohne Kenntnis des Vermieters rechtwidrig und kann zur Kündigung führen (BGH, Urteil v. 03.11.2010, Az: VIII ZR 330/09). Der Mieter ist infolgedessen verpflichtet, dem Vermieter die Beseitigung der Mängel zu ermöglichen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, ist eine Mietminderung ungerechtfertigt.

Instanzen:

AG Dresden, Urteil v. 03.06.2016, Az.: 140 C 535/16

LG Dresden Urteil v. 08.12.2017, Az.: 4 S 310/16

BGH Urteil v. 10.04.2019, Az.: VIII ZR 12/18

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