Vermieterzuschlag wegen Untervermietung oft nicht rechtens

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Laut dem Urteil vom Landgericht Berlin am 12.02.19 (64 S 104/18) ist ein Untermietzuschlag nur dann zulässig, wenn dem Vermieter der Wohnung dadurch unzumutbare Zustände entstehen. Das Gericht gab dem Mieter Recht.

Dieses Urteil ist ein Widerspruch gegen das damalige Urteil des Amtsgerichtes Charlottenburg am April 2018 (202 C 183/17). Auch bei einem ähnlichen Fall vor dem Landgericht Berlin am 19.12.18 (66 S 29/18), wurde dem Vermieter Recht gegeben.

Vermieter hat keine wirtschaftlichen Nachteile

Ein Mieter bat seinen Vermieter um Zustimmung zur Untervermietung. Dieser jedoch stimmte nur unter der Bedingung zu, dass ein Zuschlag von 25,56 Euro monatlich gezahlt wird. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass dem Vermieter keine messbaren wirtschaftlichen Nachteile durch die Untervermietung entstehen, da sich die im Mietvertrag festgeschriebene Personenanzahl nicht durch die Untervermietung erhöht hat. Der Zuschlag sei daher unzulässig.

Anzahl der Mieter und Untermieter nicht entscheidend

Bereits bei Mietantritt waren es 4 Mieter und 2 Untermieter. Diese Anzahl hätte sich durch den Wandel eines Mieters in einen Untermieter nicht verändert.

Auch wenn sich die Anzahl der Mieter verändert hätte – das Gericht entschied am 21.11.17 bereits, dass auch eine stärkere Belegung der Wohnung nicht automatisch ein Grund für eine Mieterhöhung ist.

Klausel im Mietvertrag ist hinfällig

Die Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter zu einem Untermieterzuschlag berechtigt ist, ist damit hinfällig (§ 553 Abs. 3 BGB). Eine Erhöhung der Miete nach dem § 553 Abs. 2 BGB trifft nicht zu, da diese einen Mehraufwand des Vermieters in Bezug auf die Untervermietung einschließt.

Finanzielle Beteiligung des Vermieters ausgeschlossen

Auch einem Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wurde nicht stattgegeben. Die vom jetzigen Mieter erhobene Miete für den Untermieter stelle keine Gewinnabsicht da, und beinhalte nur die tatsächlichen Kosten der Quadratmeter plus Nebenkosten. Der Vermieter habe aufgrund dieser Tatsache kein Anrecht, finanziell an der Untervermietung beteiligt zu werden.

Lesetipp: Mieterhöhung auf ortsübliche Miete – Wie sich Mieter wehren können

Vorherige Urteile gaben Vermieter Recht

Der oben genannte Fall wurde bereits am 12.04.18 vor dem Amtsgericht Charlottenburg (202 C 183/17) verhandelt, jedoch mit anderem Ausgang. Nach § 553 Abs. 2 BGB entschied das Gericht, eine Zustimmung zur Untervermietung ohne Untermietzuschlag sei nicht zumutbar. Eine Begründung war die ortsübliche Vergleichsmiete, welche über der momentanen Miete läge.

Der aktuelle Mieter würde, laut Vermieter, von der Untervermietung mehr profitieren als er selbst. Mit dem laut § 7 Abs. 2 im Mietvertrag festgelegten Zuschlag von 25 Euro, würde der Mieter, laut Kläger, günstiger wegkommen, als mit einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.  

Ähnlicher Fall mit unterschiedlichen Gegebenheiten

Vor dem Landgericht Berlin wurde am 19.12.18 (66 S 29/18) ein ähnlicher Fall verhandelt. Die alleinige Mieterin wollte in ihrer 6 Zimmer-Wohnung einige Zimmer untervermieten und bat den Vermieter um Zustimmung. Da allerdings nur die Mieterin selbst im Mietvertrag genannt war und die Anzahl der Nutzungsberechtigten darüber deutlich hinausgehen würde, entschied das Gericht zugunsten der Vermieterin. Es wurde ein pauschaler Zuschlag von 5 bis 30 Euro je Untermieter pro Monat als angebracht erklärt.

Titelbild: Halfpoint /shutterstock.com

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