Dem Vermieter steht gemäß § 562 BGB zur Absicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis, beispielsweise Mietzahlungen oder Zahlung von Schadensersatz, ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (z.B. Mobiliar) des Mieters zu.
Inhaltsverzeichnis
Voraussetzung für Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) setzt natürlich ein Mietvertragsverhältnis voraus. Daneben muss dem Vermieter ein fälliger Forderungsanspruch gegen den Mieter zustehen. Dieser bildet die Grundlage für die Ausübung des Vermieterpfandrechts. Zudem muss der Mieter Eigentümer oder Miteigentümer der zu pfändenden Sache ist. Bei Miteigentum ist die Sache nur in Höhe des Miteigentumsanteils pfändbar.
Fälligkeit des Anspruchs
Sobald der Vermieter einen fälligen Anspruch gegen den Mieter hat, z.B. Zahlung der Miete und der Mieter zahlt nicht, hat er jederzeit die Möglichkeit, die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände des Mieters heraus zu verlangen, in Besitz zu nehmen und zu verwerten.
Vermieterpfandrecht geltend machen
Indem der Vermieter dem Mieter gegenüber erklärt, von dem Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen, übt er dieses aus. Insoweit genügt es, dem Mieter gegenüber zu bestimmen, dass er pfändbare Sachen bei seinem Auszug zurückzulassen oder herauszugeben hat.
Der Vermieter benötigt keinen Titel, aus dem sich die Berechtigung der Forderung ergibt. Allerdings benötigt er zur Verwirklichung seiner Forderung gerichtliche Hilfe, da er in der Regel weder die Wohnung betreten noch eigenmächtig gepfändete Gegenstände an sich nehmen darf.
Der Vermieter hat stets den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. So ist es nach Maßgabe der Rechtsprechung unverhältnismäßig, wenn der Vermieter zur Durchsetzung seines Pfandrechts die Schlösser der Wohnung austauscht – dies ist nicht gestattet.
Pfändbare und unpfändbare Sachen
Ausschließlich bewegliche und unbewegliche Sachen sind pfändbar. Dabei kann es sich auch um Geld oder Inhaberpapiere handeln. Weitere Bedingung der Pfändungsmöglichkeit ist, dass diese Sachen in das Mietobjekt hineingebracht worden sein müssen.
Als nicht eingebracht in diesem Sinne gelten vorübergehend eingestellte Sachen. Darunter fallen Sachen, die nicht für die Dauer der Mietzeit oder für eine längere Dauer in dem Mietobjekt verbleiben sollen. Die Abgrenzung zu den auf Dauer eingebrachten Sachen kann im Einzelfall schwierig sein. Spielt aber überwiegend bei gewerblichem Wohnraum eine entscheidende Rolle, z.B. von einem Kaufmann untergestellte Waren.
Unpfändbar hingegen sind alle Sachen und Einrichtungsgegenstände, wie sie sich aus § 811 ZPO ergeben. Diese gesetzliche Bestimmung umfasst eine entsprechende Aufzählung der unpfändbaren Gegenstände. Als unpfändbar gelten somit zum Schutze des Schuldners alle dem persönlichen Gebrauch bzw. der Haushaltsführung dienenden Sachen und Einrichtungsgegenstände. Dadurch soll dem Mieter trotz Schulden bzw. Pfändung eine zumindest bescheidene Lebensführung ermöglicht werden.
So ist beispielsweise die Pfändung einer Wohnzimmereinrichtung oder von Küchengeräten, soweit diese nicht mehrfach vorhanden sind, ausgeschlossen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Pfändung von Rundfunkgeräten, Kühlschränken, Waschmaschinen etc.
Pfändung unpfändbarer Sachen – Haftung des Vermieters
Für den Fall, dass der Vermieter unpfändbare Sachen an sich nimmt und diese verwertet, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Gleiches gilt für eine unberechtigte Vermieterpfändung.
Erlöschen des Vermieterpfandrechts
Mit der Entfernung der Sachen aus den Mieträumen erlischt das Vermieterpfandrecht nur dann, wenn der Vermieter davon Kenntnis hat und nicht widerspricht. Entfernt der Mieter pfändbare Sachen den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechend, hat der Vermieter kein Widerspruchsrecht (§ 562a BGB).
Kein Erlöschen
Ist die Sache ohne Wissen des Vermieters aus den Mieträumen entfernt worden, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Gleiches gilt, wenn pfändbare Sachen nur vorübergehend aus dem Mietobjekt entfernt werden. Auch erlischt das Vermieterpfandrecht nicht, wenn der Vermieter Widerspruch gegen das Wegschaffen pfändbarer Sachen erhebt. Insoweit handelt es sich um das sogenannte Sperrrecht des Vermieters.
Selbsthilferecht des Vermieters
Der Vermieter hat im Rahmen seines Widerspruchsrechts einen Anspruch darauf, dass gepfändete Sachen im Mietobjekt verbleiben. Anderenfalls droht ein Erlöschen des Vermieterpfandrechts.
Zum Zwecke der Durchsetzung dieses Anspruchs darf der Vermieter das unberechtigte Entfernen einer Pfandsache selbst verhindern (562b BGB). Dies kann er dadurch erreichen, dass er die Pfandsache an sich nimmt. Dieses Selbsthilferecht besteht jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Entfernungshandlung immer noch ausgeübt wird. Dies bedeutet, dass der Mieter gerade dabei sein muss, den gepfändeten Gegenstand aus der Mietsache zu entfernen, sozusagen auf frischer Tat ertappt wird.
Das Selbsthilferecht des Vermieters endet allerdings in dem Moment, in dem die Entfernungshandlung abgeschlossen ist. Eine Rückschaffung des gepfändeten Gegenstandes ist dem Vermieter im Rahmen des Selbsthilferechts nicht gestattet. Erwischt der Vermieter den Mieter beispielsweise gerade dabei, wie dieser den vom Vermieter gepfändeten Wandschrank auf einen Möbelwagen auflädt und ist dieser Vorgang bereits beendet, hat er keinen Anspruch mehr darauf, die Rückschaffung dieses Schrankes von dem Mieter zu verlangen.
Stattdessen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter das Recht ein, die Herausgabe bzw. Rückverschaffung gerichtlich einzufordern. Gleiches gilt, wenn die Pfandsache ohne Wissen des Vermieters weggeschafft worden ist. Zu beachten in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass der Vermieter diesen Anspruch binnen einer Frist von einem Monat ab dem Tag, an dem er von der Entfernung des Pfandgegenstandes Kenntnis erlangt hat, geltend macht. Nach Fristablauf verfällt der Anspruch, da es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist handelt.
Pfandkehr
Entfernt der Mieter entgegen dem Widerspruch des Vermieters die Pfandsache aus dem Wohnung, macht der Mieter sich unter Umständen des Straftatbestandes der Pfandkehr nach § 289 StGB strafbar.
Beispiel: Pfandkehr liegt vor, wenn der Mieter beim Auszug die Einbauküche aus der Wohnung ausbaut und mitnimmt, obwohl der Vermieter diese bereits im Rahmen seines Vermieterpfandrechts gepfändet hat, auch ohne diese in Besitz zu nehmen.
Vermieterpfandrecht bei Zwangsräumung
Liegt gegen den Mieter ein Räumungstitel vor und hat der Vermieter noch zuvor Vermieterpfandrecht geltend gemacht, müssen die zur Pfändung angemeldeten Gegenstände in der Wohnung verbleiben und dürfen nicht geräumt werden (BGH 17.11.2005 – I ZB 45/05).
Rechtsfolgen bei allumfassendem Pfandrecht
Für den Fall, dass der Vermieter an allen in dem Mietobjekt befindlichen Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht ausübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters. Darüber hinaus steht dem Vermieter auch kein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung zu (KG Berlin Urt. v. 14.02.2005 – 8 U 144/04).
Verwertung des Pfandgegenstandes
Eine Verwertung der gepfändeten Gegenstände findet im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung (§ 1235 BGB) statt. Dort werden die Gegenstände gegen Gebot verkauft. Sollte sich im Rahmen der Versteigerung ein Übererlös ergeben, d.h. der erzielte Betrag übersteigt die Forderung des Vermieters, ist der Übererlös an den Mieter auszuzahlen.
Vermieterpfändung abwenden
Durch Sicherheitsleistung kann der Mieter das Vermieterpfandrecht abwenden (§ 562c BGB). Dabei bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach der bestehenden Forderung des Vermieters. Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, einzelne Sachen dem Pfandrecht des Vermieters zu entziehen. In dem Fall bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach dem jeweiligen Wert der Pfandsache.
Beweislast
Für das Bestehen seines Pfandrechts ist der Vermieter beweispflichtig. Für die Tatsachen, aus denen sich eine Unpfändbarkeit der Sachen ergeben soll, muss der Mieter Beweis antreten (OLG Düsseldorf Urt. v. 16.12.1998 – 11 U 33/98). Der Vermieter hat das Eigentum des Mieters zu beweisen. In der Rechtsprechung streitig ist, ob der Vermieter sich zu diesem Zweck auf die gesetzlichen Vermutungen gemäß §§ 1362, 1006 BGB (Eigentumsvermutung/Eigentumsvermutung des Besitzers) berufen kann (OLG Düsseldorf Urt. v. 22.01.2000 – 24 U 92/99).
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