Wohnflächenberechnung

Grundrissplan_mit_Zirkel

Von entscheidender Bedeutung für die Berechnung der Miethöhe ist die Größe der Mietsache. Diese bestimmt sich nach der Wohnfläche.

Die Berechnung der maßgeblichen Wohnfläche basiert auf der Ermittlung der Grundfläche. Dabei wird differenziert nach dem Wert der Wohn- und Nutzungsfläche.

Das Wichtigste in Kürze

Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Die Wohnfläche kann mit zwei Methoden berechnet werden: Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN-Norm 277. Die Berechnung nach WoFlV ist die gängigere Methode. Dabei umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Neben Wohnräumen zählen auch Balkone, Terrassen und Loggien dazu, werden aber i. d. R. nur zu 25% auf die Wohnfläche angerechnet. Dachschrägen werden je nach Deckenhöhe bis zu 50% angerechnet. Im Vergleich zur Berechnung nach DIN-Norm 277 ist die Berechnung nach WoFlV günstiger für Mieter.

Was gehört zur Wohnfläche nach DIN?

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche aller Räume, die zur Wohnung gehören. Die DIN-Norm 277 (Vorschrift aus dem Hochbauwesen) berücksichtigt dabei auch Balkone, Kellerräume und Dachflächen zu 100%, was eher die Nutz- und Verkehrsfläche ergibt, als die tatsächliche Wohnfläche. Diese Variante ist gegenüber der Wohnflächenverordnung nachteilig für den Mieter, wird aber nicht selten genutzt.

Methoden zur Wohnflächenberechnung

Derzeit gibt es zwei Berechnungsmethoden zur Wohnflächenberechnung, die sich in ihrer Art deutlich voneinander unterscheiden.

  • Wohnflächenverordnung (WoFlV)
  • DIN-Norm 277

Für den preisfreien Wohnraum (nicht öffentlich geförderten Wohnraum) können beide Berechnungsmethoden angewandt werden.

Im preisgebundenen, d.h. öffentlich geförderten Wohnraum wie z.B. Sozialwohnraum darf nur die Berechnungsgrundlage nach der „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV)“ angewandt werden. In der Regel wird aber die Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zugrunde gelegt.

Öffentlich geförderten Wohnraum bzw. Sozialwohnungen können einkommensschwache Personen nutzen und von geringeren Mieten profitieren. Erfahren Sie mehr über den dafür notwendigen Wohnberechtigungsschein, geltende Einkommensgrenzen und angemessene Wohnungsgrößen.

Mietminderung bei zu geringer Wohnfläche

Wie Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ergeben haben, stimmt bei rund etwa einem Drittel der Mietverträge die vereinbarte Wohnfläche mit der tatsächlichen überein.

Wichtig: Der BGH hat entschieden (u. A. VIII ZR 142/08), dass eine fristlose Kündigung oder Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen um mehr als zehn Prozent abweicht.

„ca.“ Angabe zur Wohnfläche im Mietvertrag

Unerheblich ist, ob die Quadratmeterzahl genau oder mit einer „ca.“ Angabe vermerkt ist (BGH VIII ZR 144/09).

Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass die Angabe der Quadratmeter nicht lediglich „unverbindlich“ ist und somit nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. In einem solchen Fall hat der BGH unter AZ.: VIII ZR 306/09 entschieden, dass Mieter keine Ansprüche haben, selbst wenn die Abweichungen weit über zehn Prozent liegen.

Beispiel: Ist im Mietvertrag eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern angegeben, die tatsächliche beträgt aber nur 85 Quadratmeter, so kann eine Mietminderung um 15 Prozent erfolgen.

Die Mietminderung kann auch rückwirkend erfolgen. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt, wenn der Mieter von der Abweichung der Wohnfläche erfahren hat (also selbst nachgemessen hat).

Weitere Gründe für eine Minderung der Miete finden Sie in der Mietminderungstabelle.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist eine von zwei Möglichkeiten die maßgebliche Wohnfläche zu ermitteln.

Sie ist seit dem 01.01.2004 in Kraft und hat die bis dahin maßgebliche II. Berechnungsverordnung abgelöst. Für ältere Mietverträge bleibt die Regelung der II. Berechnungsverordnung aber als Grundlage für die Wohnflächenbestimmung weiterhin verbindlich.

Die Berechnung der Wohnfläche nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung ist für den Mieter in der Regel günstiger als nach DIN-Norm 277.

Hintergrund ist, dass nach der Wohnflächenverordnung, im Gegensatz zur DIN-Norm 277, diverse Flächen gar nicht oder lediglich zu einem geringeren Anteil als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Was zählt zur Wohnfläche?

Um die Wohnfläche bzw. Grundfläche zu ermitteln, muss erst einmal festgestellt werden, was überhaupt mit in die Wohnfläche einfließt.

Dabei umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören (vgl. § 2 WoFlV).

zur Wohnfläche gehörennicht zur Wohnfläche gehören
Wintergarten, Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene RäumeWaschküche und Trockenraum
Balkon, Loggia, Dachgarten- und Terrasse (sofern ausschließlich zur Wohnung gehörendKeller und Heizungsraum
Abstell- und Kellerersatzräume (sofern außerhalb der Wohnung liegend)
Bodenräume
Garage

Gemäß WoFlV werden Terrassen, Loggien, Balkone nur zu 25% angerechnet (LG Berlin, Urt.v.17.01.2018, Az.: 18 S 308/13). Eine Anrechnung zu 50% kommt nur unter besonderen Umständen des Einzelfalles in Betracht, bspw. bei besonders guten Lagen oder besonders aufwendigen Gestaltungen von Terrassen, Balkonen etc., wodurch ein höherer als der übliche Wohnwert erreicht wird.

Wintergärten werden, sofern sie beheizt sind, zu 100% angerechnet. Unbeheizte Wintergärten finden eine Berücksichtigung mit nur 50% bei der Wohnfläche.

Einzubeziehende Flächen zur Wohnflächenberechnung

Neben den Hauptflächen der Räume, sind folgende Flächen einzubeziehen bzw. nicht einzubeziehen (vgl. § 3 WoFlV):

einzubeziehende Flächennicht einzubeziehende Flächen
Verkleidungen von Fenstern und TürenGrundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen und Bekleidungen
Rahmenumrandungen (z.B. von Türen)
Flächen von Pfeilern und Säulen, sofern sie 1,50 m Höhe und eine Grundfläche von 0,1 m² übersteigen
Fuß-, Sockel- und SchrammleistenTreppen mit über drei Stufen und sowie deren Treppenabsätze
Untergrund von fest eingebauten Gegenständen wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Badewanne, Duschwanne, EinbaumöbelFenster- sowie Wandnischen (sofern nicht bis zum Boden reichend bzw. zum Boden reichend und weniger als 0,13 m tief)
Versetzbare Raumteiler

Berücksichtigung von Dachschrägen

Im Rahmen der Wohnflächenverordnung werden Dachschrägen nicht zu 100% berücksichtigt, wie nach DIN-Norm 277.

Nach WoFlV zählen nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2m zu 100% zur Wohnfläche. Flächen mit einer Raumhöhe zwischen 1m und 2m werden zu 50% berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1m werden gar nicht zugerechnet.

Schema Berechnung Wohnfläche Dachschräge Diagramm Grafik

Wohnfläche berechnen nach DIN-Norm 277

Die DIN-Norm 277 ist eine Regelung im Bauwesen, die die Grundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau bildet.

Dabei ermittelt sie nicht die Wohnfläche, sondern nur die reine Nutz- bzw. Verkehrsfläche. Veröffentlicht ist diese Regelung im Rahmen der Normierungsvorschriften im Hochbauwesen.

Gut zu wissen: Eine Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 ist für den Mieter in der Regel nachteilig. Dies ist dadurch bedingt, dass nach DIN-Norm 277 eine andere Berechnung und Zuordnung der Flächen einer Mietsache erfolgt als nach der Wohnflächenverordnung. So werden im Rahmen der DIN-Norm 277 beispielsweise Dachflächen, Balkone, Kellerräume zu 100% der Wohnfläche zugerechnet.

Insbesondere bei Dachgeschosswohnräumen kann es auf diese Weise nach einer Berechnung gemäß DIN-Norm 277 zu einer um bis zu 20% größeren Wohnfläche kommen.

An sich hat die DIN-Norm 277 seiner Bestimmung nach lediglich den Zweck der Berechnung von Nutz- und Verkehrsflächen, nicht jedoch von Wohnflächen. Trotzdem findet eine Wohnflächenberechnung nicht selten nach Din-Norm 277 statt.

II. Berechnungsverordnung (für Wohnflächenberechnung bis zum 31.12.2003)

Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) wurde zum 01.01.2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst.

Die II. BV hat weiterhin Bestand, wenn die Wohnfläche für den Wohnraum bis zum 31.12.2003 hiernach ermittelt wurde.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen der „alten“ II. Berechnungsverordnung und der „neuen“ Wohnflächenverordnung sind:

II. Berechnungsverordnung
(bis 31.12.2003)
Wohnflächenverordnung
(seit 01.01.2004)
„sichtgedeckter Freisitz“ (Terrasse), Balkone und Loggien werden mit 50% angerechnetim Gesetz wird „sichtgedeckter Freisitz“ durch „Terrassen“ ersetzt. Auch ist der Sichtschutz nicht erforderlich. Terrassen, Balkone und Loggien werden mit 25% angerechnet, höchstens mit 50%, wenn sie besonders gut gelegen sind oder aufwendig verarbeitet. Die Anrechnung mit 50% ist eine Einzelfallentscheidung.
Wintergarten zu 50%Wintergarten
– unbeheizt: 50%
– beheizt: 100%
pauschaler Abzug für Putz: 3%pauschaler Abzug für Putz entfällt
pauschaler Abzug von 10% bei Gebäuden mit nur einer Wohnungpauschaler Abzug für Gebäude mit nur einer Wohnung entfällt
keine Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, freistehenden Säulen, Pfeilern etc.Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, freistehenden Säulen und Pfeilern etc., sofern sie nicht höher sind, als 1,50m sind und die Fläche 0,1m² nicht überschreitet
Flächen (Raumteile) unter Treppen werden nicht berücksichtigt, so lange sie eine lichte Höhe von 2m nicht erreichen.Flächen (Raumteile) unter Treppen werden abgestuft berücksichtigt
– bis 1m Höhe: 0%
– 1m bis 2m Höhe: 50%
– ab 2m Höhe: 100%

DIN-Norm 277 oder Wohnflächenverordnung?

Da die Wohnflächenverordnung für den preisfreien Wohnraum nicht bindend ist, hat der Vermieter die Möglichkeit der Wahl zwischen der Berechnungsmethodik nach DIN-Norm 277 und Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Ist im Mietvertrag eine konkrete Angabe zur Berechnungsmethode der vereinbarten Wohnfläche erfolgt, ist diese für die Mietparteien maßgeblich.

Keine Angabe zur Berechnungsmethode im Mietvertrag

Für den Fall, dass sich im Mietvertrag keine Angabe zur Grundlage der Wohnflächenberechnung der Mietsache finden sollte, gilt nach ständiger Rechtsprechung automatisch die Methode nach der Wohnflächenverordnung (Siehe: BGH-Urteile vom 22.04.2009 zum AZ: VIII ZR 86/08 und vom 08.07.2009 zum AZ: VIII ZR 205/08).

Übrigens: Eine korrekte Wohnflächenberechnung spielt auch für die Bestimmung der Betriebs- und Nebenkosten eine entscheidende Rolle, da einige Posten in der Nebenkostenabrechnung nach der Fläche des Wohnraums ermittelt werden.

Rückzahlung bei falsch berechneter Wohnfläche?

Bei den meisten Entscheidungen stützt der Bundesgerichtshof sich auf seine Urteile mit der 10-Prozent-Grenze.

Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Quadratmeterzahl zu der im Mietvertrag vereinbarten also weniger oder entspricht genau 10 Prozent, so hat der Mieter keine Handhabe. Trotz offensichtlicher Falschangabe muss der Mieter diese auch bei der Ermittlung der Nebenkosten hinnehmen.

Ist die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner als angegeben, kann der Mieter fristlos kündigen und eine Mietrückzahlung fordern oder aber die Miete entsprechend kürzen. Bei einer Abweichung um 20 Prozent kann die Miete also um 20 Prozent gekürzt werden.

Achtung: Beträgt die Fehlberechnung mehr als 10 Prozent hat der Mieter allerdings auch dann keine Rechte, wenn der Mietvertrag die Ermittlung der Quadratmeterzahl für „unverbindlich“ erklärt (BGH, 10.11.2010, VIII ZR 306/09).

Detaillierte Informationen zur fristlosen Kündigung eines Mietvertrages und weiteren Kündigungsarten erhalten Sie unter Kündigung Mietvertrag.

Für Mieterhöhungen tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

Zumindest für den Bereich der Mieterhöhungen hat der BGH Abstand von seiner 10-Prozent Regelungen genommen und mit seinem Urteil vom 18.11.2015 unter dem Az.: VIII ZR 266/14 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist, unabhängig davon, welche Quadratmeter Angaben im Mietvertrag festgehalten wurden.

Wann und in welchem Rahmen Mieterhöhungen zulässig sind erfahren Sie unter Mieterhöhung.

Für Betriebs- und Heizkostenabrechnung tatsächliche Wohnfläche relevant

Im Mai 2018 hat der BGH auch im Bereich der Betriebs– und Heizkostenabrechnung Abstand von der 10-Prozent Regelung genommen.

Seit dem 30. Mai 2018 (BGH, VIII ZR 220/17) dürfen Vermieter lediglich die tatsächliche Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung für die Berechnung zugrunde legen. Die bisherige Rechtsprechung wurde vollständig aufgehoben.

Interessant dazu folgendes Urteil: BGH: Für Nebenkostenabrechnung tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich

Titelbild: Gargantiopa /shutterstock.com

Zuletzt aktualisiert: 22.10.2021

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