Wohnungsübergabe bei Auszug - Räumung der Mietsache

Bei Ende des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 546 BGB. Sie gilt für alle Formen der Beendigung des Mietverhältnisses einschließlich aller Kündigungsformen.

Inhaltsverzeichnis

Räumungsanspruch des Vermieters

Der Rückgabeanspruch ist darauf ausgerichtet, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache (im Sinne von Schlüsselgewalt) nach Beendigung des Mietvertrages wieder einzuräumen. Dies beinhaltet gleichzeitig die Verpflichtung des Mieters die Wohnung bzw. das Haus zu räumen.

Mieter zieht nicht aus

Mietermehrheit

Handelt es sich um einen Mietvertrag mit mehreren Mietern, so schulden diese die Verpflichtung zur Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache gesamtschuldnerisch. Dies bedeutet, dass alle Mieter gemeinsam diesen Anspruch des Vermieters zu erfüllen haben oder der Vermieter die Erfüllung gemäß § 421 BGB beliebig von dem einen oder anderen Mieter ganz oder teilweise verlangen kann.

Wohnungsrückgabe bei Untermiete

Der Rückgabeanspruch des Vermieters gegen den Mieter besteht auch, wenn der Mieter das Mietobjekt – befugt oder unbefugt – untervermietet hat. Der Rückgabeanspruch besteht auch in diesem Fall erst ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Sodann schulden sowohl Hauptmieter als auch Untermieter (Dritter) die Rückgabe der Mietsache als Gesamtschuldner.

Der Rückgabeanspruch des Vermieters dem Untermieter gegenüber erlischt, sobald dieser die Mietsache an den Hauptmieter zurückgegeben hat.
Der Anspruch dem Hauptmieter gegenüber erlischt erst, wenn auch dieser die Mietsache zurückgegeben hat.

Im Streitfall empfiehlt es sich, den Hauptmieter und den Untermieter gleichzeitig auf Räumung in Anspruch zu nehmen.

Wohnungsübergabe nur an Werktagen

Bei befristeten Mietverträgen bestimmt sich der maßgebliche Rückgabezeitpunkt nach dem Datum des Vertragsablaufs und bei unbefristeten Mietverträgen ist der Kündigungszeitpunkt entscheidend. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Mietsache an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag an den Vermieter zu übergeben und zwar auch dann nicht, wenn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auf einen dieser Tage fallen sollte. In diesem Falle tritt die Rückgabeverpflichtung erst am darauffolgenden Werktag (§ 193 BGB) ein.

Erfüllungsort

Da es sich bei dem Rückgabeanspruch des Vermieters um eine sogenannte Bringschuld handelt, ist Erfüllungsort der Wohn- und Geschäftssitz des Vermieters bzw. des Hausverwalters.

Erfüllungsbedingungen

Im Rahmen der Rückgabeverpflichtung hat der Mieter die Mietsache in den Zustand zu versetzen, in dem sie sich bei Beginn des Mietverhältnisses befand. Dabei sind vertragsgemäße Abnutzungen bzw. Veränderungen der Mietsache vom Vermieter zu akzeptieren und bleiben unberücksichtigt.

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1. Besenreine Rückgabe

Auf jeden Fall hat der Mieter die Wohnung besenrein zurückzugeben. Dies ergibt sich aus der nachvertraglichen Obhutspflicht des Mieters. Unter besenrein ist die grobe Reinigung der Bodenflächen durch Fegen zu verstehen. Darüber hinaus umfasst dieser Begriff auch das Reinigen einer gegebenenfalls verbleibenden Einbauküche, sowie sämtlicher Fensterflächen der Mietwohnung.

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2. Entfernung der Mieter-Gegenstände

Ebenso ist der Mieter verpflichtet, seine Sachen vollständig aus dem Mietobjekt zu entfernen (Räumung). Dies beinhaltet auch die Entfernung der vom Mieter errichteten Baulichkeiten, wie z.B. Einbauten, Umbauten oder Nachrüstungen zum Einbruchsschutz in der Mietwohnung. Es sei denn, zwischen den Mietparteien war etwas anders ausdrücklich vereinbart.

3. Schlüsselübergabe

Auch hat der Mieter sämtliche Schlüssel an den Vermieter oder ggf. einen Bevollmächtigten – z.B. Hausverwalter oder Nachmieter – zu übergeben.

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Erfüllung der Rückgabe

Sind diese Bedingungen vollumfänglich erfüllt, erlischt der Rückgabeanspruch des Vermieters. Der Erfüllungsanspruch besteht jedoch fort, wenn und soweit der Mieter sich auf Zurückbehaltung der Mietsache beruft oder die Mietsache lediglich teilweise bzw. gar nicht herausgibt.

Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Der Mieter kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht darauf berufen, die Mietsache zurückbehalten zu dürfen. Insoweit ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gemäß § 570 BGB gesetzlich ausgeschlossen. Hintergrund dieser Regelung ist, dass anderenfalls auf Seiten des Vermieters ein unverhältnismäßig größerer Schaden entstehen könnte als es dem Sicherungsbedürfnis des Mieters entsprechen würde.

Beispiele der (teilweisen) Nichterfüllung des Rückgabe-/ Räumungsanspruchs

Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus dem Mietobjekt erfüllt den Rückgabe- bzw. Räumungsanspruch des Vermieters nicht. Der Anspruch ist auch dann nicht erfüllt, wenn der Mieter dem Vermieter zwar die Schlüssel übergibt, seine Sachen hingegen zum größten Teil in dem Mietobjekt zurücklässt. Ebenfalls liegt Nichterfüllung vor, wenn der Mieter auf dem Mietgrundstück Bauwerke in nicht unerheblichen Umfang (ca. 10 Prozent der Grundstücksfläche entsprechend) auf dem Mietgrundstück zurücklässt.

Beweislast

Im Streitfall hat der Vermieter zu beweisen, dass der Mieter seiner Rückgabe- bzw. Räumungsverpflichtung nicht nachgekommen ist. Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich für beide Parteien im Zeitpunkt Wohnungsübergabe die Anfertigung eines Übergabeprotokolls unter konkreter Angabe der Beanstandungen bzw. deren Bestreitens.

Sollte der Mieter seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung nicht ordnungsgemäß nachgekommen sein, hat der Vermieter im Rahmen einer Räumungsklage die Möglichkeit seinen Räumungsanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich durchzusetzen.