Für Ein- und Auszug sollte ein Wohnungsübergabeprotokoll Pflicht für alle Mieter und Vermieter sein, um Streitigkeiten vorzubeugen. Jegliche Schäden und Mängel werden darin bei Übergabe der Wohnung festgehalten und detailliert beschrieben. Das Protokoll für die Wohnungsübergabe bietet Vermieter und Mieter Sicherheit und Schutz vor Haftung gegenüber späteren Nachforderungen.

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Ein Wohnungsübergabeprotokoll dient dazu, Mängel und Schäden einer Wohnung zu dokumentieren. Es wird von Mieter und Vermieter bei einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnung bei Auszug oder Einzug erstellt.

Ohne Wohnungsübergabeprotokoll sind bspw. Nachmieter gefährdet für durch Vormieter verursachte Schäden haftbar gemacht zu werden.

Kann Mieter auf ein Wohnungsübergabeprotokoll bestehen?

Nein, als Mieter haben Sie keinen generellen Anspruch auf ein Wohnungsübergabeprotokoll. Das Übergabeprotokoll oder auch Abnahmeprotokoll genannt, ist kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument.

Dennoch gilt das Wohnungsübergabeprotokoll als Urkunde mit Beweislast vor Gericht. Gleichwohl sollte das Übergabeprotokoll auch im Sinne der meisten Vermieter sein.

Vermieter verweigert Übergabeprotokoll – was tun?

Sollte sich Ihr Vermieter dem Wohnungsübergabeprotokoll dennoch verweigern, können Sie das Protokoll auch ohne seine Anwesenheit erstellen. Als Mieter müssen Sie einen neutralen Zeugen organisieren, der mit Ihnen gemeinsam die Wohnungsbesichtigung durchführt und letztendlich das ausgefüllte Protokoll unterschreibt.

Wohnungsübergabeprotokoll: Was muss rein?

Achten Sie auf detaillierte Beschreibungen der Mängel. Diese Aussage wäre beispielsweise zu ungenau: „An der Küchentür befindet sich ein Fleck“. Besser:“ An der Rückseite der Küchentür befindet sich kurz unter der Türklinke ein schwarzer 5 cm großer Fleck.“

Auf jeden Fall Fotos machen

Außerdem sollten Sie alle gefundenen Schäden fotografieren. Im Streitfall haben Fotos eine größere Beweislast. Die folgenden Punkte sollten in einem vollständigen Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- sowie bei Auszug vertreten sein:

• Zählerstände: Wasser, Heizung, Strom
• Anzahl der übergebenen Schlüssel: z.B. Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, Dachboden, Waschküche, Eingangstor etc.
• Zustand von Anstrich und Tapete
• Zustand der elektrischen Geräte und Leitungen, Wasserhähne, Duschen, Toilettenspülungen und Heizkörper
• Zustand von Fenstern, Türen und Schlössern
• Zustand von Teppichen, Holzfußböden, Fliesen
• Schimmelbefall

Weiterhin sollten alle wichtigen Eckdaten der Wohnung und persönlichen Daten des Mieters und Vermieters im Übergabeprotokoll enthalten sein:

• Name und Adresse des Mieters
• Name und Adresse des Vermieters
• Name und Adresse aller Zeugen
• Anschrift der Wohnung
• Datum der Übergabe
• Datum des Einzuges
• Datum des Auszuges
• Datum der letzten Renovierung

Was gilt noch als Gebrauchsspuren?

Oberflächliche Schäden am Laminat oder Parkett gelten meist als natürlicher Verschleiß – tiefe Löcher im Boden hingen als starke Beschädigung. Die rechtliche Grauzone ist hier groß. Bei Uneinigkeiten über tatsächliche Schäden sollten Sie im Wohnungsübergabeprotokoll vorerst beide Standpunkte festhalten.

Lesetipp: Laminat in Mietwohnung beschädigt – Schadenersatzpflicht des Mieters

Beseitigung der Mängel durch Vermieter

Falls Sie gerade frisch in die Wohnung einziehen und bei der Wohnungsübergabe Schäden oder Mängel entdecken, sollten Sie ihren Vermieter bitten die Schäden zu reparieren. Der Vermieter muss aber nicht zwingend alle Reparaturen durchführen. Ausschließlich gravierende Mängel wie Schimmelbefall, defekte Stromleitung oder kaputte Heizkörper sollten zeitnah vom Vermieter beseitigt werden.

Wichtig: Wenn Sie die Wohnung offensichtlich unrenoviert oder mit großen Schäden übergeben bekommen, sind Sie nicht dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen bzw. eine grundlegende Renovierung auf eigene Kosten durchzuführen (BGH Urteil v.18.3.2015, VIII ZR 185/14).

Wann Wohnungsübergabeprotokoll?

Die beste Zeitpunkt für die Erstellung des Wohnungsübergabeprotokolls ist nach abgeschlossenen Renovierungsarbeiten und wenn alle Möbel aus der Wohnung geräumt sind.

Tipp: Es sollte möglichst früh ein verbindlicher Termin für den gemeinsamen Rundgang mit Vermieter oder Verwalter ausgemacht werden. Davor ist ein Gespräch mit dem Vormieter empfehlenswert. Erscheint der Vermieter nicht pünktlich für das Übergabeprotokoll und der Mieter kann dadurch nicht zu Beginn des Mietvertrages in die neu angemietete Wohnung ziehen, so muss der Vermieter alle anfallenden zusätzlichen Kosten, wie Mehrkosten beim Umzug etc., übernehmen (AG Köln, Az.: 209 C 542/02). 

Wer muss bei der Wohnungsübergabe dabei sein?

Es sollten für das Übergabeprotokoll Mieter und Vermieter anwesend sein. Falls einer der Beteiligten verhindert ist, darf ebenso ein bevollmächtigter Dritter eingesetzt werden. Als Ersatz für den Vermieter kommen beispielsweise Hausverwalter oder Makler infrage. Entsteht ein Fehler im Übergabeprotokoll durch den Hausverwalter oder Makler, so muss der Vermieter dafür haften. Doch steht es dem Vermieter zu, den Verwalter später in Regress zu nehmen.

Tipp: Beziehen Sie bei Erstellung des Wohnungsübergabeprotokolls immer eine neutrale Person mit ein.

Wer bekommt das Übergabeprotokoll?

Jeder der Anwesenden (Mieter, Vermieter & eventuelle Zeugen) erhält eine unterschriebene Abschrift des Übergabeprotokolls. Alle Exemplare des Übergabeprotokolls der Wohnung müssen am Ende der Übergabe von allen Beteiligten unterschrieben werden.

Kaution – Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug

Sofern Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen und sich keine Mängel aus dem Wohnungsübergabeprotokoll ergeben, sollten Sie Ihre bei Einzug hinterlegte Kaution im Ganzen zurückerhalten. Der Vermieter darf lediglich eine Sicherheitsreserve bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten.

Vorbereitung auf Wohnungsübergabe

Für eine reibungslose Wohnungsübergabe sind folgende Punkte abhängig von Auszug oder Einzug von Mieter oder Vermieter zu erledigen:

Lesetipp: Wohnungsübergabe bei Auszug

1. Vorlage für das Wohnungsübergabeprotokoll besorgen.
2. Bei Auszug: Wohnung einen Tag vorher noch einmal checken: Leer? Sauber? Fenster verschlossen? Gas und Wasser zugedreht?
3. Namensschilder von Tür und Briefkasten entfernen.